阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

>643
>本当の検討者なら、自分のまちがわざわざ醜くなるほうが良いわけないですもんね。
>非検討者の関係者以外で、醜い手抜き開発やコンクリ剥き出しを肯定している人はいません。
>本当の検討者は、山手台を訪れた時に南部の美しいまちなみに魅了され、自分もいつまでも
>美しいまちに住みたいと思っておられる方々です。
>そういう方々が、将来確実に汚く醜いまちなみになり、治安も悪化し価値も下がるほうが良い
>というわけがありません。
>不便なバス便ニュータウンを検討する層は、利便性を我慢してもいつまでも景観や環境が
>担保された美しい街に住みたいという価値観を強く持っている方々ですから、そういった
>方々がまちなみや景観がどうでもよいと考えている事は、現実においてはありないのです。
>山手台北部に関して安ければ景観やまちなみがどうでもいいとしつこく言ってるのは
>検討者の意見ではありません。

あなたひとりの価値観で、山手台検討者全体を語るのはやめて頂きたい。
不便なバス便ニュータウンを検討する人で景観や環境以上に価格や眺望を重視する人ももちろん
いますよ。
例えば、南部の様に区画を広くして石積み擁壁にすれば、どうしても価格があがりますよね。
この２つはトレードオフの関係です。
普通のサラリーマンでも買える、そこそこ便利なニュータウンが支持されているから、
４丁目が売れたのではないですか？

宝塚市も近年の景観を無視したその場限りの無秩序な開発を大変懸念しているとの事です。
コンクリート打ちっぱなし擁壁を規制している箕面市や芦屋市と同様に規制を検討しているようです。
そう遠くないうちに擁壁に関する景観ガイドラインが策定される可能性が高そうです。

昨年意見募集があった宝塚市の都市景観に関するパブリックコメントの意見公表でも擁壁に関する
市の考えが述べられています。

ttp://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikanjyourei_iken.pdf
>宝塚市では、傾斜地が多く、擁壁の形態が景観に大きな影響を与えます。改正案では、
>擁壁については、高さ２ｍ以上のものを築造する場合と開発行為の区域が500 ㎡以上の
>開発行為時に築造する場合について届出義務を課しています。今後、景観上重要な公道
>などから見える擁壁に対する景観誘導の内容については、景観計画の策定の際に検討し
>ていきます。

安けりゃなんでもよいという人間の為に開発された場所ではありません。

地域な市民の財産である美しいやまなみを削るかわりに、山にとけこむ美しい景観を回復させるといって開発された場所です。

＞宝塚市も近年の景観を無視したその場限りの無秩序な開発を大変懸念しているとの事です。
＞コンクリート打ちっぱなし擁壁を規制している箕面市や芦屋市と同様に規制を検討しているようです。
＞そう遠くないうちに擁壁に関する景観ガイドラインが策定される可能性が高そうです。

もっと早く動いていればね。
それにこれまでと同様、ポーズだけ取って実際に具体的な施策は打ち出さない可能性が大。

ネット掲示板でしか運動できず実行動ができない住民もまた然り。

>653
山にとけ込む美しい景観ってのは理解するが、
・コンクリートの打ちっぱなしはダメで、塗装や石積みが山にとけ込める理由。
・コンクリート打ちっぱなし擁壁は景観に影響を与えて、建物は影響の無い理由
が分からない。

確かに、既にニュータウンの家が余りまくっていて人口が減少する時代に、
先住民がいなくて眺望が良い新しい住宅街に住みたいという一部の人間のエゴの為だけに、
貴重な山並みを新たに削って緑貧しくて景観を無視した街をエンドレスで作り続けるのは
社会悪丸出しですし、社会的に見て開発の必要性が皆無ですね。
そんな事を認めていたら、家が不足していないにも関わらず大都市通勤圏の山の緑は全て消失します。

ちなみに、コンクリ擁壁を規制している自治体で建築物のコンクリ（化粧打ちっぱなし仕上げ）が認められている理由は、殆ど放置されて汚れる一方のコンクリ擁壁と違いメンテナンスされる事が殆どである事と、規制しなくても１００軒に１軒も建たないから、景観に深刻な悪影響与えているケースが殆ど存在しないから。

１００軒分の擁壁が全部コンクリのおぞましい住宅地と、１００軒のうち１軒だけあってちゃんと定期的に手入れされているコンクリート打ちっぱなしの住宅。全く景観への影響は違う事は明らかですよね。

