THE TOYOSU TOWER Part15

ここ２年の理事は困ったものです。
意識高い系の暴走なのか、自分の勤めている会社では扱えない額の管理費・積立金を前にして「使う」魔力に取りつかれたのか・・・。
託児所等の喧騒に疲れた住民が静かなのをいいことに、やりたい放題。
自身の利得狙いが目的ではない（？）だけに厄介です。

今回管理費を値上げした約8000万円ほとんど今年度使ってしまうようですね。呆れました。981さんの言うとおり、超暴走してますね。
何でも賛成の意識低い系の住民が多いからですよ。そんな住民のマンションには、そのレベルの理事会が出て来るのですかね。
更に収入増を画策してますので、それもまたジャブジャブ使うのでしょう。
自分達がやっていることは正しいと思い込んでいる連中のようなので、困りましたね。どうしたら良いものやら。

>>983 マンション住民さん
マンション評論家のSがYouTubeで動画あげています。

情報開示には消極的なのに白紙委任状回収は上から目線で積極的。本当は何か利益誘導かあるんじゃないのかと疑いたくなりますね。

あまり気にしてませんでしたが何で3月から管理費がこんなに上がったんでしょうか？投資用の部屋を賃貸で貸していますが、不動産屋からはランニング高いので本体価格抑えないと売れないと言われました。余計な施設が無く管理費が抑えられている事が魅力だっただけに残念です。次回は管理費下げに動く理事会であって欲しいです。

なんだか、やりたい放題ですね。

>>986 住民の人に質問したいさん
好き放題に金を使いたい理事会が値上げを提案し、それに賛成した愚かな住民が多いからです。どうしようもないマンションです。

>>986 住民の人に質問したいさん
今年度の理事会の半数が残留しますので、全く期待できませんよ。管理費を5割近く値上げし、更にその他の料金の値上げの提案をしています。幾ら住民から金を巻き上げて幾ら使いたいのか。際限がないね。
不動産屋の言うとおり売るのは難しいですよ。パークシティ、シンボル、ツインより売買件数も減っているし、売出価格も低くなっていますよ。オーナーチェンジだと更に苦しいよね。
理事会の面々も自分の部屋の資産価値が低下しているのを分かっているのかな。天唾ものだよ。気が付いた時では遅いだけど、気が付かないだろうね。
総会での理事会提案には、皆が真剣に考えて、NOと投票することですね。
近隣のマンションの中では最低のマンションですよ。
良識あるマンションになって欲しいです。悲しい限りです。

>>989 マンション住民さん

本当だ。確かに1年前の坪単価370万円よりは下がっていますね!でもこれは43階の売買が続いたから一種のバグですよね。

一方で３年前と比較すると坪単価300万円台から350万円台まで「上がっている」とも言えますね。１年のショートではなく３年のミドル期間で他の近隣マンション相場と比較して見るとトヨタワは3年間でむしろ別格に値上がりしてきた事がわかります。

少なくともデータで見る限りは近隣マンションより一段下だったというか最低レベルだった坪単価が同じくらいになってきた＝資産価値を上げてきたと言えます。なので資産価値という点では悲しくなる必要はまったくないと思いますよ。
管理費は安いほうがイイですが、居住者の立場からすればサービスレベル下げるかと言われると微妙なところですよね。

あと売出し物件が減ったとしても別段仲介手数料で稼いでいる不動産屋さんじゃない現在の居住者にも賃貸オーナーにも何ら痛痒ないと思うんですが、不思議な投稿内容だなって感じました。でも改めていいマンションだと気づけたので、投稿に感謝します!

983さんのおっしゃる通りです。

読みました。ありえないです。
無駄使いが多いですね。管理費上げて使いたい放題です。
値上げした今年度の8000万分を全部使ってしまうとは…どうしてこんなことになってしまったのか。
深刻な状況です。
ひとりでも多くの方が、よく読んで提出することを切に願います。

>>991 住民板ユーザーさん1さん
今年度の予算が組めないと言って、管理費を値上げしました。そうではありませんでした。賛成した住民は、見事に嵌められました。

あれだ、これだと色々屁理屈を付けて、不要不急なことに支出しようとしています。値上げした分を見事に全部支出しようとしています。コスト削減し、管理費を抑える努力をしたものは何かありましたか。これが現理事会の経営姿勢のようですね。
どこの管理組合でもコスト意識をもって、管理費の抑制に努力しています。

更に駐輪場使用料等を値上げして今度は何に使うのか。
住民から集めた公金ですので、誰が見てもおかしくないように常識と節度をもって使ってもらいたいものです。
ブレーキの無い自動車のように動きだして止まらないようです。

ほんと、常識では考えられない様な事がおきてますね。まさかここで起きるとは。。

外部の人も利用できるコンビニ転用のための改装費用は２年目以降は発生しないわけなので、家賃が発生する２年目以降を考えれば、これがようやく管理費を上げて可能になったのを、１年で溶かしていると主張するのは少し視点が短期的過ぎませんかねぇ。

