第三者管理方式について

>>1270 匿名さん
すみません。引用の赤字変化が上手く行かなかったので貼り直しです。

御存知ないのかもしれませんが、法人化の目的は様々でしょうが、すでにマンション管理組合法人は　多数存在します。　

＞区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました。
法改正など必要ないと思いますが、どういう意図でそのようなことをおっしゃわれているのか理解できません。

あなたは管理組合主体ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成なようですから、もうひとつマンション管理組合を法人化する最大の利点をここであげておきましょう。法人化すると、マンション管理組合に法律上の人格が認められます。すると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名である「管理組合法人」になります。
　多くの場合、管理組合員に対して説明不足のまま、管理会社によって第三者管理方式が導入されてしまいます。事前に手渡される資料などに全く記載されない重要な隠された事実があります。それは、管理会社が管理者になった場合、口座名義が管理会社社長になってしまうことです。

一方で、マンション管理組合が法人化して法律上の人格が認められると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名（「管理組合法人」）になります。これは重要なポイントです。

欧米流の法規制を導入せよという主張は行っていません。日本の民法108条の規定に従って、最高裁がどのような判決を下すか楽しみです。しかし、そこまで徹底的に利益相反をめぐって悪徳管理会社と戦おうとする管理組合などおそらくあらわれないでしょう。
区分所有法とそこから分離された単なる規約モデルに過ぎない標準管理規約ー欧米には見られないこの奇異な二分法が今後も統一されることはないでしょうし、部分改正が根本的問題を解決するとも思えません。

しかし、説明不十分なまま、管理会社によって第三者管理方式に移行させられ、理事会まで廃止させられた管理組合を救済するために、「理由を挙げることなく、管理組合はいつでも管理者との契約を打ち切ることが出来る」ことを保証する法律は必要だと思います。（欧米のいくつかの国の法律には、近年の改正後に同文の規定が明記されるようになりました。）この一文があれば、無力な管理組合も少しは管理会社に対して優位は取り戻せるかなと思います。（総会を開くのに全員の印鑑証明が必要だなどという勝手なルールを作る管理会社があるそうですが、管理組合の意思決定を妨害するなど言語道断です。）

＞また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

工事会社や修繕会社を経営しているマンション管理士をわざわざ探して第三者管理の管理者のポストを与えれば、もちろん管理会社と同じく利益相反取引の問題が生じるでしょうが、そんなマンション管理士って逆に珍しくないですか。
第三者管理方式をやりたがる管理会社はほとんどの場合、管理組合側が相見積もりをとることを阻止したいからですよね。

自分の主張は唯一つだけです。マンション管理の主体は管理組合以外にないということです。あと、つくづく感じるのは、このような日本の脆弱な法体制の中では、管理組合＝区分所有者の権利を真に守ることは非常に難しいということです。

>>1273 匿名さん
実のところ、欧米の規制などを持ち出して煙に巻くような議論をされるので、>>1273さんはG関係者のなりすましでないかと疑っていました。>>1271の記載を読む限りそうではないのかもしれません。ただし、失礼ながら法令にはそれほど詳しくはなさそうですね。
＞管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました
管理組合（第3条団体）と営利団体である会社とでは、法人登記の段階で異なります。管理組合の法人登記は組合等登記令（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=339CO0000000029 ）に基づき行います。
登記令に基づく法人登記が適用される団体は、登記令自体に規定されており、法人としての組織体制は別の法令（管理組合法人の場合、区分所有法）で定められています。一方、会社の法人登記は商業登記法（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=338AC0000000125 ）に基づき行います。
そして会社法（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=417AC0000000086 ）は、会社に関わる商法の一部や監査等に係る特例を体系化して法律にしたものであり、対象はあくまで営利団体である会社であって管理組合法人などの非営利団体は元々対象ではないのです。
どうしても、会社法の規定を管理組合法人に適用したいのであれば、区分所有法を改正し準用規定をを設けることは可能かもしれませんが、適用できるようにするためには管理組合法人の組織体制自体も変える必要があると考えられます。
なお、刑法247条の背任罪「他人のためにその事務を処理する者が、自己もしくは第三者の利益を図りまたは本人に損害を加える目的で、その任務に背く行為をし、本人に財産上の損害を加えたとき」は、理論的には管理組合法人の理事に対しても適用可能かもしれません。
また、管理組合の法人化の利点として、個人名義でない口座開設を挙げられていますが、権利能力なき社団名義の口座開設を禁止する法的な決まりはなく、金融機関さえ認めるのであれば、法人でなくても権利能力なき社団名義の口座開設は可能です。
権利能力のある法人でなければできないことの例としては、不動産登記があり、非法人の管理組合は駐車場の拡充等のために土地を購入しようとしても理事長等の個人名義とするしかなく、このような場合は後のトラブルを避けるためにも法人化は必須でしょう。
＞あなたは管理組合ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成
「管理組合ではなく」の意味が分かりませんが、当方は、管理会社による第三者管理方式の導入に賛成しているわけではなく、理事会を維持できるリソースが管理組合にあるなら、管理会社によるものであれマンション管理士によるものであれ第三者管理方式の導入など考えるべきではないという立場です。マンション管理士などの外部専門家を役員ではなくアドバイザー等としての活用することは否定しませんが。
現在の第三者管理に係る問題は、いわゆる悪徳管理会社の存在もあるでしょうが、理事会自体は存在しても管理組合業務の主体的な執行機関としての機能を喪失し、管理会社提案の単なる判断機関（若しくは追認機関）となっている理事会が多い（たぶん）ことが根底にあると考えています。
第三者管理とは理事会業務を委託することなので、理事会が維持できるなら組合役員は主体的に自ら業務を執行すべきであって、第三者管理により判断行為まで丸投げすべきではありません。
しかし、第三者管理を採用するのはこのような管理組合が往々にして多数と想像されます。
このような管理組合には、仮に第三者管理を採用するとしても、管理組合の管理体制を定める管理規約は管理組合自ら策定すべきものという発想はおそらくなく、管理会社ニーズに沿った管理規約を採用することになると考えられます。
このように理事会を維持できる管理組合は、基本的には第三者管理を採用すべきではありませんが、その採用を正当化できる管理組合があるとしたら、第三者管理による理事会業務からの開放と管理コストの増加を勘案し、自らの判断で理事会業務からの開放に価値を置く管理組合と考えられます。
そして、自らの判断で、第三者管理を選択できる管理組合であれば、管理者に対する監視機能は手放さず自ら実施する選択をすると考えられます。さらに、管理規約を自ら策定することで、管理組合ニーズに沿った管理体制を構築し、管理者の委任は、業務内容や義務を明確に規定した書面による契約を行うことになるでしょう。
逆に言えば、ここまでできる管理組合でないと、第三者管理は採用してはいけないということです。
そして、そのような管理組合が採用する管理体制は、異論はあるかもしれませんが、管理業務執行機関である理事会（一部は監視機関でもありますが）はむしろ不適で、管理業務執行機関である管理者と管理組合の代表権を有する監視機関を明確に分離した上で、監視機関が管理者からの業務執行状況の報告を適宜受けながら、管理者をコントロールする体制が望ましいと考えています。
管理組合が自らのニーズに沿った管理体制を構築する上で、受任者として管理会社とマンション管理士のいずれを選択するかという問題は、管理組合がその業務遂行能力等を勘案し、よりニーズに沿うと考える方を選択するという管理組合側の判断の問題でしかありません。
管理組合と管理会社は本来、利害が相反する関係なので、管理組合からすれば管理会社は信用できる相手とは言えませんが、マンション管理士が信頼できる相手とも言えないと考えています。
マンション管理士はビジネスモデルとして成立しているとは思えず、本業は不動産業者や設計コンサル等で公告塔的意味合いでマンション管理士をしている例も多いと考えています。もちろん、真に管理組合のため尽力するマンション管理士の存在を否定するものではありませんが、そのようなマンション管理士であるほどビジネスとしては成り立たず、ボランティア的な考えでないと務まらないと思えます。
マンション管理士制度は、管理組合員が自ら試験に挑戦することで管理能力向上を図るにはよい制度と思えますが、名称独占資格であることもあってビジネスとして成り立つ資格の創設には失敗していると思えます。

