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買いたいけど買えない人 [更新日時] 2025-01-31 04:41:59
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都心マンション買った人ご苦労様。

[スレ作成日時]2008-03-14 13:12:00

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ついに始まった都心マンション暴落

  1. 89 銀行関係者さん 2008/03/15 10:34:00

    No.435 by 銀行関係者さん 2007/07/20(金) 21:13

    >>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜w

    たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
    実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
    こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

    あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の10年か20年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築10年や20年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、20年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、20年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
    想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築20年強だけど、20年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと33年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
    定期借地権物件を築20年で買おうと考える人は、残り33年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
    それをイメージすれば、20年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層(広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか)に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよ

    【一部テキストを削除いたしました 副管理人】

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      eマンションさん2025-01-25 11:17:34
      あなたにとって都心のイメージは?
      15票
      1. 千代田区 + 港区限定(除く湾岸)
        0%
      2. 山手線内側南側
        33.3%
      3. 都心6区(含む湾岸)
        26.7%
      4. 都心6区 + 23区駅近
        40%
      15票 
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