匿名さん
[更新日時] 2025-02-20 09:42:40
まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。
それで、こんな方式はどうでしょうか?
「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Aマンションの区分所有者がBマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。
問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。
[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51
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第三者管理方式について
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1501
匿名さん 2024/03/02 02:23:10
>>1499 匿名さん
>>1500 匿名さん
ご教示くださり、ありがとうございます。
では、第三者管理方式では印鑑は監事が保管することが望ましいが、管理会社で同時保管することは可能であるということですね。更に、口座名義に組合名が入っていたとしても、管理会社が破産した場合に組合の預金が差し押さえられる?可能性が否定できない、と解釈しました。
管理会社に印鑑保管をさせないために、監事をおくことが望ましいというのはわかるのですが、第三者管理者方式になると口座名義は管理会社名義になるのは不可避なので、そこはどうやって対処すればいいのでしょうか?
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1502
匿名さん 2024/03/02 04:00:19
>>1501 匿名さん
だから、あの悪徳管理会社は監事廃止に固執するんですね。
とてもわかりやすいご説明ありがとうございました。
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1503
匿名さん 2024/03/02 08:23:14
第三者管理者方式の預金名義は、管理業者によっても違うと思われるが、実際は、どうなのでしょうか?
○外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ(第3回)議事概要より。
令和5年12月26日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf
【委員】 私どもの会社では、第三者管理者方式の銀行口座については、○○マンション管理組合管理者、個人名です。それで銀行さんは認めていただいています。
【事務局注:会議終了後、当該委員より「口座名義については●●マンション管理組合管理者▲▲管理株式会社◆◆◆◆と記載している」旨の修正意見があった。】
~
【委員】 すみません、違うところに行きたいんですけれども、今の、1点なんですけれども、今、管理業協会さんから発言があったんですけれども、管理会社の名前を入れてないのはやっぱりよくないんじゃないですかね。管理者はやっぱり管理会社という法人なので。
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1504
匿名さん 2024/03/02 22:12:15
管理業者が管理者に就きながら、管理業者として管理委託契約を締結するというパターンについては、これまで想定されていなかった?!
○第2回外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ議事概要
2023年11月17日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713398.pdf
<3ページ>
(委員)
・ マンション管理適正化法は、理事長がいて、理事会があり、管理業者がいるというパターンが通常想定されており、過去の国総動(平成13年7月31日国総動第51号マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について)では、管理業者が管理者に就くパターンも想定しているが、管理業者が管理者に就きながら、管理業者として管理委託契約を締結するというパターンについては、これまで議論されてこなかった。
そのため、第三者管理者方式における通帳印鑑同時保管について、明確な解釈は出ていないという認識である。
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1505
匿名さん 2024/03/03 04:07:16
>>1504 匿名さん
この委員さんがどういう立場の人なのかは分かりませんが、国交省が適正化法、同法施行令の施行に当たっての留意点を管理業者団体に対し注意喚起した国総動第51号を通達した時点で、同省は、管理業者が管理者に就くとともに管理委託契約を締結することを認識していたはずで、そもそも管理業者が管理者業務のみを受託するという想定の方が不自然です。
同省が同通達に管理業者が管理者に就く場合の分別管理の特例を記した経緯も議論が尽くされたのかも分かりませんが、おそらく自発的に記したというよりも既に管理者に就くとともに管理委託契約を受託していた管理業者からの質問・要望に応える形で記したものと推測されます。
同通達時の分別管理方式は現行と異なり、管理業者は保管口座に当たる管理組合名義の口座の印鑑保管自体は禁止されておらず、通帳、印鑑のどちらかを保管することになっていましたが、同通達の「(管理業者が管理者に就く場合)管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること」との文言は、結局、通帳、印鑑の同時保管を許容したものと解釈されます。
この文言は分別管理方式の改正後の通達(平成21年 国総動第47号)でも変更されていません。
管理組合法人では、管理業者が理事に就いても、区分所有法上、管理組合側の印鑑保管者として少なくても監事を想定できますが、非法人の管理組合において管理業者が管理者に就く場合に、同時保管の禁止を達成するためには、監事等の印鑑保管者を別途選任する必要があり、通達でそこまで求めることはできないということでしょう。
国交省も、このような扱いに組合財産の毀損に繋がるリスクがあることは認識しているはずなので、区分所有法を改正し、区分所有者以外の者が管理者に就く場合の監事設置を義務化すべきです。
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1506
匿名さん 2024/03/03 14:22:01
>>1505 匿名さん
>国交省も、このような扱いに組合財産の毀損に繋がるリスクがあることは認識しているはずなので、区分所有法を改正し、区分所有者以外の者が管理者に就く場合の監事設置を義務化すべきです。
自分も同感ですが、実際問題として、外部専門家の監事の報酬を払えないかもしれない管理不全マンションも多いと思います。
そうだとすると、どこまで手厚い行政支援が受けられるかという現実問題に解決策を見出さない限り、たとえ区分所有法を改正して監事設置義務化が実現したとしても
法律が形骸化する恐れがあるのではないでしょうか。
また、管理者である管理会社と重大なトラブルが発生した場合、管理組合の訴訟コストを国が肩代わりする支援制度も必要です。
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1507
匿名さん 2024/03/03 15:57:24
気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。
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1508
匿名さん 2024/03/04 02:32:58
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1509
匿名さん 2024/03/04 03:07:32
>>1508 匿名さん
真剣にそう思うのであれば、管理会社に勤めている者が法令違反すれすれの行為を行わわないですむように、また、管理組合の資産損失を招かないようにするにはどうしたらよいか対策を考えるべきでは?
