匿名さん
[更新日時] 2025-02-25 13:08:39
まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。
それで、こんな方式はどうでしょうか?
「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Aマンションの区分所有者がBマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。
問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。
[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51
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第三者管理方式について
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1534
匿名さん 2024/06/07 19:43:41
>>1533 匿名さん
まあ、結局、法的効力のないガイドラインに記載された”推奨”でしかないので、
悪徳管理会社の思うツボのままであることには変わりない。
”区分所有者”の監事も選任できるので安心できるかと言えば
全くそうではない。マンション管理士など専門家の外部専門家の選任を
地方自治体が経済的支援によってサポートすべきだろうが、
地方自治体も赤字のところが多く、そんな余裕がないところがほとんどだろう。
悪徳管理会社はありとあらゆる手段を使って
”区分所有者”の監事を丸め込もうとするだろう。
悪徳管理会社のやり方がどれだけ悪質であるかについてー
ある意味、反社以上にあくどい狡猾なやり方について
何も知ろうとしない人たちだけが、このマンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの期待外れのきわめて貧しい内容に満足できるのだろう。
日本のマンション管理の闇はさらに深まり、依然として先の全く見えない深刻な危機状況にあると思う。
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1535
匿名さん 2024/06/08 22:43:17
↓、2.の方法が提案されているとは、知りませんでした。
・管理者管理方式(マンションにおける)とは|不動産用語集|三菱UFJ不動産販売「住まい1」
https://www.sumai1.com/useful/words/description/n/2312/
提案されている方法は、大きく2つある。
1.建物の区分所有等に関する法律に定められている管理者(管理組合が管理する場合は、通常、理事長が管理者とされる)として、区分所有者以外の第三者を選任して管理を委任する方法
2.区分所有者以外の第三者にマンションを信託して、その信託受託者が管理に当たる方法
この両方の方法を総称して管理者管理方式という場合もあるが、狭義には、1.の方法のみを指すこともある。
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1536
匿名さん 2024/06/09 12:30:33
>>1535 匿名さん
管理者管理方式について上記の定義が正しいと思い込んでいらっしゃるようですが、
ガイドラインや標準管理規約の別添や適正化法、国土交通省のワーキンググループの議事録や資料などを読んで基本的なことをお勉強されたらいかがでしょうか。
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1537
販売関係者さん 2024/06/12 11:44:32
>>1532 匿名さん
この委員は、一社 マンション管理業協会所属の委員(〇〇不動産レジデンシャルサービス?)と思われますが、意図的かどうかはともかく >管理所有は信託と考えられる という主張は全くの誤りです。区分所有法に規定する管理所有は、規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された者に当該共用部分の管理義務と、区分所有者に対する管理費用の請求権を付す制度(同法第20条、第27条)です。
重要な点は、所有とあっても管理の遂行者を指定するため便宜上、所有者とするだけで実際に所有権があるわけではないことです。(そもそも不動産の所有権を主張するには登記が必要ですが、区分所有者が共有する共用部分に所有権の登記はできません。)
また、管理所有の対象は、共用部分だけで敷地・附属施設は対象外であり、変更行為・処分行為も当然できません。つまり、総会に諮ることなく管理行為を実施することが目的であるなら、現行法でも、規約に規定すれば管理者は、総会に諮ることなく敷地・附属施設を含めて管理行為を実施できる(同法第30条第1項)ので、管理所有という埃をかぶった制度を持ち出す必要はありません。(管理所有が実際に適用されている事例があるのかどうか分かりませんが、管理所有は、区分所有法では、管理者が存在しない管理組合法人は当然として、団地にも準用されていません。)
一方、不動産信託においては所有権は、受託者に移転します(受託者は信託財産を、自身の財産、他の信託財産と分別して管理する義務はあります)。
個々の区分所有者が自身の持分を信託することは考えられても、管理目的で分譲マンション全体に信託を適用することは、一物多権である区分所有建物の所有権を考えるとおそらく現行法での対応は難しく法改正が必要になると思われます。
国大でそのような検討が行なわれているとは思えないので、この主張は管理業界からの委員が、自身の願望を表明しているものでしょう。(マンション管理業協会に加盟する管理業者すべてが、管理業者管理者方式に前向きであるとは思えないのですが。)