994さん、コンビニ改修費用は管理費とは別の話で、修繕積立からの支出ですよ。

>>990 住民板ユーザーさん5さん
長文ですいません。
「マンションレビュー」のデータを用いて3年前より格別に値上がりしたので資産価値が上がったと言ってるようです。事実3年というスパンでは江東区のマンション、豊洲地区のマンション、このマンションも上がっているようです。しかし、直近１年間を見ると、近隣のタワマンは上がっていますが、豊洲地区のタワマンでは、当マンションだけが下がっています。何故でしょうか。（１年間のデータを確認ください。）　
　
　誤解されているようですが、このデータは、成約価格ではなく売出価格（売主の売却希望価格）です。売出価格が上（下）がる＝資産価値が上（下）がったことにはなりません。　
　成約価格はこれより低い額ですが、この金額≒資産価値ではないでしょうか。比較するならば成約価格ですべきです。なお、４３Ｆはデータでは昨年7月頃３件程売りに出たようですが、現在のレインズのデータでは１件だけ売りがあります。更に、ここ1~２年は成約がありません。

　実際レインズで取引事例価格を見ますと、このマンションは、昨年6~11月と12~5月を比較すると後者の方が若干ですが下がっています。他方、シンボル、ツインは成約件数等諸条件が違うので一概に比較できませんが、成約件数も多く、両物件ともこの一年間順調に上げ基調で成約価格も当マンションより高くなっているようです。

　購入者は、マンションを購入する場合は、価格のみならず、毎月のランニングコスト（管理費・修繕積立金）、適正な長期修繕計画書の有無、修繕積立金の現在高、理事会の経営な運営、毎月のローン返済額等を総合的に勘案して購入決定しますので、管理費の大幅な負担額は売り手側には大きなマイナス要素です。
　また、オーナーチェンジにとっては、管理費の値上げは売却に大きな影響を及ぼします。例えば、管理費が年額10万円上がったとすれば、実利回り4％/年の物件の場合、理論値して250万円値下げしないと購入者は利回り４％を確保できませんので、価格の下げ圧力となります。不動産屋が言っていたのは、このことです。

>>996 マンション住民さん

なるほど、レインズでの取引事例で比較しないと資産価値はわからないといけないのですね。ただ同条件で比較すればマンションレビューでも十分比較検討材料になると思いますし、マンションレビューは見やすいので私はそれでいいと思います。

それよりも3年前より上がっていれば問題ないのでは？という肝心の趣旨はスルーされているようです。

もう一度書きますが、THE TOYOSU TOWERはもともとが周囲のマンションに比べて安い坪単価だったのが、この3年間で周辺マンションに近い307万円前後から350万円前後まで上げてきました。確かに直近1年間で周囲のマンションは上げ基調のようです。THE TOYOSU TOWERはそうした意味では急激な上昇局面を経て、いまは一服した調整期間状況とも見えます。

996さんが参考とすべきというレインズで、この3年間のデータを出してこのあたりご説明、ご教示いただけますでしょうか。そうでないと議論が成り立ちません。

なお私自身は管理費の上げ下げについての議論はしておりません。少しくらい上がっても今の水準のサービスが維持されるほうが良いと思うからです。

仮に賃貸オーナーで管理費が少々あがった程度で利回りが悪くなって都合が悪いという程度の懐具合なら、さっさと売却してもっとも旨味のある物件に切り替えていけばいいだけだと私なら思います。

ちょうど今金融資産価格を評価する仕事をやってます。今の金利環境では、近隣２つビルをベンチマークとして計算すると、管理費が１００００円ほど高いと、資産価値に
２５０ー４５０万円の損になる。住民の皆さん、自分の資産を守りましょう。

仕事で失敗やミスをしたときに読みたい言葉
・成功する人は、失敗から学び、別な方法でやり直す。
・失敗の最たるものは、失敗したことを自覚しないことである。
・ミスをしない人間は、何もしない人間だけだ。
・誰でも間違いをすることはある。しかし、間違いに固執するのは馬鹿以外にはない。

>>989
今年度の理事会の半数が残留って本当ですか?
規約上できないのでは。
しかし、何か裏の目的があるとしか思えませんね。
こんな時期に管理会社の支払いアップを認めたり・・・。妙な管理士を連れてきたりと・・・。
適当な意見書を付けて住民を欺くつもりでしょうか。

逆に市況の動きを一旦無視し、今買って管理費下げを提案できたら、250-450万円のCapital Gainになる。。（論理的に）

少ない情報で緊急理事会を開いたり、立候補を締め切って自分たちの体制を確保した後に多額の出費の議事案を出してきたりと、確信犯でやっていますね。
まだかつての託児所推進案やマンション内wifi設置案の時の方が事前アンケートやら含めて隠蔽体質でないだけ良かった。

>>997 さん
少し気になりました。
　消費増税、物騰等で管理費が上がるのは止むを得ませんし、ある程度値上げしないと施設の適正な維持・管理に支障をきたす恐れがあるかもしれません。しかし、今回の５割近くの管理費の値上げは、９９７さんにとっては「少し」なのかもしれませんが、一般的な住民感覚では「少し」ではないと思います。　支出についても、このスレで皆さんが指摘しているように、とにかく使ってしまおうと言う姿勢で、適正な使い方か疑問を抱かざるを得ないものが散見されます。管理費を5割上げることイコール維持・管理が適正に行われる、現行水準のサービスが維持・向上する訳ではありません。
また、値上げした分を全部使ってしまったら、管理組合財政の改善・健全化を図ったことにもなりません。単に、散財しただけです。
　
賃貸オーナーの方に９９7さんが言うところの管理費が「少し」上がったくらいで困る懐具合ならば、さっさと売って他物件に切り替えろとのことですが、これは「泣き言を言ってんじゃないよ。嫌なら安く叩き売って他のマンションを買えよ」と言うところでしょうか。管理費が大幅に上がって「さっさと」売るには価格を相当下げなければ売ることが困難になってしまったのです。お気の毒に。
この問題は、賃貸オーナーのみならず、全ての住民が同じことに直面することになります。買換えその他の事由等で売却しようとした時、期待する近隣マンションと同水準の価格で売れなくなり、９９８さんも指摘しているとおり、資産価値の低下につながって行くと思います。現に売却活動をしている住民の方はかなり苦戦しているのではないでしょうか。
このような状況下で3年前より価格が上がったと喜べますか。