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1510
評判気になるさん 2024/04/08 10:03:04
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1511
匿名さん 2024/04/09 09:51:49
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1512
匿名さん 2024/04/10 05:41:48
>>1510 評判気になるさん
リンク先の、更にその次の記事に
>理事会負担と言っても、通常の輪番制なら、50戸のマンションでは10年に1度あるかないかくらいで、
は、現実にそぐわないですね。
賃貸部屋や外国人の部屋は理事を免除してしまうことが多く、
理事長、副理事長、監事、書記、会計、防災、の理事が必要なので、
50戸だと、実需住の人は数年ごとに理事が回ってくるのが普通でしょう。
職務を複数兼務すると、それだけ重荷になるわけですし。
理事長と防災は、特に重荷みたいですが。
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1513
匿名さん 2024/04/10 11:11:57
>>1511 匿名さん
財閥系のデベロッパーの代わりにやるんじゃないの?
海外の投資家は利益相反に厳しいから
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1514
通りがかりさん 2024/04/10 11:45:54
>>1512 匿名さん
そんなことないよ。50戸なら、理事長と幹事だけ。担当なんてない所が多い。そもそも3人が最低限と決められてるだけで、中規模以下なら総戸数わる10で逆算して理事の数が決まる。
最低3人でいいんだから、理事負担は第三者管理導入の為の管理会社が作り出した方便でしょう。
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1515
通りがかりさん 2024/04/23 22:07:28
管理会社は慈善事業ではない
性善説ではぼったくられて当然
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1516
匿名さん 2024/04/23 23:15:57
管理会社のやりたい放題にさせないために
監事は絶対に設置しなくちゃダメ
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1517
匿名さん 2024/04/24 06:59:48
監事が監査をどうやるのかが重要。管理者からの報告を承認するだけなら、素人の組合員監事でもできる。
日管連に所属するようなプロのマン管士なら、それ以上のことができなければ報酬を払う価値はない。
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1518
匿名さん 2024/04/24 09:16:17
気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。
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1519
匿名さん 2024/04/24 10:12:18
悪徳組合員に気を付けよう。管理会社は道具に過ぎない。
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1520
匿名さん 2024/04/25 01:33:12
>>1519 匿名さん
おバカフロントは悪徳管理会社の道具に過ぎないのにねw
-
1521
通りがかりさん 2024/05/16 01:45:31
NHK 5/16 7時
#クロ現ジャーナル
少しですが取り上げられてます
NHK + で見られます
やっと危なさ周知されてきましたね
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1522
匿名さん 2024/05/19 09:48:39
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1523
マンション検討中さん 2024/05/22 05:09:53
>>1522 匿名さん
このスレで指摘されている問題が真実だという事
外部監査の砦は必要です
-
1524
匿名さん 2024/05/23 00:05:05
外部監査の費用に充てる、管理費の値上げがなければ良いが
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1525
匿名さん 2024/05/24 00:05:33
>>1524 匿名さん
すべてのムダを見直す良い機会になればよいと思う。
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-
1526
マンション検討中さん 2024/05/26 23:59:32
管理費等じわじわと値上げされて賃貸で借りてるのと同じくらいの額取られるようになったら目が覚めるだろう
その時は遅きに失してるけど
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1527
マンション検討中さん 2024/06/05 02:03:12
-
1528
匿名さん 2024/06/05 07:00:00
>>1527 マンション検討中さん
独立系のガイドライン無視の第三者管理方式とは違って、
ガイドラインの基本方針は一応は守るのではないか?
対象はおそらく海外富裕層向け投資型マンションだけなのでは?
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1529
匿名さん 2024/06/05 09:28:46
管理業者管理者方式でははなく、管理者業務だけの事業ですかね?
