まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。
それで、こんな方式はどうでしょうか？
「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。
問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。
[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51
>>381 匿名さん
そうですね。
区分所有法では区分所有者は強制的に組合員参加を課せています。
組合員が組合員として認められる最低ラインの義務と権利は、組合員の最高意思決定機関である通常総会による議決参加ではないでしょうか。
ところが、標準管理規約47条2項では白票参加の意志を持つ組合員の存在を無視し、票数に数えることをしません。
明らかに、区分所有法3条違反であることは明白です。
白票意志も組合員の意志として捉え、票数にカウントしなければならない。
数え方として、賛成票0.5票、反対票0.5票として参加させるべきです。
ある議案に対して全員が白票なら、総数の過半数には届かず、否決されたことになります。
ある議案が流れるという事態はなくなります。
組合員の最高意思決定機関である総会の形骸化を避けることができます。
議案事項が流れないとなると、組合活動無関心層も少しは関心持つのではないでしょうか。
現状はと言うと、利益相反する管理会社に大切な組合員の情報をブラックボックス化されている。
そこに味をしめ、管理会社による第三者管理に接客的になっている。
ますます、管理会社によるブラックボックス化を容易にさせている。
白票の扱いは賛成ですか反対てで扱うのですか。
白票は各人の判断において賛成か反対かを判断できない票です。
そういう彼らの組合員としての権利を尊重すべきです。
当然のごとく、賛成0.5票、反対0.5票でカウントすべきです。
立派な意思表示だと思いますよ。
しかし、管理規約に規定がなければ勝手に判断は
できないのでは。
選挙でも白票は０．５にあつかうのですか。
>>388 匿名さん
選挙はどんなに投票数が少なくても流れることはない。
暗黙の裡に白票を認めている。
＞管理規約に規定がなければ勝手に判断はできないのでは。
勿論です。
管理規約に定めればいい。
区分所有法3条を生きた法律にすべきです。
そのことで、総会議案が流れることがなくなる。
つまり、総会が活性化するという事です。
そういう意味では、標準管理規約の47条1項は総会活動を停滞させるものであり、欠陥規約です。
一刻も早く訂正すべきです。
残念なことは、現実には多くの管理組合がそのことに気づかず、標準管理規約をコピペして使っている。
特に47条第一項に関しては。
第４７条 総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
６ 前５項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人に
よって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。
標準管理規約４７条６項の規定の意義
（１）みなし規定
標準管理規約４７条６項は、「書面」、電磁的方法が利用可能な場合は「電磁的方法」又は「代理人」によって議決権を行使する者は、「出席組合員とみなす」と規定しています。
このような規定があれば、書面等により議決権を行使する人も出席組合員【※】とみなされることは明らかです。
>>387 ご近所さん
＞当然のごとく、賛成0.5票、反対0.5票でカウントすべきです。
標準管理規約では半数以上の議決権が行使されて総会が成立します。
白票を賛成0.5、反対0.5と数えた場合、議決権は行使された事になりますから、総会は無条件に成立します。
議案が承認されたという事は、行使された議決権の過半数が賛成したという事です。
これに、白票の賛成0.5と反対0.5を足しても、同じ数を足すのですから、過半数が賛成という構図は変わりません。
白票を賛成0.5、反対0.5と計算する事は、無条件に総会を成立させるだけで、無意味だとわかりますね。
総会は組合の最高の意思決定機関である。
意思表示ではなく、意思を決定するのだから意思表示すらしていないものを勝手に参加とみなすことはできないと分かると思うが…
義務であるなら絶対に議決権行使書を提出するような仕組みを検討すべきで、意思の捏造は許されない。
>>383 ご近所さん
＞ある議案に対して全員が白票なら、総数の過半数には届かず、否決されたことになります。
管理者は、年１回集会を開催する義務があります。
管理者は、自分が上程した議案には賛成するでしょうから、管理者以外の全員が白票（賛否が表明されない）なら、議案は否決されるべきです。
白票を賛成0.5、反対0.5に数えた場合、管理者以外の全員が白票なら、管理者の賛成１票で議案は承認されます。