コンクリ擁壁は、仕上げ（景観への配慮と未来のまちなみを守る為）をけちった結果でしかありませんが、
建物の化粧打ちっぱなし仕上げは、施主がわざわざ選んだ意匠ですから、手入れ無しで放置される可能性が
殆どありません。

>656-658
質問の本質が分かってないですね。
その汚れたコンクリート擁壁と、石積み擁壁や手入れされたコンクリート建物外壁の違いが
宝塚市内からの景観に影響を与えますか？
結局は、地区内を通る人だけがどう考えるかだけだから、地区外の人以外がとやかくいう筋合いの
問題ではない。

それと、自分たちが過去に開発された土地に住んでいながら、古い住宅地が余っているから、
新しいニュータウンを開発するなというのも、自分たちのエゴでしかない。

人間は自らの判断で仕様を選んだ物に対しては、劣化してくるとメンテナンスする修正があります。
建物の外壁や塀や屋根などはそうです。
しかし宅地（擁壁）はできあいのまま買っているので、手遅れになるまで放置されるケースが殆どです。
だから景観を重視している自治体ではコンクリートむきだしの擁壁を規制しているのです。

>>655
阪急の営業さんに直接聞いたらいかがです？
1～3丁目は将来、擁壁をつくりかえる時にコンクリむきだしにする事を建築協定で禁止していますから。
東1丁目や東3丁目の販売時にも、コンクリートだと将来汚れでまちなみが醜くなるけど
石だと時間を経ても醜くならず風合いが増して自然環境に馴染むと長所をアピールされていましたょ。
コンクリむき出しでは世代を越えて愛される美しい街にはなりえないと言って石を使ってきたのは阪急さん自身です。

擁壁を扱う殆どの会社が、景観に配慮した擁壁を提供しているのも、世間一般の普遍的な価値観として
汚れたコンクリむきだしの高い壁ほど醜いものはないという感覚が一般的であるからです。

古参住民がいなくて安くて眺望のある土地が欲しいという一部の人間の我侭の為に、
人口減少＆家余り時代に、ローコストで庭の狭い密集住宅街をつくる為に山の上を
延々と削り続けたら、ますます空家率が上昇し、社会基盤の維持費が膨れ上がり
行政サービス低下や破綻の危機や地価暴落で住民に迷惑をかけ、おまけに山肌の緑が
全てなくなるまで無秩序な自然破壊が続きますね。
そんな馬鹿げた開発は社会的に認められないのは当たり前です。
山を削って市街地（市街化区域）を拡大する行為は、大都市圏の人口増加で
良質な宅地や住宅が深刻に不足している時期以外には、正当性がありません。

行動おこしてないとか何勝手に決め付けてるの？

>>661

＞結局は、地区内を通る人だけがどう考えるかだけだから、地区外の人以外がとやかくいう筋合いの
＞問題ではない。

は？

遠景（山手台の場合、麓や平野部からの眺め）には緑の多さ（＝敷地面積の広さ、庭に高木をじゅうぶん植樹できる水準）で配慮、近景には石などの自然素材を用いた修景で配慮が、住宅街の修景（景観に配慮したまちづくり）の基本です。

そんな事も知らないド素人さんですか？

ちなみに山手台は地域住民だけが目にする場所ではなく、宝塚市（行政）が言う所の景観上きわめて重要な場所です。

山肌なので遠景は言うまでも無く、市の南北幹線で（仮称）宝塚インターや多くのゴルフ場や北部地区へのメインアクセスルートですから、幹線道路から丸見えで目立つ高い擁壁群に、景観配慮が求められるのは当たり前です。

山手台は、観光都市でもある宝塚市において行楽に向かう人々の動線にあり、市民だけでなく市外の方からも特別に良く見られる要所です。

とくに山手台北部の東3～5丁目は、幹線道路より大部分が低く目立ちにくい西4丁目と違って大変目立ちます。

東3丁目のあの高い擁壁がコンクリ打ちっぱなしだったら醜い状況になっていた事ぐらい誰でも分かるでしょう。

＞例えば、南部の様に区画を広くして石積み擁壁にすれば、どうしても価格があがりますよね。

いいえ。山手台東の北部は、3丁目のように石貼りにして平均70坪にしても2800万で
じゅうぶんに利益が出る場所です。
阪急グループは2003年に幸福銀行の持分を激安で買い取っていますから、景観に一定の
配慮をした造成をしても適正価格で販売できます。