財務基盤がないマンション管理士の管理者よりは良いかもしれないが、費用が気になる。
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1530
匿名さん 2024/06/06 04:57:52
>>1529 匿名さん
費用なんか気にならない富裕層が所有する分譲マンションがターゲットだと思いますよ。
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1531
匿名さん 2024/06/06 21:08:05
マネーゲームの場と化した「晴海フラッグ」のような、区分所有者の4分の1以上が投機目的で、自らが住んでいない法人や投資家は、良好な住環境の確保等には関心が無く、外部管理者方式が良いのでしょうね。昔から。
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1532
匿名さん 2024/06/06 21:44:24
>>1527 マンション検討中さん
三菱UFJ信託銀行の理事会業務を代行する事業は、信託ではないと思うが、信託(共用部分の管理所有)にしたいような意見がある。
◇第2回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要より。
2023年11月17日
(委員)
・ 第三者管理者方式のもとで、規約において管理所有が承認されると、実質的に管理者管理になる。管理所有が含まれると、受託者の義務のレベルがより上がると考えられる。
管理所有は信託と考えられるので、信託法上の受託者の忠実義務のような義務と責任を課していない場合には管理所有までは受託してはならないとする制限を掛けることが考えられる。
・ 管理所有されると、共用部分の管理事項(例えば、大規模修繕)は、そもそも総会に諮る必要がないので、より区分所有者の意向が反映されづらくなると考えられるため、管理所有まで想定するならば、それに応じた契約(委託)内容が必要になる。
(委員)
・ 将来的に管理者方式が重要になると考えている。その上で、根本的な疑問として、信託の受託者が資産を処分したりすることができるように、管理者自らが修繕工事を行ってはいけないのか。
管理者というのは管理をする地位である。管理者が信託的な地位にあるとすると、自分で全部できるのが当たり前であるはずなのに、マンション管理においては管理者は管理する人として自分で工事してはいけないのだろうか。現在の議論を妨げるものではないが、根本的な疑問について、意見しておく。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713398.pdf
-
1533
匿名さん 2024/06/07 10:00:35
-
1534
匿名さん 2024/06/07 19:43:41
>>1533 匿名さん
まあ、結局、法的効力のないガイドラインに記載された”推奨”でしかないので、
悪徳管理会社の思うツボのままであることには変わりない。
”区分所有者”の監事も選任できるので安心できるかと言えば
全くそうではない。マンション管理士など専門家の外部専門家の選任を
地方自治体が経済的支援によってサポートすべきだろうが、
地方自治体も赤字のところが多く、そんな余裕がないところがほとんどだろう。
悪徳管理会社はありとあらゆる手段を使って
”区分所有者”の監事を丸め込もうとするだろう。
悪徳管理会社のやり方がどれだけ悪質であるかについてー
ある意味、反社以上にあくどい狡猾なやり方について
何も知ろうとしない人たちだけが、このマンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの期待外れのきわめて貧しい内容に満足できるのだろう。
日本のマンション管理の闇はさらに深まり、依然として先の全く見えない深刻な危機状況にあると思う。
-
1535
匿名さん 2024/06/08 22:43:17
↓、2.の方法が提案されているとは、知りませんでした。
・管理者管理方式(マンションにおける)とは|不動産用語集|三菱UFJ不動産販売「住まい1」
https://www.sumai1.com/useful/words/description/n/2312/
提案されている方法は、大きく2つある。
1.建物の区分所有等に関する法律に定められている管理者(管理組合が管理する場合は、通常、理事長が管理者とされる)として、区分所有者以外の第三者を選任して管理を委任する方法
2.区分所有者以外の第三者にマンションを信託して、その信託受託者が管理に当たる方法
この両方の方法を総称して管理者管理方式という場合もあるが、狭義には、1.の方法のみを指すこともある。
-
-
1536
匿名さん 2024/06/09 12:30:33
>>1535 匿名さん
管理者管理方式について上記の定義が正しいと思い込んでいらっしゃるようですが、
ガイドラインや標準管理規約の別添や適正化法、国土交通省のワーキンググループの議事録や資料などを読んで基本的なことをお勉強されたらいかがでしょうか。
-
1537
販売関係者さん 2024/06/12 11:44:32
>>1532 匿名さん
この委員は、一社 マンション管理業協会所属の委員(〇〇不動産レジデンシャルサービス?)と思われますが、意図的かどうかはともかく >管理所有は信託と考えられる という主張は全くの誤りです。区分所有法に規定する管理所有は、規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された者に当該共用部分の管理義務と、区分所有者に対する管理費用の請求権を付す制度(同法第20条、第27条)です。
重要な点は、所有とあっても管理の遂行者を指定するため便宜上、所有者とするだけで実際に所有権があるわけではないことです。(そもそも不動産の所有権を主張するには登記が必要ですが、区分所有者が共有する共用部分に所有権の登記はできません。)
また、管理所有の対象は、共用部分だけで敷地・附属施設は対象外であり、変更行為・処分行為も当然できません。つまり、総会に諮ることなく管理行為を実施することが目的であるなら、現行法でも、規約に規定すれば管理者は、総会に諮ることなく敷地・附属施設を含めて管理行為を実施できる(同法第30条第1項)ので、管理所有という埃をかぶった制度を持ち出す必要はありません。(管理所有が実際に適用されている事例があるのかどうか分かりませんが、管理所有は、区分所有法では、管理者が存在しない管理組合法人は当然として、団地にも準用されていません。)
一方、不動産信託においては所有権は、受託者に移転します(受託者は信託財産を、自身の財産、他の信託財産と分別して管理する義務はあります)。
個々の区分所有者が自身の持分を信託することは考えられても、管理目的で分譲マンション全体に信託を適用することは、一物多権である区分所有建物の所有権を考えるとおそらく現行法での対応は難しく法改正が必要になると思われます。
国大でそのような検討が行なわれているとは思えないので、この主張は管理業界からの委員が、自身の願望を表明しているものでしょう。(マンション管理業協会に加盟する管理業者すべてが、管理業者管理者方式に前向きであるとは思えないのですが。)
>>1534 匿名さん
ガイドラインに法的効力がないことを強調されているようですが、本ガイドライン改訂の経緯を忘れてはいけません。
つまり、本ガイドラインの改訂は「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ(2023.8)」( https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001624179.pdf )において、第三者管理方式(とりわけ管理業者管理者方式)に係わる多くの問題点が指摘されたことを契機としており、国は本とりまとめにおいて、ガイドライン改訂、管理規約改訂等による改善効果が見られなければ制度的措置(法令改正)の必要性についても検討を行うとしています。
>>1535 匿名さん
2.の方法の提案とは次の報告書のようなものを指しているのでしょうか。
https://www.retio.or.jp/attach/archive/77-038.pdf
https://www.retio.or.jp/attach/archive/78-044.pdf
この報告書を作成している財団法人 建設経済研究所(現在は一般財団法人)は、建設業団体設立の民間研究所であって、公的な組織ではありません。
つまり、建設業団体内部の検討報告を、不動産会社のHPで説明している構図です。
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1538
匿名さん 2024/06/12 13:51:51
>>1537 販売関係者さん
ワーキンググループの資料や議論は時間が無くて全然読んでないの?
