プレミスト西宮北口

こんなところが坪単価２００万円オーバーしているとは、ぼったくり！
坪単価１６０万円が妥当なところではないでしょうか。

２邸に１基のEVも維持費が掛かって出費ばかり。
これだと管理費も高くなる可能性大だね。

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坪200万は適正と思うが。

160万は安すぎるだろ。。。

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うん。坪160万円は安すぎる。

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尼崎化してるね。

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そーですねー　　競輪場のあったとこですから。
　

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知らない人は知らないよね。

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競輪場って西宮球場のこと？ｗ

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いや、球場というより競輪場。

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へーー知らなかった！いつくらいの話ですか？？

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西宮には勿論高級住宅地はあるけど北口は論外だった。

でも塾とガーデンズのお陰と競輪場がなくなったことで
イメージは結構変わったね。　それと高級住宅地に住んで
いた人達が坂の上がしんどくなって降りてきた。
　
でも、プレミストはなんだか中途半端な感じですね。
高級路線なら１階に店舗はありえないし・・・

ジオタワーの順番待ちした方がいいかな？

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昭和園と甲風園は高級住宅地と思いますが。

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ここは高級じゃないのに価格が高すぎる。

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いくらなんですか？？？

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3100万位から？

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３０００～４０００：ない
４０００～５０００：多分ない（あっても少数）
５０００～：ある
まだ価格は確定していないようですのであくまで推定です。

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216さんの言う通りです。

4000～5000はあっても少数かつ2LDK（60～70平米）。

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総合的にファミリー向けではないようですね。
DINKS、富裕リタイア組のような購入層をターゲット
にしているのでしょうか。
今思うとジオタワーはやっぱり良かったですね。

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ファミリー向けでは全くありませんね。

値段と間取りを考えると売れ残りが出ることも考えられます。

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プラネのキャンセル出ないかなー

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お高いですね！苦楽園口で買えますねーΣ（ﾟдﾟlll）

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プラネキャンセル出てますよー二階だけどね。

あそこもなかなか売れませんね。

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ファミリー向けではないのは分かってますが、検討されてる方、いらっしゃいますか？

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消費税アップ前の駆け込みはいい材料かもしれないけど
消費税があがれば景気は益々悪くなり、ユーロ危機とも
重なって早く売ってしまわないと苦しいかもね。

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駆け込みするにしたって高いですよね（涙）

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確かに高いですよねー、もう少し離れたらかなり安くなるのでしょうが。

でも近いところが欲しい。　もう西北の駅近物件は出てこないのでしょうか？

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競輪開催時に球場グランドにバンク（板）を組んで、コースとしレースをしていました。西宮競輪、甲子園競輪が廃止になり次はセンタープール（尼）かな？

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西北駅近はなかなか出ないのではないでしょうか。

何せマンションが建つような土地がありませんから。

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田代町の山手幹線沿いに66戸新築マンション建設されますよ。

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ありがとうございます。　プレミストよりちょっと離れますが駅近ではありますね。

デベとか名前とか分かりましたらお願いします。

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プラネの奥、ロイヤルシティ（名前かわりましたね何でしたっけ？）の横？に阪急の４００戸のができるんじゃないですか？駅から徒歩１０分くらい？

地歴的にだめですか？

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田代町にも新しく出来るんですね。

他にも駅近物件ありますでしょうか？

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ジオグランデ夙川とどうでしょう？　比較にはなりにくいでしょうか？

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>>229の者です
プラネース西宮北口南側にSHINWAという建設業者が新築マンション建設しますよ
たぶん少し大型の賃貸マンションやと思います

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ジオグランデ夙川は線路わき物件のようです。騒音、粉塵がなければ雲井、殿山の高級住宅地の入り口で駅2分良いですね。買い物はプレミストガーデンズ横で格段に良いですし、ジオグランデ夙川も見て見ようとおもいます。

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私も両者を比較しています。

どちらにもメリットデメリットありますが、両方とも魅力的な物件には違いないですね。

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この土地はもともと駐車場だったようですが、その前は何があったのでしょうか？