>>1002 マンション住民さん
相当悪質です。管理組合を私物化しています。３億円以上の金を自分が中小企業オーナーになった気分で自由に金を動かして自己陶酔しているのでしょうか。
一介の会社員が思いのままに金を集め、使う立場を手に入れて、抑制がきかなくなったのか。危機的状況です。執行機関をチェックする監事も同じ穴の貉。

>>990
ちょっと違うかな。先の上昇傾向を続けるべきだったし、この下降傾向が続けば他物件より落ち込む可能性がありますよ。
部屋を別に一つ借りているような今の状況はボディーブローのように、各世帯の生活や資産価値に効いてきますよ。

全体主義をやってるのでしょうか。よく分かりませんが、将来住民に大きなつけを支払わせるような事態にならないといいのですが。

もうとっくに督促とかも終わりかけてからここに書いてもって気がする

>>1003 マンション住民さん

何回も3年前より価格が上がって喜んでいると書いていますよ。一組合員としては投資と居住を天秤にかけるなら、短期の投資で収益をあげられる構造が優先されるのではなく、居住を第一に考えて資産価値を維持する管理をしてほしいと思います。

管理費を下げるために管理会社を独立系に変えて委託費を下げるとか、フィットネスを閉鎖するとか、共用部が壊れたままでも放置するとか、植栽も手を入れないとか、グレードダウンした管理をすれば管理費は安くなり、あなたのおっしゃる通り売却優先の方や賃貸オーナーの中には喜ぶひともいるかもしれないですね。

でも居住者にとって満足な生活にはならないと思いますし、売却物件を検討する購入検討者もそんなグレードダウンしたマンションを買いたいと思いますかね。

共用部でも専有部でもハイグレードなものを維持するには維持費も修繕費もかかりますし、経年によりそうした費用は増加するのではないでしょうか。とはいえこのあたりは価値観の違いであって、理解しあうことはないでしょう。

もし現行施策を変えたければこんな掲示板に書き込むのではなく、理事に立候補して根気よく理事会と組合員を説得する説明会や意見交換会を行ってはどうでしょう。多数の支持を集めて管理費なり修繕積立金なりを下げる議案でもおつくりになって組合員たちから過半数の支持を得てはいかがですか？
その時の主張は「将来と目先の売却益確保のために管理費と修繕積立金を下げて、マンション全体のグレードを落としましょう」という滑稽なものでしょうかね。

あなたの主張は短期的な収益を上げることに拘泥しすぎてマンションの資産価値を長期的に維持することとは矛盾しているように私には見えますよ。私はそんな短期で収益あげる必要性がないからこう言えるのかもしれませんけどね。

>>1004 マンション住民さん

3億円を動かすのってそんなに凄いことでしょうか？
会社員やってると、ある程度の事業規模のサラリーマンでしたら日常的な範囲だと思います。

管理組合を批判していらっしゃるようですが、
「3億円以上のお金を動かして中小企業のオーナーになった気分で自己陶酔」
「思うのままに金を集め、抑制がきかなくなった」
という、1004さん個人の感想は、名誉毀損にあたるのではないでしょうか？

また、理事会の議事録は明確に課題と論点が整理されており、わかりやすく住民にきちんと展開されていると私は判断しています。

この仕組みの中で、これまでの議案が起案→実行されてきたわけで、それに対して居住者が賛成もしくは委任している以上、1004さん（と思われるそれ以前の書き込みも）は、私にとっては、我々このマンションの大半の住民を批判していることと同じように感じました。

この案って以前の理事会でも検討されて廃案になってるんですよね。多額の投資をするだけの確約がない、と。2年目以降にずっと家賃が発生するという視点が長短以前に緩すぎるのではないかと。

>1007
確かに。管理会社にお金払って土日、夜討ち朝駆けさせた甲斐あり、承認の白紙委任状、必要数そろいました。

>1010ある程度の事業規模のサラリーマンであれば、あのような資料は100万円も使えないことを理解していると思いますが。課題の前に自身の現状認識ができていないからこのようなことになっているわけです。
ただ、それを許しているのは意識の低い多くの住民なので、ある意味書かれていることは正しいですよね。

>1009
あれ？元々全員入れ替え制だったのが、継続で2名くらいになったんじゃなかったでしたか？立候補数も制限があったと思うので、半数も残るなんてやっぱり無理ですよね。
それ許したら独裁が続いてしまいますよ。

>1014

過去どうだったかではなく、規約にどう定めがあるかが優先です。

重任でも立候補には違いがないので、再任を例えば年数で制限する
（４年やったらいっぺん理事会を抜けろなど）とか
重任そのものを禁止する（直近ではパークシティ豊洲の規約がそうです）
とか規定しない限りは、過去どうであったかには関係なく、規約規定が優先です。

