プレミスト西宮北口

うう～ん、デベ担当者か？？
ここを売りたいからって、嘘はいかんよ。

　不動産は先を見て買え。といいます。ガーデンズが開業してこれ以上西宮北口に
大きなイベントは起きないのではないでしょうか。
　ガーデンズは２０年償却で建てられました。そのあとどうなるか？老朽化か
消費者に飽きられるかです。
　この先人口が減っていくことを考えると今の高騰しきった価格は高値つかみ
だとも思えるのです。

ガーデンズは20年償却で建てられたんですね。知りませんでした。

先のことはわからないですね。

羨ましいと云う程の価格、物件でもない様に思います。

安い値段で抽選になり、当選したと言った場合なら羨ましいですがね。

全体的には価格面での反応がいまいちで、デベ担当者は、値下げすべきと
管理職に要請し、あせっている状態が手にとれる。
多分相場より高く土地を仕入れたのだと思うが、これがせめてジオか
プラウドだったら、もう少し別の商品展開もあったのかなと、思う。

ジオタワーは確かにいいと思いますが、いつになったら買えるのやら？

買える頃には古い仕様になってしまっているような・・・

ジオグランデ夙川は相当高いようだし、結構プレミストは早く売れるのでは？

中古は仕様が古いというけど、気にいった立地、物件であればリフォーム
できるからね。
ジオタワーは、もともとそれほど仕様が高いとも思わないけど、やはり地域の
ランドマークとして今後も高い価値を維持できるでしょう。
ラピタスは旧公団が販売した階が多いけど、上層階の一部は、住友商事が販売し、
設備仕様も全然違う。
西北の北西地区になるけど、ヒルズ甲風園は、地域・校区もいいし、元々
フルオーダーマンションなので、間取り変更は自在です。
まあ、新築・中古で色々比較できるようになったことは良いことです。

売れるかどうか買わない人があーだこーだ言っても間抜けですね。
私ももちろん買いませんが。梅田のグランフロントがあっ中間に
売れたことを鑑みると売れちゃうんでしょうね。

ここは、確かに高い！そして狭い。西宮北口は今後もマンションが幾つも建つだろう。しかし、駅近物件でここより便利な所はそうはないだろう。それを考えたたら・・・・

まあ、もうすぐ申込みも始まるのでしょうから。
売れ行きを見物させてもらいます。
あわてなくても即日完売は絶対ないと思いますから。

即日完売はなくても戸数も少ないし、程なく売れてしまうでしょうね。　

店舗が２つ入るようですね。どんな店舗が入るかどなたかご存知ないでしょうか？

まだ決まってないようですよ。

飲食等食品関係は害虫の発生の源。

店舗は不特定多数の者が出入りし不用心で建物の傷みが相当早い！

私が営業マンから聞いた話では不特定多数の人が出入りするよな業種は入れないと聞いています。

営業マンから聞いたのなら、出し惜しみしなくても、具体的に何なのか聞いている筈。

ソクカンだぜぇ～

会員制のラウンジや、一見さんお断りの割烹であればＯＫですね

レンタルビデオなども身分証明書を確認しているのでＯＫとの事です。

もしレンタルビデオ屋だったら、マンションのイメージが落ちるね。

１階が店舗というだけで充分イメージは落ちてるよ。
ガーデンズの従業員宿舎と思う人もいるやろ、北口ﾊﾞﾌﾞﾙの典型的な案件やね。
ここを高値で買うより他の中古買う方が損得勘定の上ではいいよ。

こんな場所なので店舗だったら何でもＯＫ！だよ。

店舗の内容が問題で、何でもイメージが落ちるわけじゃないでしょ。

一杯一万円の金箔入りラーメン屋とか、高級店ってあるじゃない

>>327
成金の契約者さんですか？、それとも阪急沿線信者？

一万円のラーメン店がイメージアップって、冗談ですよね？

私は営業マンから医療関係で交渉中と聞きました。

病院、医院、なら体の悪い部外者が出入りするわけで場合に依ってはマイナスですね。
松原町のワコーレは歯科医院が入りました。
行政指導で駅近には店舗が条件のようで、おかしなマンション激増中ですね。