だいぶ長い間、駐車場だったのでしょうか。

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阪急西宮スタジアム

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>237さん

>123
を見たら分かります。

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ありがとうございます。

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巨大な建物（ガーデンズ）の脇のマンション。
風水的にはどうなんでしょうか？
切迫されている印象がぬぐえないのですが。
できれば、模型でもいいので・・・確認したい。

ガーデンズが視界から外れる
東向き、西向きがいいかな。

南側に問題がある・・・という点で
ジオ夙川に似ている。

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来週以降、先行のモデルルーム発表会ですね。楽しみです。

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やっぱ高いよね。
ダイワさん、ちょっと価格設定強気すぎだよ。

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　一階のお店何が入るかな？　美容院とか歯医者かな。

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いい勘してますね。

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ファミリー層ではなく、高齢富裕層とDINKSをターゲットにするとすると、
そのターゲット層にあった間取り提案ができているのかということと、
値段設定をどうするかによって、売れ行きが左右されるように思います。
個人的には微妙なような気がしますが、売れ行き次第で今後の西宮北口の
ポテンシャルが試されるのかなと思っています。

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ターゲット層にあった間取りかどうかは微妙なラインだと思います。

ここにこの広さ、狭さでこの値段…。

トータルで考えて割高感を感じますね。

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最近このスレ全くもりあがりませんね。。。

購入検討してた人の多くは、他に乗り換えたのでしょうか・・・。

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高いので買えませーん(´Д` )

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うちも他をあたることにしました。

あまりに的外れな価格で…断念です。

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モデルルーム行ってないので具体的なお値段を知らないのですが、だいたいどれくらいなんですか？

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南向き低層階はガーデンズの壁を見て暮らすことに、高層階は高速が気になりそう・・・
西向きが一番良いかな、開放感があって・・・

プラネやブランズの完成に近づくにつれ、見送ったことが悔やまれます。
あそこでしたらＪＲも利用できたし。
マンション購入は惑わされず思い切りが大事ですね。

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いいお値段するんですね。他をあたるとして、
西宮界隈の今後の予定物件はウェリス林田町か阪急の大規模か、JRのエヌヴィくらいでしょうか？

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モデルルームはまだオープンしてないようですよ。

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　資料だけ来て、説明会の案内は来ないようです。
現金で買えるのになぁ。ほか当ろうかな。

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価格が高いとの反応が多ければ、9月？の販売までに
内部で値下げ方向で価格調整するでしょう。
いまは、デベもどこくらいで売り出すのか情報収集中かな。
準防火の近隣商業地区ですから、網入りの窓が多いかも。
購入予定者は確認要ですよ。
私は近隣中古物件狙いで、ここは買いません。

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この物件、風通しをよくするため、窓がかなり多めです。

網入りかどうかは未確認ですが。

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明日から説明会に行かれた方にモデルルーム プレオーブンですね。観られた方是非、教えてください。

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私からも是非お願いします。

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JRのエヌブイってどこの物件ですか

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追加気付き点、
窓については、前述した、網入り部分はどこかどうか、またサッシ、ガラスの防音レベルはどうか、
ペアガラスかどうか等確認されればよいでしょう。
全体的にバルコニーが小さいですね。
鹿島の物件とのことなので、構造は大丈夫だと思います。
立地的に休日の道路渋滞と、線路（阪急今津線・神戸線）の騒音は覚悟されたほうがよいでしょう。
高所得層を狙っているのかもしれませんが、西宮ではファミリー向けの間取りを増やしたほうが
売れ行きが良いのではと思います。梅田エリアではこんな間取りでよいのでしょうけど。

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当然ペアガラスですしlow-Eタイプのガラスを結構多用している
ようですのでその点はいいですね。　バルコニーが多く窓も多いのは
いいですが、バルコニーは余りにも小さいですね。

ところでガーデンズが邪魔して通風が悪いなんてことはないでしょうか？

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ここは風が東西に抜けますから。

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さあ、いくらで修正してくるか、見物ですな。

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プラネの６階が３，７８０万円でキャンセル出てますよ。

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６階かぁ。いいなぁ。

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モデルルーム、どんな様子だったでしょうか？また行かれた方、情報を教えてください。

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めっきり情報が途絶えてしまいましたね。どうしたのかしら…。

