野村不動産・積水ハウス／夙川香櫨園コートハウス

379,380

東京にも「二子玉川」という人気の住宅地があります。多摩川を渡った川崎市側に二子新地という駅がありますが、その近くには「二子“多摩川”○○マンション」と銘打った物件がたくさんありますよね（笑）。当の二子“多摩川”エリアはかなり下町チックな風情満載ですが、香枦園駅南側は、４３号南とはいえ都市計画上からしても、良質な住宅街であることは間違いないと思います。阪神間の山手や奈良の学園前などのいわゆる「邸宅街」には及ばないですが、関西のその他多くの住宅地の中では決して環境は悪くない地域だと思いますよ。将来の資産価値も重要ですが、素敵な駅が最寄でも同じ金額の物件が駅から徒歩１５分、２０分では、将来のリセールバリューにクエスチョンがつくでしょうし、そもそも資産価値を前提に置くなら、低落傾向の関西ではなく、東京都心や上海の物件でもお求めになるのが一番合理的です。結局はみなさん投資目的で物件を探しているわけでもないでしょうし、379さんが言うようないろんな物件の長所短所を踏まえて、今回のご予算を前提に、どこに住みたいか？という各ご家庭の希望が一番大事な気がします。

382
二子多摩川の話面白いね。
しかし、実情ではなるべく購入後の不動産価値が下落しない物件を買ってそこに住みたいという人が多いはず。投資ONLYではない。でも暴落は避けたいので立地とリセールバリューは重要と皆考えるんじゃないの？
リタイヤ組ならもう死ぬまで悠々自適で住むと思って買うからここも角部屋の高めの部屋がもう完売に近いんだと思う。

私は買っちゃいました。中部屋でも少し無理をしましたけど、気に入ったのでいいんです。本当にここでいいのか悩んだりしましたが、川があって、緑があって、海があって、実家に近い、で決めました。
ここに住んだら、休みの日には近くの芦屋マリンセンターでカヌーを借りてのんびりパドリングしようかなと思ってます。海沿いなのを逆に満喫しなければ。
なので、もう契約したのであとは住宅ローンをどうするかを考え中。購入者のみなさまどうされますか。
ちなみに私はデベ提携銀行で、３５年固定と変動（もしくは短期固定）のミックスで行こうかと考えてます。
とりあえず、住信とSMBCに仮審査通ってます。

>383
>実情ではなるべく購入後の不動産価値が下落しない物件を買ってそこに住みたいという人が
多いはず。

そりゃぁその方がいいですよ（笑）
でもこの物件、そんなに下落する物件かなぁ。
立地は、ミクロで見れば第１種住居専用地域で高さ規制あり、目の前が都市公園計画地、校区も割と好評価って条件はなかなか無いし、４３号南とは言っても、香櫨園地域自体も山の手の高級住宅街にはもちろんかないませんが、“その他大勢の住宅地”に比べれば、恵まれた環境では？強いていえば、阪急沿線信者の方とはご縁がないってことかな。

確かに昨年、一昨年あたりの物件だと時期的には底値だから、それと比べれば高値で掴むことにはなるかもしれないけど、今後出てくる物件だと同水準かそれ以上で推移する可能性もあるよね。

>380
数倍って、すごい理論展開ですね（笑）

>383
そんなはずないと思うけど。その他大勢に比べたらそりゃ少しはマシだろうけど。阪急沿線信者と言うより阪急夙川の方が客観的に見てこの辺りより価値が高いのは事実でしょ。

>387
そんなはずってどんなはず？

阪急夙川の方が地位（ちぐらい）が高いのは、379さんが言うとおり、あえてあなたが主張しなくてもみんな分かってますって（苦笑）

>385
お前の書いた"でもこの物件、そんなに下落する物件かなぁ。"は明らかにまちがっとるだろ。このへんなら購入後数年で半額だろ。
地位の違いを理解しているんならお前の書き込みは内容がおかしいと思われる。野村営業マンご苦労さん。

>387
387さんが高級住宅地にお住まいのセレブなら…
⇒中流階級のサラリーマンが色々考えて一生の買い物をしてるんですから、「うちの地域の方がセレブ」というのは大人気ないですよ。