管理者以外、誰も知らないところで、何かが決まるなどという事態は、あってはならないことです。
＞ある議案が流れるという事態はなくなります。
賛否が表明されないのに、全ての議案が承認される方が危険です。
＞組合員の最高意思決定機関である総会の形骸化を避けることができます。
むしろ、総会の形骸化を招きます。
理事さんたちから、総会に出て下さい、委任状を出して下さいなどと、面倒なことを言われなくなるのですから、総会の議案書も読まなくなります。
＞議案事項が流れないとなると、組合活動無関心層も少しは関心持つのではないでしょうか。
無関心を加速させるでしょう。
総会資料がゴミ箱に直行しても、総会の議決に影響がないなら、理事会は半数の議決権を集める事に努力を払う必要がなくなります。
多くの人が総会で何が決議されたか知らないまま、管理費を税金の様に払うという事態が加速するでしょう。
>>396 匿名さん
長文ご苦労さん。
＞議案は否決されるべきです。
賛成票1票で可決でしょ。
そんなことも理解できないの？
＞管理者以外、誰も知らないところで、何かが決まるなどという事態は、あってはならないことです。
誰も知らない？
誰もが分かるようにすればいい。
ポチにはそういう知恵がない。
＞賛否が表明されないのに、全ての議案が承認される方が危険です。
白票と言う形で組合員は賛否を表明している。
組合員の総意だから民主的な理想的な形ですよ。
むしろ、組合員の総意が反映されていない総会での議決は区分所有法代条違反です。
＞総会の議案書も読まなくなります。
ポチの考えそうなこと。
自分の白票が票数に反映されるとなると、逆に総会に興味を持つようになる。
そこは意見の分かれるところだ。
読まなくなるというより、すでに読んでいない。
＞多くの人が総会で何が決議されたか知らないまま、管理費を税金の様に払うという事態が加速するでしょう。
さすがポチだ。
現状把握はできている。
だからといって、当事者であるポチに管理者を任せるわけにもいかない。
本題の第三者管理に戻ろう。
＞365幻の爺さんが言っているように、組合によっては第三者管理は悪い制度ではない。
管理組合とは利益相反する、ポチの飼い主である管理会社が管理者となり、利益誘導型当事者管理ではダメだという事です。
第三者管理は、マンション管理に専門知識を持った管理会社以外の第三者に委ねるべきです。
ポチの立場としての意見はどうなの？
答えは分かっているから聞くのも野暮か。
>>397 ご近所さん
＞第三者管理は、マンション管理に専門知識を持った管理会社以外の第三者に委ねるべきです。
第三者管理自体、次善の策ではありますが、おっしゃることは当然のことです。
ですが、国が第三者管理方式を打ち出したいきさつは、区分所有者の高齢化で理事会が機能しなくなった管理組合の運営を任せる機関が必要になると考えたからです。
しかも、適正化法を見てもわかる通り、国が恐れているのは、ボッタクリなどではなく、横領などの金銭事故です。
よって、第三者管理方式は、管理会社に都合の良い規定になって行くでしょう。
[No.398～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
>>400 口コミ知りたいさん
＞べつにそれでいいのでは？
良くない。
議決権行使書があるから委任状は禁止すればいい。
その為にも、現在の議決権行使書ではダメだという事です。
白票欄を賛否欄の横に置かなければならない。
現議決権行使書の欠陥は白票欄がないことです。
白票欄を置くことで、態度を決められない組合員の意思表示の場ができることになります。
現議決権行使書は、態度を決められない組合員の「組合員としての義務と権利」を奪っている。
＞ポチって何のこと？
飼い犬のことですよ。
主体性を持たず、餌にありつくために誰彼構わずキャンキャン吠える飼い犬のことです。
このスレのポチの特徴は、七変化が得意で声色使って何度も登場してはキャンキャン吠えまくる。
適当にスルーするのが大人の対応かな。
>>403 匿名さん
＞よって、第三者管理方式は、管理会社に都合の良い規定になって行くでしょう。
そうは思わない。
いずれは統一教会がそうであるように、国全体の問題となる。
そうなる前の手当てが必要で、そのためには、国の規制であったり、いい意味での第三者が活躍できる枠組みを知恵を使って作り上げていくべきです。
結論ありきの他社の意見を一切聞かないバカがいるな。
何一つ根拠を出せない。法の独自解釈。判例一つない。
標準管理規約が区分所有法に違反しているなら国交省に言って変えさせればいいのに、喚き散らすだけ。まさに＊＊＊の遠吠え笑
ポチに負けたのがよほど悔しいようだ
区分所有法の原則は管理者管理方式であり、管理者は区分所有者に限定していない。
だから第三者管理方式は区分所有法の原則と言えるものである。
国土交通省が標準管理規約で採用して輪番制による理事会方式は古代ギリシャのアテナイで衆愚政治を招き失敗した方式であるから、区分所有法の原則に戻るのは好ましいことだ。
第三者管理方式は管理者の責任追及が容易になる多大なメリットがあることを見逃してはならない。