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モデルルーム見てきました。最上階100平米で8300万ぐらいの部屋でした。二重床でも二重天上でもありません。これは高いマンションとしてどうなんですか？たいした問題ではないのですか？昔の仕様の様な気がするのですが詳しい方教えて下さい
お願いします。窓はほぼ網入ペアガラス、北側は型板ガラスで半透明、バルコニーの無い北以外のとこは、断熱ガラスでした。
エアコンも天上埋め込みでないので高級マンションとは感じませんでした。

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１階に店舗、高級仕様でもない。　

駅近とガーデンズ近のみ？

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8～10階の南向きの棟の東角部屋、西角部屋の間取りと値段はどんな感じだったでしょうか？

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出来るだけ部屋数や専有面積を確保したいとの考えで、
バルコニーが狭かったり、二重天井・床でない（建物
高さ制限との関係）のかもしれませんね。

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二重床や天井はいまどき普通なのでしょうか？

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８３００万てすごいですね！

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8300万円だと、1000万円くらい下げないと売れないと思いますが、
さてさて反応はどうでしょうね。

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７３００万でも微妙でしょ・・・２０００万くらい下げてようやくじゃない・・・？

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最上階で8300てことは、予定価格より少しは下がったみたいだね。

それでもまだ高すぎだけど。

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こんなに高けりゃ売れ残り続発ですな。

２，５００万円位は減しないとね。

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西北駅徒歩五分以内で最上階8000万円って高いんですか?
庶民派マンションなのに高いってこと？
二重床や天井埋め込みエアコンかどうかも、たいして重要な仕様とは思いませんが。

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南ですからね・・・。

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他のプレミストは二重床、二重天井を採用してるところ多いね。

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２重床を採用しているところは少ないですが、ほとんどの物件は　２重天井ですね。これだけの高いお値段で２重床でもない物件は珍しいですね。いくら駅地価とはいえ　このお値段で　お部屋も狭い、低層階は日当たりに問題あり、おまけに店舗つき。この店舗は買取ですか。賃貸ですか。賃貸なら　その建築費は　だれが負担することになるの？

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盛り上がりませんね。。。

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うん、全然盛り上がってない。

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何度考えてもちょっと高いなぁ。。。

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この価格でも完売する見通しがあるってことなんですかねぇ・・・

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第一期でどれだけ売れるか、その様子を見て決めればいいんじゃないですか。

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何期かに分けて売るかどうか…不明ですね

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確かに高いです。ただガーデンと駅近は魅力。店舗は２４時間営業と飲食店は不可で医療関係等になりそうな雰囲気です。
ここは行政指導で店舗を入れないといけないとのこと。うなぎの寝床仕様でなく玄関から２wayはいいのだけど独立キッチンなど３LDKかは間取りの好みが分かれそう。ノーマルなのは西向き３LDK　南向きは個性的。高い物件はまあ間取り変更できるらしいのでそれなりに変えれそう　本音は天然御影石の玄関とか自動のトイレとか２戸に１基のエレベーターより価格を下げてほしかった・・事前予約者だけで高い階層と低い階層はすでに要望書が結構でてきてるらしい。
ただこのところ夙川でもそこそこのが建築資材高騰で４５００万～５０００万とここ何年かより価格があがりぎみ　利便性はぴか一でもうこのあたりはでないし、出たところでも微妙なところもあるしむずかしいところですね。

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夙川で考えてる人は西宮北口えらばんでしょう。
逆もそうだけど。
環境が全く違うよね。

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この物件、妥当な値段とは思えないね。

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ここを買うなら、ラピタスの中古を買うな、間違いなく。

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ラピスタは最近、一挙に売りに出ているみたいだがなぜだろう。

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ラビスタ？ではなくラピタスです。
建って10年以上たっても資産価値が下がっていないので
売りに出る人が増えているのではないですか？
買ってリフォームしても、プレミストよりよっぽど
お得ですね。
但しラピタスの中古もかなり強気価格なのと数も増えているので、
しばらく粘れば500万くらいは平気で下がるでしょうけど。

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ラピタス売ってプレミスト買おうと思っている人達がいるとか？

