ついに始まった都心マンション暴落

これだけ円安になると費用も滞納も増えて管理できないマンションがかなり増えそうですな・・。

円安で外国人が購入したはいいが、管理費滞納や民泊や所有者所在不明で問題が起き、管理組合が法的措置を取ろうとしてやっと連絡が取れても英語の書面を出せとか差別だとか揉めそうだね。
日本社会に根を下ろした外国人ならまあいいけどさ。

安いから買うというのでは下に見られてトラブルは多くなりがちですよね。仮に、更に円安が進行して含み損となると、余計に滞納されそうな感じがします。

既に外国人が増えてるマンションは管理組合成り立つの？総会とか。建て替えどころか管理費や修繕費の値上げなんて無理ゲーなんでないの。
管理組合外部委託増えてる理由？

前に見に行った団地の建て替え事業物件は、地権者意向で投資購入外国人購入NGだったので、長期居住を考えている実需の人はそういうのを探す方が、長い目でみると安心かもしれませんね

外部委託方式にしても売る側が販売しやすくなるだけで、買った方は委託費用が増えるだけで何も問題は解決しないと思いますけど、実際はどうなんでしょう。

>>1825 マンション検討中さん
それは元はUR団地ですか？

>>1827 マンション検討中さん

1825です。公団分譲団地でした。

>>1828 通りがかりさん
1827です。
情報有難うございます。
参考にさせて頂きます。

>>1824 マンション検討中さん
投資目的の人が多いマンションは、外国人がどうの以前に成り立たんだろうね。そんなとこを居住目的で購入した人は哀れ。
外部委託してもねぇ、結局マンション内の問題は住んでいる人しか分からんし。

>>1830 匿名さん
確かに。
問題の先延ばしには好都合なので、デベしか勝たんって感じですな。

それいうと最近のマンションほぼ投資目的では？

新法が出来ましたからモグリの民泊は摘発前提になりますよ。
役所への申請自体、不動産業の免許がなければ出せないし。
空港の白タクっぽく予約から決済まで自国内で完結すれば別だけど
小銭のために買ってる物件でそこまでやるか？と思う

建て替え物件情報を日本定住してない外国人が知ること自体困難なんでは。
外人嫌いが先回りして規約だけ作った感がある
（ウチも外国籍は理事になれない細則を作りましたが）
ベッドタウン、駅遠、ファミマンって旅行客に選ばれる要素皆無な物件で
一部の所有者がイキって民泊禁止を決めちゃう感じ。
女性専用車両に男が入って騒ぐ痴漢の心配全然いらないブスみたいな世界（笑）

そういや、高島平団地も建て替えやね

>>1833 匿名さん
私が見に行ったところはギリギリ23区内かつ割安なのもあって外国人の不動産バイヤーやら、国内の転売目的の業者からの問い合わせも結構あったそうですよ
セールストークかもしれませんが、普通にバンバンネット広告も打ってるから、日本で不動産ビジネス考えてれば普通に外国人でも情報手に入ると思います

リゾート地以外は、民泊経営より転売か賃貸運用の目的の方が大きいでしょうね
ここ数年の市況なら右から左に物件流すだけで、数百万の利益が出せたでしょうし
建て替えではないけど、晴海フラッグも業者購入多いと噂ですよ

業者や外国人が買って賃貸に
その賃貸も今は埋まらまくなる
管理組合も実需層じゃないので真剣度なし
どうなるんだろ

一棟全部持っていれば別ですけど、共有だと解決難しいですよね。
超円安が続くと、ヤフーニュースに出ていた、3Dプリンターハウス「フジツボモデル」みたいなのが好まれる社会になっていきそうな気がします。

土地買ってフジツボモデルが一番コスパいい

（株）不動産経済研究所が22年度上半期（22年4～9月）の主要指標を発表。首都圏の発売戸数は1万2,271戸（前年同月比4.2％減）、契約率は67.7％（同2.9ポイント低下）。平均価格は6,333万円（同5.5％下落）、1平方メートル単価は95万9,000円（同6.1％下落）となった。

いよいよか？

WSJがfedのピボットの可能性を書いてもUSD金利が下がらないあたり、まだまだ金利上昇は止まりませんね。不動産の本格調整もアメリカでは少なくとももっと進みます。
客観的に見て、習近平が台湾力ずくで取ることを隠さなくなっている限り日本もいよいよ危ない環境下で、日本の不動産って諸手で買えるのかしら？

