第三者管理方式について

ネットの時代に常駐する商売しか思いつかない貧しい人。

工事・点検の検収確認はネットでは無理。現場立会い。

そんなのは夜でも出来るよ。

業者は夜中に詐欺用はしない。
日中工事や点検が終わった時に検収立会いする。
だからうちの理事長は65歳以上が慣例になっている。

慣例とは根も葉もないと言う事。

>>101>>103
ネット番長って聞いた事あるけど、あんたらはネット理事長？
架空のマンションを管理運営されているんだね。

バーチャル管理組合にバーチャル理事会だろう。

中味の無い人はシステムにしか頭が廻らない。

109まで来てひとつも中身がない。

超高齢化社会で、マンションもリタイヤ組が管理運営に関与してくると同時に、年齢、病気や家族の介護で役員が勤められない人も多くなってくる時代！
管理会社以外のプロの第三者の目が必要では！

第三者とは、どんな第三者ですか。必要ないと思うが。

管理会社が、悪質なら、仕方ないか。自分のマンションは、

自分で管理しなさい。そのために、管理会社を、使う②です。

＞＞自分で管理しなさい。そのために、管理会社を、使う②です。

よそのことについて、大きなお世話であろう。

第三者管理方式は管理会社が悪質である場合これほど危険なマンション管理体制はありません。無能な理事長ややる気のない理事会や無関心の管理組合員たちはいいカモです。そんなマンションは骨の髄までしゃぶられてしまいます。みなさん、どうぞご注意ください。理事長や理事の方々、不正なお金は絶対に受け取らないようにしましょう。

第三者管理方式採用の条件として、基幹業務である出納、会計業務をガラス張りとする条件を付ければいい。
マンション管理士等は業務内容を精査し、不正があれば指摘し、裁判所が不正を認めれば前管理者を処罰し、管理者交代をすべきです。
管理者が長くその権限に居座ると腐敗し、痴呆症組合員が大きな被害を受けることになる。

>114
第三者管理方式と言っても、リゾートマンションかファミリー向けマンションかで大きく違う。うちの場合は後者で役員がだらしないために管理会社が第三者管理方式持ち出して乗っ取られそうになっている。国土交通省はもともと第三者とはマンション管理士を想定していた。そんな知識すらない人は第三者管理方式について論じる資格なし。マンション管理士も質がピンからキリまで。やはりカギとなるのは管理組合員の意識の高さだ。それに加えて、地域の専門家のサポートも絶対に必要。

>>115 匿名さん
第三者管理者方式はマンション管理士の為を想定したけどね。
残念ながら信用がないから管理会社に乗っ取られそうだよ。
管理会社を忖度する卑劣なマンション管理士が多いからだ。
管理会社の坦当と仲良くして情報を得ている。
ウインウインの関係とほざいているからだ。
一線を引けない堕落したマンション管理士が多い。
仕事がないから慌てているマンション管理士はろくでなしだよ。
組合員一人一人に向き合ったところでお金にはならないからね。
徹底したボランテアのできる裕福なマンション管理士に
相談することだね。経済力は住まいを見ればわかるでしょう。

>>116
おっしゃることすごくよくわかります。
でも、業界全体の動向も把握できているまともなマンション管理士はほんの一握りでしょうね。御指摘の「堕落したマンション管理士」には要注意です。「堕落したマンション管理会社」と裏で結託する可能性があるからです。NPO団体も食べていけないマンション管理士ためのハローワーク化していたら要注意です。しかし、悪徳マンション会社が恐れるような実績を持つNPO団体とつながることは重要です。リプレイスが困難ならば、悪だくみが出来ないような体制、不正かあればすぐに訴訟できるような体制づくりが必要です。

＞不正かあればすぐに訴訟できるような体制づくりが必要です。
訴訟となればそれだけのエネルギーとお金もかかる。
どちらかというと、管理適正化法で第三者管理方式に対する特別法を作り、管理会社や管理者の不正が働かないように行政で規制していけばいい。
管理会社やマンション管理士は登録制だから、登録消除というご印籠をかざして取り締まっていけばいい。

