第三者管理方式について

>>1038 名無しさん

老朽化マンションの雨漏り・水漏れをすべて保証するような
そんな保険商品やったら保険会社がつぶれますよ
保険会社によっては特約の内容が若干の差異があっても
保証内容はほぼ同じだと思います。
1040の投稿者のご意見は正しいと思います。
老朽化マンションの雨漏りの怖さは漏電につながることです。
漏電は火災や人命事故にもつながりかねません。
また、老朽化マンションのいつどこで生じるかわからない水漏れは
本当に恐ろしいです。
目に見えない床下の配管がひどい水漏れを起こした場合、
下手すると、（管理規約や管理組合の加入保険内容次第ですが）まず調査費、応急処置、修理代を自己負担しなければならない可能性も出てきます。（原因が分かりにくい場合は床をはがしたりと、調査だけでも高額になる可能性もあります。）それだけではなく、
個人賠償保険に加入していなかった場合、階下の被害についても全額支払わなければならなくなります。階下というと真下の住人というイメージが一般的かもしれませんが、被害が斜め下の住人の住居に及ぶ可能性もあります。また、マンションの構造によっては1階の住居に大きな被害が及ぶこともあります。
そのような老朽化マンションを管理会社の第三者管理に委ねた場合、修繕積立金がない場合、放置→廃墟化、修繕積立金が潤沢にある場合、管理会社による大ボッタクリが行われることは目に見えています。

>>1039 匿名さん
台風被害は個人賠償じゃないね。個人の過失なら台風関係ないね。台風被害による雨漏りは必ず支払われると言いたいのかな？風害メインだからだよ。現にゲリラ豪雨で雨漏り被害に保険金は出ないよ。基本のキだよ。どっちの頭が悪いのかな？

>>1042 名無しさん
この方、頭がいいって言ってほしいのだろうな。
頭悪いのに。

>>1043 匿名さん
ただ議論すれば良いのに何か批判めいたことを言わないと治まらない。頭が良い悪いなんて幼稚だね。

>>1044 評判気になるさん
結局は言ってほしいんだ。
頭悪いのに。

>>1042 名無しさん

バルコニーのドレン清掃を怠り、下階に雨漏りした場合は保険金が支払われます。

屋根が掛かっていないルーフバルコニーなどは、特に注意が必要です。

>>1046 匿名さん
保険はいろいろと裏がある。保険会社社員たちもいちいち客観的調査するよりもマニュアルに従って保険金を払ってしまう。だからビッグモーターなんて氷山の一角だろうし、このスレにも管理会社と結託して”保険金詐欺”なんかして小遣い稼ぎしていることを自慢する人も現れちゃってるけど、保険金詐欺なんかで前科者になっていいのか？バレないと思っているのかもしれないが、数字や物的証拠が残る場合は不正が見つかりやすいし、それらがそのまま犯罪証明に使われるということを忘れないほうがいい。
　
　ココでの問題はマンションは必ず老朽化する。老朽化による事故が生じたときに役立つ管理組合保険がほとんどないという事実だ。個人賠償保険も制約や限界があり、他人に被害を与えた場合のためには必須であるが、自分の住居の老朽化事故には使えない。第三者管理方式で理事会廃止になれば、住民の目を欺くのがもっとたやすくなるから、管理会社は保険でもやりたい放題になるだろうね。つまり、第三者管理方式は管理会社にとってはメリットだらけで、デメリットは何一つないということだよね。これは法的整備を急がないと、大変なことになる。

保険を使わない方が得な場合もあるので、使った場合、次回の保険料がいくら上がるのか計算して判断するべきだが…。

>>1048 匿名さん
そのとおりです。
あと、老朽化マンションで漏水事故が多発した場合、
保険申請したあと、保険料値上がりが生じるか、
もしくは最悪のケースでは保険に断られる可能性だって出て来る。
いろいろ考えると、老朽化マンションという名の粗大ごみに住んでいる気がしてくる。

今日の日経新聞・・　

見た人おる？

住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

■第9回（開催：令和5年7月24日）
○配布資料

・資料3　とりまとめ（案）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001620899.pdf


＜今後の施策の方向性＞

○ ～

○ 管理会社が管理者となる場合に適用されるマンション管理適正化法に係る解釈・運用について早急に明確化し周知徹底する。

その上で、管理業者等が管理者となる形式の第三者管理に係る実態等の把握を進め、マンション管理業の所管部署とも連携する形で、留意事項等を示したガイドラインの整備や、監事の設置など望ましい体制整備についてマンション標準管理規約等における手当ての検討を行う。

また、これらの措置の効果等を見極めつつ、管理業者が管理者となる場合の制度的措置の必要性についても検討を行う。

1051（訂正）

■第9回（開催：令和5年7月24日）
○配布資料

・資料3　とりまとめ（案）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001620899.pdf
27 of 54（26ページ）