>>1274 匿名さん
既に管理会社が管理者で理事会も監査も無い第三者管理方式はどうしたらいいかってステージなんです既に

>>1275 マンション掲示板さん
やめたければ、解約すればいい
もちろん、そのまえに総会を開いて、問題点について議論しなればいけないけど

管理会社を解約するには、総会の決議が必要です。

>>1277 匿名さん
そんな当たり前のこと書かれても（苦笑）
みんなそれくらい知ってるでしょ

国交省が、管理業者が管理者に選任された場合は、修繕積立金の保管口座の名義人を管理業者名義としても差し支えないと平成13年に通達しているが、管理業者が倒産した場合には、破産財団の財産に帰属する可能性があることを説明義務にするべき。

・第145回国会　衆議院　予算委員会　第10号
平成11年2月4日

○細川政府委員　一般論としてお答え申し上げますが、御指摘のような場合に、積立金が管理組合と管理代行会社のいずれに帰属するかという問題につきましては、預金名義のほかに、預金通帳及び届け出印鑑の管理状況、それから管理組合と代行会社との管理委託契約の内容がどうなっているかというようなことが考慮されまして、最終的に裁判所で判断されるわけでございます。

　したがいまして、場合によっては、そのような名義になっておりましても、これは代行会社の預金である、こういう判断がされる可能性があるわけでございまして、そのような場合には、倒産した場合には、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属する、こういうことに考えられるわけでございます。