387さんが「ほどほどの住宅地」にお住まいなら…
⇒天唾です（笑）

387さんが駅遠の準工・工業地域にお住まいなら…
⇒コメントは控えます。

そして387さんが高級住宅地の最寄り駅徒歩２０分にお住まいなら…
⇒あなたはセレブではないかも。

中流階級のサラリーマンが色々考えて一生の買い物をしてるのにつけこんで真柄に造らせて売ろうとするデベはどこですか

>391
やはり、苦しかったようですね。そこに逃げ込むと思いました（笑）
もっと煽っていただくとデベの目が行き届いて良いかも。頑張ってください。

384さんほか、購入者の皆様、楽しくやりましょう。

野村の営業マンさん、他物件を潰しての営業はやめて下さいね。

>390
がんばって。私は389に同意するけど（笑）
見る限り
どうしてベランダ少ないの？メニュープラン無償にしないの？　部屋小さいの？
南面はある程度OK。ヤマハの前でなければ。
道路状況は臨港線をどうとるか。便利？渋滞？
潮風、臭いはまあ大丈夫だろ。納得して買うんだから。
角部屋売れてあと4000万弱ばかり。資産持ちのリタイヤ組とリーマンとが２分化する？
スーパーは１０分？ただしコープとピーコック。イカリは無し
一棟エレベーター２基、後あの位置をどうとるか？出口によっちゃあ駅まで１分は損するぞ。
真柄？知らん。
香櫨園？　なんちゃって夙川だけど他所の人には川沿いの緑豊かなエリアと取られるかも。
資産価値はグレー。　ここの南の新築もう中古で値下げして出てるけど。気にしなければ良い。

と言ったとこでしょうか。後ここは犬OKなのかな？　レトリバーOKなら散歩にはいいかもね（笑）。

私もここ何年か多くの物件を見て周り、結局ここに決めました。第１期の契約者です。
「地位（ぢぐらい）」という不動産関係者の価値観に一般人が合わせなくてもいいのではと思いした。
「地位」は、その場所（周辺地域）をどれだけ望む人が多いか、逆に言うと高く売りやすいかということによって決まる、不動産業界の暗黙の了解のようなものだそうです。したがって、大きくは変わらないにしろ、上下関係が永遠に続くことはないそうです。
　特に近隣に対抗する物件があるとき、不動産会社の方から、こちらの物件の方が「地位」が高いという言葉を聴きましたが、逆にそのことによって、それしかセールスポイントがないのかと思うようになりました。新築物件で再販の価値を宣伝する営業の言葉は嫌でした。
投資目的で買うわけではなく、住むために買うのだから。しかし、不測の事態で住むことができなくなれば、高く売れるのに超した事はありませんが。

　この物件もいろいろ検討していく中で確かでいくつか気になるところもありました。
　　①駐車場が全戸数分ない。
　　②エレベータの数が少ない。
　　③臨港線の夜間交通量
　　④駅からの距離
　　⑤バス路線
　　⑥日常生活での買い物
私達の生活を考えると、ここがいいという結論に達しました。
結論を出すまでに、昼夜、平日、休日と許す限り現地の状態（特に臨港線の交通量）を確認し、駅まで歩いてみました。
ただ、気になる点は、若干、香櫨園駅からマンションまでの道が暗いかなという感じです。
とにかく、阪神沿線の西宮市の物件で、これだけ詰まった内容の物件であったこともあり、気に入りました。

甲子園一楽荘・芦屋伊勢町プロジェクトも真柄ですね。

171号と阪急の角の建設中のマンションにも大きく真柄の垂れ幕が。

ヴィアージュ夙川というやつ。

ガーデンとマスターで管理組合が別々ということはガーデンにある宿泊施設の維持についても
ガーデンの積立修繕費から出されるってことですよね。
宿泊費用はどこの会計に組み込まれるのでしょうか？
マスター買ってガーデンの施設使ったほうが将来の負担から見たらいいのでしょうか？
ヤマハの社宅って浜松とかと違ってこの場所に置いておく必要性あるんでしょうかね？
売りに出されてマンションが立つ確率ここ５年後くらいで何パーセント位と見ますか？

参考までに皆様の考え方教えてください。

80%。

そうです、宿泊施設の維持はガーデンで負担します。
宿泊費はレンタルの布団代、部屋の清掃料等、残金はどこにいくのやら。
ちなみに植栽の費用もそれぞれで負担になってます。
ガーデンラウンジに雑誌を置くと言ってましたが、それもガーデンの負担になってくる
のでしょうかね。

