阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

確かに本物の検討者が自分のまちの景観を守れる仕組みに反対して、わざわざ汚くなるほうに
賛成するなんてありえないですね（笑）　仕上げ義務づけに期待しましょう
それがなければ確実に20年後はおぞましい醜いまちなみになりますから

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
＞
＞ただ汚く醜くなっているだけで、味わいも糞も無いです。
＞
＞定期的に完璧な手入れと保護がなされる建築物の化粧打ちっぱなし仕上げと、
＞単なる仕上げコストをけちる為のコンクリむきだし放置（このスレで言う所の打ちっぱなし擁壁）は別物です。

その通りです。コンクリむきだし擁壁が綺麗に保全、
手入れされている住宅街は過去に存在しません。
どこも年数相応に確実に醜くなっていますから、
そんなありえない前提（大規模分譲地の街区の殆どの
コンクリむきだし擁壁の美観が保たれる）ははなから
非現実的（実現可能性0%）で無理があるのです。

芦屋市や箕面市はコンクリートうちっぱなし擁壁を山麓エリアで禁止しています。
自然石を義務付けています。
なぜならコンクリートうちっぱなし擁壁は自然環境に馴染まない上に汚れてきた時に
まちなみを致命的に悪化させ都市価値を低下させる事は常識で、議論の余地すら無いからです。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

103さんその通りです。

阪急山手台は、大阪平野に面したとても目立つ宝塚の山を上まで破壊するかわりに景観に配慮した

まちづくりを実践して自然環境と調和した緑豊かな理想の永住環境を目指す事を最大のコンセプトに

掲げて分譲してきましたから、それをいきなり無かった事にして真逆のローコスト安売り分譲路線に

変更するとなればとんでもないです。

今阪急に問われているのは、市民に対しても住民に対しても約束を守ってきちんと最後まで責任を

持って開発するという事ではないでしょうか。

阪急が醜い開発をすれば、他の業者や市内の開発にも影響を与えます。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝



まさに正論ですね。全くもって同感です。どこよりも美しい理想の永住環境をつくる為に、山を削って山手台開発しているとデベロッパーである阪急は言っていたのですから。

コンクリうちっぱなしかつ仕上げ規定も無しで分譲すれば、山手台東の北部は
まちのあちこちにこの画像の上段部分のような外観の醜く汚れたコンクリ擁壁が
溢れかえっている誰もが嫌悪するような山の上の異様なまちになりますね。

打ちっぱなし分譲だとごく一握り（3%に満たない）の民度高い住民がコンクリの美観を保全したり、自ら自然石等で仕上げをしても、まち全体としては100%醜くなりますから（例外的といえるほど僅かな割合を除いて殆どの擁壁がコンクリ打ちっぱなしのまま何の手入れもされず放置される）、人口減少時代に中古になった時に、比較されて選ばれる街にはなりようがないですね。確実に不動産価値も暴落して景観も悪化して、治安も悪化します。

その通りです。

そもそも仕組み無しだと絶対に街の美観を担保できないから

阪急は建築協定や緑化協定を定めているのです。

擁壁に限れば、景観を担保する仕組み無しで住民まかせでも

酷い事にはならないといういい加減な主張は、矛盾しており

ダブルスタンダードです。

先住民の先住民による先住民のためのコンクリネタが延々と続きますね・・・

２１６さん

確かに、まちなみを守る為という名目で緑化協定や建築協定を事細かに規定して、一方で斜面地においてダントツに目立ち一番景観に影響を与える擁壁の美観がザルでコンクリむきだし野放しでは、仕組みとして矛盾甚だしいですね。

この半年間ほとんど同じコンクリート打ちっ放しネタのヘビーローテーションですな。

そりゃここ１年ぐらい北部はがんがんコンクリつくっててこれ以外には深刻な話題ないですからね。

２～３区画の開発とはわけが違う。

山の上削って１５００区画のコンクリむきだしとなれば前代未聞の阪神間史上初でダントツのワースト。

>217
本当ですね。（笑）
実際の検討者は、どうでも良いことと思ってるでしょうが・・・。
ここで話題になってる東３丁目と西４丁目で、売れ行きが大きく違ってたら、別ですが、
コンクリート打ちっ放しの西４丁目が順調に売れたことからも、擁壁について検討者の優先順位は
かなり低いと言える。
いい加減に、どうでも良い議論だと言うことに気づいて欲しい。

確かに

山手台にお住まいの方は、みなさんどこのガソリンスタンドで給油していますか？
王道は中筋２丁目のエネオスなんですかねぇ？
周辺で人気のところを教えてください。

>>219
コンクリート打ちっぱなしだとまちの将来の壁も真っ黒だという事をこのスレで知って
失敗を回避出来た方も多くいらっしゃるのですから、有用だと思いますよ。
すぐに埋もれてしまっては、気付かない方もいらっしゃいますからね。