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1539
職人さん 2024/06/16 14:29:55
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1540
匿名さん 2024/07/01 02:13:27
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1541
匿名さん 2024/08/21 01:55:11
外部管理者方式ガイドラインを法制化 - 日刊不動産経済通信WEB版 - 不動産経済研究所
2024/08/21
https://fknews.jp/news/detail.php?id=77054
国土交通省は、6月にとりまとめた「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」(以下、「指針」)を法制化する方針だ。指針のうち、重要な部分をマンション管理適正化法に位置付ける。25年通常国会への同法改正案提出を目指す。
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1542
匿名さん 2025/01/05 10:36:58
一般のマスコミも「管理業者管理者方式」の法制化問題をもっと取り上げるべき!
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
マンション管理業者が区分所有法上の管理者に就任する「管理業者管理者方式」について、国土交通省は法制化を検討する。
6月7日に策定・公表した『マンションにおける外部管理者方式におけるガイドライン』にのっとった「適正な運営を法制度上担保する観点」からマンション管理適正化法を改正し、一定の実効力を持たせる狙いだ。同省不動産・建設経済局参事官付によれば、来年の通常国会への改正法案提出を念頭に置いている。
法改正後は有識者会議を設け詳細な運用等について検討する。施行日は未定。
同局総務課企画官は法律の内容として、管理業者が管理者になったときの信義則、利益相反行為の禁止、報告義務のような「趣旨のことをイメージしていると」話す。
ガイドラインをベースにするが「法律論的にどれが法制化きるのか今調整しているところ。法制に位置づけられるものがあれば法制化したい。どれが盛り込めるのかは今の段階では言えない。」違反があった場合に監督処分や罰則対象にするかは「これから調整していくので申し上げられない」(同参事官付)としている。
法制化する理由について同参事官付は、ワーキンググループでのガイドライン作成の論議の中で、「『なるべく実効性が図られるようすべきじゃないか』といった意見も踏まえ、実態としてもトラブル事例やマンション管理センターに相談があるので区分所有者の保護を図る観点で検討する」と説明している。
………
(マンション管理新聞:令和6年9月5日号の記事より掲載)
-
1543
匿名さん 2025/01/06 05:50:26
-
1544
匿名さん 2025/01/06 05:56:03
>1534
修繕積立については定額積み立てを以前から推奨していたのに、段階的値上げで高くなりすぎるのが問題になって、値上げの上限を新たに設定するなんて段階的値上げにお墨付けを与えるようなことを国土交通省はやってるからね。
悪徳なのは大手でもあるから要注意。
-
1545
購入経験者さん 2025/01/07 01:21:38
[段階増額積立方式における適切な引上げの考え方]
・ 段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合
の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計
画の最終額は基準額の1.1倍以内とする。
留意事項
・ 「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」については、実現性を
もった引上げにより、修繕積立金の早期の引上げを完了し、均等積立方式へ
誘導することを目的とするものであり、例えば、工事費高騰等の状況を踏ま
えた長期修繕計画の見直しにあたって、管理適正化のために現在の修繕積立
金額の額を大幅に引上げる等を制限するものではない。
-
-
1546
匿名さん 2025/01/07 21:51:25
第三者管理者方式のスレだがズレが生じている。自作自演は辞めてよね。
-
1547
匿名さん 2025/01/08 09:11:29
法制化プロセスももっとオープンにすべき。
どこかから圧力がかかったら、それがよくわかるように。
管理会社がこれまでにやって来たことは”巧妙な詐欺”と
同等なわけだから、”詐欺”として裁けるように法制化して欲しい。
-
1548
匿名さん 2025/01/08 10:25:33
>>1547 匿名さん
詐欺による意思表示は第三者には対抗できない。騙される方にもいくらかの責任があるから騙されないように学習することだ。知らなければ騙そうとする詐欺師がうろうろしている。まず騙されないこと。
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1549
匿名さん 2025/01/08 10:53:08
-
1550
匿名さん 2025/01/08 11:06:03
マンション管理適正化法の改正を検討するようです。
令和7年度 不動産・建設経済局関係 予算概算要求概要
令和6年8月 国土交通省不動産・建設経済局
https://www.mlit.go.jp/page/content/001760279.pdf#page=17
①マンション管理業の適正化の推進
(課題)
●近年、管理組合役員の担い手不足等を背景に、マンション管理業者が管理組合の管理者となる外部管理者方式が増加し、利益相反取引等、区分所有者の利益保護が十分に図られない事例が発生。
令和6年6月に、外部管理者方式の留意事項を整理した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が整備された。今後、このガイドラインに則った適正な運営を法制度上担保する観点からマンション管理適正化法の改正を検討。
(予算要求内容)
●新制度の施行に係る検討(有識者会議の開催等)
新制度の円滑な運用のための周知・普及(説明会の開催、マンション管理業の情報を一元的に把握できるポータルサイトの整備・運営等)
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1551
匿名さん 2025/01/08 12:25:25
>>1550 匿名さん
そんな情報みんなもう知っていると思う
-
1552
匿名さん 2025/01/08 13:25:15
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1553
匿名さん 2025/01/08 14:04:49
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1554
eマンションさん 2025/01/09 03:05:27
>>1533 匿名さん
理事の担い手不足と理事会機能廃止がリンク
すると言う理屈が全く意味不明。認知症で財産管理できなくなったら財産没収しろと言ってるようなもの。
てか、余程の小規模マンションでない限り、立候補性にすれば人手不足の問題は解決する。ぞもそも、区分マンションは空き家リゾマンでもない限り、ある程度自活能力がある人しか住んでないだろ。