東京のどこかのデベがやってるように、建設現場に固定カメラを入れて、
購入者が２４時間いつでも仕事ぶりを確認できるようにしてほしい。

すでに実施しているデベもあるこのような要望を拒絶するのであれば、
その理由を明らかにしてほしい。

また、デベが拒絶したのか、建設会社が拒絶したのかを明らかにしてほしい。

その映像には、工事の進行状況も併記してほしい。今戸のような作業を
しているのかということと、映像とをあわせてチェックできるようにしてほしい。

とくに、コン打ちの日程と、その日および翌日の状況、また気象条件が悪い日の
工事の仕方については、キッチリと確認できるようにしてほしい。

コンクリは何Ｎ（ニュートン）のコンクリを打っているのか、現場レベルで
確認した数値を公表してほしい。

コン打ちした後に型枠を外した直後の状態を見せてほしい。


と、ここまで書いて、おそらく全部拒絶されるんだろうな、と思い
そこはかとないむなしさを感じる・・・。

ゲストハウスは、修繕費や利用方法等でもめそうですね。
（修繕費うちがみてるんだから、ガーデンの住民を優先しろとか意見がでそう）
営業さんは、「　植栽はマスターにもありますから然程変わりませんよ。ゲストハウスの修繕費も
124戸でみるから大きな負担にはなりませんよ　」と言ってましたが。
パーティールームもあるし、ガーデン住民は維持が大変でしょうね。
ちなみに私は、不信感を抱く出来事があったため、こちらの購入は見送りました。

しかし考え方によっては、マスターズ、ガーデン双方のイニシャル負担で共用設備が建設されているのに、資産区分としてはガーデンに偏った配置になっているわけで（マスターズはイニシャル負担に係らず、ゲストハウスなどの資産を保有できず、「ザ・ガーデン」の眺めも日常のものと出来ないわけですから）。
そのための管理協定ですし、特別決議条項があるのでは？
複数棟からなる大規模開発では、管理組合が複数立つことは珍しくないですし、便宜上共用施設をどこかの所有に寄せることは良くあるようです。同じ「香櫨園コートハウス」同士仲良く行きましょう！

↑と言うと将来的にガーデンの修繕費がマスターより高くなる可能性があるって言う事ですか？　

駐車場抽選が外れた時のために確保しておいた方がいいですよ。周辺駐車場は数少ないから。

408
駐車場希望者がオーバーフローした場合に備えて、中学校北側にすでに野村が確保してるって説明があったので大丈夫ですよ。それに、周辺は現況では駐車場いっぱいあるじゃないですか…。

駐車場について
第１期のときは、駐車場の必要のない方が相当数いらしたらしく、希望者全員に行き渡ったらしいですよ。
２台目の駐車場が必要な方は、販売が終了してそれでも余っていたら可能ですとまで、説明されました。もし抽選になって、外れたとしても近隣の駐車場を「４０８」さんのおっしゃるようなこと私も聞きました。

４１０ですが、私が聞いたのは「４０９」さんと同じ話でした。
間違いでした。訂正します。

他のモデルルーム見物したとき、「駐車場は、いっぱいで空きがありませんが、近所の駐車場を
１０年間無償で貸与します」と言われました。
つまり、１０年間待てば、マンションの駐車場に空きがでるでしょうということらしい。
もちろん、マンションの駐車場に入れば、有料になりますが・・・
たぶん、同じようなことはやってくれるでしょうね。
ただ、売れ残り物件を販売するときは、近隣駐車場を、マンション駐車場の空きがでるまで無料
とするでしょうけど、最初から契約している人へは、無料とまでいかないでしょうね

うーむ。なるほど。
そうするとその10年無償貸与の駐車場が今後10年駐車場として残るかどうかのリスクさえ負えばいいのか。

野村確保した敷地の駐車場は無料ではないです、確か月一万五千円のような気がする。

外部の駐車場を無料にするのは、売れ残り物件を売るときの話でしょうね。
まあ、１００万円値下げして売るのと、たいして違わないということでしょうね。

分譲マンションを買ったのに外の駐車場ですか？盗難の危険性は？

410さんの再掲

駐車場について
第１期のときは、駐車場の必要のない方が相当数いらしたらしく、希望者全員に行き渡ったらしいで
すよ。
２台目の駐車場が必要な方は、販売が終了してそれでも余っていたら可能ですとまで、説明されまし
た。もし抽選になって、外れたとしても近隣の駐車場を「４０８」さんのおっしゃるようなこと私も
聞きました。

⇒ってことは、駐車場はほぼ希望者には充足するので、414とか416の懸念は杞憂に終わるのでは？

それに、100％駐車場確保の場合、駐車場が全部、あるいはほとんど埋まる前提での駐車場収入を元に修繕計画とかを組んだにもかかわらず、空きが多すぎて修繕計画に狂いが出ることが多いため、車をお持ちでない方の確率も見込んで8割ぐらいの充足率が妥当、と物の本には書いておりました。まぁ、ひとつの考え方でしょうけど。

事前のアンケート調査を受けて、駐車場は100%いらないという結論になったと説明を受けました。使わない駐車場があっても修繕費が余計にかかるだけだと。
さらに、少し余るぐらいで修繕計画を立てているようなので、余裕をもった修繕計画を立てていると思われます。
それより、駐輪場200%の方が少ないような気がします。