>>1278 匿名さん
総会で解約決議する事がいかに大変か知ってる人は少ない

>>1280 口コミ知りたいさん
どんな修羅場が展開されたか教えていただけますでしょうか。

>>1275 マンション掲示板さん
管理会社が管理者で理事会も監査もない状況で第三者管理が行われているとして、その状況を当該管理組合の議決権の3/4以上を有する3/4以上の区分所有者が問題と考えてまとまるなら、それらの区分所有者は、区分所有法に基づき自ら総会を招集し、管理規約の管理者の選解任に係る規定がどのようなものであれ、管理者の解任ができるよう管理規約を改正することで管理会社を解約することができます。
管理会社の第三者管理者（第三者理事長）が自己契約で自社と締結する管理委託契約であっても、それが適正化法に適合する契約であるなら、解約条項はあるはずですが管理者を解任しないと、実質的な契約解除にはなりません。
ところで、その状況を可能にしている管理規約は、そもそも管理組合自身が採択したものであることは考えなければいけません。
管理規約とは区分所有者間の規律を区分所有者自身が規定するものなので、いくら管理会社からの押し付けがあるといっても、区分所有者でもない管理会社に有利で、区分所有者には一方的に不利益でしかない管理規約を採択するのであれば、その段階でそのような管理組合はある意味、管理不全の状態にあると言えます。
そして、そのような管理組合の区分所有者の大勢は、管理組合が多額の債務を負うなど管理不全の状況が一層深刻化してはじめて、その状況の問題を認識することになると想像されます。
管理組合の自発的な対応に任せておいたのでは、管理会社の第三者管理により管理不全に陥る管理組合が多いということであるなら、やはり、国の制度的措置（法令改正）を望むしかないように思われます。法的効力のないガイドラインの策定では、実効的な効果は期待できません。
さらに法令改正といっても、私法（民法）の特別法として区分所有者間の権利義務を規律する区分所有法の改正では、区分所有者ではない管理会社への対応には限界があります。
例えば、NPOの提案のように、区分所有者以外の者が管理者に就く場合に限り、監事設置を義務付ける規定を設けることは可能であっても、管理者の資格を制限するような改正はできないと考えられます。
一方、基本的には管理会社を規制する管理業法である適正化法であれば、管理会社が管理者に就く場合の要件を規定する改正を行うことも可能と考えられ、法改正の実効性を高めるには同法の改正を合わせて行う必要があるでしょう。
要件としては、管理者への就任は、管理組合の区分所有者である代表者との書面による委任契約によること、利益相反取引を行う場合は代表者の承認を得ること及び代表者への定期の業務報告等を義務づけることが考えられます。
このような要件を義務付ければ、管理組合には区分所有者の代表者が存在するため、管理会社は、管理組合の代表権を有する理事長にはなれず、区分所有法に規定する区分所有者の代理人としての管理者の立場で受任業務を遂行することになります。
区分所有法側で監事の設置を義務づければ、代表者には通常、監事が就くことになるでしょう。
さらに、管理会社の社内体制（業務監査・会計監査体制等）に一定の認定基準を設けることも考えられます。

>>1282 匿名さん
みなさん、悪徳管理会社の口車に乗って理事会廃止してしまうことだけはやめましょうね。やむを得ない事情で第三者管理方式に移行するのであっても、理事会を絶対に廃止してはいけません。最少人数の理事会を温存しておきましょう。

第三者管理方式を導入したがる管理会社の目的は利益相反行為をやりまくることにあると言っても過言でないのに、監事設置を法的に義務化しても、それが区分所有者の権利と利益を守るためにどれだけ役立つのか懐疑的です。悪徳管理会社ならば、監事をあらゆる手段で手懐けようとすることでしょう。たとえ監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか。第三者管理方式を導入するのであれば、最少人数であっても（可能ならば、少数精鋭主義的な）区分所有者の民主主義的代表に他ならない理事会の監視機能が最も重要だと思います。年三回の理事会開催でも構わないから、理事会は絶対に廃止せずに残しておくべきです。