うちのマンションほどの規模になれば、そもそも２年任期半数改選になっている
のが普通ですね。　全員入れ替えでは何年もかかる大規模修繕など継続性のある
テーマを検討できないと思いますし。

>>1012 マンション住民さん

白紙委任状というのは、誰に委任するかを明確にしていないものをいいます。
議長に委任するのは、理事会への信任票と同じですから、白紙委任状とは
呼びませんね。　この規模のマンションでは、議決権行使＋委任状の併用は
ごく普通ですし、代理人を指定できることは、規約上（区分法の強行規定です）
明確化されているわけですから、”委任状を使うこと”　を批判するのはいかが
なもんでしょう。

私自身も全議案賛成の場合、委任状を多用していますので。その意志表明が
意味がないかのように書かれるのは愉快ではありません。

>>1013 マンション住民さん
あなたの日本語が下手すぎて意味がわからない。まずは自身の日本語能力の現状認識を改めてヒトに意味を伝えられる文章でカキコミをお願いします。

私にも　1013 さんの書き込みは全く理解できなかったです。
いきなり１００万円とかでてきて何を意味するのが意味不明でそこから
ついていけなくなります。

大規模修繕など継続性のある、かつ高額の議論こそ、一部の人間が白紙委任状片手にやることではないと思います。多くの住民は「自分と同じように最低限の良識があるだろう」と思っているのではないでしょうか。
実態は大規模マンションの人さまから集めたお金を扱うには相応しくないレベルだということなんですね。
当人達に目覚めてほしいところですが、残念ながら無理でしょう。いつまで居座るつもりかじっくり見ていきましょう。

>1015
4年は長いだろ（笑）。せめて2年だよ。
ここのところの浪費癖は一昨年あたりからか。既に長くやってる人がいそうだな。
何がそこまで駆り立てるんだ。ただのマンション理事なんて言う日直当番まがいに（笑）。

>>1019 入居済みさん

白紙委任状の扱いについては、最近の標準管理規約改定でも、かなり前に議論になったところですが、「委任先」を明らかにしていないもののみです。

そもそも委任状という言葉は、区分法にも規約にも表れないのが普通です。総会に欠席する人が代理人を指定できるにすぎません。代理人を総会で指定できるのは区分法３９条２項に定められていて規約留保などはないので、指定を認めない（委任状は認めない）という規約を作ることはできません。

白紙委任状といっておられる方はもうすこし組合ー理事会の仕組みをお勉強されたほうがよいかもです。知らなくても生活するには困りませんが、この手の文句を書き込んでいて知らないのは批判されても仕方ない。

代理人を指定する書面は添付するのも、自作させるのでも自由ですが、議長＝理事長を指名する権利はきちんと保証しないといけませんし、代理人を受けた議長（理事会の代表者としての理事長）がそれを反対に使うなどということは許されないと思います。

私は、総会には参加できませんが、理事会への信任という意味合いで委任状を提出しています。もともと極力議決権行使でやってくれとずっと理事会は言ってきていて、総会に参加する議決権数の９割近くは議決権行使ですよね。

反対なら3/4以下の反対で否決させればよく、総会そのものの（委任状なども含めた）正統性に疑義を唱えるというのには、強い違和感を感じるわけです。

はじまったね・・・

全議案可決成立とのこと。

高額金利を謳った投資〇〇みたいな状態かな。
今の理事会に同意できない人は早めに退去すればいいんだよ。

意味が分からん。

>>1024 住民でない人さん
前段で言わんとすることは何かな？
後段は、「理事会様のご意向が気に入らない奴はさっさとこのマンションから失せろ」と言うこと、それとも「独善的な理事会に我慢できない人はこのマンションを見限り早めに売却した方が良いですよ」と言う意味ですか。

>>1020 マンション住民さん

何が浪費癖なんですかね。
具体性がないので全くわかりません。
あなたも何がそこまで駆り立てて掲示板に書き込むのでしょう？日直当番まがいの仕事も満足にこなせる能力も覚悟もないくせに（笑）

>1027 住民板ユーザーさん5
無意味な全戸キー交換、システム交換から始まる浪費癖のことですが、こんな具体的なことも頭に入っていないのですか？
あなたも何がそこまで駆り立てて掲示板に書き込むのでしょう？ただ、日直当番ができるくらいの能力と覚悟があることは分かりました。（笑）

>>1028 マンション住民さん
顧問弁護士費用も無駄でしょう。相談したければ時間単位で相談料払えばいい。何か相談することあるの。マンション管理士費用も1.7倍。お知合いかな。
損害保険料も倍になり、5年間で1000万円以上増えました。
ゴミみたいな額かな。

確かにあの保険は謎ですね。お金が無いから管理費・修繕積立金を上げるのは良しとして、小杉の一棟の被害を例に挙げて、近隣も入っていないあんな高額保険に長期で入るのは不思議です。
本当にお金を使いたいだけにしか見えないんですよね。
何というか、代理店っぽい動き。