しかし、いまは理事不足の必要ない大規模マンションでも導入されている。ようは、人手不足や成り手不足の問題は、管理会社が管理者権限を奪うための口実になっている。
この制度認める国交省は第三者管理に積極的な三井に天下ってるからな。
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1555
匿名さん 2025/01/09 13:09:43
ある管理会社の沿革から。
当初は環境土木関連のコンサルタント会社であったが、三井不動産が開発した広島市内の住宅団地で汚水処理施設の管理を請け負ったことが業務転換のきっかけとなった。汚水施設の管理は複数世帯からの管理費回収や定期的な修繕を必要とし、後のマンション管理にも通じる性質を持つ業務であった。
この管理を適切に運営した実績を買われ、1983年に同社からマンション管理を受託、分譲マンション管理事業に進出した。
1983年8月 分譲マンション総合管理業へ進出/三井不動産の幟町パークマンション管理開始
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1556
匿名さん 2025/01/09 14:18:07
管理者である管理会社がグループ企業やグループ企業(トンネル会社)の下請けを使って修理修繕工事を行った際に背任行為とみなされ、工事費用の支払い拒否や解約もできるような欧米型の法体系導入が理想である。それにはまず、「区分所有法改正案(法務省)」、「マンション建替え円滑化法改正案(国土交通省)」、「マンション管理適正化法改正案(国土交通省)」の3本の一本化が大前提。
日本人がどんどん貧しくなっているわけだから、
都心や大阪・京都の投資型マンションを購入するのは海外の大金持ちが中心。
ならば、マンション関連法も欧米化したほうが無難。欧米の常識から言って、日本みたいにこれほど異常に利益相反に甘い国などまず存在しないだろう。
これまで暴利をむさぼってきたような独立系の管理会社なんて
潰れても仕方ない。日本経済のために大手デベロッパー系は生き残らなくてはならないが、管理会社なんて小さくても誠実なところだけ残ればいい。
そのうち、マンション管理に生成AIが導入されれば、
フロントなんか不要になるかもしれない。
マンションの修繕履歴や総会・理事会議事録だけでなく、あらゆる修繕工事に関する最適な工法とその相場と業者リスト、マンション関連法と標準管理規約などすべて暗記できるような頭脳の持ち主ならば、フロントとして働かない。AIならばキャッシュバックや裏接待などにも無関心。適当なごまかしの返答しかできないフロントは無用だし、AIは学習能力不足の理事長や理事たちよりも有能であるにちがいない。
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1557
匿名さん 2025/01/09 18:48:25
>>1555 匿名さん
創業者は『もともと電力会社で
ダムの設計をやっていた』と
テレビで見たことがある。
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1558
匿名さん 2025/01/10 05:38:56
第三者管理会社管理方式を第三者管理者管理方式と改めて第三者管理者を三菱UFJ銀行(財閥系都銀含む)に管理費等の収納支払業務を委託する。はどうね( ´艸`)
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1559
匿名さん 2025/01/10 11:49:34
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1560
匿名さん 2025/01/10 23:40:04
>>1559 匿名さん
良し悪しは別にしてこの事態が理解できないのはマンション管理士試験には永久に合格しない。実務を積んでいれば簡単な問題。回答は×。
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1561
匿名さん 2025/01/11 00:29:27
三菱UFJ信託銀行による外部管理者事業「PROTHIRD(プロサード)」参入は、違和感を感じます。
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1562
匿名さん 2025/01/11 01:44:07
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1563
匿名さん 2025/01/12 00:13:29
第三者管理会社管理方式と第三者管理者管理方式の違いを理解していない人がいる。整理して投稿してください。
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1564
匿名さん 2025/01/12 00:44:04
第三者管理会社管理方式 → 管理会社管理方式
第三者管理者管理方式 → 外部管理者方式
だよ
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1565
匿名さん 2025/01/12 01:07:38
いずれにしても、理事会を廃止するか否かが焦点となる
理事会廃止が必須条件ではないにもかかわらず、
悪徳管理会社ならば、まず理事会廃止を唱える
あたかも国交省が理事会廃止を要求しているように
管理会社からの資料には書かれていたから
マン管センターに連絡(通報)してやったら、
その時の担当が有能でしかもいい人で
「何があっても絶対に理事会は廃止してはいけません。
形式だけでも絶対に残しておくように」と言われた
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1566
匿名さん 2025/01/12 01:46:19
国交省=マンション管理業協会
マン管センターはマンション管理士が理事会に入って食えるようにする かな
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1567
匿名さん 2025/01/12 03:03:41
>>1566 匿名さん
でも、マン管センターは管理会社のトラブルのカウント取って
”情報源”として使用するらしいよ
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1568
匿名さん 2025/01/12 04:56:02
ガイドラインにおいては、区分所有者以外の者が管理者となる管理方式について、「外部管理者方式」という呼称を用いている。
その中で特に、マンション管理業者が管理者となる場合については、「管理業者管理者方式」と定義している。
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1569
匿名さん 2025/01/12 05:22:37
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1570
匿名さん 2025/01/12 06:46:57
第三者管理会社管理方式→第三者管理者が管理会社に限定される。
第三者管理者管理方式→第三者管理者が外部管理者に限定されるが管理会社も含まれる。
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1571
匿名さん 2025/01/12 07:46:33
「管理会社」とだけいうと、国土交通省に登録義務がある「マンション管理業者」、「賃貸住宅管理業者」、「住宅宿泊管理業者」があり、紛らわしい。