理事会を解散して第三者に丸投げしてはだめですね。
理事会の中に第三者、顧問とかをいれて監理していけば
いいでしょう。

顧問を導入するなら、?管理士、建築士、弁護士、医者の
中でどれが一番いいんだろう。

>>1283 匿名さん
なぜか当方を悪徳管理会社にしたいようですが、理事会廃止を切り口に当方の主張を全否定したいとの思惑でしょうか。そうであれば、やはり>>1283さんはG関係者なのかもしれません。
＞やむを得ない事情で第三者管理方式に移行するのであっても、理事会を絶対に廃止してはいけません
当方は、第三者管理方式においては理事会を廃止すべきという主張は、一切していません。
理事会を維持できる管理組合であれば、第三者管理方式など考えるべきでなく理事会を廃止する必要性自体ないと主張しているのです。
どういう状況を「やむを得ない事情」と想定されるのか分かりませんが、経年化が進んだマンションであっても、一般的な分譲マンションであれば理事会を維持する人的リソースは、管理組合に存在するはずです。その理事会が、理事会としての本来業務を実施しておらず、単なる管理会社提案の判断機関であったとしても、管理会社ニーズに沿った提案を否定する権限があるだけ、第三者管理方式よりも管理組合にとってましな選択のはずです。
理事会が判断能力に欠けるというなら、第三者管理方式ではなく信頼できるマンション管理士等をアドバイザーにして助言を得ればよいのです。もちろん管理会社をアドバイザーにして、管理会社ニーズに沿った助言をさせることなどありえません。
＞第三者管理方式を導入したがる管理会社の目的は利益相反行為をやりまくることにあると言っても過言でない
もちろん、管理会社が第三者管理方式を提案する目的は、その方が自社の収益向上にかなうと考えるからで、管理組合の利便向上といった視点からではないでしょう。
実際、第三者管理方式での受注を増やしているG社の工事受注関係会社の管理戸数当たりの月間売上高は、>>1252の記載のとおり年を追って増加しているようです。
管理組合は自身に同方式を採用するニーズがないのであれば、管理会社ニーズに沿った採用提案を承諾し、管理会社の収益向上に貢献すべきではありません。管理組合は、第三者管理方式は当然にコスト増加を伴う理事会業務の委託なので、管理会社が仮に「採用に伴う報酬はありません」と説明しても「別項目で頂きます」という意味であることを理解すべきです。
では、同方式が管理組合側のニーズに合致する状況として、どのような場合があるのかを想定してみると、該当する状況はほとんどないように思われます。
管理組合に理事会を物理的に維持するリソースがない状況としては、一部の投資用マンションが考えられるかもしれません。このような管理組合では理事会どころか監事要員もいないのかもしれませんが、投資にはリスクが付きものですし、問題があれば売却すことも容易なので、第三者管理方式は合理的で大きな問題はないのかもしれません。
理事会を維持することができてもなお、第三者管理方式を合理的と判断できる管理組合があるとしたら、同方式が理事会業務の委託であり管理コストの増加を伴うことを充分認識した上で、俗な言い方では「カネよりも時間を重視する」ことのできる管理組合ぐらいでしょう。
＞監事設置を法的に義務化しても、それが区分所有者の権利と利益を守るためにどれだけ役立つのか懐疑的
>>1283さんが主張する最小人数の理事会を維持する第三者管理方式では、監事は存在するのでしょうか。また、第三者管理者はその理事会のどういうポジションに就くのでしょうか。それとも、その理事会は記載のように監視機能に特化した機関で、第三者管理者は理事会の外にいて理事会の監視を受けるイメージでしょうか。
「監事設置を法的に義務化しても…」という記載からは、監事は設置せず、第三者管理者が理事会の理事長として、管理業務を遂行する管理体制を想定されているように見受けられます。
当方は第三者管理方式を採用する場合には、その管理体制として管理組合が絶対に採用しなければいけないことが二つあると考えています。
一つは第三者管理者に対する監視機関は、区分所有者自身が担うことです。もちろん、監視機能強化のために外部監査機関を追加して活用することは考えられます。
二つ目は、管理組合の代表者には区分所有者が就くことです。
区分所有法に規定される管理者は区分所有者の代理人であり、委任により管理組合に使われる立場です。第三者管理者を標準管理規約では管理組合の代表者と規定される理事長にして、使う立場を兼ねさせる必要はありません。
>>1283さんの想定される第三者管理体制が、上記のとおりの体制であるなら、理事会が存在するとしても、管理組合の代表権を第三者管理者に授与することの危険性は、理事会、監事なしの第三者理事長体制とほとんど変わるところはないと考えます。
標準管理規約に規定される理事会の職務には、確かに「理事の職務執行の監督」という監視機能もありますが、基本的には管理組合の業務執行機関として規定されています。業務執行の監視機関として規定されるのは監事です。
第三者管理体制においても、区分所有者は業務執行権を保持すべきということであるなら、第三者管理者は理事会の外におき、区分所有者が理事長に就く理事会は、主に第三者管理者では利益相反取引に当たる業務を中心に、第三者管理者と分担して執行するという体制も考えられるかもしれません。しかし、このような複雑な体制が維持できるなら、端から第三者管理方式など採用する必要はないでしょう。
監事について「監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか」と奇妙な論理で、監事設置の必要性はないとするような主張をされていますが、管理会社を訴える管理組合があるかどうかはともかく、監事が第三者管理者の不正を見つけた場合は、まず、当該第三者管理者を速やかに解任する必要があるでしょう。
速やかな解任は、管理規約に監事が総会を招集し、解任決議を提出できるように規定することで可能であると考えますが、その際は、第三者管理者が代表者であるよりも監事が代表者であることが望ましいと思われます。
理事会の監視機能に拘られているようですが、業務執行機能の方には拘りがないなら、理事会の替わりに、本来の業務執行監視機関である監事を機能強化して代表権を有する監事会を設置する方がより適切であるとは考えませんか。
監事会ももちろん定期開催はできるし、第三者管理者に義務付ける定期の業務実施状況報告を通じて、管理組合ニーズに沿った方向に業務執行を誘導することは可能です。

>>1286 匿名さん
＞監事について「監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか」と奇妙な論理で、監事設置の必要性はないとするような主張をされていますが、管理会社を訴える管理組合があるかどうかはともかく、監事が第三者管理者の不正を見つけた場合は、まず、当該第三者管理者を速やかに解任する必要があるでしょう。

それは奇妙な誤解です。（苦笑）
自分は監事の設置は必要ないなど、全く主張しておりません。
もちろん、監事の設置を法的に義務付けることの重要性は認識しています。
ただ、それだけで十分だとは思えないのです。
また管理組合にとって、管理者の速やかな解任は当たり前ですが、
損害賠償請求がいかになされうるのかという管理組合にとって最も重大な問題が見過ごされてはならないはずです。

自分の考えでは、第三者管理方式の導入においては【重層的な相互監視体制】が必要だということです。専門資格を持つ監事による監視、―出来れば、行政やNPO団体と連携している専門家、区分所有者の代表である理事長と理事会による監視、そして、経済的余裕があれば、理事会にもう一人専門家の参加を求める、すなわち、専門家二人を相互監視させるという体制が、ー第三者管理者には絶対に理事長のポストを与えずにー、完ぺきな抑止策からほど遠くてもまあまあ公正に機能してくれるかなと個人的に考えています。

しかし、管理組合を法人化すれば、法人の弁護士保険に加入できるのですが、日本ではまだ信用度の高い大手の保険会社が弁護士保険という商品をほとんどあつかっていませんし、既存のものは保険内容があまりにしょぼすぎて話にならないレベルです。
管理組合が法人化しなくとも加入できる訴訟や損害賠償のための新しい保険商品があらわれて欲しいところです。

こちらが主張していないことを主張したと勝手に誤解して、架空の議論を仕掛けるというのは議論能力の劣る人間がよく使う手ですが、不毛でみっともないやり方ですから、やめられたほうがいいと思います。

管理組合を法人化しても殆どメリットはありません。
管理組合の監事は理事会の役員の１つのポストにすぎないという
考えで設置されています。
ゆえに権限もありませんし、あってもそれを活用する者はまず
いません。
輪番制の理事の中の一人として選定されているだけです。
その中で優秀な者は、理事長とか副理事長、会計担当理事となり
それ以外は、理事とか監事に振り分けられます。