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＞＞297
いないって。考えれば分かるけど
何にもメリットないじゃん。

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購入を諦める予定のものです。

このマンションなら南向きの部屋に住みたいと思っていましたが、広さ（広すぎたり狭すぎたり）と値段が引っかかり、なかなか決断できずにいました。

今後、西北駅近エリアにマンションが建つことはなかなかないかもしれませんが、上がり続ける修繕積立金やローンのことを考えてると、踏み切れません。

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ラビスタからの買替組も結構多いみたいですね

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うう～ん、デベ担当者か？？
ここを売りたいからって、嘘はいかんよ。

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　不動産は先を見て買え。といいます。ガーデンズが開業してこれ以上西宮北口に
大きなイベントは起きないのではないでしょうか。
　ガーデンズは２０年償却で建てられました。そのあとどうなるか？老朽化か
消費者に飽きられるかです。
　この先人口が減っていくことを考えると今の高騰しきった価格は高値つかみ
だとも思えるのです。

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ガーデンズは20年償却で建てられたんですね。知りませんでした。

先のことはわからないですね。

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羨ましいと云う程の価格、物件でもない様に思います。

安い値段で抽選になり、当選したと言った場合なら羨ましいですがね。

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全体的には価格面での反応がいまいちで、デベ担当者は、値下げすべきと
管理職に要請し、あせっている状態が手にとれる。
多分相場より高く土地を仕入れたのだと思うが、これがせめてジオか
プラウドだったら、もう少し別の商品展開もあったのかなと、思う。

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ジオタワーは確かにいいと思いますが、いつになったら買えるのやら？

買える頃には古い仕様になってしまっているような・・・

ジオグランデ夙川は相当高いようだし、結構プレミストは早く売れるのでは？

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中古は仕様が古いというけど、気にいった立地、物件であればリフォーム
できるからね。
ジオタワーは、もともとそれほど仕様が高いとも思わないけど、やはり地域の
ランドマークとして今後も高い価値を維持できるでしょう。
ラピタスは旧公団が販売した階が多いけど、上層階の一部は、住友商事が販売し、
設備仕様も全然違う。
西北の北西地区になるけど、ヒルズ甲風園は、地域・校区もいいし、元々
フルオーダーマンションなので、間取り変更は自在です。
まあ、新築・中古で色々比較できるようになったことは良いことです。

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売れるかどうか買わない人があーだこーだ言っても間抜けですね。
私ももちろん買いませんが。梅田のグランフロントがあっ中間に
売れたことを鑑みると売れちゃうんでしょうね。

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ここは、確かに高い！そして狭い。西宮北口は今後もマンションが幾つも建つだろう。しかし、駅近物件でここより便利な所はそうはないだろう。それを考えたたら・・・・

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まあ、もうすぐ申込みも始まるのでしょうから。
売れ行きを見物させてもらいます。
あわてなくても即日完売は絶対ないと思いますから。

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即日完売はなくても戸数も少ないし、程なく売れてしまうでしょうね。　

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店舗が２つ入るようですね。どんな店舗が入るかどなたかご存知ないでしょうか？

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まだ決まってないようですよ。

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飲食等食品関係は害虫の発生の源。

店舗は不特定多数の者が出入りし不用心で建物の傷みが相当早い！

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私が営業マンから聞いた話では不特定多数の人が出入りするよな業種は入れないと聞いています。

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営業マンから聞いたのなら、出し惜しみしなくても、具体的に何なのか聞いている筈。

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ソクカンだぜぇ～

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会員制のラウンジや、一見さんお断りの割烹であればＯＫですね

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レンタルビデオなども身分証明書を確認しているのでＯＫとの事です。

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もしレンタルビデオ屋だったら、マンションのイメージが落ちるね。

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１階が店舗というだけで充分イメージは落ちてるよ。
ガーデンズの従業員宿舎と思う人もいるやろ、北口ﾊﾞﾌﾞﾙの典型的な案件やね。
ここを高値で買うより他の中古買う方が損得勘定の上ではいいよ。

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こんな場所なので店舗だったら何でもＯＫ！だよ。

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店舗の内容が問題で、何でもイメージが落ちるわけじゃないでしょ。