いつまでも美しい魅力が色褪せない街で暮らしたいという願望があるのに、そうは
なりえないコンクリ打ちっぱなしの分譲地を間違って買ってしまう事を防げますからね。

私は検討者ですが、このスレの内容はとても勉強になり新たに知る事も多く、感心すると共に
参考にしています。

住民や市民の皆さんも仰るように、私も山手台北部の擁壁は打ちっぱなしで分譲する場合は
仕上げを必ず義務付けるべきだと思います。

そうでなければ、景観を守る術や担保が無く怖くて買えません。

多くの検討者の方が同じ気持ちだと思いますよ。

少なくとも自分が住む街が将来醜くなるかもしれない分譲方法に、興味が無いとか
どうでもいい話題だと思っている人は皆無です。

ローンを払い終える前に醜い町になるような所にわざわざ住みたい人はいませんから。

いや、多くの検討者にとって延々不毛なコンクリネタは大迷惑、

いい加減にして欲しい。

北部は山手台開発で謳ってきた理念
「日本中がお手本とする美しいまちづくり」
に恥じない開発をちゃんと実践してほしいですね。
打ちっぱなしでは、いつまでも色褪せない美しいまちにはなりようがないのですから、
皆さん興味があるのは当たり前ですよね。
売り逃げしたい業者だけは、この話題を潰したくしょうがないようですが。
自分で話題ふってみたらどうでしょう？
擁壁の話題より皆さんの興味をひくことが出来るのなら。

GWに見てきましたけど、いい感じですね。
コンクリート・コンクリートとごちゃごちゃ言ってるのは、山手台が人気で嫉妬してる
他の業者さんかしら？
気に入ったので、買おうかと思ってます！

悔しかったら貴方が擁壁ネタ以外の新ネタ書いてごらんよ。
もう既に出尽くした話題ばっかりでしょ？

今は今後のまちなみに直結する擁壁ネタより皆さんが興味ある話題なんて無いんですよ。
残念ながらそれが事実ですから。

ビューノがどういった形式の分譲になるのかで、ほぼ山手台北部、そして山手台そのものの運命も決まります。

だから住民の関心がきわめて高いのです。

どこのニュータウンよりも景観にこだわって美しいまちづくりをするといって何千万の物をお客さんに

販売していた阪急が、突然その公約を撤回して普通のニュータウン以下の分譲をはじめたらそれは住民さんにとっては大事ですよ。

コンクリ以外のネタ？

・将来山手台のバス路線は２ルートに分かれて今より所要時間が遅くなりそう

・山手台幹線は今でもアンダーパスが原因で渋滞ぎみで北部が１５００世帯も増えたら間違いなく大渋滞して、混雑時に麓に下りるのに何十分もかかるような事になってバス路線の利便性が大幅に低下しそう

・新名神が開通したら長尾山トンネルの交通量がますます増える

・週末は暴走族の定番コースになっているから長尾山トンネル手前のビューノ付近は特にうるさくなりそう

・山手台北公園は夜景を見に来たカップルや花火の若者が騒いで夏は夜中もめちゃくちゃ騒がしい事があるからビューノは迷惑しそう

とか？

>>229
あなた毎日書いてるんだし今日も朝から書いてたんだからHNそれ（検討中の奥さま）に統一したら？

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg

将来自分の家の周辺がこんな擁壁だらけになる（山手台の北部は西４丁目と比べても
比較にならないぐらい高さのある擁壁が多い）と分かっていても是非買いたいとか、
打ちっぱなしのほうがいいとか、仕上げの義務化はいらないとか、全く将来の景観の事は
ぜんぜん気にならないといってる人ってどんな立場の人でしょうか？

本当に一般の検討者なのでしょうか？
本当のお客さん（検討者）であれば、何か擁壁の景観悪化を防ぐ仕組みを取り入れて
販売してほしいと思うのが、当たり前の意見ですよね。

擁壁のことばっか一日中考えてるのは先住民だけ。

検討者の優先順次はそれほど高くないですよ。

擁壁の話は擁壁だけに関する事ではなく、まちなみや景観、すなわち街の価値の本質部分に関係する話です。
醜い状態の擁壁だらけになっても、美しいまちなみや良好な景観が維持されるという事はありえないのですから。

私らとりあえず夫の仕事場に近い宝塚のニュータウンに一戸建て買えたらいいと思ってるものにとっては価格のほうが気になります。

芦屋の名作としてＴＶにも紹介された、芦屋の別荘地にある某有名人の住宅は
コンクリートの打ちっ放しですし、同じく六甲山麓の中腹に位置する芦屋「奥池」には、
巨大なコンクリート打ちっ放しのアトリエ兼ゲストハウスを建てられています。