>>1030 入居済みさん

保険、具体的にどこと比較して高いと思われましたか？

>>1028 マンション住民さん

あのキー交換は浪費ではなくしょうがないものだと認識してました。代替品のないオリジナルキーシステムを使い続けていたら、障害発生時に居住者は大変不便を強いられる上、数ヶ月に渡りセキュリティが死んでしまいます。ならばリスクを抱えたままでいるよりは代替品のあるより安心なシステムに替えてしまうというのは居住者の事を考えれば必要な事かと思います。住んでもいない在外者からすれば「無駄遣い」に見えるのでしょうね。
とはいえ日々の理事会活動や来たるべき大規模修繕ではあなたの言うとおりコスト意識をもってのぞむべきだとは思います。引き続き区分所有していらっしゃればの話ですが、役員は日直当番レベルのお仕事のようですから、ぜひ次期理事会に立候補されて素晴らしいご活躍をされることを期待しています。頑張ってください。

>>1029 住民板ユーザーさん7さん

①マンションの共用部の保険料ですが、
　2019年10月
　2021年1月
の２回の大きな値上げ（いずれも爆上げと言っていいものです）
にはいずれも、一昨年の台風１５＋１９号の被害への巨大な
保険金の支払いは反映されていません。２０１８年の西日本の大雨の分は
確か反映すみです。
・・・となると近い将来もう一回の上げが想定されるわけでこれは
どの保険会社と契約していても”上がる”ということはおなじです。
５年とかの長期契約の間に何回も保険料率の改定があれば、同じ保険条件
では保険料負担が大きくなることは避けようはありません。

②これら大きな災害などがなにもなくても、リスク細分型の流れで
マンションの築年数の経過とともに、漏水などの可能性が高くなる
マンションの保険料率はどんどん上がっていきます。築年で毎年
保険料が代わる保険会社まであります。

③マンションの共用部保険は各社横並びで赤字です。
故意破損などを、安易に保険認定で保険金受け取る”壁汚損”や
個人賠償保険の多用などで、保険金支払いが激増しているせいです。

①ー③を考えると、毎年の契約していた場合には、後にいくほど、
保険料負担が大きくなるのが考えられるので、保険の切替の際には
可能な限り長期（今は５年）での契約が、長期契約での保険料の割引
もあって有利です。

理事会の提案は、これらを考慮しているものだと思います。
単純に今までの契約と比較して高くなったからダメと言う方は、
適当な保険代理店の候補から、保険見積もりをとって、
同条件でずっと安い保険料の損保見積もりをもってくるくらいは
できるのかな？とは。

>>1034 マンション住民さん
マンション総合保険の値上げについて、誤解されているようですね。
　今回の値上げは、従前のマンション総合保険(期間5年、残存１年）を解約することにより個人賠償及び施設賠償の額が上ること（約240万円）並びに新たに役員賠償（約40万円）を付加したこととともに、一番大きな値上げ要因は、水災補償（約900万円。補償の各項目の内訳が総会資料に記載されていなので必ずしも正確な額ではなく、その他項目の値上げ分を合わせた額です。）を新たに付加したことによるものです。※各保険会社の見積比較は総会資料に記載されています。
　まだ保険期間が１年残っているのに水災補償、役員賠償を付加したいが為にあえて途中解約して高くなった個人賠償料、施設賠償料その他の補償料を払うことになります。更に1年分の解約返戻金は殆どないと思います。保険料値上げ分を含め400万円以上の損失・支出増が生じるのではないですかね。
　
　水災補償は、当マンションのある地区が江東区の高潮のハザードエリアに指定（洪水、大雨浸水は指定外）されたとして、殆ど可能性がない数千年に一度（1/1000年～5000年の確率）幾つかの最悪の条件が重なった場合に起こり得る程度のリスクのために、ことさら危機意識を煽ってこの保険に数百万円（5年分）のムダ金を使うと言うことです。(2年前に多摩川の洪水による被害を受けた二子玉川エリア、冠水被害があった武蔵小杉エリア及びそれらの地区に隣接する地区にあるマンションであれば水災補償を付加する必要性あると思いますが、それらのエリアと当マンションのエリアの危険性は全く違います。)
小池流に言うと「Almost no risk,High and unwise spending」ですかね。
　役員賠償保険も理事会は弁護士・マンション管理士の助言・指導・相談の下に組合運営を適切に行うのですから役員の賠償が生じますか。むしろ、賠償責任保険に入っていることにより、何をやっても大丈夫との思いから理事会の暴走行為を助長しかねません。更にマンション管理士は賠償責任保険に加入しているので、実質保険の二重加入で屋上屋を重ねるようなものです。

1030さんも指摘しているとおり豊洲地区のマンション、オフィスビルで高潮による水災補償に加入している所がどれだけあるのですかね。皆無じゃないですか。是非お調べください。
　また、「代理店ぽい動き。」ではなく、当マンションの管理会社である三井不動産レジデンシャルサービス（株）は今回契約しようとしている損保ジャパンの正しく代理店です。
　今回の保険における理事会・管理会社・保険会社のこのトライアングルは、何でしょうか。何かこの三者で話しがついていますか？「①あえて途中解約をして一年分の保険料の損失を管理組合に生じさせる。②解約して保険料が高くなる新規保険にする。③他のマンションが加入しない高潮対応の高額な水災補償を付加する。」その結果、管理組合は解約損失と保険料値上げ等による負担増に、他の２者は収入増になるこの構図は何か不自然ですね。期間満了（来年6月）をもって契約更新すれば良いのです。
それで何か問題がありますか。どうしても金を使いたい？