>>117 匿名さん
悪徳マンション会社が恐れるような実績のあるＮPOd団体などがあるかね。

>>119
出来るだけ、設立年月日の古いところから当たってみてください。古ければ古いほど、過去に悪徳管理会社と闘ってきたノウハウの蓄積があるはずです。大きい組織でないと、行政へのアピール力も弱いです。行政との太いパイプを持っている団体を探してみてください。最初は、マンション管理士の無料相談も利用するのもいいですが、十人くらい当たった後に初めて優劣がわかると思います。年を取っていても、老後の小遣い稼ぎで始めたような感じの経験の少ない方も結構いらっしゃいます。悪徳管理会社と闘える気骨のあるマンション管理士を選ばなければなりません。マンション管理士についても一人に頼り切って丸投げするのはタブーです。無料相談を利用して、他のマンション管理士にセカンドオピニオンを求めるべきでしょう。そして、管理組合員自身の学習意欲と管理能力の向上がないと、同じ過ちを何度も繰り返すことになるのではないでしょうか。

士業は何事も経験が必要です。
マンション管理士については、営業活動をしている者は少ないようです。
仕事がないから、マンション管理士会に所属して仕事をもらっている
状態です。弁護士も仕事の依頼がなければ国選弁護士で食いつないで
いかなければならないのと同じようなものです。
却って老後の小遣い稼ぎのマン管士の方が面倒見はいいかもですね。
現役世代は、マン管士の仕事だけでは食っていけないので無理をしがちです。

>>121
マンション管理士の能力の見極めの重要ポイントは、実際の老齢年齢ではなく、経験年数―中身のない経験年数ではなく、現実に長年にわたって悪徳管理会社と闘ってきた経験と知識です。正義感と意志の弱い人が、悪徳管理会社と闘うのはムリです。悪徳の悪知恵の深さには本当にいつも驚かされます。小遣い稼ぎの管理士には、悪徳に対して戦い抜くような根性は無いと思います。悪徳から逆に訴えられる危険もあるからです。近年の法令の数々は、悪徳管理会社の悪事との終わりのない戦いの結果であることをどうぞお忘れなく。悪徳は次から次へと新たな一手を悪徳弁護士や悪徳マンション管理士らとともに考え付くものです。それを封じることは、至難の業です。小遣い稼ぎが果たして闘えるでしょうか。

マンション管理士は悪徳管理会社と戦うのが仕事ですか。
そういう状態になることは殆どないでしょう。
もし、裁判になれば管理組合は弁護士をたてるでしょう。
第三者管理方式の中でのマンション管理士の役割は、理事の成り手不足、
人材不足を補うためではないのでしようか。
通常のマンション管理はいろいろあります。管理会社の利益につながる
ものはほとんどないでしょう。

>>123
＞マンション管理士は悪徳管理会社と戦うのが仕事ですか。
そのようなことは申しておりません。ケースバイケースです。

＞第三者管理方式の中でのマンション管理士の役割は、理事の成り手不足、
人材不足を補うためではないのでしようか。
違います。シロウトはシロウト、玄人との差は大きいです。

＞通常のマンション管理はいろいろあります。
もちろんです。

＞管理会社の利益につながるものはほとんどないでしょう。
本当にそう思われますか。それが本当ならば、管理会社は慈善事業ですか。
こういう表現は使いたくはないのですが、無知も甚だしいですね。失礼。

悪徳管理会社の提案する『第三者管理方式』は必ず監事廃止が含まれますので
皆さんご注意下さい

管理者候補がいないと言った偽噂を流しているのは管理会社や
マンション管理士会です。この魂胆を見抜いてください。

そりゃいないことにしないと商売あがったりだからな。
営利企業である第三者管理は営利を追求しないみたいなウソの性善説を普通に言ってくる

東急コミュニティーなどは偽理事長をサポートして理事の立候補制度
の規約を廃止してまで強力な理事候補を黙殺している。
規約の廃止や変更も出席者の不足を補うために棄権者を理事長に委任
したことにして可決成立している。

30戸前後の小規模マンションなら、管理会社を排除した自主管理管理者方式のほうが生産性や効率性からも言って適している。
理事会とは別に管理会社の役割を担う管理者をおき、専門的な分野は管理者がアドバイスする方式。
勿論、管理者は有資格者で有償制とする。
従来の自主管理に見られる管理者＝理事長という概念から脱却し、新しい自主管理方式の道を作ればいい。
自主管理を模索している組合にとってはこちらの方が容易な選択とはなる。