>>1839 マンション掲示板さん
もう少し先だな。もうちょっと
しかし買わなくていいんだぞ、分かってるな笑。それどころじゃなくなる

>>1840 マンションさん
英米のインフレは多少足踏みがあったとしても、もう元に戻らないと思われる

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ５
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1657449854
持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ６
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1666570835/l50

兄貴
元にはインフレは戻らないくらい上がるとした時に、不動産ってインフレヘッジで買われてしまうのか、金利上がってしまって下がるのかだったらどっちなんでしょう？
あと日本は香港台湾の金も少なからず入ってると思うので台湾有事で日米安保適用とかになるとその金も逃げ出す気が。

>>1842 マンション掲示板さん
情報収集している限り、各種チャートの動きやクレディスイス等欧州金融機関のCDSがリーマン等○○ショックと同じと言われているので、クレディスイス再建計画発表の27日以降（日本時間27日夕方以降）来月にかけて何らかの激しい動きがあると思われる。

来月にかけてというのは、英政府が10月31日に財政計画を発表、翌11月1日に英中銀が国債を売却することが決定されているから、ここでも何らかの動きがあると思われる。
さらにFRBのFOMCもあるので明後日から11月にかけて厳しい

（ハイパー）インフレを恐れて○○ヘッジ目的で不動産が買われてしまうことはない
この予測は外れる可能性もあるが、状況が改善することを期待しない方がいい

業者からの勧誘メールや検索サイトみると二極化すごく感じる。物価高騰で買い控え出てたり物資や人出不足のせいなのかな？販売時期見直す物件も出てるし賃貸で着工予定から数ヶ月放ったらかしのところもある。

なんか最近更地にして土地売り出してるのをよく見るんだけどどういうこと？

更地のほうが売りやすいからでは。空き家が増えすぎてるから売り抜けようとしてるとか？

金融緩和を固持か…いつまで続けられるかねえ

買う人からしたら今のタイミングではまだ先が読めないけど
売る人からしたらそろそろ売らないとっていう焦りが出てくるよな

>>1848 デベにお勤めさん
既に売却は頂点を下りはじめたのでは、、、レインズの８月～９月の指標みると　中古成約率が下降で在庫の積み増しが出てきている。　これで日銀が異次元金融からアメリカ欧州にあわせ金利ＵＰに転換しだしたら　手放す人が増え　投売りが出る模様。購入予定者は、３～６ヶ月様子見たほうがベターだと思います。　バブル時代経験者は、このまま天井はないことを知っているはずです。Ｗａｉｔ！！

少なくとも黒田さんの間は金利ＵＰは無いので
６ヶ月程度では投げ売りは期待薄。
様子見るなら１年は見なきゃね、湾岸マンション問題に期待して。

2023～2024あわせのマンション大規模中規模多いから住み替え買い替え層がそろそろ動く図面かいてる。売れなくてキャンセルも出るかもしれない。条件悪い賃貸や中古は冬の時代かも。

特に湾岸タワマン購入は今は控える方がベターかも。
湾岸地域は供給過多で、築古タワマンの成約率悪化が目立ってきてます。
チャレンジ価格売出しで長期滞留している物件が価格改定してまともな価格に値を下げ始めている動きが見えてきてます。
頼みの中国も買うのは新築中心なのかもしれない。

芝浦タワマンの様に大規模修繕を機に修繕積立金を３倍に改定するなど維持費も高くなるケースも有り、いよいよタワマン人気も転換期か？！
今後晴海フラッグの入居に向けた周辺タワマンの一斉売出しによりさらに湾岸タワマンは売却環境悪化が進み投げ売りが予測されるから、買うならその時期を待とう。

住み替えは売り時見誤ると悲惨だな

今年、所有タワマンの売却を経験したけどえらく大変。
売り手市場だからすぐに売れると甘くみてたら半年かかった。
同じ住所に同じ間取りが何十戸もあるから差別化が出来ず、内見はあってもなかなか決まらず長期化するんよ。
買う側もその弱みを知っているから最後は価格交渉次第。

あれだけの規模の晴海フラッグを購入する何割かは周辺の築古タワマンからの新築移住だろうから、時期が重なって売るのは大変だろうな。
物件に住みながらの売却は生活臭が漂いさらに大変。
なかなか決まらず入居が迫って投げ売るケースが増えるだろうから、晴海フラッグの湾岸中古市場への影響はこれから顕著化すると思うな。

移住売却はとにかく早めに動き、つなぎ賃貸暮らしも視野に入れた方が良しだろう。

競合するとシビアに比較される。住み替えにはタイムリミットあるし追い詰められて判断誤らないようにしなきゃだな。売りポイント弱そうな量産型はもうちょい待てば良かったかなぐらいが売り時かも。中古欲しい人は急いで買わない方が選択肢増えそう。半年から一年くらいが勝負？叩き売りにかけるなら二年？新築キャンセル狙いもいそう。