景観に配慮したら価格が跳ね上がって高額になるという主張は事実ではありません。

ちなみに積水ハウスが2001年頃に競売で坪50万台で手に入れて分譲した東1～2丁目の
土地というのは造成済みの完成宅地で、阪急が激安で買い取った1000世帯以上分の
幸福銀行の持分土地（造成未完了）とは全く無関係の話です。

宝塚市が擁壁の仕上げガイドライン設けてコンクリむきだしできなくなったらみんなハッピーですね

むきだしで悪質な分譲しようと考えている業者以外は（笑）

で?結果的に必死でコンクリートはあかんから石張れ、石張れって言ってる人は具体的に何するの？

これからも毎日掲示板に暇をみつけては書き込みします。

だろな…

変えようと本気で思ってないもんな？

具体的に何するか？って何度も聞かれているが、話すり替えるだけで具体的な回答ないしな。

>669

いくら諭しても分からない人に言っても無駄だった。

>山肌なので遠景は言うまでも無く、

遠景で、コンクリ擁壁と石積み擁壁の区別がつく人はおらんよ。視力３でも無理。

>市の南北幹線で（仮称）宝塚インターや多くのゴルフ場や北部地区へのメインアクセス
>ルートですから、幹線道路から丸見えで目立つ高い擁壁群に、景観配慮が求められるのは当たり前です。

（仮称）宝塚インターやゴルフ場の客のために景観に配慮するってのが笑える。
つまらんことを然も大事そうに断言するから相手にされんのだよ。

確かにしつこいかもしれませんが、当初の理念を守ろうと訴えてる人に対して、「相手にされてない、何が出来る、約一名」等、ちゃかしたり、最近暴言が過ぎてきています。

黙ってるだけで、北部を懸念しているのは一名ではなく、沢山います。自治会すらなく、まだ住み初めて数年‥目立つ事をして村八分になりたくないですから、私は具体的に何も出来ません。

それに具体的にされてる方がいても、ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄな事まで知られては困るからこんな所では言わないでしょう。

景観を守ろうとする気持ちは間違っていますか？間違ってないけどしつこいと思うなら、別の言い方があるんじゃないでしょうか？

あれだけ調べるって、ある意味すごいですよ。

喧嘩吹っかけたら返ってくるのですから、双方止めればいいじゃないですか？

根本悪いのは誰か？明らかです。

もう双方十分です。

俺もたくさん書いたよ
約１名じゃないよ
住民が動くかどうか
それこそ民　度にかかってると思うよ
一握りほどは高いんだけどね
あとはかなり低いと思うね

金環日食見れましたね〜！

山手台はすっきり晴れて、登校前の子供達や大人が集まって見ていましたよ〜！

東五丁目って最近計画を立てたのかなと思ったら
平成10年には決まっていたんだね

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-08yamateda...'宝塚市山手台 地区協定'

>>675
されていますよ。
1～3丁目は自然石を使った擁壁で分譲されている上で、市が定める地区計画で
道路に面する擁壁は意匠や形態が周辺と調和した擁壁を設けないといけない
となっているので、将来つくりかえる場合も基本的に自然石を使う必要があります。

匿名でも番号とかついてれば、「約一名」とか言われずに済むのにね。

お気の毒。

しつこく一名といってる人間が一名ですよね。

阪○の営業バレバレｗ

本当に1名の自演と思うなら、削除依頼すればいいじゃん。

以前、1人芝居だと指摘しているお馬鹿さんの書き込みが削除依頼されて、もろに削除されていたよねｗ

つまり1名の自演だと指摘していた馬鹿が間違いだったというｗ

683さんが仰っているように1名どころか殆ど全ての既存（3丁目以南）山手台住民は景観意識が高く阪急が理念を守るかどうか高い関心を持っています。
1名だけ云々と書き込んでいる人間は、既存山手台住民が北部地区の景観やまちづくりに興味が無いかのような印象を持たせる工作意図を持って必死にアピールしているだけの事です。
仕上げ無しの手抜き擁壁でも、地元や宝塚市民や既存山手台住民を騙した事にはならないかのような印象操作を行うステマです。

>>696

山手台含め今後の分譲地開発に対して手抜きをやめさせて景観に配慮させるには、市に電話、メール、FAXが一番有効かな。

ただし基本的に行政は業者と癒着しているから、できるだけ多くの個人が強く要望しないといけない。

擁壁の景観ガイドライン策定を急げという意見でもおそらく有効です。

石貼りしてもコストは、平均で区画あたり数十万です。
あるいは擁壁の仕上げを義務付けても各世帯の負担は数万（塗装）～数十万です。
数十万でまちなみを著しく悪化させかねないリスクを解決できるのだから安いもんです。