「宅地建物取引業者」の一部の業務を以て「管理会社」といわれることもある。
「マンション管理業者」は、会社(法人)ではない個人も要件を満たせば登録できる。
一方、現行の法律では、区分所有法上の「管理者」は、登録することはなく野放し状態。
マンション管理適正化法の改正で、最低限の規制として、区分所有者以外の外部管理者の要件を定め、登録を義務化べきと思います。
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1572
匿名さん 2025/01/12 08:12:42
三菱UFJ信託の外部管理者事業は、修繕積立金の信託運用を受託しやすくするためのような気がする。
既に、他行で「マンション修繕積立金信託」(元本補てん契約付き)の取扱がある。
実質的な管理者業務を、既存の管理会社などに外部委託するのかもしれない。
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1573
匿名さん 2025/01/12 09:20:39
以上を踏まえて組合役員は所有するマンションの適正な管理の在り方を模索して管理規約や委託契約や無駄に放置されている多額な組合剰余金を適正に運用して組合員の経費の負担の軽減に努める必要性に追い込まれている。超インフレ時代に組合員や組合の資産は大きく損なう危険性がある。世界の政治経済は今年は大きく改革される。それ等についていく能力が試される。この事態に立ち向かえる第三書による管理方式であれば賛成する。そうでなければ自主管理を目指した方が得策である。国の指針に従う必要はない。特にこのような才能のあるマンション管理士を切望する。
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1574
匿名さん 2025/01/12 10:19:54
才能のあるマンション管理士=安い顧問料で受託して業者から紹介料もらって稼ぐ
管理業者管理方式と大して違いが無いかな
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1576
匿名さん 2025/01/12 11:22:22
監事をマンション管理士にすればいいとか、マン管センターが国交省に頼み込んだのかな?
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1577
匿名さん 2025/01/12 11:40:29
監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。
区分所有法の強行規定に外れなければトラブルは防げるしほとんどの事項は組合が自主的に決めることができる。難しい事ではない。第三社に管理者を委託しようが費用は適正価格であり組合員にとってみれば可もなく不可もない通常通リである。
優秀な管理者は組合員の負担を最小限に抑えてくれるし管理も滞りなく良くしてくれる。
それに加えてそのまま放置して目減りしている剰余金の資産を運用してくれて将来に備える知恵を持ち合わせてくれる管理者であれば鬼に金棒である。
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1578
匿名さん 2025/01/12 12:15:25
>>1577 匿名さん
>第三社に管理者を委託しようが費用は適正価格であり組合員にとってみれば可もなく不可もない通常通リである。
誤字多いけど、悪徳管理会社のフロントのカキコミ?
第三社管理方式ってナニ?
組合資産が大きく損なわれる危険が生じるのは悪徳管理会社が管理者に就任した時だと思うが…
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1579
匿名さん 2025/01/12 13:10:55
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1580
匿名さん 2025/01/12 14:54:43
>>1573 匿名さん
>世界の政治経済は今年は大きく改革される。それ等についていく能力が試される。この事態に立ち向かえる第三書による管理方式であれば賛成する。そうでなければ自主管理を目指した方が得策である。
第三社管理方式とか、第三書による管理方式とか、
初めて聞く管理方式なので、それらについてぜひとも詳しく勉強させてください。
それらで世界経済の改革に立ち向かうなんて、スゴすぎます。
それとも、スピリチュアル系ですか。
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1582
匿名さん 2025/01/13 03:37:52
「監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。」
有能な組合員がいないから問題なんだよ。
[NO.1564、1570、1576、1582は一部テキストを削除しました。管理担当]
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1585
管理担当 2025/01/13 07:59:30
[NO.1575~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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1586
匿名さん 2025/01/17 11:01:09
国土交通省の有識者会議で繰り返される、管理所有(信託?)の意見について。
>>1235
2023年10月「第1回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」
2022年11月「第2回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
2022年12月「第3回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
>>1532
2023年11月「第2回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」
2024年11月「第2回 マンション政策小委員会」
下記に転載
有識者会議の論点は、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンションではなく、新築、又は高経年ではない(役員のなり手がいないわけではない)マンションの理事会がない管理業者管理者方式についてと読み取れるので、管理業者管理者方式の延長にある管理所有の意見は浮いていると感じるが、理論的に正論かもしれない。
区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション、又は区分所有者が住まない前提の投資用マンション(1R、リゾートマンション等)では管理所有(信託?)が適すのかも、と思うが、前者については、管理業者団体の代表が「マンション管理業はボランティアではなくビジネス。」と言い放つような管理会社さんに任せられるのか疑問を感じる。そもそも、管理会社さんは、そういうマンションを受託しないのではと思う。
信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあるということ。「三菱UFJ信託銀行」さんのは、首都圏と京阪神のハイグレードな新築マンションが対象らしいので、「区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション」ではない。他の信託銀行さんかも?