>>1288 宮爺さん

内容がグダグダですよ。

書き込み内容がグダグダですか。
管理組合法人のメリットで検索してください。
よくわかると思いますので。

>>1290 宮爺（Part３のスレ主）さん

>管理組合の監事は理事会の役員の１つのポスト

「役員」は「管理組合」に置くのであって、「理事会」に置くのではない。
したがって、「監事」は「管理組合」の「役員」である。

>輪番制の理事の中の一人として選定されているだけです。

「監事」は、「理事」ではない。

素人の監事にきちんとした監査ができるのかという問題はある

きちんとした監査とは？

1288の内容がメチャクチャすぎる...
理事になりたがる人がこういうレベルであることはよくあること
ゆえに自分は外部専門家に監事か副理事をお任せするのが良いと考えています。

監事の役割は規約に規定されているだろうが、
殆ど何もしないよ。
おとなしい役員候補が監事に選ばれている。

>>1286 匿名さん
誤解されているようですので、付け加えておくと、あなたを悪徳管理会社関係の人だとは微塵も思っていません。第三者管理方式についてはありとあらゆる情報を収集して、さまざまな専門家にインタビューもたくさんやりました。それ以外にも、多くの人があきれ返るような悪徳管理会社の実際の手口についての情報も証拠付きで持っています。

監事廃止に固執しているのがあの高名な悪徳管理会社であることは御存知ですよね。
あなたの論点と真っ向から矛盾しています。どうぞご心配なく。
第三者管理方式において、監事設置や機能強化が適切であるというよりも絶対不可欠であると自分も考えます。ただ、それだけでは区分所有者の権利と資産を守るためにまだ不十分であると思われます。ゆえに監視機能を持つ理事会の温存も監事または監事会と並行して重層的な監視体制のために必要だと思いますし、第三者管理者の悪事に対しては、解任という生ぬるいものだけでなく、賠償責任を負わせ、法的制裁と社会制裁を科すべきだというのが自分の意見です。

質問があります。単純なことですが、あなたの壇三社管理方式のモデルでは、だれが相見積もりを取りに行くのですか？まさか、管理会社の提示する相見積もりをそのまま受け取って監事会で吟味するのですか？

すみません。訂正です。　X壇三社管理方式　〇第三者管理方式

>>1295 匿名さん
あなたの御発言から、あなたが第三者管理方式に関する基本文書を何一つ読んでいないということが明らかで、議論の妨害にしかなっていません。

すみませんでした。

>>1299 匿名さん
OK

>>1296 匿名さん
最後の質問は、「管理組合は相見積もりを取らなければならない」という前提に立っての質問でしょうが、相見積もりが必要かどうかは管理組合の判断することであって、管理組合は不要と判断することもできます。
監事会であっても、「管理会社の提示する相見積もりをそのまま受け取る」のではなく再提出を求めることもできると考えますが、問題はそこではありません。
第三者管理方式の本質が理事会業務の委託にあるとするなら、本来、管理組合は、管理コスト・監視コストの増加よりも相見積もりをとるなどの業務執行時間の削減を重視して同方式を採用するはずです。
つまり、区分所有者が相見積もりをとることに拘る管理組合は、第三者管理方式を採用してはいけないし、時間削減にもならず採用する意味もないということです。
相見積もりに拘る管理組合があるとして、理事会に自ら実施する時間も能力も不足するというなら、関係業界に明るい外部専門家を適正報酬でアドバイザーに委任し、実施の支援を受ける方が、第三者管理方式採用よりも合理的な判断でしょう。
また、第三者管理方式を理事会業務の委託と捉える立場からは、第三者管理を理事会方式で行うことに拘る意味は少ないように思えます。
第三者管理方式採用の目的が、外部専門家の第三者役員による理事会運営の適正化にあるなら、別に役員ではなく、アドバイザー等であっても、その目的に叶うはずです。監視機能強化のため、区分所有者の監事に加えて、外部専門家の監事を追加することは考えられますが、この目的による第三者管理方式採用では管理会社はそもそも不適です。
一方、同方式の採用目的が、業務執行時間の削減にあるなら、区分所有者が理事に就く以上、業務執行時間の削減は限定的です。
さらに、理事会方式での第三者管理において最悪な選択は、第三者管理者を理事長（管理規約で管理組合の代表者と規定されるとして）にすることです。
その選択の意味は、委託の受任者を委託者にもするということであり、第三者理事長が、管理組合を代表して自社または関係会社とする契約は利益相反取引ではあっても、代理契約ではなく民法第108条の自己契約・双方代理に当たらないということになるかもしれません。（正確な解釈は分かりませんが。）
>>1296さんの主張する重層的監視体制を有する理事会方式での第三者管理もよいのかもしれませんが、監視体制を重ねるほどコストも掛るでしょうし、そこまでして第三者管理を行う必要はそもそもないという結論になりませんか。また、いくら第三者管理方式に適した管理体制を考案しても、同方式を採用する管理組合が、実際に管理規約に規定するのでなければ意味がありません。
第三者管理方式も、管理組合自身が自発的な判断でそのニーズに沿ったものと捉え、自ら管理体制を構築（管理規約に規定）して採用するのであれば、その選択を否定すべきものではないでしょう。
現在の第三者管理方式に係る問題は、同方式を採用する管理組合の多くが、そのような自身のニーズから自発的判断で採用する管理組合ではなく、管理体制を自ら構築するようなリテラシーも発想もなく、管理会社提案以外の判断はできずに管理会社ニーズに沿った提案を採用する管理組合であると想像されることです。
このような、採用時に既に管理不全状態にあると言える管理組合では、管理不全が進展し問題が顕在化するまでは、多くの組合員が問題の所在に気づかず、損害を受けているとも考えないかもしれません。

合い見積もりを取らない方法もあるが、その場合の業者選定は
何を基準にしてだれが決めるのかな。
第三者管理方式を採用したとしても、理事会方式でやった方が
みんなには理解しやすいのでは。

