第三者管理方式について

まさに例外的なケースを想定している


第190回国会　参議院　国土交通委員会　第14号　平成28年5月31日
https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=119014319X01420160531

060　辰巳孝太郎

○辰巳孝太郎君　基本的に～

　問題はそれだけじゃないんですね。これまでマンションの標準管理規約では、理事長を含む理事及び監事について区分所有者に限定をしていたわけですね。これを今回、外部の専門家を役員として選任できるようにいたしました。

外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任し、そして理事会を廃止することができるということも選択肢として出てきたわけですね。理事長は区分所有法上の管理者とする規定を撤廃すると。理事長、理事会に関わる業務、権限を外部の者に委ねると。そして、区分所有者は、この外部の人が管理業務が適正に行われているかどうかを総会で監督をするということにしたわけですね。

　これまでの外部からの助言というのはもちろんできるわけです。だけれども、言ってみればお金の管理はさせなかったわけですね。

それをもうこれ外部の人にさせることができるようにする、総会で後は監督するだけということなんですけれども、そもそも、これ、監督できるんですか、問題起こりませんか、国交省。

061　由木文彦

○政府参考人（由木文彦君）　お答えいたします。

　外部の専門家の活用につきましては、特にマンションが古くなる高経年化に伴いまして、区分所有者の高年齢化、あるいは空き室の増加、あるいは賃貸化が進みまして、区分所有者のうちからは役員のなり手がないといった役員不足の問題に直面していることが多々見られるようになっております。

こうした状況に鑑みまして、必要に応じ外部専門家の活用が行えるということにしようとするものでございます。

　今回の改正におきましては、基本的なパターンといたしましては外部専門家が理事会の役員に就任をするという方式を可能となるように、その場合の規定を、選択的にこういう規定にできるということを整備したものでございます。また、今の委員の御指摘は、参考資料としてほかの二つのパターンを示しております。一つは、外部の専門家が理事会の外部に置かれる管理者となりまして、理事会がこの管理者を監督するという方式、それからもう一つは、理事会は設けずに、外部の専門家が管理者となりまして、総会がその管理者を管理するという方式、この二つを参考としてお示しをしているものでございます。

　今御指摘いただいたのはこの三番目のパターンだというふうに思っておりますが、この方式につきましては、例えば経年に伴いまして賃貸化がどんどん進んでまいりましたような小規模なマンションで、区分所有者の利益の最大化のニーズは高いんですが、理事長等の役員のなり手がいないようなケースを想定しております。

まさに例外的なケースを想定しているものでございます。

　この方式におきましては、その参考資料におきまして、総会による外部専門家の監督が重要であるということに加えまして、他の方式とは異なる監査法人等による外部監査も義務付けるというようなことを想定した形にしているところでございます。

>>848 購入経験者さん
だが、ある悪徳管理会社はこの第三者管理を管理不全に陥ってもいないマンションに
押し付けてくる。この会社が強要してくる”監事廃止”を法律で禁じてほしい。

>>849 匿名さん
監事廃止を規制しても対して効果はない。イタチごっこ。管理会社を監視する機関が必要だ。

>>850 検討板ユーザーさん
新たな天下り機関創設のたくらみか？　笑
監事廃止を法的に規制するのではなく、禁止するのだ。
もちろん罰則付きでね。

マンションの監事なんて、総会前の資料にハンコ捺すだけが仕事でしょ
理事会への出席義務もないし
そのため、うちのマンション理事は監事になりたい人多数でした

（監事）
第４１条

４ 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

今のマンション標準管理規約では、監事に理事会への出席義務を課しています。

理事会をばっくれても懲役とか禁固とかの罰則はないし
出席義務なんてあってもないのと同然

>>851 匿名さん
禁止しても同じ。素人監事に何ができる？
目的が印鑑と通帳の別保管ならめくら判が増えるだけ。
その場しのぎの提案で浅いんだよ（笑）

>>852 匿名さん
知ったかぶりしないで、第三者管理方式について何か言いたいなら、
最低でも「外部専門家の活用ガイドライン」くらいは読むべき

ヒマ人はよそのスレで遊んでくれないかな
議論のレベルが下がるから、ここのスレ以外でお願いします

>>856 名無しさん
数多くの布石の一つとして提案した。
頭を使って生きていなさそうなお前に何が分かる？

>>858 匿名さん
禁止した結果どうなるの？数多くの布石の一つって言うならいくつか出せるよな？

>>859 マンション検討中さん
学習能力のなさそうな人間に語る気はない。知識もなさそうだし。

>>860 匿名さん
浅さがバレるの怖いのね。
監事廃止を禁止すると高らかに声を上げたが、効果は語れないと？

俺に、じゃなく、他の人、に向けて語れよ（笑）

>>861 検討板ユーザーさん
基礎知識がなさそうな861に対して、何を語れと言うのか。時間のムダだ。

>>862 匿名さん
実際中身はなく、なんとなく良さそうだから提案したのか。あんたには何もできないよ。人生ムダにしたね、ご苦労さん。

>>863 マンコミュファンさん
中身はあるが、悪徳管理会社関係者であるお前に語る必要はない。

悪徳管理会社のうち、ある一社だけが管理組合に監事廃止を執拗に強要してくる。
お前は悪徳管理会社の関係者だから、何か言わせようとしてしつこくからむ。
法的規制がまだ不十分な第三者管理の抜け穴を悪用して、異常な金もうけをたくらむな。
まあ、そのうち、マスコミがネタとして取り上げるだろうけどね。
とても楽しみだ。