>>1534 匿名さん
ガイドラインに法的効力がないことを強調されているようですが、本ガイドライン改訂の経緯を忘れてはいけません。
つまり、本ガイドラインの改訂は「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ(2023.8)」( https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001624179.pdf )において、第三者管理方式(とりわけ管理業者管理者方式)に係わる多くの問題点が指摘されたことを契機としており、国は本とりまとめにおいて、ガイドライン改訂、管理規約改訂等による改善効果が見られなければ制度的措置(法令改正)の必要性についても検討を行うとしています。
>>1535 匿名さん
2.の方法の提案とは次の報告書のようなものを指しているのでしょうか。
https://www.retio.or.jp/attach/archive/77-038.pdf
https://www.retio.or.jp/attach/archive/78-044.pdf
この報告書を作成している財団法人 建設経済研究所(現在は一般財団法人)は、建設業団体設立の民間研究所であって、公的な組織ではありません。
つまり、建設業団体内部の検討報告を、不動産会社のHPで説明している構図です。
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1538
匿名さん 2024/06/12 13:51:51
>>1537 販売関係者さん
ワーキンググループの資料や議論は時間が無くて全然読んでないの?
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1539
職人さん 2024/06/16 14:29:55
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1540
匿名さん 2024/07/01 02:13:27
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1541
匿名さん 2024/08/21 01:55:11
外部管理者方式ガイドラインを法制化 - 日刊不動産経済通信WEB版 - 不動産経済研究所
2024/08/21
https://fknews.jp/news/detail.php?id=77054
国土交通省は、6月にとりまとめた「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」(以下、「指針」)を法制化する方針だ。指針のうち、重要な部分をマンション管理適正化法に位置付ける。25年通常国会への同法改正案提出を目指す。
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1542
匿名さん 2025/01/05 10:36:58
一般のマスコミも「管理業者管理者方式」の法制化問題をもっと取り上げるべき!
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
マンション管理業者が区分所有法上の管理者に就任する「管理業者管理者方式」について、国土交通省は法制化を検討する。
6月7日に策定・公表した『マンションにおける外部管理者方式におけるガイドライン』にのっとった「適正な運営を法制度上担保する観点」からマンション管理適正化法を改正し、一定の実効力を持たせる狙いだ。同省不動産・建設経済局参事官付によれば、来年の通常国会への改正法案提出を念頭に置いている。
法改正後は有識者会議を設け詳細な運用等について検討する。施行日は未定。
同局総務課企画官は法律の内容として、管理業者が管理者になったときの信義則、利益相反行為の禁止、報告義務のような「趣旨のことをイメージしていると」話す。
ガイドラインをベースにするが「法律論的にどれが法制化きるのか今調整しているところ。法制に位置づけられるものがあれば法制化したい。どれが盛り込めるのかは今の段階では言えない。」違反があった場合に監督処分や罰則対象にするかは「これから調整していくので申し上げられない」(同参事官付)としている。
法制化する理由について同参事官付は、ワーキンググループでのガイドライン作成の論議の中で、「『なるべく実効性が図られるようすべきじゃないか』といった意見も踏まえ、実態としてもトラブル事例やマンション管理センターに相談があるので区分所有者の保護を図る観点で検討する」と説明している。
………
(マンション管理新聞:令和6年9月5日号の記事より掲載)
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1543
匿名さん 2025/01/06 05:50:26
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1544
匿名さん 2025/01/06 05:56:03
>1534
修繕積立については定額積み立てを以前から推奨していたのに、段階的値上げで高くなりすぎるのが問題になって、値上げの上限を新たに設定するなんて段階的値上げにお墨付けを与えるようなことを国土交通省はやってるからね。
悪徳なのは大手でもあるから要注意。
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1545
購入経験者さん 2025/01/07 01:21:38
[段階増額積立方式における適切な引上げの考え方]
・ 段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合