今週のダイヤモンドでタワマン特集やっていますが有明の物件が載っています。

>>1035 マンション住民さん

このあたり、お金を使いたいかどうかじゃなく、リスクをどう見るかの判断ですよね。

2018年の台風21号による関空水没や、2019年の台風19号による武蔵小杉の冠水事例があるように巨大台風による被害は湾岸でも想定する必要があろうかと思います。

2020年7月に改定された東京都の高潮浸水想定区域図によれば、伊勢湾台風クラスが直撃した場合、湾岸一帯は3ｍ以下の浸水可能性があると想定されるようになりました。

ご指摘のとおり公的機関による推定で1000-5000年に一回程度の確率とされていますが、その一回が今年あるいは来年に来るかもしれないわけです。

水災補償無しにした場合、その一回がたまたま今年の夏に来て電気設備関係から何からオシャカになったら、すべて管理組合負担になるわけですし、おそらく「想定される災害に備えて水災補償に入っていなかった理事会判断の責任追及の声」というのは、素人理事たちでは受け止めきれないのではないでしょうか。

この水災補償や役員賠償保険、顧問弁護士、管理士などの措置は素人の組合員でも理事になった時にできる限りリスク少なく担える措置だと思います。

繰り返しになりますが、どうしてもお金を使いたいというよりは、リスクをどう考え、そこに費用をかけるかどうかという内容だと個人的には考えています。

正直なところ一個人としては私もここまでリスク管理にお金を使う必要があるかどうかはよくわかりません。弁護士を顧問にするのは理事会が法的知識を得やすいという事なのかもしれませんが、一般居住者にはあまりピンとはこないからです。

ただ居住者や管理会社とのやり取りで法的解釈まで参照したりするなら必要なんでしょうね。管理費全体額からすれば負担額はそれほど大きくないから別に構わないとも思います。総会で可決されたならそれがマンションとしての判断だと思います。

あなたなら各種のリスクを理事会や組合員で飲み込むことで管理費会計の削減をできるという議案を作れそうですね。役員としてぜひ頑張って欲しいところです。

ちなみに他のマンションが水災補償に入っているかどうかを第三者が知る術はあるんでしょうか?調べずに憶測で書き込んでいるんでしょうかね?

>1037
コストアップの正当性も成立せず、リスク判断も適切にできない。
よそ様の住民のお金を預かる資格がないということですね。
しかし、あの理事の方々、ご本人はどんな保険に入っているのでしょうか。
一度聞いてみたいものです。

>>1038 入居済みさん

理事やる資格は組合員であることだけでしょ。

>>1039 住民板ユーザーさん

理事は素人が手弁当でやるものです。
プロ並みを求めるなら、
プロを雇えばいいじゃない？
少し管理費は上がるでしょうが800で割れば
大した値段じゃないし

>>1039 住民板ユーザーさん
1038さんが言っているのは、管理組合の財務体質を健全化すると言って管理費、駐車場等各種使用料の値上げして金集めに奔走する一方、コスト意識もなく、リスクマネジメントも出来ずにジャブジャブ金を使うだけの理事会は、管理組合経営者としての資質・資格がないと言ってるんじゃないの。形式上の管理規約に規定している資格のことを言ってるんじゃないよ。そのなこと位分かるだろう。

損害保険の過剰な変更増額だけでなく、トレーニングマシン更新（常時使う人数の何倍の台数あるの？）、植栽、インテリア更新、食えない弁護士の継続、マンション管理士の顧問・お抱え料増額等々思いつくものに屁理屈つけて管理費口の支出予算に管理費値上分全部計上しているだけ。

1037さんは、色々と能書垂れてるけど、理事会の応援団として、理事会のやることを単になぞって後付けで肯定してるだけだろ。
理事会は、次は何に金を使いたんだいよ。コスパを考え必要なものには支出し、不要なものには使わないと言う視点が全くないね。必要以上に管理費を値上げして金が多くあれば、人間の心理として使いたくなるものだよ。（それとも、使いたいという野心に駆られて大幅値上げしたのか。）

「管理組合の財務体質を健全化」と称して管理費値上げ提案して、そんなんてことは、全部吹っ飛んじゃていることは間違いないよ。公約違反も甚だしいよ。
でも、大多数の組合員が予算案に賛成しいるのも事実。数が多い方が正義。このマンションおかしくないか。近隣のマンション管理組合からは馬鹿にされているんだろうな。

>>1041 マンション住民さん
じゃああんたが理事長でも何でもやればいいじゃん。
セーフティーゾーンから好き勝手言うのは卑怯。

>>1041 マンション住民さん

ですからあなたの脳内にあるだけで規約にも定義されてない、空想上の「私のかんがえた理事資格」を持ち出しても何か意味あるんですか?コスト意識は大事で理事として備えておいて欲しいものですが、資格とは無関係ですよね。

否定している内容を逆に読むと、損保はリスク許容型の安い方で契約して、植栽は管理せず枯れさせてドクダミでも植えて、ボロボロのインテリアを見栄え関係なくなるべく長く置いとくか撤去だけする、あるいはニトリかイケヤで買ってきた組立家具を理事にボランティアで組立させる。管理士や顧問弁護士は解任して理事会や部会でしっかり法的知識を勉強して、マンションの専門知識を身に着けてオーナーや住民のためにボランティアでしっかり仕事をしなさい、という事でしょうか?