>>865 匿名さん
妄想が激しいな。
じいさん、お前が生きているうちに叶うといいな。楽しみに待ってるよ笑

監事の重要な役割について
外部専門家活用ガイドライン
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf

２）監事による監視
・ 法人化された管理組合においては、監事を設置しなければなりませんが（区分所有法第 50 条）、法人化していない管理組合においても、理事の業務執行状況を監視する重要な機関として、監事の役割は重要であり、標準管理規約第 41 条においても、臨時総会の招集権などの強い権限が与えられています。このため、区分所有者の中から監事を選定しておき、役員に就任した外部専門家の業務執行状況を監視することは、監視・チェック体制の確保の面から有効です。
・ 監事は、可能な限り区分所有者から選任することが望ましいものの、区分所有者から選任が困難な場合、又は複合用途など管理の難易度の高いマンションにおいては、監査業務の事務負担が大きく、かつより高度な知見を必要とする場合もあり、複数の監事を設置し、区分所有者と専門家（マンション管理士、税理士等）から選任することも考えられます。
※ 監事の行う監査の具体的内容については、『管理組合監査 主要項目チェックリスト』（（一社）マンション管理業協会 H29.3 改正）が参考になります。

【コメント】
第３７ 条の２関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。とりわけ、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっている。そこで、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合には、理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければならないことを定めるものである。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

２）通帳原本等の定期的な確認
・ 外部専門家が理事長や会計担当理事である場合、通帳や金融機関発行の預金残高証明書の原本を、定期的に、監事（又は外部監査人）自らが確認し、預金口座からの不正な引き出しがない旨や、会計帳簿の原本（見積書、請求書、領収書等の証跡を含む）との整合性を確認することが重要です。
・ 上記確認のためには、監事（又は外部監査人）による、通帳原本への記帳の定期的な実施を、ルール化しておくことが有効であると考えられます。
・ 実際に、会計担当理事が預金残高証明書の写しを改ざんして他の役員を欺き、組合財産の着服を長期にわたり隠し通していた事件において、通帳の原本の確認さえ別の役員が行っていれば防げただろうと判断された裁判例もあります。

悪徳管理会社は第三者管理の盲点を感心するほどよく研究しているよねえ。

>>869 匿名さん
現実としては、役員の中でも監事役はいちばんやる気のない組合員が居座っている。
そこで監事の会計知識能力が問われることになる。
監事こそ外部専門家のサポートが必要な役職でもある。

>>871 匿名さん
そうそうそのとおり。
それから、監事は理事会活動全体の透明化のためにも
重要なポスト。

法制審議会区分所有法制部会第８回会議（令和５年５月１２日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00197.html

紺野委員提供資料
https://www.moj.go.jp/content/001395993.pdf

区分所有法の改正に関する要望書
ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会

第２　第三者管理の規制について

　現在、～

　現在、第三者管理方式を進める管理業者には、理事会をなくし、総会による意思決定にすることで、手間を減らせるので、管理委託費を減額できるということを売りにして、管理委託の公告を打っている例さえあります。

　理論的には、総会の承認が得られれば「本人の同意」があるとして、利益相反をクリアできるということになるのかもしれませんが（もっともこのことについても果たして本当にそうなのか、という問題もあると思います）、一般論として、素人集団である管理組合の総会が十分に管理者の監督権能を果たすとはいいがたく、管理者の利益相反やお手盛りを規制することが十分にできないと考えられます。

　当連合会としては、そもそも理事会をなくしたうえでの第三者管理者方式自体も問題視しておりますが、法制審において区分所有法の改正として行える対策・対応として、次のことが考えられますので、中間試案に盛り込んでいただくことを要望いたします。

　すなわち、管理組合法人においては、監事を必置機関としていますが、法人化していない管理組合においても、第三者（区分所有者以外の者）が管理者になる場合には、監事を必置機関として、監査権能を強化すべきです。

　なお、国土交通省においては、行政法上の規律を設けて、第三者管理者に就任できる管理業者の特別の登録（資格）制度や、理事会を撤廃して管理会社が管理者に就任する場合には、専門家である弁護士、公認会計士、税理士、マンション管理士等を監事に就任させるべき義務を負わせるという規制を設けることを検討すべきと考えております。