一杯一万円の金箔入りラーメン屋とか、高級店ってあるじゃない

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>>327
成金の契約者さんですか？、それとも阪急沿線信者？

一万円のラーメン店がイメージアップって、冗談ですよね？

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私は営業マンから医療関係で交渉中と聞きました。

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病院、医院、なら体の悪い部外者が出入りするわけで場合に依ってはマイナスですね。
松原町のワコーレは歯科医院が入りました。
行政指導で駅近には店舗が条件のようで、おかしなマンション激増中ですね。

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夙川徒歩2分のジオグランデ夙川相生町は店舗入らないので不思議ですね。市の指導で強制力は無いのでしょうね。

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市の指導を受け入れると容積率とかがちょっと増やせるとかの
交換条件があるんじゃないですか？　強制ではないと思いますが。

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市政ニユースかなんかの記事で読んだのですが、駅近の完全マンションが増えると
駅の周辺が寂しくなるとかの発想で考えられたと記憶しています。
個人的には、そんな変な条件をつけなくても、人が増えれば、それをあてこんだ
商業施設が増えると思っていまして、　役人の浅知恵だなと思っています。

＞＞331
市の強制力があるからこそ、入居のない店舗部分が出来てしまっているのだと
思いますよ。

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じゃ何万円のラーメンならイメージアップなんだよ

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ここのマンションの公式ホームページだけど、
最初の広告では販売開始が、7月中旬だったのに
数週間前に見たら、8月になっていて、
今日見たら、9月上旬になっていた。
これって事前の希望調査で売れ行きが思わしくなさそう
なので、1期の販売を少しでも良くするために、
価格調整含め、販売開始を遅らせていると考える
のが普通と思いますが、どう思われますか？

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南向きは高い割に狭い。N棟とか西向きの棟の方が機能的でまだ割安。南向きの申し込み状況が悪いんじゃないですか。上層階はとてもじゃないけど手がでない。

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>>336さん
もう契約済みなんだ？

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３３６です。名前入力間違えました。

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何度も登場申し訳ないが、9月の販売延期は、同じ西北でエリアは異なるものの
北東エリアの林田町（実際には門戸厄神エリア）のジオウェリスの販売開始と
敢えて、バッティングさせ、購入者層の選別を図る為かなと閃いたが、関係ないか？

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>最初の広告では販売開始が、7月中旬だったのに
>数週間前に見たら、8月になっていて、
>今日見たら、9月上旬になっていた。

当初7月でしたがEURO2012の影響が思ったより大きくで8月に延期。が、ロンドン五輪との調整で結局9月になったと営業さんに聞きましたよ

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夜中にテレビを見すぎてしまうせいかwww

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笑える理由やね、ロンドン五輪なんて，何年も前から判ってる事やないか。
又、他物件と競合させて云々も意味がわからんね。
単純に、反応が悪いので、販売戦略の練り直しのための為の時間稼ぎだろう。
北口バブルに乗って高値で用地を取得したものの、それを分譲価格に反映できないのが
判って、慌てているのだろう。　所詮は素人デベの案件だという事やね。
ブランズ、プラネと地歴を踏まえた低価格物件なら兎も角、価格が話にならん。

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342さんは「素人デベ」と何故か上から目線ですが「素人検討者」であることは否めません。

今回の延期は業界では知られていることなのですが、驚いた事に上で本当の理由を当てた

方がおられます。

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だいたい理由は読めてきた。
デベの期待に反して要望書も出ず、反応が良くないので
販売時期を他物件（西北では人気の高木小エリアで
今回もそこそこ人気を集めそうなジオウェリス林田町）
の販売時期（9月）と合わせ、西北に購入者の注目が集まる
ところで、再度大々的にPRするという戦法か？
２つの物件は、購入者層の志向が違うだろうから、基本
かぶることもないし、不便な林田町で4500-6000万円
くらい（私の予想）の販売価格ゾーンであれば、
ここ(プレミスト）もありかと購入者に思わせよう
という戦略かな。
ここは、当初予定価格より平均800万(タイプ間取りにより
500万～1300万）下げてくるかな。（予想）
それでもどうかな～と、個人的には思っている。
私は投資というよりは、賃貸貸しと、その後の転売利益を狙って
いるが、今回は買わないつもり。
(林田も、多分高値ふっかけだから買わないが。）
素人デベとは思わないが、個人的には、やはり野村に手がけて欲しかった。