マンションで駐車場が８０％で足りるわけないですよ。しかもファミリーマンションなんですから。１００％の駐車場でも２台目を持っている方がいて埋まります。

419
えらく断定的だけど、410さんの話とかちゃんと聞いてるのか？
80％である以上足りない可能性があることはあっても、“わけない”って…。ちなみに、今住んでいるマンションは駐車場70％強で、空きが出てるし。車通勤しか不可能な地域なら２台目需要も分からなくはないけど、現地だと410さんの話のほうが説得力ありですじゃないの。

418
物の本には、最近駐輪場も一家に2台以上確保（＝200％以上）のマンションが多いけど、（住民の）放置駐車が増えるだけだから、もっと少なくていいと書いてました。
ただ、個人的には駐車場はその本の説明も理解できるのですが、駐輪場については418さんと同意見です。仮にこのマンションが山手の坂道が多い場所だと自転車需要はぐっと下がるような気もしますし、結局は駐車場も駐輪場も物件の特性や住民のライフスタイル次第なんでしょうね。

実家が、ここと同じくほぼ平地で、1人一台自転車という状態だったので、子供２人で４台になる。２台オーバーだなんて思うわけです。
　駐車場は少なくていいという調査結果。駐輪場は、一家に２台でもあまっているところがある。
なんか、いいとこ取りで少なくて済むようにしているようです。

我が家のニーズも今んとこは2台以上ですね。確かに駐車場を調査したなら、あと一がんばり、駐輪場もニーズ把握してくれてもよかったかも（調査やってたら野村さんごめんなさい）。
でもまぁ、「物の本」の『駐車場は8割でOK、駐輪場一家に2台は多すぎ』からすると、現状の駐輪場一家に2台は、うちら（417、418）のニーズサイドになってると言えなくもない。なにせ過剰施設は無駄な金食い虫になり、施設不足は不満のもと。ドンピシャでニーズどおりの施設を期待するのは酷でしょう。
うちは、平日が電車通勤の主人のは、折りたたみチャリを検討中です。

そんなに駐輪場が不足するのでしょうか？
今、私が住んでいるマンションでは、平気で玄関前に止めているかたが、
多くいらっしゃいます。決して格好良くありません。
特に、エレベータに自転車を載せてくる方がいますが、とても迷惑です。

駐輪場がないからといって、家の前に持っていくことはマナー違反ですよね。
ここは、そのようなマナーの欠けた方がいらっしゃらない事を期待します。

この物件が気に入った理由のひとつとして、「ごみ」がいつでも捨てられることです。
市とは別に「ごみ」処理業者との契約で毎日来てくれるそうです。まあ契約金は管理費に
含まれているそうですが。
そのために今流行の「ディスポーザ」を装備していないそうです。

しかし、一見キッチン周りを含め、標準装備が少ないのも事実ですよね。
食器洗浄機、ミストカワック、ガラストップコンロくらいは標準にしても良かったと思いますが。
標準にすると見かけ上の本体価格が上昇してしまうのを避けたのでしょうか。

しかし、欲しいものは、後で悔いの残らないよう精一杯オプションとして追加するつもりです。

まだオプションの締め切りは終わってないのですか？

４２５さんへ

４２４です。すいません、私たち自身は、第１期の申込者です。
第１期のＦｉｔｓの申し込みは終わりました。
第２期でどこまでＦｉｔｓ及びメニュープランが受け入れられるかわかりません。
Ｆｉｔｓとメニュープランの申し込みのとき、必要な（欲しい）ものは精一杯、申し込みました。
あと、７月２２，２３日（送られてきた申し込み葉書は日付が妙でしたが！）に行われる予定の
インテリア相談会でさらに思いに近い状態にできるよう相談（Ｆｉｔｓではなくオプションに
ついて）してみるつもりです。
紛らわしい表現をいたしまして申し訳ありません。
私は、第１期申し込みのスケジュールしかわかりません。
ごめんなさい。

でも、私たちは完成を楽しみに、頻繁に現地を見に行っています。でも、見ても何かわかりませんが
見に行っています。
これまでの書き込みで建設会社の不手際を書き込まれた方、ぜひここは変だという書き込みを
これからもお願いいたします。私たちは素人ですからわかりません。
専門に近い方の目で是非情報をお願いいたします。私たちは精一杯確認し、是正を促しますので・・。
たぶん私の伴侶が・・・。

頻繁に見に行かれているのであれば、わからなくてもいいですから、
工事現場の写真を毎回、いろいろな方向から撮っておくといいでしょう。
また、１週間の工事計画をホワイトボードに書いているでしょうから
それも必ず撮影しておきます。
また、世間が連休だったり気象条件が悪いときに工事をしている場合は
要注意です。
何気なく撮っておいた写真に決定的な光景が写っていたりするのです。