>>873 匿名さん
第三者管理方式で監事廃止を強要する管理会社はあの日本一悪名高い悪質管理会社一社のみで、自社や経済誌のPRでは図式にきちんと監事の存在を文字かイラストで載せて悪意を故意に隠している。それを全管連がきちんと把握していてくれていることがわかって、ほっとした。監事を必置機関として設置しない悪徳管理会社には、重い行政処分が必要である。それが区分法で”明記されない限り”、悪徳管理会社に逃げ道や言い逃れのチャンスを与えてしまう。（たとえ明記されても、悪徳管理会社には監事を内通者として丸め込むという手がある。理事会による監視機能が失われていれば、監事を丸め込むことなどたやすいだろう。）
まあ、最大の原因は日本の区分所有法が利益相反に信じられないくらい甘いため、このような悪徳管理会社がはびこる悪環境をつくりあげていることだ。日本のマンション管理学会がそれを指摘しないのも非常に不自然で理解しがたい。2020年にフランスとドイツで区分所有法にあたる法律（法体系）の改正があった。その改正によって、フランスでは理事会機能が強化され、ドイツでは、管理会社や管理士の解約の手続きが以前より簡単になり、管理会社や管理士がその解約をめぐって管理組合に対して訴訟を起こせなくした。それにもかかわらず、第三者管理に積極的な（悪徳管理会社とつるむ）コンサルは、フランスやドイツではすでに管理者管理方式であると公の場で嘯く。フランス語やドイツ語には第三者管理とか管理者管理方式にあたる法的概念は全く存在しない。マンション管理に関わる法体系においては、”管理者”（フランス語では”Sync”、ドイツ語では”Verwalter”）はそれぞれの責務が法的に規定されており、管理組合員の総会決議に反して、”区分所有法”に記されていないことを行えば、背任罪もしくは横領罪に問われる。（フランスやドイツの管理組合は法人化されていなくとも、弁護士保険・訴訟保険にほとんど加入している。）その”区分所有法”に記されていないこととは、例えば、修繕会社などから管理者がマージンを取ることである。管理者の法的責務に記されていることは管理委託費において既に支払われているので、マージンを取ることは違法なのである。もし大規模修繕計画などで、管理者に大きな労費が関わる場合には、管理者はその明細を作成し、理事会もしくは（管理組合内部の）諮問委員会などに提出し、それが承認されれば、”特別報酬”として受け取ることが出来る。フランスやドイツの民主的で公明正大なマンション管理システムとは根本的に異なり、日本の特異性は、マージンを管理会社と修繕会社が共同で≪ブラックボックス化≫してしまうことである。

>>874 匿名さん
管理会社の2重マージンを問題化するのであれば、管理会社を相手にしなければ解決できる。
簡単なことなのに何故そうしないのか？

>>875 匿名さん
分譲マンションなんだから簡単なわけないだろ。
管理会社を使っていないってだけで敬遠する人もいるのだから。一般的な組合を知らなさ過ぎだよ。

>>876 匿名さん
管理会社を相手にしないことがそんなに難しいことなの。
中毒にかかっているんじゃないの？

>>877 匿名さん
無知は黙ってようね。

>>878 匿名さん
完全な中毒患者だ。
可哀そう。

>>875 匿名さん
874だけど、
完全に誤解しているようなだけど、二重マージンなどではない。
フランスやドイツでは、管理者の責務として認められているものは、
正当な管理委託費として法的に受け取る権利が管理者にはある。
しかし、管理者には修繕会社からマージンを受けとる法的権利はなく、
受け取れば、横領罪や背任罪として管理組合によって、訴訟される可能性がある。
それが特別報酬として、管理組合側からの承認があれば、受け取ることが可能だということだ。
日本のマンション管理の異常さゆえに、日本人には理解しにくいのかもしれないが、
上記の説明から、二重マージンなんて誤解がどこからどうやって生じるのか、
自分には理解できない。

>>880 匿名さん
国民性の違いをあれこれぼやくより、与えられた環境の中でどう立ち振る舞うかを考えたほうが良い。
つまり、袖の下は日本全体の慣習でもあり、それを許す風土もある。
一種の生活の知恵かな。
海外は国民性の違いから、袖の下の慣習はない。
国民が袖の下を許さないから、相手のいない一方的な袖の下は成立しない。
＞二重マージンなんて誤解
管理費から生じるマージンと、袖の下から生じるマージンを2重マージンと言うんだよ。

愚かな返答にあきれ返る。
日本の区分所有法はドイツの区分所有法を手本としたことも知らないのか。
海外にも袖の下、すなわち賄賂はあるよ（笑）
まあ、わかる人にだけ理解されればいいけどね。

>>882 匿名さん
それで、君は何をしたいの。
「日本も海外を見習え」って啓蒙活動？
それで世の中が動くとでも思っているのか。
アマーイ。
現実的な話をしようよ。

>>883 匿名さん
そんなレベルの低いことは言っていない。
知的レベルが低すぎる。
もうこういうのは、相手にしないつもりだから。

わかり易い。


＊＊とかの炎上を鎮火させる業者で働いてたけど質問ある？」より。

凄くわかり易く言えば
レスバトルに引き込むだけなんだよ

>>884 匿名さん
君は知的レベルが高い連中がこのスレに寄り集まっていると思っているのかい。
知的レベルの高い連中はこんな掲示板など鼻から相手にしないよ。
世の中には知的レベルの低い連中がいて、彼らの掃きだめ場所がこのスレッドなんだよ。
知的レベルの低い連中の知識の発散場所でもあり居場所がここなんだよ。

>>886 匿名さん
お前自身の知的レベルが低すぎる。
たまにこのスレにも知的レベルの高い書き込みがあらわれるから、
そういう人たちに読んでもらえれば、すぐに意味と価値が分かってもらえる。
それに自分はこの掲示板だけが、自分の意見や論文の唯一の発表場所ではないので、
お前がしつこく書いてくることなどどうでもいい。すなわち無価値だ。