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基本、新築の賃貸貸し後の転売狙いが成立するのは、近くのジオタワーぐらいの希少物件
でないと無理でしょう。　言うまでもなく、新築物件には２０パー位の価格上乗せがある訳で
買った途端に含み損発生が常識やからね。　344さんが当物件を見送るのは当然やね。
345さんの言うように、投資目的は眼中に無いというより、いくら素人デベでも
投資の対象にならない事ぐらいは判るでしょう。　無知なエンドユーザーと、投資目的の
連中では視点が違うしね。
因みに私は築１０年ぐらいのデベの利益分が剥げ落ちた物件を探しています。
今は金利が低い為、安くもないマンションを皆さんが買う為、なかなか買えません。
日銀さん「早く金利を上げてくれ」　そしたら、暴落や。

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中古探しなら、新築スレ見んなよw

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新築もすぐに中古ですがな。投資は気の長い仕事なんですよ。

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ここも売れ残り1年もすれば、新古物件となる。
参考になる情報も書いているつもりなんだけど。

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売り出すのを遅らせて、要望をためておいて一気に全戸即日完売を狙っているとか？？

全戸即日完売になればジオタワーに続く伝説マンションになるが・・・あり得ない話？

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ところでここは本当に売れているの？　苦戦しているの？

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沢山要望書頂いていますとは言っていましたが本当はどうでしょうか？メニュープランがなく設計変更してもらうのかなり金額が嵩むのでとても割高に感じてしまいます。将来売ることを考え駅近なら値くづれしないかと考えていましたが不動産に詳しい方、夙川駅近、JR芦屋駅近、ここ、だとどこがいいでしょうか？

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３６２じゃないですが、ここは　①西北に近い　②ガーデンズの極近い

の二つに尽きると思うけど②にかなり重点がおかれているのが不安ですね。

１０年後にはガーデンズが廃れている可能性はなくはないし・・・

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362です。

私は投資家ですが、マンションの投資家ではありません。主にブラックタイガーなどの
エビを扱っています。ここのわかりやすい価値、は開口部60％、部屋の広さ、駅からの
距離、どれも一戸建てでは実現できない利点、ですね

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夙川や芦屋とここを比べても仕方ないように思いますが・・・。そもそも、購入者層の求めているものが違うと思います。
西北は、利便性が高くて、最近は特に魅力的になりましたね。
ただ、夙川や芦屋に住む人は、別に、ガーデンズに徒歩○○分で行けることなんて重視していないと思います。クルマで行けばすぐですし、自宅周辺はもう少し閑静なほうが、という価値観もあります。
ただ、利便性が高いこの立地なら、中古としても賃貸としても、需要は常にあるようにも思います。

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>>366
駅からの距離は置いといて、　開口部、広さ，共に戸建より有利とは不思議。
安物の戸建とばかり比較してるのかな。・・・高額物件故、開口部広い、広いは当たり前でしょ。

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夙川や岡本を選ぶ人はここは避けるでしょ。ここだったら、もっと都心のタワーマンションかな。

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夙川で考えてる人は西宮北口えらばんでしょう。
逆もそうだけど。
環境が全く違うよね。

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>駅からの距離は置いといて、　開口部、広さ，共に戸建より有利とは不思議。
>安物の戸建とばかり比較してるのかな。・・・高額物件故、開口部広い、広いは当たり前でしょ。

高額物件だから開口部広いなんて事はありません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

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何だか今日は賑やかですね。
ずけずけ書くから、
デベ関係者にも刺激になったのかな？
ブラックタイガーの投資家の方、
いまだに海老に投資って、まさか騙されているとか
大丈夫ですね？老婆心ながら。
リアル投資関係者としては不当に高く（総合的に価格と
仕様が合っていない）興味の湧かない物件です。
実需の方は、どうしても新築という人もいるでしょうから、
それでも欲しい人は、どうぞご購入下さい。

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