標準管理規約コメント別添１、外部専門家の活用のパターンで、理事会なしの「③外部管理者総会監督型」では、外部の管理者を監視する、区分所有者の監事、監査法人等の外部監査の義務付けが想定されているが、実際は、そうなっているのでしょうか？
>>407 匿名さん
＞結論ありきの他社の意見を一切聞かないバカがいるな。
聞くほうがマヌケなんじゃないの？
＞標準管理規約が区分所有法に違反しているなら国交省に言って変えさせればいいのに
ポチは忠実だから、ひな形であっても四角四面で守っているんだ。
さすがポチだ。
管理組合は民主的な運営が規約、法律で保障されている。
管理組合にとって不利な第三者管理方式があるとして、
その第三者管理方式が総会議案として提案された場合、
総会で否決するように周囲を説得する弁論をすべきである。
また、第三者管理方式が採用された場合でも、運営に疑義があれば管理者を総会決議、または裁判で解任することも可能だ。
いったい何が問題だと言うのか？自分たちが痴呆、無能なだけだろう。あほ
迂遠な議論は不要である。あほ
マンション管理業協会は委託業者である管理会社が管理者管理方式の管理者になることは利益相反になるから引き受けないと言っていたけどね。
最近、合人社が推進しているみたいだけど、その詳細は合人社のスレで議論してね。
一般的な管理会社の場合、責任追及される管理者になるよりも、輪番制理事会を操るほうが遥かに楽で儲かると認識しているはずである。
今になって、分譲マンションで第三者管理を始める最大の理由は、フロントの人手不足が深刻だからでしょう。
理事会がない第三者管理なら、フロントの理事会支援業務がなくなり、フロントが要らなくなる。
自主管理アプリをリリースした、大手の管理会社も、同じ理由でしょう。
>>421 匿名さん
頭脳もないくせに、投稿者をアホと呼ぶのはやめるべきです。
だれもそんな馬鹿な主張はしていませんよ
あなたが書き込んだすべての投稿に対して削除依頼いたします。
>>421 匿名さん
↑区分所有法は管理者管理方式だよ。読んだことないんだねw.
区分所有法には理事会も理事長も監事もいない。登場人物は管理者と区分所有者だけだ。
管理組合法人には監事いるけどね。
>>419 口コミ知りたいさん
自社グループのトンネル会社や修繕会社使っているところは、自己契約の禁止に引っかかる可能性なしとは言い切れるか疑問
だれかが最高裁で争って、白黒決着付けてくれればいいのに
民法108条のほうが絶対上位なわけだから、争って決着つくまでは
グレーな印象がいつまでも消えない
パチンコ屋のとなりにある景品交換所ってトンネル会社ですか？
法律の話題になってから、一気に荒れましたね。
第三者管理方式の是非を議論してんのに。
合人社の第三者管理に対する社内規約。
1，通帳預金先はすべて広島支店とすること。
2，組合印鑑は作らず、ネットバンキングによる通帳とすること。
3，通帳の中身は組合員には見られないようにすること。
4，通帳のパスワードは組合員には知らせないこと。
4，議決権行使書は絶対に組合員には見せないこと。
5，議決権行使書改竄行為後はすぐに破棄すること。
6，でっちあげ修繕工事には専門家を立ち会わせないこと。
これさえ遵守すれば、第三者管理は合人社の思いのままです。
↑ホント？
合人社はかつて理事長を名誉毀損で訴えて
最高裁まで争ったことあるよ。
おかしなこと書いたらまじで訴えられるよ
ためしに合人社ホームページに通報してみるw
掲示板は匿名ではないからね。
441 24時間ポチさんは
終わったねw
再三、言ってるのだが、第三者管理方式に問題があるのであれば、理事会、総会の議論で淘汰されるはずなんだよね。
それができないのは、痴呆、無能だからなんだよ。
そういうのを盗人猛々しいというんだよ。
合人社のポチさんたちよ、悔しかったら反論してみな。
名指しされた会社が相応の対応をするだろう、との見通しを書いているだけであるw
合人社の問題って合人社のスレがあるけどね。
一般的な話ではないんだよ。
合人社と戦ってるたしかタムラさんっていう
広島のマンション管理士の先生に相談したらどう？
日ハウは議決権行使書の改竄とかさすがにやってないと思う。なぜかというとそれほどやる気はないと思うからw
>>454 24時間ポチさん
合人社のホームページのご意見の投稿欄に貴殿の投稿を貼り付けて送信ボタン押してみるよw
事実と証拠があるなら公益に資する立派な投稿だ！
何ら恐れることはあるまいw
>>457 マンション検討中さん
やってる奴ほどこちらが言っていないのに否定する。
つまり、やってるという事だよ。
合人社はあちこちで煙を立てる。
火のないところに・・・
で、通報はもう済んだのかい。小心者！
社内規約だと言って書いてるから
いろいろな問題あるよね。
コピーを持ってる、とかじゃないとなかなか
厳しい裁判になるだろうw
合人社ホームページ
https://man-kanri.com/lp/sp/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_camp...