>>873 匿名さん
区分所有法改正なのに、区分所有者が中心にいない。
全管連会長、副会長よくやった。
中間試案が出来上がったら、パブリックコメントを募集するだろうから、
そこで第三者管理を悪用する悪徳管理会社が存在することに
社会がもっと危機意識をもってもらわなくては困る。

>>888 匿名さん
＞社会がもっと危機意識をもってもらわなくては困る。
問題はそこなんだと思う。
社会が危機意識を持つために何をすべきかだと思う。
中間試案なんてすでに危機意識を抱いている人間しか読まない。
あなたが期待するほど期待はできない。

全管連の要望を支持することが有効。具体的には、国土交通省、法務省、政党、等々に電話等で意見を述べることでしょうか。


第190回国会　参議院　国土交通委員会　第14号　平成28年5月31日
https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=119014319X01420160531

外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任し、そして理事会を廃止することができるということも選択肢として出てきたわけですね。理事長は区分所有法上の管理者とする規定を撤廃すると。理事長、理事会に関わる業務、権限を外部の者に委ねると。

そして、区分所有者は、この外部の人が管理業務が適正に行われているかどうかを総会で監督をするということにしたわけですね。

　これまでの外部からの助言というのはもちろんできるわけです。だけれども、言ってみればお金の管理はさせなかったわけですね。

それをもうこれ外部の人にさせることができるようにする、総会で後は監督するだけということなんですけれども、そもそも、これ、監督できるんですか、問題起こりませんか、国交省。

>>890 匿名さん
第三者管理を採用する場合、それぞれの管理組合の自己管理能力を公的ランク付け条件に応じて3段階レベル位に判定し、そのランクレベルに応じて判断すべきだと思う。
味噌もクソも同時に同一レベルで問題解決は難しいと思う。
管理組合の自己管理能力によっては、外部の方がお金を管理するケースも出てきておかしくない。
そこをかたくなに拒むと話は前には進まない。

>>889 匿名さん
日本の新聞はただのニュース屋さんに成り下がりつつあるし、
（発行部数落ちて当然）ダイヤモンドや東洋経済も記事にキレが無くなってつまらなくなっているのは、広告収入が主体になっているせい？マンション管理関連の特集号はわざわざ購入してもガッカリすることが多くなりました。
各テレビ局の報道番組で特集やってもらえるように、情報提供するといいかもですね。TBS、テレ朝、NHKなど随時募集しています。「二つの老い」について書かれている本はいずれも内容が似たり寄ったりで、パクリ合いしているのではないかと思うほど。でも、法制審議会区分所有法制部会第８回会議で、全管連によって、初めて住民主体の法改正提案がなされたというのはマスコミ受けする内容だと思います。知識や経験が豊富な方は、アマゾンで電子ブックを販売されたらいかがでしょうか？
過去に書いたものを推敲してまとめ上げて、アピールする表紙とタイトルとサブタイトル付けたら、明日にでも出版できますよ。タイトルは、『第三者管理の罠』～日本のマンション管理の落とし穴とか『第三者管理は危ない！』～悪徳管理会社に騙されるな！とか。（笑）本名でなく、ペンネームつくって、第三者管理について正しい情報を発信してもらえば、読者はいると思います。限界マンションのために、正しい第三者管理が必要なのでしょうが、もともと欧米と比較して、利益相反に異常なほど甘い日本のマンション管理の法体系において、第三者管理を自己利益最大化のために悪用しようとする悪徳管理会社があらわれても、不思議はありません。しかし、いずれにせよ、このような悪徳管理会社に対しては、厳しい社会制裁が必要だと思います。

>>891 匿名さん
そのような完全な管理不全マンションは、地方自治体のマンション管理行政の監視下に入れて、管理会社ではなく、マンション管理士のサポートの下で再建を図る以外に方法がないのではないでしょうか。その場合、サポート申請や費用の部分的助成が得られるようにするとか、三段階というのは境界にあたるマンションが微妙ですから、「特別監視下マンション」としての認定を申請する形のほうが、行政にとってやりやすいのでは？金銭管理もマンション管理士に任せつつ、行政の厳しい監視下に置くというようにしないと、この業界は闇が深いのでこわいです。

人間に介護保険があるように、マンションにも介護保険があってもおかしくない。
築40年以上になれば介護保険を義務化するとかのね。
症状に応じて介護していくシステムがあればいい。
その時の介護士にマンション管理士等の専門家がなればいい。

　検討会のとりまとめは、管理会社が管理者の第三者管理のガイドラインを整備する方向。

　理事長等を派遣し第三者管理を実践している全管連（福管連）は、管理組合役員のなり手不足だけでなく、管理会社に問題点が在ると言っているらしいが・・・？


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

■第7回（開催：令和5年5月22日）

・資料3　とりまとめ骨子（案）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001610857.pdf
8 of 35（７ページ）

3.1.3 管理組合役員の担い手不足
　～
　近年、管理会社が管理者として位置づけられる形での第三者管理が増加しているが、この形式は法律上特段の規制が存在せず、国土交通省が定めている「外部専門家の活用ガイドライン」においても言及されていない。
　～
管理会社が管理者となる形の第三者管理について、留意点などを示したガイドラインが存在しない。
　～
今後のマンション施策の方向性
　～
　管理会社等が管理者となる形の第三者管理に係るガイドライン等の整備