新築だと売主側があれやこれやとメリットを語り続け、デメリットは触れないようにしてくるけど、中古の場合には「なぜ売りに出すの？何か問題があるんじゃないの？」というマイナス思考からスタートしてくるから、内見してもいろいろとあら探しになって成約しずらいよ。
今は比較的売りやすい環境だけど、滞留在庫が増えていき同じマンション内に複数の売り出しが重なり出したら売るに売れなくなってくる。

特に築１５年を過ぎたあたりからの売却は、駅近とかの特徴が無いと大変。
駅徒歩１０分以上とかは最悪、新築購入時には、まぁ歩けるかなと甘くみても、住み始めると不満が増していざ売ろうとしてもそれだけで内見すら来ないという悲惨な末路になる。

モデルルームに騙されるんやないんやで。
新築購入は売る時にどうなるかを想像するのだぞ。

>>1850 匿名さん

住宅金融支援機構の機構債が10月→11月で0.16パー上がりました。
アベノミクス以降最高の上げ幅です。

あと日銀は総量減らしてます。
黒田さんが緩和継続と言って時間稼ぎ間に着々と手仕舞いの準備してる状況ですよ。

台湾有事でマンションどうなりますかね？

台湾有事＝日本有事ですよね。

中国が香港の一国二制度の約束を反故にしたら、英国政府は返還前からの香港人と家族の移住を認めましたよね。
あんな感じで、台湾有事の際は親台派が多い米国が台湾人の米国移住を認めるのではないかと思います。
そうなると日本は軍事化を進める中国と冷戦最前線ですよ。

以前良く色んな雑誌等で書かれてましたけど、アメリカは日本を捨て石にするのでしょうな。

円安で旨味ないでしょうね。国葬に誰が参列したかで日本がどの程度に考えられているかわかりましたし。
マンション買わずに身軽がいいのか検討中。

金利上がると生活設計やり直し続出だろうな。

　大手銀行5行は31日、11月の住宅ローン金利を発表。
長期金利の動向を踏まえ、3行が固定期間10年の基準金利を引き上げた。
10月と比べた上げ幅は、りそな銀行が0．03％、三井住友銀行が0．10％、みずほ銀行が0．15％。三菱UFJ銀行と三井住友信託銀行は据え置いた。
　
だと。
まだまだ序の口だが、大きなうねりへの序章やね。

検討していた物件が5年ごと3割修繕費が値上げする計画たててるやつだった。それぐらいならなんとか大丈夫だと思ってたんだが…この物価高では破城する。管理費だって値上げ覚悟しなきゃだ。検討価格下げるしかない。

>>1865 マンション検討中さん
修繕費を値上げするのはある意味管理組合の健全な動き、今の物価高の状況から将来に備えることは必要。
いずれにせよ、マンションを保有する維持費は値上がりする一方なのだから、ローンを払い終えたとしても将来に渡り負担が増していく。

私は住んでいたマンションの管理維持の限界を感じて、売却して一戸建てに移住しました。
高値で売却できたので逃げたもん勝ちです。

>>1865 マンション検討中さん
ある都心の中古築２５年超えのマンションの広告見たら　小さな字で修繕費５９０００円＋管理費３００００ってありました。要注意！　湾岸エリア築３０年物件　５万以上ざらになりますね。

マンションは、買う時に結局総額幾ら払うことになるのかが分からないのがリスクですよね。自分が払えたとしても他の人が払えるのかも不安になります。

黒田YCC柔軟化発言来ましたね

地政学リスクが高まってきてますけど、着弾しない限りあまり影響ないんでしょうかね。アメリカのニュースで普通に日本のサイレンの音が流れてるので、以前より意識されるのかどうか。

狙おうと思えば原発だろうがタワマンだろうがってのをアピってるんだろうね…脅しが失敗して着弾したら戦争始まってしまう

偶発的な何かが起きないと良いのですが。

中古をネットで見てたら築15年で管理費修繕費４万円がずっと売れ残ってる
値上がりやばそう

管理費修繕費は広さや管理内容で変わるから単に金額ではわからない。
当初いくらだったのかが大事。新築で高級な物件で合わせて最初から4万はざらでしょ？
低層1LDKで新築時合わせて13000円ぐらいが30年修繕計画で16年目から合わせて23000円ぐらいになる計算の所検討してたよ。こんなに円安なる前で管理費は据え置きでみてたがそっちも値上がりすると考えると怖いな。