それでやってくれる理事がいて、住民からの批判にさらされても耐えられるなら、それもありかもしれませんね。

あなたの意見はコストダウン意識ははっきりしていても理事会の施策が金かかるという否定だけで、具体的なものはないですね。

おかしいマンションと思ったら早く変えるよう行動して役員にでもなって率先して汗をかかないとこのままの路線が継続しますよ。コスト意識を徹底して管理費や修繕積立金値上がりを抑えた立派な理事長になるというのも良いと思いますよ。その時は「コストダウンのために共用部は最低限レベルにしよう」がスローガンですかね。

ただおっしゃる通りコストアップしているのは間違いないですが、それを止めるために自分は役員立候補して流れを変えようとまでは思いません。そういう意味では、理事会の支持者でしょうね。

今後何したいかは理事会次第だと思いますが、管理費が一息ついたから時期的には大規模修繕の実施と、修繕積立金アップが検討されてきそうですね。大規模修繕委員会の委員募集があれば、立候補して大切にお金を使うように尽力されるのはいかがですか?
現行理事会はコストアップでしか解決策を図れなかったわけですから、コスト意識高く具体的な施策を提案して実行できる人材を求めていると思いますよ。

>>1042 住民板ユーザーさん1さん

始まったね。

まじめな話、件の残留理事が辞めると言い出しても、自ら、主体的に、誰のお膳立ても無い中で、慰留を懇願する住民は1/3もいませんよ。
というか1/10もいないでしょう。
皆、「ああ、そうなの」程度ですよ。

>>1044 住民板ユーザーさん7さん
主語がないので分かりづらいですが、「それじゃあ　あんたがやれよ。」が始まったと言うことですか。総会で理事会提案に対して反対意見を言うと、こんな言い方をする上から目線の理事がたまにいます。
1042さん　理事会メンバーの方ですか？
1043さんは理事会の提案は対して肯定的な考えのようですし、一方1041さんは、反対・否定的の立場のようです。それぞれ考え方があって良いと思います。

理事会の施策・提案に対して批判・反対したり、問題点を提起したりする側に対して何の論証もなく一方的に「卑怯」と言ってくる。そんなあなたが一番卑怯です。

この住民板は、住民が思ったことを自由にものを言うところに過ぎません。
ただ、この様な方が理事会メンバーだとすれば、理事会提案には素直にアグレできません。

>>1046 マンション住民さん
ほんで結局理事はやらんの？これからも外野から好き勝手言うだけですか？

単に「余計なことするな」というだけの話なんですけどね。
別に俺がやりたいとか、そういうことではなく。
なんで分からないのかな。
会社にもいるけどね。突然に提案をしてくるので、否決すると「対案出してくださいよ」とかいう輩。
ただ彼らは「対案以前に必要性が認められない。目的・費用対効果・リスク分析等々きちんと整理しなさいよ」と返すと静かになる。
その分、まだましだな。

明け方、物音がすごいので、逆に深夜にゴルフドライバーで、天井叩いて静かにして欲しいと訴えています。周囲に配慮して欲しいです。よろしくお願いします？

暫くぶりにこの板を見たら、理事会に意見を言うと「お前が理事やれよ」とほざく奴がまだいるんだね。「お上に逆らうんじゃない」と言うことかね。
1048さんも言っているようだが、コスパを考えて金を使えばいいだけだよ。
ジャブジャブ金を使うと、このマンションが良くなるのかね？
ほくそ笑んでるのは、管理会社だけだよ。理事会の顔色を伺って能書言うだけのマン管もそうかな。
こんなこと分からんかね

駐車場の工事、かなり大々的だったね。相当な金額がかかってそうだが、回収できるのかな？また管理費と修繕積立金アップにつながりそう。

駐輪場の洗い替え、理事会、無策すぎ。

管理会社も無策で落ちてきたのを遂行しただけなのに、管理会社宛てのクレームとなって可哀想。

分譲時の抽選準備か、環境の良い順で、新区画か現区画の空きを選ばせるべき。

頭にきたので、今後は議決行使書や委任状は出さないことにします。
(反対より、不成立のほうが現実的なので)

久しぶりにこの掲示板見たけど、管理会社に理事会のクレーム言うと、理事会に立候補と言われるw

だいぶ、管理会社にクレームが向かっているのかな。理事会のせいで管理会社かわいそう

新区間の平置き駐輪場は950円とのこと。
この感じだとトランクルームはいくらになることやら。
↑の自動車駐車場の工事代だけかかって、利用率悪くて、回収できないに、同意します。

駐輪場、すごい詰め込まれていて出しにくいよ。

100年マンション目指すんで修繕積立金の大幅値上げするで～って言い出しそうやな。

タワマンで修繕積立金の均等積立方式を強行したら二万～三万は軽く値上げちゃう？

またゲリラ総会。資料ってどれだけの世帯数が見てるのかね。

やりたい放題ですね。

修繕積立金を均等化したらいくら位になるんだろう？80平米32000円くらい？

>>1041 マンション住民さん

こんな便所の落書きみたいなところで＊＊＊の遠吠えしてて草。ずっとほざいてろ

しかし、こんなに金ばかり使っていて、大丈夫なのかな。本気で不安になってきた。
2Fの絵は負担なしと記載されていたが・・・。
正面玄関にしつこく居座るブランディアみたいにみっともないけどね。
ただ、なんか広告代理店チックな動きも見え隠れして嫌だな。
ここ2、3年で不安要素が大きくなってきたよ、このマンション。