夙川徒歩2分のジオグランデ夙川相生町は店舗入らないので不思議ですね。市の指導で強制力は無いのでしょうね。

市の指導を受け入れると容積率とかがちょっと増やせるとかの
交換条件があるんじゃないですか？　強制ではないと思いますが。

市政ニユースかなんかの記事で読んだのですが、駅近の完全マンションが増えると
駅の周辺が寂しくなるとかの発想で考えられたと記憶しています。
個人的には、そんな変な条件をつけなくても、人が増えれば、それをあてこんだ
商業施設が増えると思っていまして、　役人の浅知恵だなと思っています。

＞＞331
市の強制力があるからこそ、入居のない店舗部分が出来てしまっているのだと
思いますよ。

じゃ何万円のラーメンならイメージアップなんだよ

ここのマンションの公式ホームページだけど、
最初の広告では販売開始が、7月中旬だったのに
数週間前に見たら、8月になっていて、
今日見たら、9月上旬になっていた。
これって事前の希望調査で売れ行きが思わしくなさそう
なので、1期の販売を少しでも良くするために、
価格調整含め、販売開始を遅らせていると考える
のが普通と思いますが、どう思われますか？

南向きは高い割に狭い。N棟とか西向きの棟の方が機能的でまだ割安。南向きの申し込み状況が悪いんじゃないですか。上層階はとてもじゃないけど手がでない。

>>336さん
もう契約済みなんだ？

３３６です。名前入力間違えました。

何度も登場申し訳ないが、9月の販売延期は、同じ西北でエリアは異なるものの
北東エリアの林田町（実際には門戸厄神エリア）のジオウェリスの販売開始と
敢えて、バッティングさせ、購入者層の選別を図る為かなと閃いたが、関係ないか？

>最初の広告では販売開始が、7月中旬だったのに
>数週間前に見たら、8月になっていて、
>今日見たら、9月上旬になっていた。

当初7月でしたがEURO2012の影響が思ったより大きくで8月に延期。が、ロンドン五輪との調整で結局9月になったと営業さんに聞きましたよ

夜中にテレビを見すぎてしまうせいかwww

笑える理由やね、ロンドン五輪なんて，何年も前から判ってる事やないか。
又、他物件と競合させて云々も意味がわからんね。
単純に、反応が悪いので、販売戦略の練り直しのための為の時間稼ぎだろう。
北口バブルに乗って高値で用地を取得したものの、それを分譲価格に反映できないのが
判って、慌てているのだろう。　所詮は素人デベの案件だという事やね。
ブランズ、プラネと地歴を踏まえた低価格物件なら兎も角、価格が話にならん。

342さんは「素人デベ」と何故か上から目線ですが「素人検討者」であることは否めません。

今回の延期は業界では知られていることなのですが、驚いた事に上で本当の理由を当てた

方がおられます。

だいたい理由は読めてきた。
デベの期待に反して要望書も出ず、反応が良くないので
販売時期を他物件（西北では人気の高木小エリアで
今回もそこそこ人気を集めそうなジオウェリス林田町）
の販売時期（9月）と合わせ、西北に購入者の注目が集まる
ところで、再度大々的にPRするという戦法か？
２つの物件は、購入者層の志向が違うだろうから、基本
かぶることもないし、不便な林田町で4500-6000万円
くらい（私の予想）の販売価格ゾーンであれば、
ここ(プレミスト）もありかと購入者に思わせよう
という戦略かな。
ここは、当初予定価格より平均800万(タイプ間取りにより
500万～1300万）下げてくるかな。（予想）
それでもどうかな～と、個人的には思っている。
私は投資というよりは、賃貸貸しと、その後の転売利益を狙って
いるが、今回は買わないつもり。
(林田も、多分高値ふっかけだから買わないが。）
素人デベとは思わないが、個人的には、やはり野村に手がけて欲しかった。

