第三者管理方式について

ttps://gendai.media/articles/-/103531?page=3
第三者管理者方式のメリット

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管理会社にとっては、一般的に、理事会出席や資料作成の対応業務がなくなりますので、フロント社員の可能な仕事量が1人当たり8～20物件くらいだったとすると、「第三者管理方式」で理事会がなくなれば、その倍の16～40物件くらいのマンションを担当することが可能になると考えられ、管理会社の効率化、人手不足解消にもなります。

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さらに、上記のように１マンションあたりのフロント社員の業務量も減ることで、結果的に人件費が削減できることになり、管理委託費用が少し安価になるということも聞き及んでいます。

民法第百八条の自己契約、双方代理、利益相反行為について、総会で管理者（代理人）である管理会社が区分所有者（本人）に申告し、許諾決議、追認決議がなされていれば問題ないと理解します。実態はどうなのでしょう？


ttps://gendai.media/articles/-/103449?page=3
管理会社が管理者になると

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管理者である管理会社が自らの会社の管理委託契約更新を総会に上程し、自らを管理者候補者として総会に上程することは、管理会社と管理組合との契約は双方代理となり利益相反にならないのかいうご相談は多く寄せられています。

これについては、管理会社を管理者とする承認及び管理者業務の委託契約締結承認が、総会において適切になされていれば基本的には問題ないという回答が出ています。（国土交通省平成24年１月マンションの新たな管理方式の検討　第三者管理者方式に関する主な相談事例５から）


〇民法

（自己契約及び双方代理等）
第百八条　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

>>608 匿名さん
ありがとうございます。とても参考になります。

>>608 匿名さん
＞管理委託費用が少し安価になるということも聞き及んでいます。
嘘つけ！
逆に高くなっている。
やらなくてもいいぼったくり工事を増やし、収支決算は赤字となり、赤字解消のために管理費を値上げする。
負のスパイラルが待っている。
行きつく先は破綻マンション。

>>608 匿名さん
＞16～40物件くらいのマンションを担当することが可能になる
ぼんくらのフロントでもその程度できるんだ。

>>611さん
工事は管理組合が決めること。

２０戸とか３０戸のマンションは第三者に管理を委託せざるを
えないんだろう。
小規模?に住むと効率が全てにおいて悪くなる。
やはり大規模マンションにした方が良い。

>>608 匿名さん
>>結果的に人件費が削減できることになり、管理委託費用が少し安価になるということも聞き及んでいます

まったく逆のことを聞いてますけどね。
第三者管理に移行したととたんに、管理会社が値上げを言い出すらしいけど、
理事会廃止してるから、どうしようもなくて、組合員が途方に暮れているとかで、
マンション管理士に助けを求めてくるけど、理事会廃止されているので、合意形成がものすごく大変らしい。多くの場合、第三者管理の管理委託契約で、新たに別の専門家を呼べなくされているので、どうしようもなくなる。「第三者管理にしたら、面倒な役員をやらなくて済みますよ」という管理会社の甘い言葉に安易に乗っちゃ絶対にダメ！

国土交通省が設置した検討会で有識者等の意見。第三者管理を超えた「完全管理者方式」。


今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
ttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000214.html

■第2回（令和4年11月21日）
○議事要旨
ttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001577396.pdf

・ 第三者管理に関連してだが、たとえば、管理会社が共用部分を「管理所有」して管理する、第三者管理を超えた完全な管理者方式を採用すれば、定期修繕について集会の決議を不要とすることも可能である。

管理者が専門家として工事内容と費用を決定した上で区分所有者に費用を請求するという管理方式のもとで、区分所有者は費用を負担する者として、いわば納税者感覚で管理者の行動をチェックする「監査」を担う仕組みもありうるのではないか。

管理組合活動の担い手不足や必要な決議が得られないため管理不全に陥る危険性があることが管理組合方式の弱点であるが、完全管理者方式のような仕組みは、不在者や所有不明、要後見状態等の者が一定割合存在することで団体的意思決定が妨げられ適正管理が進まないといった事態を避けられる。


■第3回（令和4年12月23日）
・資料2　第２回検討会追加意見
ttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001580310.pdf

・ 第三者管理の方式に関して、管理者と区分所有法第３条の団体のみから構成されるパターンも考えられるのではないか。このパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない。このような場合、管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。

>>616 匿名さん
リゾートマンションや、日本語のわからない外人投資家たちの投資型マンションは
そういう完全管理者方式の第三者管理のほうが資産価値を守るために良いと思うけど、
逆にファミリー向けマンションだと、修繕やり放題で（大体が事後報告と聞く）
修繕積立金の枯渇が生じて、資産価値が下がるのではないかと思う。

>>616 匿名さん
＞管理組合が存在しない
おまえはア・ホ・カ

>>617 口コミ知りたいさん
管理会社が管理者とならない第三者管理方式が大前提となる。

>>616さん
考えがおかしいよ。

>>616さん
他にも同じものを書きこんでるね。

>>620 匿名さん

>>>616さん
>考えがおかしいよ。

どの考え？

>>621 匿名さん

>>>616さん
>他にも同じものを書きこんでるね。

どこに？

>>620 と >>621 は、某スレの無責任スレ主の投稿である。

第三者管理方式を取らざるを得ないマンションもあるのは確かだ。
それは小規模マンションに多い傾向にある。
人材がすくないので当然のことだが。

第三者に管理を委託するマンションは小規模だとおもうが、
そのお金を理事の手当てにしはらった方がいいんじゃない。

管理会社の声より（マンション管理業協会）
現在、第三者管理を実施しているマンションは、区分所有者が大手企業の役員や芸能人等で、管理組合運営に携われない方が居住するマンションや管理形態が複雑な複合用途型、投資型マンションが多い。

リゾートマンションならかんがえられるけどね。
通常のマンションなら自分たちでやりなさい。