最近、豊洲運河の船舶のエンジンがひどく大きく、振動も感じるのですが、同じような方いらっしゃいますか？
D倉庫ができてきてからかなと思うのですが

ローソン開店おめでとうございます！理事会絶賛されてますね。

ローソン開店は嬉しいのですが、住人以外がとも連れで入って来られる作りなので心配です。。

>>1064 住民さん1さん

エントランスでも変わらないと思いますが？

>>1065 契約者さん2さん

マンションのセキュリティって共連れし放題でぶっちゃけ意味ないですよね。データセンターとかだと共連れ防止のシステムとかありますけど。

管理費適正化って何ですか（笑
異様に高く、ワンルーム一部屋別に借りてる状態で、資産価値落ちてますよ。

あのコンビニもシンボルのヤンキー層しか取り込んでおらず、早晩、脅されてセブン以上の補助金を取られるでしょう。

今の長期居座りメンバーは今期で退場いただきたい。

>>1067 マンション住民さん
はいはい、そうですね。現実で誰にも相手にされないからってこんなところでグダグダ言わないの。文句あれば直接言いに行けボケ

>>1067 マンション住民さん

ここに下らない批判を垂れ流して自分が資産価値を下げてることに気付かないんでしょうか。中古でマンション買う人みんなこの掲示みてますからね。

早く管理費下げてもらわないと、どんどん資産価値が落ちていきますよ。

ローソンが一人負けなのもよくわかる。あの品ぞろえは酷い。セブンと入れ替えできないもんか。

運河の向こうの倉庫、夜中稼働の施設なんですか？
深夜の騒音がすごいんですけど

>>1071 住民でない人さん
一人負けはあなたの感想ですね。ファクト用意して出直してこい、頭悪いんだから

>>住人さん5
現理事会の施策はコスト無駄遣いの愚行ですね。ファクト用意して出直してほしいな、ホント頭悪いメンバーなんだから

今度は修繕費の値上げでしょうか、住民の方気がついたらえらい事になってそうです。それと、ここにはボケとか平気で使う人が常駐してるようですね。

>>1075 マンション住民さん
理事会は修繕積立金を225円→300円/㎡の提案をするようですよ。管理費のボッタくりと言い、どうなっているんですかね。いっぱい金を集めていっぱい使うの大好きなんでしょうね。（合理的理由があれば理解しますがね。ありませんね。）
管理費、修繕積立を高くすればするほど資産価値の低い、売れないマンションに成り下がります。天唾ものですよ。
でもそれに賛成する能天気な住民が多いのです。
どうなってだ。このマンションは。
これほど〇〇なマンション見たことないな。

このマンションも終わったね。
修繕積立金・管理費は今でも豊洲で一番高いのに更に高くなる。
こんな中古マンション買う奴いるかな？
購入検討者さん、このスレ見てたら教えて。

>>1077 マンション住民さん

永住思考なので、めちゃくちゃ欲しいです。
免震、立体駐車場、陶磁タイル不使用はここらではトヨスタワーしかないですし。
4LDK出てきたら即ほしいです。

コンビニやカーシェア等の収益化で得る2000万円超の余剰金は修繕積立にあてるべき。他のマンションは管理費削減して修繕費に回してます。三井の管理委託費わからないように値上げしてるし。皆さん、よく総会資料見て下さい。お金まわり不信な点多いです。
外部区分所有者へ事前説明会の案内されてなかったミス発覚、管理組合から謝罪受けたが、やり直しのため、議案取下げてもらいます。
2回目大規模修繕費のショートをコンビニ収益でカバーすれば、ホント今値上げ急ぐ必要ないです。上げちゃったら下げることはないので、冷静に慎重に判断すべし。

>>1079 住民さん1さん
まず現在のバカ高の管理費を是正する必要があります。338円/㎡の管理費なんて近隣マンションにはありません。更に修繕積立金が300円/㎡になったら併せて638円/㎡になります。毎月600円台の負担のマンションなんて豊洲・有明・東雲地区では新築のマンションも含めてありません。ちなみにパークシティは450円/㎡ですよ。200円近く高い。こんなバカ高のランニングコストのマンションなんて買う奴はいませんよ。もし買う奴がいたら、相当のボンクラだね。
現在でもなかなか売却できずに苦労している物件が相当数あるんだよ。
2000万円以上のコンビニ賃料、駐車場サブリース収入等は適正な管理費に下げるため原資に使うべきものです。管理会社と裏で組んで無駄な清掃費用を300万円以上追加しようとしているね。調度品購入に3000万円以上も予算つけてるね。やりたい放題ですね。これって背任行為に近いよ。
5000万円相当の管理費を下げることが可能なんです。70円/㎡は下げることが可能ですね。
こんな滅茶苦茶なことをやっているのを住民は分かんないかね。
理事会の連中は何を企んでいるいるのかな。自分もマンションの資産価値を下げてまで金をジャブジャブ使いたいのかね。
マンション管理士もクソの役にもたたないしね。
住民は目を覚まして議案にＮＯを突き付けなきゃ駄目だよ。