管理費は日本国内の人件費が上がらなければ、基本は上がらな気がしますが..。
もちろんインフレだと修繕積立金は上がりますが、修繕費も実は原材料価格の影響はそこまで大きくなく、タイルの張り替えもエレベータの修繕も植栽の植え替えも修繕してくださる人の人件費の割り合いが元々高いんですよね、だから、国内人件費が上がるかどうかのが影響が大きそう。

あと、ここは「マンション暴落スレ」なので仕方ありませんが、低層マンションよりは戸建の方が面積当たりの修繕費はかかると思いますけど。戸建の外壁塗り替えや屋根の葺き替えなどは自分の好きな時期にできるというメリットはありますが、まあ適切な時期にやらないと家は痛みますしね..。

さらに言えば、そもそも戸建は20～30年で建物を償却しちゃうから、売却時にはマンションより大幅に値段が下がりますよ。さらに自分は戸建もマンションも売却したことがありますが、1週間当たりに内覧に来てくださる人の数が段違いです。戸建だと2組で、マンションだと10組、みたいな感じでした。戸建は世田谷区、マンションは新宿区でした。
新築時の価格からの売値の乖離、外壁塗り直しなどのメンテにかかる費用が高額だったこと、売却時に内覧者が少なく売るのに時間がかかったこと、などの経験を踏まえて、今後は戸建には手を出すのはやめようとその時に考えた次第です。ご参考までに。

結局賃貸ですな。

現金で自宅を買えるなら、ちょっと待ちたい気持ちは分るけどローン使って買う予定なら最終償還が70歳とか絶対いやなので若い人ほど買うタイミングは考えないと。

激安駅徒歩20分団地ってリフォームしてもコスパ悪いんですか？

>>1878 匿名さん
最近は中古リノベが盛んになってきているから悪くないと思うけど、住まなくなった場合に処分に困る様な場所だと、永遠に維持費を払い続けることになるよ。
激安には激安なりの理由がある。

もう３Dプリンター住宅に賭ける

アメリカの実際に売られてる３Dプリント住宅の記事を見たら結構良い感じなので驚き。廃棄物が減るそうなので、問題が起きたり使わなくなったとき、更地に戻しやすいのかなと思うと、気が楽。

>>1878 匿名さん

それは路線や駅力次第かと。
いい駅の徒歩20分なら全然あり！
自転車なら10分かからないし。

>>1880 匿名さん

高いのは土地なんでね。

>>1883 匿名さん

駅チカ選ばなければそうでもない
駅チカでも総額はマンション以下

>>1880 匿名さん
３Ｄプリンター住宅はこれからどんどん進化して、住まいの改革になりそうだよね。

地震リスクもあるし、都心の狭いマンションに１億円とかかけるなら郊外に土地買って、新しい技術のユニット住宅でローコストで暮らすとかが新しいトレンドになるかも？！

運んで置くだけ住宅
NESTRONのプレハブ住宅
２５平米２ＬＤＫ55600ドル８百万円とかどう？
車買う感覚で住む箱を買う感覚。
「ゆっくり不動産」に紹介動画あるよ。

セレンディクスの３Ｄプリンターなら３００万円やね。
何十年も住宅ローンを払うローン搾取の構造はやがて終わるよ。

これ見たらもうマンションは買わん！
↓

このスフィアは2023年の高島屋の福袋（300万円）にも採用されてますよね。

↑　税込みでは330万です。

円安で人手不足がさらに進むことを考えると、3Dプリンター住宅に追い風吹いてますよね。買いたいし投資したい。あと、レゴっぽい感じがたまらん。

300万のはグランピング用で
フジツボモデルという２人暮らし用が500万予定ですね

300万のスフィアって小売業とかでも活用できそうな感じですよね。
こういう新しい物作る仕事っていいですなあ。

１０平米で３００万だったら７０㎡で２１００万か。
普通にタワマン１部屋作るより高いな。

>>1893 買い替え検討中さん
あくまでグランピング用だからね
住居用は安い

非常にシンプルでわかりやすいですね

>>1895 eマンションさん

どういうこと？？

>>1893 買い替え検討中さん
土地を除いたタワマンの一部屋の原価？って幾らなんですか？

>>1896 匿名さん
ツイートされてる方ご本人がリプライ欄に書かれているのを意訳すると、2022年の金利の変化から推測すると、住宅価格は2023年に二けた%下落するでしょう、怖く聞こえるけど、2021年初頭に戻るだけなので、普通の価格調整です。