「管理所有は信託と考えられる」は誤り、との指摘が有るが、いずれの有識者会議も信託法学会理事を務めた法学者の委員が出席されており、全くの誤りなら訂正されるはずなので、合理的な根拠があるのでしょう。
<転載>
〇 第2回 マンション政策小委員会(2024年11月22日)議事録
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001855941.pdf#page=44
(44ページ、下から3行目)
【○○委員】 いわゆる管理業者管理者方式なんですけど、これはちょっと言っておいたほうがいいかなと思うので申し上げるんですけれども。今論じられている仕組みというのは、どうも区分所有法の条文からいくと、何となくいびつな形になっているのではないかと。それは、管理組合法人という、皆さんがそこに住んでいて、その団体が管理をする法人をつくってという法人方式の場合、管理者は登場しないんです。
ということは、管理組合方式の場合でも、本来は管理者がほかにいるということは、本来おかしな話で、区分所有法の管理者方式というのは、そこに誰もいなくても、あるいは、全員が賃借人になっていても、3条団体はありますから、その3条団体が建物を管理する仕組みとして、外部の管理者をぽんと置いて、その管理者が日常的な管理は全部やる。これが管理者であり、管理者方式だと思います。
その延長が、共用部分を管理者が所有する管理所有という仕組みで、外部の管理者が共用部分も全部管理所有して、そして、日常的な、特に大規模修繕までは、規約で書けば集会の決議は要りませんので、そういう形で管理していくというのが、もともと本来の管理者方式なのではないかと。
そうすると、今議論されているのは、管理組合方式を残しつつ、管理組合が機能低下している場合に、それを補完するという意味での外部の管理会社による管理者方式ですけれども、もっと管理組合の機能が衰えて、全く意思決定ができなくなる可能性もあるわけですよね。そこに半分の人はもういない。残っている人も、判断能力その他が衰えて、あるいは動けない。そういうときに、管理組合は何の意思決定もできない。そうすると、管理がもう止まってしまいます。
そういうふうになったときに、言わばマンション全体が一棟丸々被後見状態になったときに、その後見人は、この外部管理者、管理会社さんが外部管理者方式で管理者をやって、共用部分まで管理所有して、そうすると、その関係は法的には信託というふうに考えられていますから、信託法理の中で利益相反の問題も、あるいは、受託者の義務も、財産の分別管理のあり方も、全部信託法の仕組みで書けるようになるのではないかと。
そうすると、今のこの外部管理者方式が何か悪いものであるという、そこに消費者問題が必ず生ずる、悪いものであるというような決めつけだけはするべきではないのかなと。
今、私の申し上げたような信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあります。免許とか、いろんな問題はあるけれども、そういう将来の新しいマンションの管理方式、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後の管理方式というものを考える上で、あまり管理会社が管理者としてマンションを管理するということに対するマイナスのイメージを植え付け過ぎるのもどうなのかなというふうに思います。
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1587
匿名さん 2025/01/18 08:27:18
第三者管理会社管理者管理方式を取り入れないといけないのかの理由が理解できない。
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1588
匿名さん 2025/01/18 10:59:13
>>1587 匿名さん
まず、投資向け新築マンションとファミリー向け中古マンションを区別すべきだ。
前者は居住しない外国人オーナーが多く、第三者管理方式の導入は必須だと考えられている。しかし、ファミリー向けマンションは理事のなり手がないとか管理不全を起こしていない限り、悪徳管理会社の甘言に乗せられて理事会廃止して、管理会社管理方式に移行することもは最も危険度が高い。
中古マンションで高齢化が進み、理事のなり手がない場合、全国マンション管理ネットワークの地方支部に相談して、理事会を温存したまま、マンション管理士など外部専門家を理事長もしくは監事、もしくは理事の一人として雇うのが最もリスクが少ないと思う。
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1589
入居済みさん 2025/01/18 13:00:14
>>1588 匿名さん
第三者管理って、管理組合のためを装って、管理会社が好きに管理組合のお金を使える制度になっている。
だから、投資用とか用途に関係なく、絶対に導入すべきではない。やったら最後、管理組合は自分たちのマンションの主導権を取れず、なすすべなく言いなりになってしまう。
そもそも理事の成り手不足は立候補制にすれば簡単に解決する話で輪番ありきなのが、謎。やりたい人にやってもらえばいいし、数十戸以上でやってもいい人が全く現れないのは考えにくい。
結局この制度は管理会社と国交省が結託して、国交省がマンション住民の管理利権を管理会社に売り渡したようなもの。国交省は思いっきり第三者管理推進の三井に天下りしてるからな。例えば川本正一郎氏とかw 第三者管理のワーキンググループにもしっかり業界団体の立ち位置で三井が入ってるし。監視する役割のWGに三井入れるとか、くさり切ってる。
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1590
匿名さん 2025/01/18 16:07:03
>>1589 入居済みさん
第三者管理方式に関して一般的に言われていることですが、
デベロッパー系より独立系の悪徳管理会社のボッタクリのほうがすさまじいですよ。
うちのマンションは現在は独立系で、未だ理事会方式なんですが、すでにボッタクリを何度も経験しているので、第三者管理に移行することなんて絶対に考えられませんね。
少々のボッタクリなんかまったく気にしない富裕層のあいだで
三井は人気なんですよ。富裕層は三井や野村が所有マンションの管理会社であることをステータスシンボルとしてとらえているんです。