>>129
正論を述べられていると思います。よく悪徳管理会社が『第三者管理方式』では必ず提案される理事長と理事会廃止ですが、そのデメリットはマンション管理にとって、致命的なものです。管理会社が不正を行った場合、訴訟の主体が不明瞭なわけですから、それこそ悪徳管理会社のやり放題になります。有資格の管理者ひとりというのも、理事会が強者ぞろいであるならば問題ないでしょうね。

１２９と１３０は同一人物？

>>131
マジメな話しているのにくだらないこと書かないでもらえませんか。
文体が全然違うし、内容にもズレがある。
ならば、あなたは悪徳管理会社の人ですか？

＞有資格の管理者ひとりというのも、理事会が強者ぞろいであるならば問題ないでしょうね。
理事の一員として各専門家を迎える方法もあるが、そうではなくて、オールマイティなマンション管理のプロとして、どちらかというと、今までの管理会社の位置に管理者として迎え、管理委託契約に似た雇用契約をすればいい。
管理者と理事会は常に緊張感をもって管理組合を運営し、組合の利益向上の為に活動すればいい。
欲を言うと、管理者はマンション管理士の資格だけでは力不足の感もある。
それと、管理者は組織の一員ではなく、個人としての力量のある方を迎え入れたい。

マンション管理士は不動産業で生き残れない落ちこぼれ集団だからね。

＞134 匿名さん
フロントや管理業務主任者は組織の歯車のひとつでしか生き残れない連中。
人間として可哀そうと言うしかない。

財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょう。

マンション管理士なら、所属する、マンション管理士事務所、都道府県のマンション管理士会や、全国組織の「日管連」のマンション管理士が全員で連帯保証をするべき。マンション管理士は、マンション管理士証の提示義務すらない資格。

参考
・第177回国会 147 第三者管理方式実施に関する質問主意書
質問主意書提出年月日 平成23年 4月26日

　これを適正に遂行できる者は、マンション管理についての現場経験が豊富で、かつ実務に精通した者であることがまず求められる。

また、管理費、修繕積立金等管理組合財産を預かっていく以上、第三者管理方式を行う者には一定の財産的基礎を持つことが必要であり、さらに不測の事態に備えての担保措置となる保証制度、保険制度等の整備が必要であると考える。

　しかるに区分所有法上の管理者は誰でもなることができ、財産的基礎をもたない個人が、こうした業務を現実に、既に行っていることは問題ではないか。

>>135 匿名さん
それはサラリーマン全員に当てはまるよ。
力のないサラリーマンはストレス塊だからね。
私はそれが嫌で投資を勉強して少ない収入を株を売り買いした。
特別口座には複利で増え続けた。
妻は私が何か内職でもしていると思っていた。
理事の順番が回ってきたので引き受けている。
収支報告書を見ていてもったいないなといつも思っている。
株の売買でいつもスマホを手にしている。
仲間も気づいていない便利な金もうけではある。

＞136 匿名さん
＞財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょう
無知も良いところ。

＞129です。
自主管理管理者方式についての具体的な役割分担概要を作成しました。
あくまで、たたき台として参考にしていただきたい。
これまでの管理業者がやっていたことを、すべて、管理者が受け継ぐわけではないことに注目していただきたい。
特に、不正が起きやすい会計・出納業務に関しては専門業者にお願いし、できるだけ組合員に対してガラス張りにすることをお薦めします。
各種点検業務に関しては、基本、管理者が立会いの下専門業者が行い、管理者は理事長への報告と点検結果に対す提案義務が課せられます。
各専門業者は組合との直接契約となり、管理会社によるブラックボックスを通さなくなります。
専門家である管理者を置くことで、自主管理への道は容易になります。
第三者管理方式は、姥捨て山みたいな最後に残された選択肢であり、できれば採用は控えたい方式でもあります。

>>139 129さん
第三者管理者方式ではなく自主管理管理者方式に表現を
し直したのですよね。
建物点検と電気設備点検業務と清掃業務を専門業者にさせて
管理員業務を管理者の業務としたらどうでしょうか。
管理員の人件費を浮かせて管理者への費用とすればいくらか
効率よくなります。