427さん、ありがとうございます。
とりあえず、写真で残そうと思いますが、でも何が悪いことなのかわかりません。
宜しければチェックのポイントを教えてください。
気象条件が悪いときにコンクリートを使っての作業は感覚的に良くないとわかりまが・・・。

ここの契約者は細かいですね。細かすぎて掲示板を見てるだけでも嫌になります。もっと施工会社を信用したらどうでしょうか

まあ、細かいのはいいことじゃないの。
施工会社も3流なのは否めないんだし。

デベは１流だから、あわせて２流ということで

> ここの契約者は細かいですね。細かすぎて掲示板を見てるだけでも嫌になります。

ってか、あんたの仕事が雑すぎるんでしょ。
デベの社員が出勤しない連休中に突貫工事をしたりするのはやめた方がいいよ。
（この物件の話じゃないけどね）

話かわりますけど、最近竣工した橋の反対側のマンション外観もいいし中も良さそうでしたね。
設備とか標準の物も多いみたいですし。
やっぱりマンションの値段が上がってるから必然と設備・仕様もグレードが下がってしまうんですね。なんか別に大手だからと言ってたいしたことない気がしてきました。
なんだかんだ皆さん意見されてますが、人がどうあれ自分が気に入ればそれでいいんじゃないかな。

そのとおり。完成済みの物件が見直されて動き出しています。地価の先高感で今建設中の物件は物の割りには割高です。金利もどんどんあがるしね。リクコスの香櫨園のマンションも気がつけばラスト1邸になっていました。

ゼロ金利も解除されたし金利も確かに不安ですね…
今、売り出しされている物件確かに割高ですし
今から一年後ぐらいの入居時期の金利なんかフラット
を申し込んでてもわかんないですよね。
今思っても遅いんでしょうけど今ぐらいに入居できる
物件はいいですね。

ここ第二期分譲始まったんですか？チラシ全然見かけないけど。
売れてます？

ホームページを見たらしてるみたいですよ。
スケジュールはわかりません。

ブランズ香櫨園ってどこにできるの？？

詳しくは知らんけど、このマンションより、西にチョット行った芦屋との境目あたりにあいてる土地があるよね

芦屋大東の市営住宅かなんかの東隣かな。　あそこなら芦屋ハイタウンと下水処理場の間で海が見えるのかな？

Ⅱ街区（西側）を施工している鉄筋屋です。
いろいろなマンションを造りましたが野村不動産は、
すごく厳しくチェックしています。
よそではＯＫなことでも手直しさせられています。
一生懸命鉄筋を組んでも後の型枠やコンクリートを打つときに
ぐちゃぐちゃにされることが多いので正直、他の現場に行きたいです。
7/14（金）はＡ棟1階床コンクリート打設でしたが、
野村不動産の担当者が現場に来て監督を怒っていました。
何を怒っているのかと思ったらコンクリートの打ち方が悪い、
お金をもらって仕事をしている以上プロ意識を持って自分たちが
作っているという誇りを持って仕事をせぇと言っていました。
デベロッパーの担当者が監督を捕まえて怒っている姿を見たのは
初めてですし本当によい物を作ろうという姿勢を感じることができました。
担当者は、普段は私たちにも気軽に声をかけてくれる方で血相変えて怒って
いるのをみてポンプ屋、土工共気を入れ直して打設しました。
担当者の方は、週２回以上見かけ監督以上に現場の隅々までよく見ています。
私たちの仲間も池田の現場でこの担当者だったそうで仲間内では、しっかりした
マンションを買うのなら野村のＮさんの手がけた物件だと言い合っています。
暑い中の作業で正直、このくらいでいいかというところもありましたが、
頑張って良い物を作ります。

しらける・・・
営業マンのフォロー文ですね

ここの営業マン必死やなー。よっぽど売れてないんやろな。
ここのレス最悪やな…

果たして441がホントに鉄筋屋さんかどうか、ということに疑問を挟む気持ちも分からんではないけど、いくらなんでも営業マン、441のようなあからさまなことは書かんやろ…。書いたところで442,443みたいな連中に叩かれるのは分かってるだろうし。442,443、ホンマにそう思ってるんやったら、結構気の毒な方ですね。
若しくは案外自作自演だったりして…。もしそうなら、もうちょっと有意義な連休をお過ごしくださいm(__)m

第１期では結構な倍率だった部屋もあったようです。第２期は７月末のようですが、第１期から第２期に流れる方は結構多いのでしょうか？

このマンションは、高額な南向きを購入しても、
目の前が交通量の多い臨港線です。残念。
このマンション購入するくらいなら、ちょっと前に販売していた
東急のグランオアシスの方が良かったでしょうに。