の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計
画の最終額は基準額の1.1倍以内とする。
留意事項
・ 「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」については、実現性を
もった引上げにより、修繕積立金の早期の引上げを完了し、均等積立方式へ
誘導することを目的とするものであり、例えば、工事費高騰等の状況を踏ま
えた長期修繕計画の見直しにあたって、管理適正化のために現在の修繕積立
金額の額を大幅に引上げる等を制限するものではない。
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1546
匿名さん 2025/01/07 21:51:25
第三者管理者方式のスレだがズレが生じている。自作自演は辞めてよね。
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1547
匿名さん 2025/01/08 09:11:29
法制化プロセスももっとオープンにすべき。
どこかから圧力がかかったら、それがよくわかるように。
管理会社がこれまでにやって来たことは”巧妙な詐欺”と
同等なわけだから、”詐欺”として裁けるように法制化して欲しい。
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1548
匿名さん 2025/01/08 10:25:33
>>1547 匿名さん
詐欺による意思表示は第三者には対抗できない。騙される方にもいくらかの責任があるから騙されないように学習することだ。知らなければ騙そうとする詐欺師がうろうろしている。まず騙されないこと。
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1549
匿名さん 2025/01/08 10:53:08
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1550
匿名さん 2025/01/08 11:06:03
マンション管理適正化法の改正を検討するようです。
令和7年度 不動産・建設経済局関係 予算概算要求概要
令和6年8月 国土交通省不動産・建設経済局
https://www.mlit.go.jp/page/content/001760279.pdf#page=17
①マンション管理業の適正化の推進
(課題)
●近年、管理組合役員の担い手不足等を背景に、マンション管理業者が管理組合の管理者となる外部管理者方式が増加し、利益相反取引等、区分所有者の利益保護が十分に図られない事例が発生。
令和6年6月に、外部管理者方式の留意事項を整理した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が整備された。今後、このガイドラインに則った適正な運営を法制度上担保する観点からマンション管理適正化法の改正を検討。
(予算要求内容)
●新制度の施行に係る検討(有識者会議の開催等)
新制度の円滑な運用のための周知・普及(説明会の開催、マンション管理業の情報を一元的に把握できるポータルサイトの整備・運営等)
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1551
匿名さん 2025/01/08 12:25:25
>>1550 匿名さん
そんな情報みんなもう知っていると思う
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1552
匿名さん 2025/01/08 13:25:15
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1553
匿名さん 2025/01/08 14:04:49
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1554
eマンションさん 2025/01/09 03:05:27
>>1533 匿名さん
理事の担い手不足と理事会機能廃止がリンク
すると言う理屈が全く意味不明。認知症で財産管理できなくなったら財産没収しろと言ってるようなもの。
てか、余程の小規模マンションでない限り、立候補性にすれば人手不足の問題は解決する。ぞもそも、区分マンションは空き家リゾマンでもない限り、ある程度自活能力がある人しか住んでないだろ。
しかし、いまは理事不足の必要ない大規模マンションでも導入されている。ようは、人手不足や成り手不足の問題は、管理会社が管理者権限を奪うための口実になっている。
この制度認める国交省は第三者管理に積極的な三井に天下ってるからな。
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1555
匿名さん 2025/01/09 13:09:43
ある管理会社の沿革から。
当初は環境土木関連のコンサルタント会社であったが、三井不動産が開発した広島市内の住宅団地で汚水処理施設の管理を請け負ったことが業務転換のきっかけとなった。汚水施設の管理は複数世帯からの管理費回収や定期的な修繕を必要とし、後のマンション管理にも通じる性質を持つ業務であった。
この管理を適切に運営した実績を買われ、1983年に同社からマンション管理を受託、分譲マンション管理事業に進出した。
1983年8月 分譲マンション総合管理業へ進出/三井不動産の幟町パークマンション管理開始
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1556
匿名さん 2025/01/09 14:18:07