＞140 匿名さん
＞第三者管理者方式ではなく自主管理管理者方式に表現をし直したのですよね。
全く違います。
個々の内容についてはそれぞれの組合の事情もあり、あくまでたたき台です。
項目にも不備な項目があるとは思います。
都合の良いように変えていただければと思います。
ご了解ください。

＞第三者管理者方式ではなく自主管理管理者方式に表現をし直したのですよね。
＞全く違います。
大きな違いは、自主管理かそうでないかの違いです。

第三者管理方式は【姥捨て山向け管理方式】であって、その採用は良識的な判断からは大きく逸脱しています。

>>136
全面的に反論いたします。
あなたの御意見はマンション管理会社の利益至上主義の立場からのなされたものと推測します。マンション管理士の法的資格を必要以上に貶める表現にも疑問を感じます。マンション管理士を名乗っていても、実務能力・経験知識・人格に関して大きな個人差があるのは事実です。しかしながら、既存のマンション管理会社のなかには、利益至上主義に走り、「修繕費」を合法的に搾り取ろうとするまるで反社勢力のような会社もあります。それに対して、139さんが提案しているような自主管理管理者方式は”管理組合員の目線”を持つマンション管理士などの有能な専門家さえ見つかり、個々の組合員の意識が高いマンションであれば、最も効率よく満足度の高いマンション管理が実現できると思います。
果たして、”管理組合員の目線”を持つ管理会社などあるのでしょうか。そのような疑問を持ったおられる組合員は多いと思います。それでなければ、こんなサイトは存在しません。

＞マンション管理士なら、所属する、マンション管理士事務所、都道府県のマンション管理士会や、全国組織の「日管連」のマンション管理士が全員で連帯保証をするべき。＜

わざと非現実的な無理なことを述べておられます。

＞また、管理費、修繕積立金等管理組合財産を預かっていく以上、第三者管理方式を行う者には一定の財産的基礎を持つことが必要であり、さらに不測の事態に備えての担保措置となる保証制度、保険制度等の整備が必要であると考える。＜

この一文はある公明党の衆議院議員の質疑応答の一文の完全コピペですね。（笑）こういうコピペは、本来の意見者の意図が捻じ曲げれられたものなので、おやめになられたほうがよろしいのではないでしょうか。あなたが管理会社が経営破綻したときに備えた管理費保証事業のことを指しているのであれば、そんな”突然の経営破綻”ならば、通常は粉飾決算しか考えられないので、そこはもう検察が介入する大事態に発展するのではないでしょうか。ならば、余計に企業破産などの危険性のない”財力の無い個人”を管理者とした方が安全であるという結論に達してしまいますが、いかがでしょうか？（笑）

自主管理管理者方式では、＞139の表を見ても分かるように、出納に関しては管理者は理事長の出納行為に対するチェック程度で、実際の権限は理事長になります。
管理者は出納の際の監視役となり、理事長の不正を監視する役目となります。
＞財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょう。
は的外れの指摘だと言えます。

自主管理への移行に頭を悩ませていたが、自主管理管理者方式のノウハウを聞いているうち、容易に思えてきた。
あとは、才能ある管理者探しだ。

>>145 129さん
財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょうは的外れではなく
的を射ているよ。
私のマンションみたいな貧乏人の住んでいるマンションではうかつにお
金を持たせられない。
ついつい誘惑に駆られて着服したり頭がいいと横領等で組合の保管財産
を失う危険性がある。
お金にゆとりを持った人間がマンション管理士の登録などはしない。
もっと他の仕事をしているよ。

第三者管理方式でのトラブルは弁護士や管理士からはよく聞く話だけど、
実際に体験した組合員の話が聞きたいなあ

>>148 匿名さん
高齢化したマンションがほとんどだろうからこういう所に来ないんじゃないかな。

>>147
財産的基礎持っていても、悪いことするヤツは世の中いっぱいいる。
ここでの論点はそれでなくて、管理者はマンション管理会社かマンション管理士であるべきか。いずれにせよ、管理組合員がしっかりしないと、ボッタクリを誘発する原因を作ることになるわけだ。