・参考資料1　理事長等派遣方式（第三者管理）を実践して感じること
（特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001610858.pdf
4 of 14

　これまでに理事長等を派遣した管理組合は４０管理組合です。
　その後、１８年経過、令和５年４月現在の派遣状況は、理事長職派遣６管理組合、管理者派遣２管理組合、副理事長職派遣３管理組合、理事職派遣１管理組合、監事職派遣１管理組合、顧問職派１管理組合、合計１４管理組合に役員等を派遣しています。

　なお、派遣している管理組合の大半が管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合です。この現状をどう思われますか？ 役員のなり手不足だけの問題でしょうか、別の問題点が存在していると考えます。自主（自立）管理組合ならば致し方がないかもしれませんが・・・・・・・

>>895 匿名さん
いやあ、全管連が「今後のマンション政策のあり方に関する検討会 」でも
区分所有法改正に関する法制審議会でも大活躍ですね。

まず、質問です。
＞これまでに理事長等を派遣した管理組合は４０管理組合です。
これは、福菅連だけの統計ですよね？

＞なお、派遣している管理組合の大半が管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合です。
目から鱗です。これは価値の高い情報です。これまでの認識が覆されます。
しかし、まだこれらのマンション管理組合が全国マンション管理組合連合会の下部組織にサポートを求めてきたことは不幸中の幸いです。このような”隠れ管理不全を起こしている”マンション管理組合は全国にたくさんあって、それらは悪徳管理会社の”第三者管理”に狙われています。悪徳管理会社は第三者管理方式の盲点を本当によく研究しているので、法規制は絶対に必要です。

　また、国土交通省の「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」で、「ドイツやフランスではすでに管理者方式が採用されている」とうそぶいて、第三者管理方式が多く採用されているかのような誤った印象操作を行っている人物がいることは大きな問題です。独仏と日本のマンション管理体制の大きな差は、自分の見る限り、
次の点にあります。
ー日本のマンション管理に関わる法体系が利益相反に異常に甘すぎる。
ー日本の管理組合員は、みずからの資産を自ら守ろうという個人の権利意識が弱すぎる。
―日本の管理組合は管理会社に対する利益相反の意識が低すぎる。
―日本の管理組合は管理会社に任せておけば安全・安心だという誤解がある。
ー独仏の管理組合は、管理会社を管理者とした場合、管理組合の諮問委員会の徹底監視の下に置く。諮問委員会のメンバーには、マンション管理の専門家が含まれることが多い。（推奨は二名の専門家）
ー独仏の諮問委員会の管理組合員代表は立候補制で、能力があり、信頼される人が選挙でえらばれる。（理事長になってただ威張り散らしたいだけで能力がない人は絶対に選ばれないよいうメリットがある。日本社会ではもうとっくに年功序列神話は崩壊しているにもかかわらず、それを管理組合内部で再構築しようとされるのは、とても迷惑だ。）
ー独仏の諮問委員会は輪番制ではないので、ボケ理事長が管理会社の言いなりになってめくら判を押すようなことはありえない。自らの資産を守るために、そういうボケが諮問委員会に加わる危険がないような体制を作っている。
ー独仏では、法人化されていなくても管理組合が訴訟保険に加入できるので、
管理会社や修繕会社に損害を与えられたときに、自らの資産を法の力で守ることが出来る。（日本にはまだまともな欧米レベルの訴訟保険すらない。）
ー独仏の諮問委員会は賠償保険に加入する義務があるので、誤った判断でマンション資産に損害が生じたとき、保険で賠償できる。（トラブルが生じたときは、弁護士や保険任せにできれば、総会で怒鳴り合う必要がない。）
ー独仏では、管理会社が修繕会社からマージンを取れば、横領罪か背任罪で訴えられる可能性が高い。
―ドイツでは、デベロッパー系の管理会社は、利益相反の観点から、最初の三年間のみ初期不良に対応するためにマンション管理を許される。
以上

しかし、日本のマンション管理体制を独仏みたいに変えられるとは自分は思いません。既存のマンション管理の法体系の中で、管理組合に与えられたオプションは、とても少ないです。全管連などしっかりした信頼できる組織の下部組織などから、理事長などを派遣してもらい、地方自治体の助成などのサポートを得つつ、管理会社や管理組合への監視を強化する以外に方法がありません。専門家をひとり派遣してもらうだけでも、管理組合員たちのスキルがすごくアップすることは、うちのマンションでも経験済みです。（まあ学習能力のある人だけに限られますが…）既存のマンション管理の法体系が管理組合の資産を守れないのであれば、理事会内部には一時的にではなく、恒常的に専門家を入れる必要があります。地方自治体との連携は必須で、補助金も必要だと思います。管理組合と組合員の資産を守るために、何重もの監視体制を強化する必要があります。

第三者管理方式を悪用する悪徳管理会社に対して
厳しい行政処分を要望する。

管理組合側の役員のなり手不足だけの問題ではなく、管理会社側にもフロントの人手不足の問題点が存在しているのでしょう。


（参考資料）
週刊ダイヤモンド 2022年6/4号 特集「住人も購入検討者も必読！マンション管理」

　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と合人社の＊＊＊＊営業本部次長は指摘する。管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。