まあ3割落ちてもと思う人もあれば3割も落ちるんですかという人も居て悲喜こもごもですか。
仮想通貨見てると落ち始めないとわかりませんがね。

消費税2024に上げたいみたいだし駆け込み増えるかも？売り時買い時難しいな

売り逃げには最低でも３ヶ月、チャレンジ価格ならもっとかかるんよ。
先読みして早めに動き出すのが大切かと。

下落に皆が気が付きだすと、もう今みんなが出してるチャレンジ価格では買い手がつく可能性が薄くなり、査定に近いまともな売価に落としてくるから、高値売り逃げには手遅れになるかもよ。

株と一緒。
まだまだ儲かるが本当かどうか冷静に自己判断。

でも、このグラフを日本に当てはめたら..？日銀総裁交代したってそんなに金利は上げられないですよね。金利との相関でみたら日本はほとんど下がらないかもね。

1895さんのグラフはアメリカオンリーの話であって、日本には全く当てはまりませんよ。アメリカは完璧なバブルで、それがはじけたところですが、日本はずっと底這いで、現在さらに大バーゲンセール中・・。

両方のご意見興味深く拝見しています。
ちなみに日本はバブルではないし、バーゲン状態というご指摘がありましたがどういった視点/ファクトからのご意見でしょうか。
(当方、中立的立場です。

>>1897 マンション検討中さん

７０㎡で1000万～1500万くらいじゃね？

日本の不動産がつりあがったのは実需と離れたアベノミクスのせいだと思うんですが
色々ボロが出始めてるので黒田辞任後に一気に終わる気がするんですが
デフォルト預金封鎖まで持たせる気なんですかね？

>>1904 検討板ユーザーさん
ドル建て

>>1905 買い替え検討中さん
1897です。
「うわっ・・・、タワマンの原価、低すぎ・・・？」（古い）
ありがとうございました。

>>1906 マンション検討中さん
FRBも利上げペースを緩めていますし、現時点では景気悪化のリスクに配慮しつつ利上げペースを低下させるフェーズにあるので、まあ円高も一服するんじゃないですか。リンク先でも日銀は現状維持で逃げ切りする可能性も出てきました。

https://www.nri.com/jp/knowledge/blog/lst/2022/fis/kiuchi/0728

>>1909 匿名さん
>円高も一服
失礼、
>円安も一服
でしたね。

円安も150円を区切りに反転か
https://www.smd-am.co.jp/market/ichikawa/2022/11/irepo221109/

日本だけ緩和してるけどこれが終わったらまず金利が上がるから今のバカみたいな低金利フルローンで割に合わないマンション買う人いなくなる。
円高になって海外の需要も減る。
今の価格は異常
必ず5年もすれば全然価格変わると思う。
逆に売るならラストチャンスがこの1年かな。

それぞれ見解がありますよね！

私自身は、金利は少しは上がるでしょうが日本では上げ余地はさほど大きくないと見込んでいます。
ですので、自分の中では、日本の株式市場もマンション（特に都心）も維持されるのではないかと思っています。

でも、当然、逆の見方をする方もいらっしゃるでしょうから、それぞれの判断ですよね。

FTX破産って影響ありますか？

>>1912 匿名さん
最近売り物件増え始めた気がする

暗号資産の儲けで円安日本の不動産に手を出した外国人ているのかな
色々楽しいことになってるけど
インバウンド観光客もお小遣いを前もって全額両替しておけばよかったと思ってるだろ

自分は特定のスペックで毎日大手仲介数社のウェブサイトを検索してます(○区、面積○㎡以上、築○年以内、価格○億円以内)。まったく売り物増えてない。この1年間ぐらい上下幅で1、2件ぐらい。みんな優良物件を手ばなさすぎる。。

ありえない条件で検索してるからだろ
それはそうと顔色悪いが大丈夫？

備えてきた地震リスクよりも備えようがない台湾有事=日本有事リスク次第

>>1918
そんなことはない（笑）
具体的な検索条件を申し上げても良いよ。

港区・千代田区・渋谷区で、80㎡以上、築10年以内、2億円以内だよ。

このスペックで、今日現在、三井の仲介サイトで12件の売り出し、住友で9件。
ずっーとこのレベル。もう２年ぐらい見てるけど増えない。
我が家的には、上記は譲れない条件なんだけど、いかに山手線内の優良住宅地でそこそこ広さがあって築浅な物件が少ないかだよ。

三田ガーデンや虎麻のような広い住戸がある物件が注目されるのもわかる。
リモートワーク増えて、感覚的には、これまでよりも10～15㎡広い物件が潜在的に求められている気がするな。