醜くなって誰も住みたがらない街になったら数百万～1000万の損になりますからね。
数十万けちって、数百万の損のリスクをよしとする人なんてどこにも存在しませんよ。
つまりローコスト剥き出しコンクリを積極的に肯定しているのは一般人ではありません。

本当の一般人なら、剥き出しコンクリで分譲するなら、せめて擁壁の美観を維持できる
仕組みを建築協定や地区計画に入れて販売する事をデベロッパーに希望しますからね。

重要なポイントは、コンクリ擁護している自称一般人は、擁壁の仕上げや美観維持を
義務付ける仕組みの導入にも反対しているという事です（笑）正体が分かりますよね

昨日も今日も韓Ｑ不動産の若い営業マン（女性もいますが）が必死に頑張っていますネ

サバ読んだらあかんよ〜

公共部分にも施工が必要だから数十万で済むわけないだろw

＞石貼りしてもコストは、平均で区画あたり数十万です。

サバ読んだらあかんよ〜

公共部分にも施工が必要だから数十万で済むわけないだろw

＞７００も、この半年間で十数回は繰り返されてる内容。

いい加減にして欲しい・・・

西宮市名塩さくら台２丁目 売土地
298.17㎡　1580万円
http://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/101139R0118259.jpg
http://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/101139R0118261.jpg
http://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/101139R0118265.jpg
http://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/101139R0118266.jpg

名塩さくら台（もともと阪急が開発して撤退した所）ですら石肌の擁壁を使っていたんですな
ちゃんと景観に配慮したまちづくりをしている
このままでは山手台北部は名塩以下の恥ずかしい景観配慮無し乱開発住宅街になるなｗ

山手台南部はバブル期だから特別とか、バブル崩壊したからしゃーないという詭弁は全くの間違いなんですよね。

なぜなら戦前～昭和50年代まで阪急は全ての分譲地で、擁壁に石等を使い一定の景観配慮してきましたから。

阪急が昭和50年ぐらいに分譲した宝塚市内の大規模分譲地。

逆瀬台
青葉台
売布きよしガ丘

確かにどこも自然石で仕上げた擁壁や間地石擁壁を使って景観に配慮していますね。

山手台西4丁目は、阪急が手がけた大規模分譲地で史上初のコンクリむきだしです。

山手台西4丁目は、山手台史上最も好評で最もよく売れましたね(^^)

山手台全体の公共部分の石貼りなんて殆ど施工済みだから、これから貼らないといけないコンクリート面は知れてる。
新たに造成する公共部分は、阪急オアシスや小中学校みたいに間地石にすれば値段高騰要因にはならないし。

>>705
画像見ました
確かにちゃんと景観に一定の配慮したまともな開発ですね＞阪急名塩さくら台

北部はかなりの割合で公共部分のコンクリート擁壁が出来上がっています。間知石積めるところはほとんどないですよ。

山手台のドブ（水路）画像
ちゃんとコンクリート部分にはハツリ模様を入れて、下部には石肌の擁壁を使っている
ドブですら景観に配慮しているのに、肝心の家が建つ宅地は景観無視した仕上げ無しのムキダシコンクリになるの？

意図的に見ようとしないと見えないドブでもちゃんと景観に配慮

宅地の擁壁は人間の目線の高さ　住宅街で一番目立つ工作物

山手台は、まちづくりルールの充実によるまちなみの永続性と景観担保を売りにして開発された場所です。
http://www.yamatedai.net/tk/img/concept_link.jpg
まちづくりルールが無いってｗ　無知すぎですね

>>711
それは東5丁目だけでしょ。
北部の大部分はまだ擁壁工事前ですよ。

訂正

それは東5丁目の一部（初期）だけでしょ。

坪１００万で買わされて

現在４０万

朝10時頃からの書き込みが勢いよく伸びてますね。

普通のｻﾗﾘｰﾏﾝは仕事ですから、出勤した営業マンの反撃でしょうか?!