>>895 匿名さん
＞なお、派遣している管理組合の大半が管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合です。
管理不全ではないマンション管理組合に悪徳管理会社が入り込んで
管理不全にしてしまうケースもあるのではないですか？

>>898 匿名さん
これはもうすでによく知られている。

管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合で、別の問題点（管理会社の問題？）というのは、法制審で全管連の委員が指摘したようなことですかね？

https://www.moj.go.jp/content/001393325.pdf
法制審議会　区分所有法制部会　第３回会議 議事録

○紺野委員　・・・

　頓に、最近の民間開発型の分譲マンションですと、ただ管理だけでは、なかなか営業収益が出てこないんで、大規模修繕ということ、また改修ということによって管理組合が、極端なことを言えば、今やらなくてもいいことに誘導して、そのために、臨時総会集めているんですね。現状は、そういうガードすることも必要ではないか。

あと、コンサルといって、いろいろ資格を持った方が誘導して、そういう形が出てきていることは、頓に最近はそういうケースが出てきているんで、ちょっと危惧しております。

>>901 匿名さん
うちのマンションでは地方自治体と提携するNPO団体から専門家を派遣してもらっているので、そのような誘導はなく安心してアドバイスをいただいています。
管理会社がいろいろな改修を提案してきたときも、その方がまだ必要ないと一蹴してくれました。やはりシロウトばかりの理事会や管理組合はオオカミたちがだまそうと
群がってきます。理事会に行政と結びついている専門家が入ることで
強力な防御が出来上がり、頼もしく感じています。

>>902 匿名さん
そういうNPO団体がある地域は羨ましいですね。
全国だとそういうNPO団体がない地域もある。
そこにつけ込んで悪さをする団体もいるかもしれない。
香川県マンション管理士会がいい例だ。

>>903 匿名さん
地方自治体とマンション管理のNPO団体の連携が管理不全の予防にも管理会社の悪徳行為監視にも大きなカギを握っていると思います。

＞全国だとそういうNPO団体がない地域もある。
早く設立すべきですね。

>>903 匿名さん
四国はそういうNPOマンション管理組合連合会が存在しない空白の地域だから
悪徳管理会社に完全に狙われていますね。

私法・公法の両面で求められる
第三者管理監視体制の構築
横浜マリン法律事務所
佐藤　元　弁護士
（神管ネット個人正会員）
　管理会社による第三者管理を監視するための体制の構築が
私法・公法の両面で求められています。
　私法の分野では区分所有法を改正し、区分所有者以外の者
が「管理者に就任し、かつ、利益相反取引を行う場合」には、
監事を設置することを義務付け、かつ、監事から当該利益相
反取引の承認を得なければならないと改正すべきです。
　公法の分野では、マンション管理適正化法を改正し、第三
者管理者に就任することができる管理会社の資格制（業務監
査・会計監査の仕組み、管理会社としての立場と管理者とし
ての立場を切り分ける社内体制、監事に対する月次報告、通
帳と印鑑の分別管理体制の構築等を条件とする）を設け、か
つ管理会社が第三者管理者に就任する場合には、管理組合と
の間で「管理者委託契約書」の締結を義務付けるべきです。
　管理組合側では、「第三者管理方式」に転換する場合には、
併せて規約を改正し、少数区分所有者による総会招集請求や
監事による総会招集請求の要件の緩和をし、自らの権利利益
を守る体制も導入しておくべきです。
　管理会社においては、「理事会がなくなったから管理業務が
楽」と安易に考えるべきではありません。理事会を撤廃した
状況での「管理者」は、総会への議案上程を行う権限を持ち、
建物の状況に即した適切な管理業務を提案・実行していく必
要があります（修繕積立金の増額などの提案も含む）。
　善管注意義務の程度も単なる「管理業務委託契約の受託者」
であるときとは程度が異なり、専門家としてより高度の注意
義務を負っていると解すべきです。管理会社は「第三者管理」
を甘く見てはなりません

一度廃止した理事会体制を元に戻すには…
・役員に関する規定を再び設けるには、管理規約の改正
（総会の特別決議）が必要。
・総会開催招集権は管理者（管理会社）にあり。
・管理者への総会招集請求は、区分所有者かつ議決権の
5分の1以上の区分所有者が連名で行う。
・管理者が招集請求に応じない場合、招集請求した区分
所有者が総会を招集する。
・全区分所有者に総会開催通知を出すにあたり、通知先
の区分所有者名簿を管理者（管理会社）に借りる必要
あり。
・管理会社を管理者から解任するにも、総会決議が必要。
※標準管理規約にある監事が臨時総会招集できる規定
は、管理組合の業務執行・財務状況に「不正」がある
と認められるときに限られる（規約改正は該当せず）。
　理事会を復活するには、以上のようなハードルをクリアし
なければならないわけだが、管理会社の意に反することをし
ようとするとき、管理会社からの協力は当然期待できない。
　理事会機能がなければ、総会を開くことも、規約を改正す
ることも、管理者を解任することも現実的に難しく、理事会
体制を復活することはほとんど不可能だといえる。
　ある管理組合団体関係者は「管理者の監視ができるくらい
であれば、従来通りの理事会体制も残しておけるはず」とし、
「後で取り戻せない決定を下すのは、次世代に対して無責任で
はないだろうか」と話している。