グランオアシスは確かに単価はここよりもお安かったようですね。でも、多少値が張っても私はグランオアシスよりこのマンションの方がいいですね。臨港線も東方面は混雑もありますが、物件前面は昼間・夜間とも私の気になるレベルの交通量ではないですし。てか、グランオアシスにあまり魅力を感じない。もちろん、グランオアシスにお住まいの方はグランオアシスに魅力を感じてご購入されたわけで、人それぞれです。446こそ、残念。

ここも良かったけれど、リクコスの香櫨園7分のマンションがよかった。やはり、残り1戸になっていました。海沿いで駅から9分でこの価格はどうかなって思ったので。

いろんな方が見る掲示板で「どこのマンションより」という表現はどうでしょうか。
他のところでここのマンションを悪く書かれていたら嫌な気がしませんか？
こういうレスはがっかりです。

そうそう
山手の億ションの新築に比べれば50歩100歩だからあまり比べてどうのこうの言うのは無し無し。どこの物件でも、どこかが気に入って、妥協点があるにしろ納得して"良いマンション買った♪"と思って住むんだから。

449,450の言うとおり。言う通りなのに、446,448が五月蝿いので、一言だけ。「臨港線の騒音」を言うならリクコスの阪神電車のほうがよっぽど気になるし、「海沿い」を言うならグランは“もっと”海沿い。ご自身の論理に破綻がないよう整理できずにイチャモンつけるだけの輩は退散願いたい。

以前臨港線沿いに住んでいました。当初は、私も国道と比較して
通行量が少ないので、楽観していましたが、夏場、窓を開けて寝
ていると、車の走行音が気になりました。
通行車両は、深夜で5分に数台ですが、夜間は、車のスピード
(時速約70km近く出している)を出している車が多く走行音が大きいこと、
マフラーの音のが大きい車の走行が1晩で数台あります。
音に神経質な人は、幹線道路に面したマンションは避けた方が良いでしょう。

>>452
そうそう、あれ目覚めちゃうんだよね。

購入されて方は嫌な話は聞きたくないだろうけど、
これから買う人は客観的に分析しないといけないから、
悪い話も書き込み無いと、このサイトの意味がなくちゃうでしょ。

自分たちも買う前はそうだったんじゃないの？
買う方は、自分に合うかどうか判断して買えばいいんでないですか。

> よそではＯＫなことでも手直しさせられています。

Ｓ市のＫ坂物件ではＯＫだったのか聞きたい。

453さんそうそう、451のように都合の悪いことから逃げていては駄目。これからの人のためにも、参考として臨港線は夜中も騒音、排気ガスある。電車は終電までだし、排気ガスなし。グランオアシスや、残り1戸になってしまったリクコスは環境もよいのではとのことだけですよね。

購入者です。
453さんの方の言うとおり客観的なネガティブ情報は、物件の思い至らない欠点を気づかせてくれることもあり、有意義なことですよね。そうは言いながら、“荒らし”とまでは言わないまでも、論理破綻お構いなしでイチャモンをつけるのはご勘弁、ということだと思います。

そのうえで、452さんの指摘は気になる点です。有意義なネガティブ情報としてこれから購入される方は検討すべきです。あえて言うと、南向きはリビングの部屋が多いこともあり、臨港線沿いの寝室を構えている部屋は多くないと思います。そういう意味でうちは問題なしと判断しました。各部屋の向きなども踏まえて検討されるといいですね。

我が家は南向きですが、456さんの言うとおり、寝室は北向きに２室ですので、騒音はそんなに心配していません。海沿いが好きか嫌いかは好みだと思いますが、おそらく、購入者・購入希望者の方は海沿いの立地に好感を持っているかニュートラルな方が選ばれる訳ですよね。私は、オアシスロードと香櫨園浜近くの環境にも好感を持って決定しました。
香櫨園から神戸市境にかけては阪神間の浜手には珍しく住宅の規制などが厳しく、結構良好な住宅地が続いてます（もちろん、高級住宅街と言われるもっともっとお上品な住宅地はほかにたくさんありますけどね。）。今は普通の住宅地に住んでいますが、その私からすれば、現地周辺のお宅は大きな家が多くてなんだか場違いな感じがしたくらいです。海沿いが好きな方であれば、住環境も悪くないと思いますよ。
個人的な難を言えば、大きなスーパーが自転車ではちと遠いことと、駅前のラブホが気になることくらいですかね。

【ご本人からのご依頼により削除させて頂きました。管理人】

グランオアシスが防いでくれるといいですけどって感じの悪い人ですね。こんな人とは一緒に住みたくないね。出ていってくれたらいいのに。

458さん、スマトラの地震を見ても分かるとおり、本当に津波が堤防を越波して浸入してきた場合、残念ながら海側の建物が防波堤代わりになってくれるということは期待できません。ただし、西宮市の防災HP上では史上最大の津波が押し寄せて、かつ閘門がすべて機能しなくても、マンションの場所の浸水はないそうですから、その点安心していいのではないでしょうか。
ただ、459さんみたく攻撃的には言いませんが、不謹慎な期待をすることをこの場で発言することには慎重であるべきだと思いますよ。