朝早くからはお客も少ないでしょうから、暇なのですか？

擁壁擁護がかなり口汚く、怖いです。

‥もう無茶苦茶ですね。

山手台南部は、結局中古上物もついてきますから、土地65坪でも6千万前後出す事を思うと、結局高いです。

中古を潰して新築たてたり、南部の更地を買おうと思えば、北部とは比べものにならない金額です。

＞７２６

そんなしねーよ

中古４０００万円台でフツーに出てるじゃん

＞728

中古で南部で4000万で出てますか？

5000万代からしか知りません。

3丁目や4丁目には4000万代ありますね。

ところで尼厨ってなんですか？

山手台　自慢の西２丁目でも４０００前半で出てるな

http://www.7737440.com/bkn-info6109293.html

これなんか新しいね

http://house.goo.ne.jp/buy/uh/detail/1/28214/060Z67362238/053501024/a0...

http://www.ohsawa-tosou.co.jp/uploads/fckeditor/s-CIMG2175.jpg

コンクリ擁壁は10年かからずこんな感じになります

残念ながら山手台の初期住民でコンクリ打ちっぱなしで買ったという人は皆無です　1人もいません（笑）
山手台で石を使った化粧ひな段の擁壁をテレビＣＭにまで流してアピールしていたのは他ならぬ阪急ですよｗ
どれだけ暴れても景観を無視したいい加減なまちづくりが肯定される事はないですからね
どこよりも美しい住宅街をつくる為に貴重な山なみを壊して開発させていただくといっていたのは阪急ですからね

そもそも何が何でも石貼りじゃないと絶対に駄目なんていってる人はいないでしょ
石が望ましいけど石が無理だったら安いタイルでも仕上げ義務付けでもなんでもよいから、初志貫徹で
（「全ては美しいまちづくりの為に」という）理念に反しない開発をせよという当たり前の意見が殆ど

みんなあなたのしつこさに腹が立って絡んでるだけだから。


本当にその通り、１人なのか？２人なのか？知らんけど　同じ話を何度も何度も

本当に辟易しています。

ご自身のブログでされればより多くの方と有意義な交流ができると思いますし

具体的な行動を起こしブログで経緯を記載されば、関心が高ければ必ず賛同者が

出てきますので頑張って下さい。


ポイントは　主体性を持って自ら行動することです（新卒相手のの研修で良く言っています（笑））

理念に反しない開発をせよという当たり前の意見が殆ど


その通り、しかしながら確信犯的に理念を放棄しているので、このまま掲示板で
ごにょごにょやっても解決しないのでそこまで景観に拘るのであれば、具体的に
動く必要あるのではないか？

今ここです。

ここから、具体的な動きの書き込みが無く半年前の主張を繰り返す方が議論を停滞
させているのでご自身のブログでされたらいかが？？？　となっています。

>>724
どこのインチキ情報だよ（笑）
法面やら含まない整形地で西1～2丁目で坪30万の取引はありえない。
どうせ他の地域がデータに入っているというのがおち。

西2丁目の中古物件は土地70坪の築15年程度で平均5000～6000万が相場。
建物価値から逆算すると土地価値は坪50万ぐらい。

山手台初期分譲時と比較して、宝塚全体の地価は半額以下になっているので
相対的な価値は全く下がっていない。

山手台が坪100万で分譲されていた平成5～6年頃、中山台の土地が坪90万ぐらいだったんだよ。

“くらしさいと”見てたら、阪急社員の方々もお仕事頑張っていらっしゃいますよね。

阪急不動産って、やはり信頼できる大手の会社です。

ここでも“広さ・擁壁”だけしか非難は出ていません。

すでに売り終わった1、2丁目には一つも不満は出ていません。むしろ評価されています。

阪急さん、他は完璧ですよ！

“広さ・擁壁”なんて、大手阪急さんなら、簡単にできるんじゃないでしょうか？出来ない理由ってなんでしょうか？

社長が嫌がるとか？


今まで通りの開発をしてくだされば、この不毛なやりとりもすぐに終わります。

阪急さんの力で、終わらせてやって下さい。お願いします！

730の家は築17年だからな・・・築20年でほぼ価値としては新築時の0と言われているので、
4180万の59坪だから建物の残存価値が350万ぐらいだとして坪65万ぐらいで売ろうとして
いる感じだな・・・

それは売れないな・・・坪50万で建物込みで3300万　このあたりかな？？
坪30万なら建物込みで2120万　だけどちょっと坪30万は見たことないな？どこに出てた？？

山手台開発に懸念されている方々、または擁護したい方々。

私は詳しく写真や資料を提示するような人物ではありませんが、皆さん大変そうなのでスレッドをたててみました。

ご自由にお使い下さい。

＞742
尼厨って、尼崎の事でしたか。

お金の問題じゃなく、美観の問題ですよ。

>>730
その物件、2丁目のなかでは例外的に小さい土地。しかも家も小さくて普通。
2丁目は平均70坪の区画割りで上物も大きめでグレード高い家が多い。
その物件が相場より安くなるのは当たり前。