>>1302 匿名さん
言いいたいことの意味がよくわかりません。

>>1301 匿名さん
>第三者理事長が、管理組合を代表して自社または関係会社とする契約は利益相反取引ではあっても、代理契約ではなく民法第108条の自己契約・双方代理に当たらないということになるかもしれません。

第三者管理方式に関わる議論において、不可解きわまりないのは、民法第108条の自己契約・双方代理が第三者管理方式の管理委託契約という文脈において、どのような解釈がなされるべきかという問題です。結論から言えば、最高裁判決が出てそれが判例となるまで、誰にもわからないということなのではないのですか。検討会の初期段階では、弁舌鋭い弁護士たちによって利益相反について盛んに論じられ、大変面白かったのですが、ー大手企業が第三者管理方式を躊躇した理由がまさにこの利益相反問題であったわけですが、最近では、すでに論題にすらのぼらなくなくなってしまっている印象があります。
第108条【自己契約及び双方代理等】

①　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

②　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

この条文の中の”本人があらかじめ許諾した行為”とは、管理会社と管理組合の間で取り交わされた管理委託契約の存在だけでは不十分なのではないでしょうか。修繕修理
という”行為”のひとつひとつに対して、その修繕修理の規模に応じて、”理事会決議”（理事会廃止してしまったら理事会決議もなくなるわけですが）や”総会決議”がなければ、”本人があらかじめ許諾した行為”とはみなされえないのではないでしょうか。

第三者管理方式を導入してしまった管理組合は事後報告で知らされることがよくあるそうですが、それが異常な高額であった場合、欧米の管理組合と異なり、管理組合の権利や利益が訴訟保険で守られておらず、即時に損害賠償請求ができない日本の管理組合はどうすればいいのでしょうか。管理者に不正行為があった場合、管理者を解約するのは当然ですが、損害賠償請求のほうはいったいどうすればいいのでしょうか。

欧米の過去の判例を探しましたが、判例をすべてみたわけではありませんが、これまで検索で見つかったものは、管理者としての管理会社が敗訴したものが多かったです。ー欧米では、利益相反行為に対して厳格ですから、管理会社の相反行為自体も少ない気もいたします。

管理者（代理人）の利益相反取引について、区分所有者（本人）があらかじめ許諾していなくとも、追認をすれば有効でしょう。（民法第百十三条）

日常の管理で、管理者が保存行為として行った修繕工事や設備交換が利益相反取引に当る場合、事後の総会で、収支決算の承認決議で追認するという理屈。

そうならば、事前の総会で承認された予算（予備費等）を超えたり、異常な高額であったような場合は、否決（拒絶）され無効になるべき。利益相反取引だけでなく、個々の修繕工事や設備交換について、必要な保存行為に当たるのか否かが評価されると思われる。

しかし、既に完了した（費用支払が済んだ、）修繕工事や設備交換が無効になった場合、どうにもならない。
そうならないよう、日常から区分所有者に広報を行い、少なくとも黙示の承認を得ておくべきでしょう。

・民法
（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

>>1305 匿名さん
いやいやこの利益相反取引の問題は、そう簡単には解消されません。

第1回ワーキング資料6＜抜粋＞42ページ
論点⑥ 日常の管理における利益相反取引等において望まれるプロセスや情報開示のあり方

以下のリンクから読んでください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

管理会社が専有部分を所有し区分所有者になるか、区分所有者が管理会社の株式を保有し株主になれば、利益相反にならないと思われるが？

NHKクローズアップ現代

“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか

>>1305 匿名さん
>>1305さんの主張は、第三者管理者側の立場から「民法には無権代理の追認規定があるので、利益相反取引であっても第三者管理者は事前に区分所有者の承諾を得る必要はない」というものに見受けられます。誤解なのかもしれませんが。
管理組合は、第三者管理方式が理事会業務の委託である以上、とりわけ委任先を管理会社とする場合は利益相反取引の完全排除などそもそも無理と認識の上、同方式を採用すべきです。
そうであれば、管理組合が安心して同方式を採用するためには、第三者管理者による利益相反取引を管理組合がコントロールできる仕組みを構築しておくことが重要で、少なくとも、第三者管理者ではなく区分所有者である監事を管理組合の代表者とすること、及び書面による委任契約により、第三者管理者が利益相反取引を行う場合は、監事の事前承諾を義務付けることが必須であると考えます。
同方式を採用する管理組合が不要と判断するなら、それも管理組合の選択ということではあるでしょうが。
第三者管理者が管理組合の代表者になれば、区分所有法が規定する区分所有者の代理人ではなくなり、利益相反取引を行うのに本人（区分所有者）の事前承諾はそもそも不要とも考えられ、管理組合にとって、とても危険な管理体制になります。
さらに、代表者である第三者管理者は、管理組合が工事のための債務を負うなどの管理組合にとって一層危険な行為を、自らの判断で実施できるということにもなりかねません。

>>1307 匿名さん
残念ながら、マンション管理における利益相反の意味と実態をきちんと理解しておられない御意見です。
”修繕工事”とか”グループ会社”とか”トンネル会社”とかいう言葉を生まれてから一度も聞いたことがないですか？

>>1309 匿名さん
>さらに、代表者である第三者管理者は、管理組合が工事のための債務を負うなどの管理組合にとって一層危険な行為を、自らの判断で実施できるということにもなりかねません。