最初から第三者管理方式のマンション購入を迷った末見送った者ですが、その物件が実際どうなっているのか今後どうなるのか興味あります
販売に苦戦してるようですが…値下げしたら買ってしまいそう

>>908 評判気になるさん
何が言いたいのか、何に期待しているのか、よくわからない方ですね。
どちらにしても、自己責任は負わないといけない。

>>907 匿名さん
棚の上のぼたもち論を聞いているようです。

>>908 評判気になるさん
金銭的に余裕があれば購入してから
様子を見て老朽化し始めるずっと前に（遅くとも十年以内）
売却して、別の物件に移り住めばいいのではないでしょうか。
老朽化すれば、修繕積立金がうなぎのぼりに上昇してゆくことは
予見できます。第三者管理で理事会がないともうどうする術もありません。
先日、親戚がうっかり第三者管理方式の都内新築マンションを購入してしまったので、「５年から10年以内」に新たな物件探して引っ越すように言いました。

>>908 評判気になるさん
第三者管理方式のタワーマンションが駅近なのに売れないという記事を
ゲンダイで読みました。有名なマンション管理・投資のスペシャリストが書いた記事だから影響力大きいですよね。

>>909 匿名さん
私もそう思う。
やはり第三者管理方式は不安です。
管理を知っている者であれば当然
不安になると思う。

行政と連携している地域のマンション管理士会
がいいとは思わない。
政治的色彩が潜んでいるのでかえって危険な場
合がある。
工事等の受発注が政治利用にされて抜き足なら
ない事態が予想される。
現にそのようなマンションを知っている。
勿論政治家とマンション管理士等が裏で連携し
ている。

>>914 匿名さん
政治家とマンション管理士が連携している？？？
政治家と悪徳管理会社ならわかるけど

不動産屋

やはり見送って正解か第三者管理方式
ただでさえ人件費高騰に物価高で高くなる見通しなのに
もうけ上乗せされたらたまらない
仮に100万値下げしても管理費や修繕費値上げすれば回収できる

>>914 匿名さん
香川県マンション管理士会の役員構成を見てるとそう思う。
管理会社合人社のトップクラスの人間が役員に居座っているからね。
そして、居座っていることに他の役員は誰一人異議を唱えない。
つまり、許しているんだよね。

>>918 匿名さん
同じ穴の狢程度に思っているんだろう。

マンション管理業協会の説明によると、６５歳定年制の普及で管理人のなり手が減った。
管理組合と接するフロント社員の定着が非常に悪いのは、クレーマー、過度の要求。

総会監督型の第三者管理で理事会を廃止すれば、聞く耳持たずで、フロント社員の精神的な負担は軽減されるだろうが・・・


社会資本整備審議会：マンション政策小委員会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyon01.html

第２回（2019年11月1日）

一般社団法人マンション管理業協会説明資料
　マンション管理の現状と課題について
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001315023.pdf

議事録
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001324515.pdf

【一般社団法人マンション管理業協会】 改めまして、よろしくお願いいたします。マンション管理業協会の〇〇でございます。・・・

　それから、（２）にございますように、管理組合の役員のなり手不足ということも非常に大きな問題になります。

言葉が少し厳しいですけれども、クレーマーとか管理会社への過度の要求の増加ということと相まって、（３）にございますように、６５歳定年制が普及しておりまして、管理人と言われます現場管理者とか、そういったところと、それからフロントと申します管理組合と接する社員でございますが、非常に定着が悪いということで、管理組合の対応によっては、管理会社にとっても選別受注をせざるを得ないのではないかというところまで追い込まれているということがございます。

>>920 匿名さん
管理会社もどんどん選別すべきだと思う。
管理会社がいなくなればなったで、新しい知恵が出てくると思う。
管理会社ありきの間違った常識を取り払ういいチャンスかもしれない。

マンション管理会社も時代の波で、その役目を終えつつあるのじゃないかな。

>>917 評判気になるさん
でも、第三者管理の監事廃止が法的に禁止される可能性があるから、
区分所有者出身か外部の（区分所有者派の）マンション管理士の監事を擁立して、そこから総会を開けるように努力して、かなり大変だけど、理事会を後から作る道は残されている。都内のタワマンは、居住していない外人さんのオーナーが多いから、そこで挫折するかもしれないと想像します。

>>923 匿名さん
タワマンはお金持ちの集まりだから、修繕積立金不足による管理不全は心配しなくていい。
つまり、理事会も必要のない方の集まり。
管理会社による第三者管理を法的に禁止するのが先決問題。

>>924 匿名さん
でも管理費が勝手にどんどん値上がりしたら、
誰だって困惑するでしょ　タワマンは火事・地震・大型台風・停電・老朽化と
おそろしい未来が待っていそうで、絶景が見えるところでも自分は勘弁。
うちも強引に第三者管理に変更されそうになったときはおそろしかった。

カネは天下の回りもの。
本人が納得しているのだから好きにさせればいい。

>>926 匿名さん
そんなこと言ったら、悪徳管理会社がはびこるだけの社会になってしまいますよ。

>>927 匿名さん
本人が納得して購入しているのだから自己責任。
悪徳管理会社も生き残る道を与えておかないと、一般の第三者管理を望んでいない組合員に迷惑をかける。