＜今後の施策の方向性＞

○ ～

○ 管理業者が管理者となる場合に適用されるマンション管理適正化法に係る解釈・運用について明確化し周知徹底するとともに、管理業者等が管理者となる場合の実態等の把握を進め、マンション管理業の所管部署とも連携する形で、留意事項等を示したガイドラインの整備や、監事の設置など望ましい体制整備についてマンション標準管理規約等における手当ての検討を行う。

また、これらの措置の効果等を見極めつつ、管理業者が管理者となる場合の制度的措置の必要性についても検討を行う。

>>1052 匿名さん
監事の設置が義務付けられれば、悪徳管理会社が口座と印鑑の両方をゲットできなくなるね　いちおうめでたしめでたし

>>1048 匿名さん
＞次回の保険料がいくら上がるのか計算して判断するべきだが…。
それはマンション管理組合においては当てはまらない。
まずは、管理会社が主犯の場合。
保険金が上がろうが知ったことでもない。
支払うのは管理組合。
区分所有者が主犯で管理会社が共犯の場合。
掛け金が上がっても大きな分母に中の小さな分子に過ぎない。
痛くもかゆくもない。
だから、保険金詐欺は頻発する。
雨漏れ、水漏れ事故が多発しているマンションは要注意。

>>1054 匿名さん
口コミ掲示板を見ていたら、ちょっと古いけどこんな過去カキコミを見つけた。
管理会社による第三者管理になったら、同じ保険金詐欺の手口が多発するのではないか。老朽化マンションなんて、しょっちゅう雨漏り、水漏れ事故があるから、でっちあげであろうとわざと壊して水漏れ事故をでっちあげることも系列会社ならやる可能性もあるだろう。金融庁が目を光らせなくてはいけないのは、ビッグモーターだけではない。次のようなことなことが日常茶飯事に行われるなら、マンション管理と保険の関係のほうがもっとずっと闇が深いのかもしれない。

19 匿名さん 2017/05/04 18:49:13

収支報告書には小修繕費を組合費から支出しているのに、管理会社は系列の保険代理店に工事費を請求している。
この場合、確かに組合は損害はありませんが、保険請求が多いマンションは保険会社はブラックマンションとして、次期保険加入時に値上げ等の処置がとられる事になり組合に損害を与える事になる。この手口は闇の中に葬られている場合が多い。私は大手管理会社のフロントでありこの管理会社の管理物件の区分所有者なので、この手を証拠を添えてで内部告発した。今後問題になるでしょう。
（誤字は訂正。）

管理会社以外のマンション管理士等による第三者管理方式は法的規制に乏しく資産不足等によりさらに横領や着服や悪徳組合員との共謀等によりさらに危険な資産管理をになるので厳にに慎んだ方がいいでしょう。

第三者管理者方式の監査について、国交省検討会の有識者等の意見は、区分所有者の監事ではなく、外部の第三者で一致している。


・ 理事会がないパターンについては、監査法人など一定の第三者的立場による監査を強化する必要があるのではないか。例として、総会の有無に関わらず監査報告の義務付けや重要取引の事前チェックなどが考えられる。

・ 第三者管理は、適正化法に準拠して通帳と印鑑は同時保管をしないことが前提であるとともに、第三者の業務監査が重要であるので、法制化も検討されるべきでは。

・理事会を設置しない場合の第三者管理方式では、外部監査を義務付けることが適切と考えられる。しかし、通常の管理組合に対しても、監査法人による外部監査を義務付けるのは、管理組合に過大な負担を与えることになってしまう可能性があることに留意すべきである。

・ 管理会社による第三者管理方式においては、理事会の機能がなくなるため、利益相反が課題となる。管理会社が第三者管理を導入した場合、理事会や監査機関の手当てが必要となるため、マンション管理適正化法や標準管理規約等において今後どのような政策を打ち出していくべきか考える必要がある。

・ 管理会社が管理者になる場合の第三者管理においては、監事を置いていないことが多いため、特に総会監督型においては監事の設置を必須とすべき。この場合の監事は、牽制機能をもたせるために客観的な第三者性を確保できる者とすることも必要である。

>>1057 匿名さん
管理会社による第三者管理は原則禁止とすべきです。
誰が考えてもわかりそうな常識です。

合人社による第三者管理の犠牲になっているマンションを紹介したい。
マンション名はメゾンドルー清水町といって、四国の松山にある。
概要は添付書類か、自分でぐぐってほしい。
数日前の情報だから現在は変更しているかもしれない。
スモッカの紹介欄には自主管理と記載されている。
合人社による第三者管理であるとこには間違いない。
どうして、自主管理などとうその記載をするのか？
二番目はマンションマーケットに記載されている概要だ。
管理会社がアイリス管理センターとされている。
合人社ではない。
管理の丸投げは禁止されているはずだ。
賃貸物件欄を見ると、仲介業者がかなり縮小されている。
合人社の意向か。
第三者管理によって、このマンションをどうするのか。
今後に注視したい。
四国という島国の第三者管理マンションは、もはや管理会社のおもちゃにすぎないのか。