管理者である管理会社がグループ企業やグループ企業(トンネル会社)の下請けを使って修理修繕工事を行った際に背任行為とみなされ、工事費用の支払い拒否や解約もできるような欧米型の法体系導入が理想である。それにはまず、「区分所有法改正案(法務省)」、「マンション建替え円滑化法改正案(国土交通省)」、「マンション管理適正化法改正案(国土交通省)」の3本の一本化が大前提。
日本人がどんどん貧しくなっているわけだから、
都心や大阪・京都の投資型マンションを購入するのは海外の大金持ちが中心。
ならば、マンション関連法も欧米化したほうが無難。欧米の常識から言って、日本みたいにこれほど異常に利益相反に甘い国などまず存在しないだろう。
これまで暴利をむさぼってきたような独立系の管理会社なんて
潰れても仕方ない。日本経済のために大手デベロッパー系は生き残らなくてはならないが、管理会社なんて小さくても誠実なところだけ残ればいい。
そのうち、マンション管理に生成AIが導入されれば、
フロントなんか不要になるかもしれない。
マンションの修繕履歴や総会・理事会議事録だけでなく、あらゆる修繕工事に関する最適な工法とその相場と業者リスト、マンション関連法と標準管理規約などすべて暗記できるような頭脳の持ち主ならば、フロントとして働かない。AIならばキャッシュバックや裏接待などにも無関心。適当なごまかしの返答しかできないフロントは無用だし、AIは学習能力不足の理事長や理事たちよりも有能であるにちがいない。
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1557
匿名さん 2025/01/09 18:48:25
>>1555 匿名さん
創業者は『もともと電力会社で
ダムの設計をやっていた』と
テレビで見たことがある。
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1558
匿名さん 2025/01/10 05:38:56
第三者管理会社管理方式を第三者管理者管理方式と改めて第三者管理者を三菱UFJ銀行(財閥系都銀含む)に管理費等の収納支払業務を委託する。はどうね( ´艸`)
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1559
匿名さん 2025/01/10 11:49:34
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1560
匿名さん 2025/01/10 23:40:04
>>1559 匿名さん
良し悪しは別にしてこの事態が理解できないのはマンション管理士試験には永久に合格しない。実務を積んでいれば簡単な問題。回答は×。
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1561
匿名さん 2025/01/11 00:29:27
三菱UFJ信託銀行による外部管理者事業「PROTHIRD(プロサード)」参入は、違和感を感じます。
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1562
匿名さん 2025/01/11 01:44:07
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1563
匿名さん 2025/01/12 00:13:29
第三者管理会社管理方式と第三者管理者管理方式の違いを理解していない人がいる。整理して投稿してください。
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1564
匿名さん 2025/01/12 00:44:04
第三者管理会社管理方式 → 管理会社管理方式
第三者管理者管理方式 → 外部管理者方式
だよ
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1565
匿名さん 2025/01/12 01:07:38
いずれにしても、理事会を廃止するか否かが焦点となる
理事会廃止が必須条件ではないにもかかわらず、
悪徳管理会社ならば、まず理事会廃止を唱える
あたかも国交省が理事会廃止を要求しているように
管理会社からの資料には書かれていたから
マン管センターに連絡(通報)してやったら、
その時の担当が有能でしかもいい人で
「何があっても絶対に理事会は廃止してはいけません。
形式だけでも絶対に残しておくように」と言われた
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1566
匿名さん 2025/01/12 01:46:19
国交省=マンション管理業協会
マン管センターはマンション管理士が理事会に入って食えるようにする かな
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1567
匿名さん 2025/01/12 03:03:41
>>1566 匿名さん
でも、マン管センターは管理会社のトラブルのカウント取って
”情報源”として使用するらしいよ
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1568
匿名さん 2025/01/12 04:56:02
ガイドラインにおいては、区分所有者以外の者が管理者となる管理方式について、「外部管理者方式」という呼称を用いている。
その中で特に、マンション管理業者が管理者となる場合については、「管理業者管理者方式」と定義している。
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1569
匿名さん 2025/01/12 05:22:37