第三者管理方式におけるグループ企業の管理会社代表＝理事長＝管理者＝管理組合代表者＝お財布をしっかり握っている人のもとで、マンションの大規模修繕を行うなんて、ホラーとしか考えられない。
国土交通省のワーキンググループでは、情報開示の徹底化が強調されているけど、小細工だらけのこの業界で情報開示の徹底化なんて事前であろうと事後であろうと所詮不可能と思う。

例えば、「あー、見積もりで安すぎる金額出しちゃったなあ。よし、材料の質をワンランク下げて、どこかでもっと安い材料を見つけてこなくちゃ」（この業界の会社経営者で、超リッチな生活をしている幼なじみから高級レストランで直接聞いた話。その他にもいろいろな手口があることを聞いてもいないのに教えてくれた。）
また、「手数料は５％しか取っていません」と管理会社が主張しても、20％30％（または100％とかそれ以上）がすでに見積もり書のどこかに盛り込まている可能性もあるわけだが、第三者管理方式は基本的に区分所有者に相見積もりなどさせない管理体制なので、管理組合は受動的に受け入れざるをえないだろう。　
20％30％100％を見破って正確に指摘できる監事などこの世に存在するのだろうか。
「異常に高額であること」の客観的基準値など、法的に定められるわけがない。

第三者管理方式の三番目のパターン「外部管理者総会監督型」通称「理事会廃止型」は、最初からガイドラインに盛り込むべきではなかったと考える。この三番目のパターンを管理会社の言いなりになって―「これは、国土交通省のガイドラインにも示されている管理者方式ですよ」と管理会社に説明されて、－導入してしまった管理組合が実際に財政的に窮地に陥った場合、国土交通省の法的責任は問われないのだろうか。

昔から、ワンルームの投資型マンションでは、理事会がなく、管理会社が管理者のケースが少なくない。

外部専門家の活用ガイドラインは、投資型マンションを念頭に作成されているものではないが、ファミリータイプの分譲マンションも、賃貸化が進めば投資型マンションと同じ。

投資型マンションと、ファミリータイプの分譲マンションは、区別できない。賃貸化率が〇％以上なら投資型とか客観的な目安を定めるのが良いと思う。

>>1312 匿名さん
賃貸化がいくら進んでも、外部オーナーが存在するわけだから、それは良案ではないと思う。

>>1311 匿名さん
>>1311さんの主張が、「第三者管理方式は理事会体制で実施すべき」、「第三者管理方式はそもそも実施すべきでない」のいずれかそれとも別にあるのか文面では判別できませんが、最初の主張であれば、第三者はその理事会にどういう立場で参加することを想定されているのですか。まさか、記載にある「理事長＝組合代表者」ではないでしょうね。
＞情報開示の徹底化が強調されているけど、小細工だらけのこの業界で情報開示の徹底化なんて事前であろうと事後であろうと所詮不可能
という記載からは、第三者管理者の利益相反取引に係る監事の事前承認に意味はないと主張されたいようにも見えます。勘違いかもしれませんが。
当方は、>>1301のとおり、第三者管理方式の本質を理事会業務の委託とする立場から、第三者管理方式の理事会体制での実施は、委託の目的に則していないと考えるものですが、同方式の採用において実施体制の選択は二義的な問題であり、重要なことは同方式を採用する管理組合が、その実施体制を自身のニーズに最も適合するものとして、自ら構築することです。
その管理組合が、理事会体制による実施の方が自らのニーズに叶うと考えて選択するなら、当事者でないものがその選択を否定することはできません。
また、第三者管理者（管理会社）提示の工事手数料に対する監事の判断能力について記載されていますが、工事手数料の許容率は、同様に、当該の管理組合が定めればよいことであって、法的に定めるようなことではありません。
当該管理組合が自らの判断で許容できるなら、5％として提示された実際は20％、30%の手数料を見破る能力を監事に期待する必要はなく、許容できないのであれば、監視コストは掛かっても、そのような能力のある外部専門家を監事に追加すればよいだけのことでしょよう。
第三者管理方式を自身のニーズから採用するような管理組合は、想定されるような高経年化の進んだマンションではなく、むしろ理事会業務に時間を取られるより、その時間を自らのために使いたいと考える超リッチな区分所有者が居住するマンションが多いと想像されるので、30%程度の手数料は許容範囲かもしれません。
>>1301の繰返しになりますが、管理組合が第三者管理方式を採用すること自体は、その管理組合に採用するニーズがあり、自ら管理体制を構築できるといった資質があるなら問題にすべきことではありません。
問題は、理事会は存在しても、その本来業務は実施されず、管理会社提案を判断するだけの第三者管理方式を採用するニーズはそもそもない管理組合と、管理組合を顧客ではなく収奪対象としか認識しておらず、より効率的な収奪に適した管理体制に変える動機を有する強欲な管理会社の組合せで、第三者管理方式が実施される場合が多いことです。
この組合せで運営される管理組合が、将来どうなるかは容易に想像され、おそらく管理不全が進展したマンションの大量発生ということになるでしょう。
このような将来を、国が管理組合の自己責任ではなく、社会的な問題と認識するなら、国にはガイドライン策定に留まらず、早急に区分所有法及び適正化法を改正し、第三者管理体制及び第三者管理者に就くことができる管理会社の要件に一定の制限を課すことが望まれます。

>>1314 匿名さん
いつも異常に長いけど、大変勉強になるので、じっくり考えながら読まさせていただいています。何十人というマンション管理士さんと話しましたが、第三者管理方式にここまで詳しい方はほとんどいらっしゃらなかったです。マンション管理は、本当に闇の深い業界ですね。