輪番制の弊害はよくわかっています。区分所有法はおろか自分のマンション管理規約さえ理解できないおばあちゃんたちが理事報酬目当てで理事を引き受けておいて、理事会を平気でしょっちゅうサボったりします。
しかし、立候補制にすると、管理会社と癒着している人が積極的に立候補することが予想されます。現在でも理事を引き受ける人たちは管理会社のフロントと仲良しで相見積もりなんて絶対に取りません。
あなたが考えておられる以上にすべて腐りきっているんです。
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1591
匿名さん 2025/01/19 00:18:34
>>1587 匿名さん
管理会社も、昭和の営業スタイルでは立ち行かなくなった、ということでしょうね。
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1592
口コミ知りたいさん 2025/01/19 01:35:18
>>1590 匿名さん
共に第三者管理方式を推進する三井不動産と独立系管理会社は、強い絆で結ばれているのかもしれませんね。
(wikipediaより)
当初は環境土木関連のコンサルタント会社であったが、三井不動産が開発した広島市内の住宅団地で汚水処理施設の管理を請け負ったことが業務転換のきっかけとなった。汚水施設の管理は複数世帯からの管理費回収や定期的な修繕を必要とし、後のマンション管理にも通じる性質を持つ業務であった[3]。この管理を適切に運営した実績を買われ、1983年に同社からマンション管理を受託、分譲マンション管理事業に進出した。
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1593
匿名さん 2025/01/19 01:41:50
>>1592 口コミ知りたいさん
力関係では、独立系管理会社はデベロッパー系の足元にも及ばないでしょう。
あなたが見つけてきた情報は過去のかなり古いものです。
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1594
匿名さん 2025/01/19 02:12:22
管理業協会は、独立系管理会社にも「ガイドライン」の周知に務めているのでしょう。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7942-2025-01-16-15-32-07
2025/01/17
マンション管理業協会は1月16日、新年賀詞交歓会を開催。同協会理事長・高松茂氏(三井不動産レジデンシャルサービス会長)は次のようにあいさつした。
~
さらに、現在、国においては、マンション法の改正に向けた検討が進められています。そのうち、「管理組合の担い手不足」などを背景として、区分所有者以外が管理者に就任する、「外部管理者方式」においては、管理業者がその受け皿になるケースが多くあります。
これに関しては、既に昨年6月に、国土交通省において「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が公表されており、現在、弊会では「ガイドライン」の周知に努めているところであります。
また、法制化にあたっては、管理業者の創意工夫により、お客様の御負担の小さい、「管理業者管理者方式」が推進されるように弊会としても意見を述べていきたいと考えています。
以上のほかにも、マンションの管理を巡ってはカスタマーハラスメント対応など様々な課題がありますが、弊会は、今後もマンション管理業界の発展のため全力を尽くしてまいります。
関係各位の皆様には、引き続き一層の御支援と御協力をお願い申し上げますとともに、御健勝と御活躍を心からお祈り申し上げ、新年の挨拶とさせていただきます。
-
1595
匿名さん 2025/01/19 02:31:59
-
1596
匿名さん 2025/01/19 04:44:20
>>1595 匿名さん
第三者管理方式との関連で言えば、次の個所が重要で
区分所有者に対して、事前説明を怠った管理者(特に管理会社)に対して
(単なる事前説明だけでなく、総会決議が必須でなくてはならない。)
欧米の法体系同様に「背任行為」とみなして告訴が出来る枠組みづくりが
重要だと思う。「背任行為」または「利益相反行為」であることが確定した場合、
欧米ならば、管理組合側は工事代金を払う義務がないとされるが、
日本のマンション業界はつねに「利益相反行為」に甘かったから、
管理組合はいつも食い物にされてきた。
今ここで、「背任行為」または「利益相反行為」を厳罰に処することができる
法的枠組みをつくらなかったら、(管理会社の)第三者管理方式の導入は全国に管理不全マンションを増殖させる愚策以外の何物ではない。
17 このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
18 合から管理者として選任される場合については、管理者事務受託
19 契約に係る重要事項の区分所有者への」説明や、利益相反のおそれ
20 が高い行為を行おうとする際の区分所有者への事前説明を義務付
21 ける等の措置を講じるべきである。
-
1597
匿名さん 2025/01/22 08:00:24
>>866 マンション検討中さん
2025年現在、マスコミは大いにネタにしていますね。
クロ現でも放送されました。
NHKは取材を続けていますよ。
第三者管理者方式は恐ろしいと実感しています。
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1598
評判気になるさん 2025/01/22 08:04:51
>>1597
あと866さんの文体は某管理会社スレでよくお見掛けします。
この管理会社は区分所有者をジジイ、ババアなどと社内で行った口汚く表現していると内部告発がありました。
-
1599
1598 2025/01/22 10:54:30
>>1598 評判気になる
社内で行った→訂正 社内で言って
-
1600
匿名さん 2025/01/22 13:31:37
>>1598 評判気になるさん
どこの管理会社ですか?ヒント下さい。
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