>>1057 匿名さん
管理会社の提案する総会監督型の代表的なモデルには、合人社と長谷工のものがあります。まず、合人社の第三者管理モデルは理事会廃止だけでなく監事廃止に固執しますが、長谷工モデルは『外部専門家活用ガイドライン』にいちおう従って監事の役割を重視しますが、この監事は区分所有者代表です。
　前者の合人社の第三者管理モデルは通帳と印鑑の同時保管を可能にする口実をつくるものなので、即急に適正化法違反に対する法的罰則が必要です。
　後者の長谷工モデルは、監事が管理組合全体の意見のまとめ役となり理事長のような役割もひとりで背負わないといけないので負担が大きく、情報収集能力や調査能力や分析能力のない総会が果たして監視機能を持ちうるのか非常に疑問に思います。

　また、管理不全に陥っているような管理組合に対しても、監査法人による外部監査を義務付けるのは経済的にも非現実的であるとしか言いようがありません。

　しかし、奇妙ですね。1057は管理会社が第三者＝外部専門家に就任することを暗黙の前提としておられますが、第三者にはマンション管理士だけでなく、弁護士や税理士など個人も就任できます。それならば、利益相反も回避できるでしょうに...笑

　

>>1056 匿名さん

あなたは管理会社の回し者ですか？
しかも永久にマンション管理士試験に合格できない人？　大爆笑
マンション管理士を貶めるカキコミはやめましょう。
信用できるマンション管理士を選ぶ方法がいくつかあります。
ーまず、各地のマンション管理士連合会に相談すること
ーそれらの組織で幹部の経歴を持つ人を探すこと
―地方自治体のマンション管理行政の顧問として働いている経験を持つ人を探すこと

また、一般社団法人日本マンション管理士会連合所属のマンション管理士であれば、「マンション管理士賠償責任保険」によって損害賠償される。

管理組合損害補償金給付制度について―業界の人間ならば、この制度について知らないというのは、かなりおかしいですよ

「本制度を利用する認定マンション管理士の不正行為により、管理組合樣が金銭的損害を被った場合は、三億円を限度に、連合会が損害補償金を給付いたします。」

https://www.nikkanren.org/service/kshk.html

倫理規定やマンション管理士賠償責任保険も設けているが、日管連に所属している全員が加入しているわけではない。

https://www.h-fukui.com/news/3933.html

一般社団法人日本マンション管理士会連合会は8月31日、東京・高輪のTKP品川カンファレンスセンターANNEXで第14回定時総会を開いた。

管理組合損害補償金給付制度の利用実績は今年8月時点で8件。昨年7月末との比較で1件増。
8件中4件は制度利用を申請できる「認定マンション管理士」が管理者、残る4件は同管理士が監事に就任している。

6月1日現在の所属管理士数は1690。前年度比で47増。

昨年12月「山梨県マンション管理士会」、今年3月「香川県マンション管理士会」が新たに加入した。
日管連は47都道府県に一つずつ管理士会を設置する組織整備事業に取り組んでいるが、2県会の加入で日管連加入管理士会が存在しない「空白県」は秋田・福井・和歌山の3県となった。

マンション管理新聞第1213号より。

>>1062 匿名さん
日管連に所属しているマンション管理士を探せばいいだけなわけだが、
何を理由に第三者管理方式のマンション管理士採用に反対するのか
最初から理事長に就任させなくとも、まずは監事や副理事に就任してもらって、その力量を観察することが出来る。または、理事長が区分所有者であることにこだわるのならば、マンション管理士にそれ以外のポストを与えるかたちで第三者管理を導入しすることもでき、管理組合中心の理事会運営のかたちをとることが出来る。そうすれば、理事会方式と第三者管理方式のいいとこどりもできる。
経済的余裕のある管理組合は管理会社も同時利用すればいい。しかし、管理会社に理事長ポスト与えて理事会を廃止したり、管理会社に強要されるままに監事を廃止したりすれば、管理組合や区分所有者は無力化され、自らの権利も喪失することになるだろう。

>>1059 匿名さん
第三者管理が自主管理？
よく意味が呑み込めない。
理事会がないのに誰が自主管理するの？

>>1065 匿名さん

第三者管理方式＝管理不全マンションというマイナスイメージがていちゃくしつつあるから、第三者管理と書く代わりに自主管理って書くのか
これ書いたやつが第三者管理＝自主管理と思い違いしているのか分からない
その不動産屋に電話して直接確かめてみたら？