このマンション購入を検討している者ですが、今日はじめてこの掲示板を読みました。ガーデンコートの南側１Ｆの購入を考えてますが、気になるのが臨港線はさんで南側の敷地に将来マンションが建つかもしれないということ。それによって日当たり環境が著しく悪くなることを懸念してます。営業のかたは、建っても今のヤマハの社宅程度（５階程度）なので大丈夫だよと言ってましたがとても不安です。やっぱり、目の前が風致地区のマスターズコートを選んだほうがいいのでしょうか。

野村不動産は住吉本町のマンションで完売後で入居まで４ヶ月というタイミングで南前のマンション建設の話が出て、騒ぎになっていますが　ここが大丈夫なのでしょうか？
前の土地のことを知っている方教えてください。

このマンションのある下葭原町と、臨港線をはさんだ向かいの大浜町は同じ自治会なので（年会費１２００円）、なので仲良ししないとダメですよ。住民になるのなら。

458さん。購入者ですが、このスレは住民用ではありませんので多数の近隣の方も目を通していると思った方が良いです。しかも購入棟まで晒して。。。このマンション住民の印象を悪化させるので慎みましょう。

461さん。
ガーデンの臨港線を渡った南側は野村さんの言うとおり、高さ規制が掛かってるので、コートハウスと同程度の高さ（５F程度）が限界のはずです。現地に立ってみると分かると思いますが、2車線しかないとは言え、臨港線は幅員が結構ありますから、南にマンションが建っても圧迫感はないと思いますよ。
461さんの言うとおり南面の抜けが良く、海が良く見えるのはマスターズですが、香櫨園駅へのアクセスが良かったり、毎日の生活で「ガーデン」を眺められるのはガーデンコートの方でしょうから、双方の長所短所を比較なさったらいいと思います。

南側のマンションヤマハは手放したがっているそうですよ。
いずれマンションになるでしょうね。
眺望はあきらめたほうが、ショックは少ないのでは？

ガーデンの南側は現況でもヤマハの社宅。社宅がマンションに変わったところで、眺望に大差は出ないのでは？高さ規制からしても、今の社宅より気持ち高くなる程度でしょう。
466の言うとおり、眺望重視なら目の前が風致地区で都市計画公園予定地のマスターでしょうが、461さんの懸念する「日当たり」で言えば、状況の悪化は心配ないと思いますよ。

最近のこの辺りの状況をみると、いつか近い将来は建つんでしょうね。
価格が高いうえに将来マンションが建つと言うリスクを考えて検討しないと
ダメですよね。　　

テニスコートがあるところは、西宮市の用途地域等のページによると
第1種の風致地区となっているため、１０メートルの高さ制限が
かかります。
したがって、テニスクラブを縮小し、マンションを建てたとしても
せいぜい３階建てとなるでしょう。

469さん、なんのなんの、都市計画法上公園となっているテニスコートは、都計法上2階以下で、しかも鉄筋コンクリート造の建物は認可されないこととなってるのです。どこも財政難なおり、公園整備が早期に実現するとも思えませんが、公園不足の西宮市南部で計画自体を撤回することもまた考えにくいと思います。マスター正面は都市計画変更にならない限りは、2階建以下の建物しか立たないということですね。

ところで、第2期は7月下旬ということのようですが、販売の状況はどんな感じなんでしょう？第1期のときのように仮予約の部屋にはバラとかついてるのかなぁ？ご存知の方いませんか？

私も色々確認してみましたが風致地区ではないみたいですね。
用途地域といってもこの先、用途の変更というのは充分ありえる話だと思います。
この辺りは、変更されてないですが、用途の変更されてる地域はけっこう多いです。
そうなれば、容積率・建ぺい率も変わるので建物の規模は変わります。
そういう不安要素のある物件なら、いつかは建ってもおかしくないと思うべきじゃ
ないでしょうか。　でもそうそういい場所なんてどこ見ても中々ないですよね。

そうですね。ガーデンの方は今の社宅よりは少し高いマンションが立つ可能性はありますね。用途地域の変更は良く分からないですが、都市計画公園予定地を指定から外すってあんまりないんじゃないですかね？聞いたことないです。道路とかも昭和何十年の計画がそのまま残ってたりしますしね。
どのみちガーデンもマスターも南棟はほとんど埋まってるはずだし、将来環境の変化の（あまり）想定されないガーデンの北棟やマスターズの東棟ってどうですかね。お値段も南棟に比べればいくらかお安いようですし。