↑ここから通報しました
自身の投稿の削除依頼を推奨しておくw
戦う相手は私ではなく問題企業だ！本望だろう、アホ
たかがマンションのお金を狙っても大した額には
ならないだろう。
うちは数十億円になる、
百億円単位もあるよ。
総会で理事会の廃止と管理会社を新たな管理者とする議案が上程されている。この議案の内容にちょっと疑問があるので総会に立ち会ってほしいとの相談がありました。しかも総会は翌日と・・・。このただごとならぬ緊迫した状況にマンション管理士として、ひとまず総会に立ち会うことになりました。
いわゆる理事会でない第三者を管理者とする制度への移行には規約改定が必要で、これには区分所有者と議決権の3/4以上の賛成が必要な特別決議となります。総会を前にこの管理組合の規約をチェックすると様々な問題が見えてきました。まず保管口座の通帳と印鑑両方を管理者である管理会社が保管すること。「書面投票」という区分所有者へのアンケートにより、総会決議なしに管理費の改定やその他の業務執行が可能であること。「書面投票」をするかしないかの判断は管理者が「書面投票」が「適当」と認めた場合に限ること、予算の２０％超の変更は「書面投票」を必要とするものの、それ以下では、「書面投票」も総会決議もなく変更が可能になっていること。会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと。さらには現行の「監事」が廃止され、それに代わるチェック機能がないこと。また議事録も管理者の署名のみで議事録署名人もないという、まさに管理者が何でもできてしまう、管理者こと管理会社に都合よくできている規約改定でした。このまま、このマンションに第三者管理方式が導入されたならば管理組合と区分所有者には大きな問題です。
規約上は管理者の任期を1年とし、その都度、選任するとされており、これでも一定の抑止効果があると思われますが、実際には、理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、委任状で管理者が再任される可能性が極めて高く、よほどのことがない限り管理者の解任は難しいことになるでしょう。従って、万一管理者に不正があったとしてもそれを抑えることが難しくなるのです。このような第三者管理方式では監事（または監査人）にあたるチェック機能は不可欠で、特に理事会を廃止して第三者管理方式に移行するのであれば、監事（または監査人）は必須です。
第三者管理方式には、役員のなり手がない中で、役員に負担をかけなくて済むというメリットがあるものの、それ以上にリスクもあるのです。管理者方式は信頼できる機関等に管理を任せていくものですが、たとえ、現在は良好な信頼関係があったとしても将来にわたってこの関係が継続するとは限りません。だからこそ、信頼関係が崩れた場合のことを想定しておかなければならないのです。第三者管理方式のリスクも踏まえてこの方式を導入するか否かについて、区分所有者間でよく議論をしたうえで判断されることが望まれます。
★総会の結果がどうなったかというと、規約改定に必要な3/4に達せず、この第三者管理方式への移行案は否決されました。それにより上記の懸念は一旦なくなりました。また総会出席者の中から、立候補があり現行の理事会方式で理事長が選任されることになり、管理組合にいつもの平穏が戻ってきました。
>>474 買い替え検討中さん
当たり前。立ち会ってくれと言われてマンション管理士のおたくさん、総会で問題点を指摘したのかい？
依頼したのは誰？
輪番の監事なんかいなくても民法の組合の規定、区分所有法の規定を根拠にやろうと思えば区分所有者は何でもできます。
> 会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと
登記簿見たらいいだけでしょ。何の問題もない。
> 理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、
理事会は対立を生むだけ。区分所有者の連携は理事会がない方が楽なはずだよ
理事会が管理会社の傀儡になるかどうかはケースバイケースだと思う
うちのマンションはさすがにそれはない
＞そもそも理事会が立派なら第三者管理方式など議案になるはずも無かろう
うちはエリートが多いけど、分野が違えばシロウトはシロウト
将来を見据えて、マンション管理士らを二人管理者として雇い入れて
形式的に理事長と理事会も縮小して残す方向へ向かおうとしている
管理会社の第三者管理の危険性を早くに見抜いたので良かった
理事会を廃止する第三者管理方式は、なり手が少ないフロントの理事会支援業務を省くため。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