>>1066 匿名さん
単に更新されてないだけだよ。
アイリス管理センターはもう存在しないから。
情弱なんだろうね。

>>1067 匿名さん
自主管理って書いているのに情弱はどっちなんだろう。
自主管理っていうことは、合人社は管理を手放したのかな？

第三者管理なんて電通社員に総理大臣やらせるようなもん。とんでもない制度です。
騙されちゃいけません。

物価高がー！人件費がー！と言われ、管理費修繕費を思いきり値上げされて、中抜き、ピンハネされて下請け買い叩いて質の悪い管理になります。それが一番儲かるからね。維持費が上がると当然、資産価値は低下します。

　

>>1068 匿名さん
じゃあアイリス管理センターってどこにあるか教えてくれ。

>>1070 匿名さん
アイリスは詐欺事件のために営業停止処分食らって
とっくに廃業したのでは？

>>1070 匿名さん
＞1059

>>1068 匿名さん
手放したのではなく、自分の息のかかった区分所有者に手渡したのだろう。
上納金を払うこと条件に。

分譲のマンション管理は外部のマンション
管理士等や管理組合連合会等に管理を委ね
るのは危険である。
よって組合員の有志が団結して管理をなさ
った方が良い。
必要に応じて管理会社を利用されることを
進めます。以上。

>>1073 匿名さん
まるで＊＊＊の世界やね。

>>1074 匿名さん
なぜ危険だと思うのか理由を書きなさい。
そうでないと、悪徳管理会社の頭の悪い社員だとみなされてしまいますよ。

メゾンドルー清水町ってアイリス管理センターといい、合人社の第三者管理といい、挙句の果ては自主管理といい、胡散臭いマンションやね。
合人社が絡むと胡散臭くなる。

メゾンドルー清水町 って、エアコンとベッド付きで購入価格110万。安っ！
1986年築で合人社管理（？）。
大島てるで調べたが事故物件ではないらしい。

>>1078 匿名さん
試しに買ってみれば。

>>1079 匿名さん
ここは、松山大学の学生向けのワンルームマンションとして
開発されたんじゃないのかな。
賃貸でも家賃1万５千円だもん。
いくら合人社でも手を出さないでしょ。

>>1080 匿名さん
アイリス管理センターが詐欺事件を起こして管理から撤退した後、合人社が乗り込んで第三者管理として管理している。
合人社はこういうパターンが多いらしい。

>>1080 匿名さん
床面積が13㎡の狭小マンションだから、そのうち家賃設定が1万円以下にしないと入居者がいなくなる。
その一方で、第三者管理だから、合人社は遠慮なく管理費値上げをしてくるだろう。
家賃等の収入より管理費等の支払のほうが多くなる。
そうなれば、オーナーは地獄だね。

収支が赤字ではリフォームもできない。
リフォームしていないと入居してもらえない。
入居してもらえないと管理費等がすべて赤字になる。
これではたまらんと売りに出しても、第三者管理で管理費等が高いから売れない。
悪循環の始まりだ。

他人の住居に必死だな。所有者が決めた事に口出しして楽しいの？

>>1085 匿名さん
オレオレ詐欺みたいなものだから、本人はきづいていない。
社会福祉のためにも本人に警告すべき。
＞1085は合人社の擁護に必死だな。

>>1086 匿名さん
だったらそのマンションでどんな詐欺行為が行われているかを明確にすべきだな。
問題から目を逸らさせようと必死だな。

>>1084 匿名さん
そんなボロマンションの管理をしてくれる
管理会社にありがたく思え。
さらにボロマンションの管理者になれば修
繕費等の不足も補わなければならなくなる
。
そんなボロマンションの管理者を受けてく
れる合人社には感謝こそすれ恨みに思うの
は言語道断である。よく考えろ。

>>1088 匿名さん
？？？

>>1088 匿名さん

>>1088 匿名さん
合人社による本マンションの第三者管理の真偽自体不明だが、管理者が修繕費等の不足を補う義務は管理委託契約に特約でもない限りはない。合人社でなくても、利益を追求する管理会社がそのような契約を行うはずもなく、実際に合人社が第三者管理を行っているなら現状では利潤があるということであろう。管理者就任は、管理組合との委任契約に当たるので利潤がなければ任意で契約解除できる。民法の規定では相手方に不利な時期に解除した場合、相手方への損害賠償義務があるが、実際に管理組合が賠償を得ようとすれば訴訟が必要と考えられ、ワンルームマンションの管理組合にそのようなことができるはずもない。管理委託契約も合人社の都合でいつでも契約解除できるものになっていると想像される。