マスターズの東棟の前の道路（ガーデンと、マスターズの間）は都市計画道路なので、将来的には、２号線からまっすぐ続く道路になる可能性が、無くはない。マスターズの前の歩道が広いのもその部分が道路の予定地だからだと思います。
まあ、それこそ昭和何十年の計画ですけど。

今のところガーデン・マスター間の道は事業決定されてないようですし、特段事業化される計画もないようです。ものは考えようですが、四面道路の敷地でなければ隣接地の建替えに伴う日照阻害などが懸念されますが（ヤマハの建替え懸念の議論など、２０ｍ近い幅員のある道路の向こう側でも心配されている方がいるわけで）、マスター東、ガーデン西棟は建替えによる日照阻害の懸念は排除できます。462さんの書き込みなどまさにその典型ですね。
遠い将来事業化されてもそんなに交通量が多いとも思えないし、プロムナードほどじゃないにしろ、最近の街路は広い歩道が整備されるのでは？と思います。473さんが「リスクのない物件なんてそうそうない」と言っているとおり、リスクを認識しておけばアリだと思います。

臨港線は交通量が多いです。夏の夜間は暴走族も出没します。
昼間は海風で、南（臨港線側）から風が吹きます。夜は北風になります。
つまり、南向き部屋の方は、洗濯物に排気ガスが付きやすいということを
覚悟してください。網戸はすぐに真っ黒になります。
芦屋の花火は綺麗に見られそうですね。

２号線沿いや１７１などに比べたらましじゃないかな？
「臨港線が混む」のはもうすこし東側の話で、この辺りはそんなに気にならないと聞きます。

最近は、えびすさん筋の信号が長いため、
土日祝は夙川を越えてこの辺まで車の列ができています。
さすがに打出の交差点までは伸びていませんが。

それでも東向きや西向きよりは、圧倒的に南がいいですから
排ガスの件は、割り切った方がいいですね。

「夏の暴走族」は想定外でしたが…これについては、すでに21世紀、絶滅に期待するとして…（笑）
この物件を検討し始めてから、土休日を中心に平日も含めていろんな時間に現地を見ました。479さんが言うのなら、夙川を越えた渋滞もあるのかもしれませんが、これまで現地に行った限りは、夙川越えの渋滞は一度もありませんでした。ららぽーと渋滞が断続的に建石筋まで延びていたことは1回ありましたけど。
ですので、仮に479さんの言うようなケースがあったとしても、稀だとおもいます。

477さんは「交通量が多い」、478さんは「そんなに気にならない」とされていますが、交通量の多い少ないを主観的に話をしても難しいので、兵庫県や西宮市のHP掲載の交通センサスデータを加工した数字を掲載しておきます。

43号+高速　　　昼間　12.0万台　　24ｈ　17.6万台
2号　　　　　　昼間　 2.4万台　　24ｈ　 3.3万台
山手幹線　 　　昼間　 1.3万台　　24ｈ　 2.0万台(24ｈは推計)
臨港（現地） 　昼間　 0.7万台　　24ｈ　 1.0万台(24ｈは推計)
臨港（甲子園） 昼間　 1.2万台　　24ｈ　 1.5万台
夙川沿街路　　 昼間　 0.8万台 24ｈ 1.1万台(24ｈは推計)
（夙川公民館前）

これを1分あたりの交通量にすると、次のとおりです。

43号+高速　　　昼間　167.0台　　夜間　78.2台
2号　　　　　　昼間　 32.8台　　夜間　13.5台
山手幹線　 　　昼間　 18.8台　　夜間　 8.6台(夜間は推計)
臨港（現地） 　昼間　 10.4台　　夜間　 2.9台(夜間は推計)
臨港（甲子園） 昼間　 16.3台　　夜間　 4.5台
夙川沿街路　　 昼間　 11.7台 夜間 3.2台(夜間は推計)
（夙川公民館前）

（昼間　7-19時　夜間　19-7時）


補足すると、当然国道や高速に比べ大型車の割合が少なかったり、車の平均速度が低かったりします。この場合、交通量の単純比較よりも格段に環境負荷は小さくなるようです。

これらを総合して、交通量が多いと見るか、気にならないと見るかは各々の受け止め方だと思います。我が家は現地も見る中で、「問題なし」と判断しました。

あと、477さん曰く「網戸真っ黒」「洗濯物に排気ガスが付く」とのことでしたが、私はここよりもかなり交通量の多い道路沿い（４F)にも、奥まった住宅地（２F)にも住んだことがありますが、前者で白い洗濯物が黒く煤けるようなことはなかったですよ。ちなみに網戸はどっちに住んでても汚れました。程度の差はあるかもしれませんが、網戸なんてそういうもんじゃないですかね（笑）