>>928 匿名さん
は？　強引に全国で第三者管理方式を計画的に押し付けてくる悪徳管理会社がいるの知らないの？

>>929 匿名さん
そいうケースと、最初から第三者管理を売りにして売りだす場合の2種類があり、
後者の場合を説明しただけのこと。
世の中には、第三者管理を望む人種もいるからね。

>>930 匿名さん
初心者レベルの浅い知識をひけらかされても　苦笑
後者でなく、前者について語ったのでは？

当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。

退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。

3年前にワンルームマンションを購入し、現在は管理組合の理事長をしています。

昨年、新たに別のワンルームマンションを購入しました。
そちらのマンションでは、理事に就任しましました。（2023年度）

■今後も良い物件があれば購入し、積極的に理事になりたいと考えております。

>>932 匿名さん
役員成りて不足のワンルームマンションでは貴重な存在。
ガンバレ！

>>933 匿名さん

他の区分所有者の方からも、喜ばれています。

今までのような『やりたい放題』が出来なくなった管理会社のみ、
苦々しい思いのようです。

■第3者管理方式　って、必要ですか？

>>934 匿名さん
第三者管理方式には三つのパターンがあります。
理事長や理事やっている方がそんなことも知らないとは嘆かわしい。

雨漏りおじさん、最近自己紹介しなくなったね。
貴重な存在だから頑張ってほしい。

有識者等による検討会のとりまとめで、管理会社が管理者の第三者管理ガイドライン（＝お墨付き）が整備されれば、「利益相反」問題で躊躇していた普通の管理会社も導入するようになるのでしょう（か？）

>>937 購入経験者さん

区分所有者のひとり一人が問題意識を持ち、
管理組合が適切に機能すれば良いだけの話。

数年後には、そういえば『コロナ禍』ってあったよな・・と
懐かしく感じる頃が来るように。。

そういえば『第3者管理方式』ってあったよな・・と
懐かしく感じる頃が来るような気がします。

今後ますますSNS等が普及し、情報共有が簡単になります。

開かれた管理組合にすることが、鍵になるでしょう。
それには、管理会社まかせにするのではなく、管理組合が主導権を握ることです。

>>937
まさにその方向性ですよ。
>>938
適切に機能してないから、昨年から国交省で検討会が開催されています。
住民全体が高齢化すると全く機能しなくなるのです。
築浅の自分のマンションだけの知見と、全国の高齢マンションも含めた知見との議論では相容れないでしょうけども。

>>939 匿名さん
悪徳管理会社のスパイです。
みなさん、気を付けましょう！

937と938と続くちゃちな自作自演ｗ

第三者は有識者間で積極的に議論されています。
直近開催は先月の令和5年5月22日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001610859.pdf
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

>>942 匿名さん
無知だなあ
2017年に「外部専門家活用のためのガイドライン」が出てるじゃないか
結論として、
管理会社の第三者管理は利益相反など問題が多い
ので、禁止すべきでしょうね

第三者管理なんて電通社員に総理大臣やらせるようなもん。とんでもない制度です。
騙されちゃいけません。

物価高がー！人件費がー！と言われ、管理費修繕費を思いきり値上げされて、中抜き、ピンハネされて下請け買い叩いて質の悪い管理になります。それが一番儲かるからね。維持費が上がると当然、資産価値は低下します。

>>943 匿名さん
無知だなあ

●外部専門家の活用ガイドライン

・ 投資型マンション等においては、分譲当初よりマンション管理業者が自ら管理者に就任しているケースが見られます。

本ガイドラインは、このような投資型マンションや管理業者が自ら管理者に就任する場合の手法についてお示ししているものではありません。

なお、区分所有者の利益追求と管理業者としての企業収益の追求とは、立場や目的が異なると考えられることから、利益相反の観点から十分に配慮が必要です。

>>945 匿名さん
知らなかったくせに何言ってんだ、ボケ
お前はあの悪徳管理会社の契約社員だろ
答になっていないぞｗ
答になっていないことにも気が付かないほど、
アタマが悪いフロントはあの有名な悪徳管理会社だろ
いくら人手不足だからって、会社もわざわざ頭の悪いやつを選ぶこともないのになｗ

法制審議会区分所有法制部会第９回会議（令和５年６月８日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00199.html
部会資料１９　区分所有法制の改正に関する中間試案（案）
https://www.moj.go.jp/content/001397472.pdf
24 of 50（２１ページ）

（紺野委員の提案についての補足説明）
１　第８回会議において、紺野委員から、区分所有建物の管理の円滑化に関する次のような提案があった。

①　法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとする。

②　法人化していない・・・


２　第８回会議では、これらの提案に賛成する意見は特になかった。

これらの提案については、以下の指摘が考えられるところであり、規律を設ける必要性や現行法制との整合性の観点から、慎重に検討する必要があるものと考えられる。


３　本文①については、

(ア)区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が必ずしも明らかでない、

(イ)マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められており、商業ビルなどを含む民＝民の法律関係を規律する区分所有法において対応する必要性の有無について慎重な検討が必要である、といった指摘が考えられる。

４　本文②については、・・・