基本、新築の賃貸貸し後の転売狙いが成立するのは、近くのジオタワーぐらいの希少物件
でないと無理でしょう。　言うまでもなく、新築物件には２０パー位の価格上乗せがある訳で
買った途端に含み損発生が常識やからね。　344さんが当物件を見送るのは当然やね。
345さんの言うように、投資目的は眼中に無いというより、いくら素人デベでも
投資の対象にならない事ぐらいは判るでしょう。　無知なエンドユーザーと、投資目的の
連中では視点が違うしね。
因みに私は築１０年ぐらいのデベの利益分が剥げ落ちた物件を探しています。
今は金利が低い為、安くもないマンションを皆さんが買う為、なかなか買えません。
日銀さん「早く金利を上げてくれ」　そしたら、暴落や。

中古探しなら、新築スレ見んなよw

新築もすぐに中古ですがな。投資は気の長い仕事なんですよ。

ここも売れ残り1年もすれば、新古物件となる。
参考になる情報も書いているつもりなんだけど。

売り出すのを遅らせて、要望をためておいて一気に全戸即日完売を狙っているとか？？

全戸即日完売になればジオタワーに続く伝説マンションになるが・・・あり得ない話？

ところでここは本当に売れているの？　苦戦しているの？

沢山要望書頂いていますとは言っていましたが本当はどうでしょうか？メニュープランがなく設計変更してもらうのかなり金額が嵩むのでとても割高に感じてしまいます。将来売ることを考え駅近なら値くづれしないかと考えていましたが不動産に詳しい方、夙川駅近、JR芦屋駅近、ここ、だとどこがいいでしょうか？

３６２じゃないですが、ここは　①西北に近い　②ガーデンズの極近い

の二つに尽きると思うけど②にかなり重点がおかれているのが不安ですね。

１０年後にはガーデンズが廃れている可能性はなくはないし・・・

362です。

私は投資家ですが、マンションの投資家ではありません。主にブラックタイガーなどの
エビを扱っています。ここのわかりやすい価値、は開口部60％、部屋の広さ、駅からの
距離、どれも一戸建てでは実現できない利点、ですね

夙川や芦屋とここを比べても仕方ないように思いますが・・・。そもそも、購入者層の求めているものが違うと思います。
西北は、利便性が高くて、最近は特に魅力的になりましたね。
ただ、夙川や芦屋に住む人は、別に、ガーデンズに徒歩○○分で行けることなんて重視していないと思います。クルマで行けばすぐですし、自宅周辺はもう少し閑静なほうが、という価値観もあります。
ただ、利便性が高いこの立地なら、中古としても賃貸としても、需要は常にあるようにも思います。

>>366
駅からの距離は置いといて、　開口部、広さ，共に戸建より有利とは不思議。
安物の戸建とばかり比較してるのかな。・・・高額物件故、開口部広い、広いは当たり前でしょ。

夙川や岡本を選ぶ人はここは避けるでしょ。ここだったら、もっと都心のタワーマンションかな。

夙川で考えてる人は西宮北口えらばんでしょう。
逆もそうだけど。
環境が全く違うよね。

>駅からの距離は置いといて、　開口部、広さ，共に戸建より有利とは不思議。
>安物の戸建とばかり比較してるのかな。・・・高額物件故、開口部広い、広いは当たり前でしょ。

高額物件だから開口部広いなんて事はありません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

何だか今日は賑やかですね。
ずけずけ書くから、
デベ関係者にも刺激になったのかな？
ブラックタイガーの投資家の方、
いまだに海老に投資って、まさか騙されているとか
大丈夫ですね？老婆心ながら。
リアル投資関係者としては不当に高く（総合的に価格と
仕様が合っていない）興味の湧かない物件です。
実需の方は、どうしても新築という人もいるでしょうから、
それでも欲しい人は、どうぞご購入下さい。