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1570
匿名さん 2025/01/12 06:46:57
第三者管理会社管理方式→第三者管理者が管理会社に限定される。
第三者管理者管理方式→第三者管理者が外部管理者に限定されるが管理会社も含まれる。
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1571
匿名さん 2025/01/12 07:46:33
「管理会社」とだけいうと、国土交通省に登録義務がある「マンション管理業者」、「賃貸住宅管理業者」、「住宅宿泊管理業者」があり、紛らわしい。
「宅地建物取引業者」の一部の業務を以て「管理会社」といわれることもある。
「マンション管理業者」は、会社(法人)ではない個人も要件を満たせば登録できる。
一方、現行の法律では、区分所有法上の「管理者」は、登録することはなく野放し状態。
マンション管理適正化法の改正で、最低限の規制として、区分所有者以外の外部管理者の要件を定め、登録を義務化べきと思います。
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1572
匿名さん 2025/01/12 08:12:42
三菱UFJ信託の外部管理者事業は、修繕積立金の信託運用を受託しやすくするためのような気がする。
既に、他行で「マンション修繕積立金信託」(元本補てん契約付き)の取扱がある。
実質的な管理者業務を、既存の管理会社などに外部委託するのかもしれない。
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1573
匿名さん 2025/01/12 09:20:39
以上を踏まえて組合役員は所有するマンションの適正な管理の在り方を模索して管理規約や委託契約や無駄に放置されている多額な組合剰余金を適正に運用して組合員の経費の負担の軽減に努める必要性に追い込まれている。超インフレ時代に組合員や組合の資産は大きく損なう危険性がある。世界の政治経済は今年は大きく改革される。それ等についていく能力が試される。この事態に立ち向かえる第三書による管理方式であれば賛成する。そうでなければ自主管理を目指した方が得策である。国の指針に従う必要はない。特にこのような才能のあるマンション管理士を切望する。
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1574
匿名さん 2025/01/12 10:19:54
才能のあるマンション管理士=安い顧問料で受託して業者から紹介料もらって稼ぐ
管理業者管理方式と大して違いが無いかな
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1576
匿名さん 2025/01/12 11:22:22
監事をマンション管理士にすればいいとか、マン管センターが国交省に頼み込んだのかな?
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1577
匿名さん 2025/01/12 11:40:29
監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。
区分所有法の強行規定に外れなければトラブルは防げるしほとんどの事項は組合が自主的に決めることができる。難しい事ではない。第三社に管理者を委託しようが費用は適正価格であり組合員にとってみれば可もなく不可もない通常通リである。
優秀な管理者は組合員の負担を最小限に抑えてくれるし管理も滞りなく良くしてくれる。
それに加えてそのまま放置して目減りしている剰余金の資産を運用してくれて将来に備える知恵を持ち合わせてくれる管理者であれば鬼に金棒である。
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1578
匿名さん 2025/01/12 12:15:25
>>1577 匿名さん
>第三社に管理者を委託しようが費用は適正価格であり組合員にとってみれば可もなく不可もない通常通リである。
誤字多いけど、悪徳管理会社のフロントのカキコミ?
第三社管理方式ってナニ?
組合資産が大きく損なわれる危険が生じるのは悪徳管理会社が管理者に就任した時だと思うが…
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1579
匿名さん 2025/01/12 13:10:55
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1580
匿名さん 2025/01/12 14:54:43
>>1573 匿名さん
>世界の政治経済は今年は大きく改革される。それ等についていく能力が試される。この事態に立ち向かえる第三書による管理方式であれば賛成する。そうでなければ自主管理を目指した方が得策である。
第三社管理方式とか、第三書による管理方式とか、
初めて聞く管理方式なので、それらについてぜひとも詳しく勉強させてください。
それらで世界経済の改革に立ち向かうなんて、スゴすぎます。
それとも、スピリチュアル系ですか。
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1582
匿名さん 2025/01/13 03:37:52
「監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。」
有能な組合員がいないから問題なんだよ。
[NO.1564、1570、1576、1582は一部テキストを削除しました。管理担当]
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