非常に高尚な議論が行われている中で、申し訳ないのですが、素朴な質問をさせてください。
ある管理会社は第三者管理方式に変更するにあたり、追加の費用は一切発生しないと謳っております。代表者(維持管理および資産価値の向上)としての責務を果たすためには、それなりの対価が必要になると思います。業務委託内容が充実していれば可能かもしれませんが、各マンションで業務委託内容や金額がそれぞれ異なるにも関わらず、どうやって追加費用なしで対応できるのでしょうか。理事会廃止による経費削減で賄えるとは思えません。

毎月、フロント社員の土日夜間の理事会の準備（資料作り、配布）や出席がなくなれば、業務削減になると思う。ただ、フロント社員によると、小規模マンションは、定例で理事会を開かないところも少なくないということでした。

以前、第三者管理方式のアンケートについて質問させて頂いたものです。アンケートの結果、賛成多数となり、変更についてすすめていくこととなったため、理事に立候補し問題点の提起を行いたいと思っております。しかし、当マンションの管理規約には理事は総会による選任としか記載がありません。総会前に理事にならないと意味がないのですが、どうにか理事になる方法はないでしょうか？自薦他薦や輪番制との記載もありません。

>>1317 匿名さん
管理会社のフロントの口車に乗らないように気を付けてください。
マンション管理業業界も人手不足が深刻で、マンションコミュニティの他のスレを読んでもあきらかなようにフロントの質が急激に落ちています。担当戸数がフロント個人のキャパを越えて加重負担になっていることも原因だろうし、採用試験の人物や能力チェックも甘くなっていることも原因でしょう。それに週末労働を嫌がるのは当然です。理事会は週末に開催されることがほとんどですから、理事会が無くなることは、管理会社にとってもフロントにとっても、こんなにハッピーなことはないでしょう。第三者管理方式になれば、管理会社は工事ほぼやり放題、フロントは工事報酬がたくさん得られ、理事会のうるさい監視や批判も消えます。

一度廃止した理事会の再興は非常に難しいと聞いています。
管理会社が管理組合に対して「理事会廃止」を強力に推し進める際に利用する根拠は
国土交通省『外部専門家活用ガイドライン』に記載された第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンなんです。悪徳管理会社は他にも二つのパターンがあることなど絶対に説明しません。この第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンしかないような説明の仕方で、あたかも国土交通省のお墨付きであるというような主張を繰り返します。監事廃止に異常に固執します。（理事会資料と総会資料という物的証拠あり）

実際に『外部専門家活用ガイドライン』に記載されていることは真逆で、第三者管理方式を導入した場合の監事設置の重要性が説かれています。管理会社のフロントの話を聞くときには、注意が必要です。

>>1318 匿名さん
ここで相談するより、まず理事長や理事会メンバーに相談されたらいかがでしょうか。
その際に国土交通省HPの資料や第三者管理方式のデメリットについて書かれた有力紙の記事を見せながら、説明されたらいかがでしょうか。

【国土交通省HPの資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

【外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ】
（こちらの情報のほうが最新）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...
【外部専門家の活用ガイドライン（平成29年6月）】
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf

もしあなたのマンションがどうしても第三者管理方式の導入を必要とするならば、
管理会社ではなく、日本マンション管理士会連合会認定のマンション管理士に委託するほうがリスクがずっと少なく、監視体制を十分に機能させることが出来るのならば、まだマシなのではないでしょうか。
認定マンション管理士が理事長（管理者）若しくは役員として管理組合口座銀行印鑑を預かる業務を受託する管理組合を対象とした賠償制度があるそうです。
【参考資料２ 「資料　第三者管理者方式の各論点に関する検討」の補足資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708771.pdf
（１２ページ参照）

管理会社に対して、損害賠償請求のために訴訟を起こせる財力のある管理組合なんてほとんど存在しない気がします。あちらには顧問弁護士もいますし、情報不足や情報操作のおかげであやまって賛成票を投じてしまった他の区分所有者に再考を促す情報や資料は山ほどあります。

管理会社の口車に乗って、安易に理事会を廃止してはいけません。
区分所有者の理事長を補佐する形で外部専門家を活用して
少数精鋭型の理事会として機能強化するほうがリスクが少ないと思います。

>>1320 匿名さん
ご回答くださり、ありがとうございます。私のアンケートは理事長宛に送付しており、第三者管理方式の問題点などが記載された有力紙の記事なども同封致しております。しかし、理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。理事長自体は第三者管理方式に賛成なのかもしれません。

>>1321 匿名さん
同じ管理会社かはわかりませんが、（やり方が似ているので、同じような気もしますが）そこは理事長や元理事長経験者を内通者として利用しますので、御注意ください。悪徳管理会社は何でもやります。総会決議に持ってゆくのに内通者も作れば、議決結果の改ざんもやります。
有志を集めて、「第三者管理方式導入検討委員会」のようなものを設置されたらいかがでしょうか。その検討結果を報告書として出来るだけ少ないページ数でまとめあげ、国土交通省の資料や有力紙の記事を添えて区分所有者に配布して再考を促すというのはいかがでしょうか。

有力紙の記事などはよくまとめられていて、国土交通省の資料より一般の区分所有者にとって読みやすいですから、他の区分所有者にも配布するのもいいかもしれません。（著作権というものがありますから、出版社の許可を得られたほうが無難かもしれません。）

第三者管理方式導入に成功すると、フロントにも高額な報酬があるそうですから、なかなかしつこいですよ。

理事になられたら、管理会社をけん制するために外部専門家の顧問をつけるといいですよ。それまでは、悪徳管理会社にやりたい放題やられていたのが、だいぶおさまりました。

＞理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。

よろしかったら、どのような返答を得られたのか、ぼんやり程度で構わないので教えていただけたらと思います。