ここの打ちっ放し反対派は、この建物を見て、３０年後は醜いコンクリートの壁になるから迷惑と言うのでしょうか。

芦屋市は市の条例でコンクリート擁壁を禁止しています。
さらに個別の住宅街で言えば、例えば六麓荘は御影石を義務付けています。

建物のRC打ちっぱなし仕上げは禁止していません。

確実に手入れされる建物の化粧打ちっぱなし仕上げと、確実に醜くなる擁壁の打ちっぱなし（仕上げではなくむきだし放置）は全く別次元の話です。

芦屋市景観地区（芦屋市全域）景観形成ガイドライン
http://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/keikan/minamiasiya/documents...

建築物に附属する擁壁等は、周辺景観と一体的な接道部のしつらえとし、適切な方法により圧迫感を出
さないように修景し、通りに対して配置する
・単調で長大な壁面の連続とならないよう水平、垂直方向の長さに応じ、適切に変化をつける
・自然素材を用い、表情のある壁面とする
・前面や壁面、上部への植栽により、うるおいを創出する

芦屋川流域の景観規制

通り外観
中高木等による植栽を十分に施すことにより、建築物が敷地内の緑から垣間見える、緑と調和した外観意匠とすること。ただし、D地区及びE地区（延べ面積が500平方メートルを超える場合を除く。）においては、この限りでない。
門、塀、垣、石積み擁壁で、まちなみを特徴づけている意匠を有するものは可能な限り保存し、それらと建築物が一体となった地域の歴史を継承する外観意匠とすること。
建築物に附属する塀、柵等の囲障は、周辺の景観になじむ素材を使用し、植栽計画と一体となった意匠とすること。
建築物に附属する擁壁等は、芦屋川からの見え方に配慮するとともに、地域で多用される御影石の仕様や周辺の景観になじむ素材や意匠とし、それらと建築物が一体となった特徴ある景観を継承する外観意匠とすること。

>>239
このスレで既に何度も指摘されているのに、しつこく建築物のコンクリート打ちっぱな
し仕上げ（これは定期的に高圧洗浄と撥水塗装を繰り返して綿密に手入れをしないと建物に
深刻な悪影響を与えるので確実に手入れされます）を、コンクリむきだし擁壁を
擁護する材料に使っているおバカさんって頭が悪すぎますよね。

237さん

そんなに通勤の事を重視しているのに、なんでわざわざ宝塚の中でもかなり交通アクセスが

悪い立地で（バス便エリア）、将来2車線1本しか無い幹線道路の渋滞が大幅に悪化する可能性が

きわめて高くバス利便性の低下も懸念されている山手台の最北部をわざわざ検討しているのですか？

矛盾してません？

芦屋市のガイドラインも抽象的ですし、実際、コンクリート擁壁のお宅もありますよ。

243

矛盾？どうして？

いま山本南の賃貸住まいです。

夫は仕事場までバイクで１５分なんで、この近辺の子育てに良い、

眺望の開けたニュータウンということで山手台を考えています。

キレイな幼稚園できるみたいだし

あとは価格しだいですけどネ

新しく街開きする山手台ビューノ価格発表が楽しみですね♪ワクワク♫

＞悔しかったら貴方が擁壁ネタ以外の新ネタ書いてごらんよ。
＞もう既に出尽くした話題ばっかりでしょ？

擁壁ネタは出尽くした話題を延々と変質的なまでに繰り返し続けているだけで、全く新しい話題は出ていないが。
新駅の話題やバス路線の話題が出ても、全く空気を読まずに擁壁ネタ以外の話題を流し続けているだけ。

>>244

どこでもルールを守らない人はいますね。
山手台南部でもグリーンベルトに何も植えず放置していたり緑化協定を守っていない人はいます。
でも大半の人は守るので仕組みとしては大きな意味があるのです。

1000区画中20区画ほどルールを守らずコンクリート打ちっぱなしになっている擁壁があるのと
仕組みがなくて1000区画中980区画がコンクリート打ちっぱなし擁壁になっているのとでは
全くまちなみは違いますから。

因みに奥池は花崗岩の岩を使った擁壁です。
別荘地（しかも山の上）でコンクリート打ちっぱなし擁壁による造成は流石にありえません。

245
前はビューノのバス利便性やらビューノJR中山寺アクセスの話していたのに、渋滞ネタで都合が悪くなったから、渋滞ですり抜けできるバイク通勤に設定が変わったんですね（笑）

電動自転車の話の時に、雨だと困るとか、花粉症がどうのとかいってたなｗ
バイクは違うのかよｗ

自然石仕上げは重厚感は演出できるが、最近流行りのスッキリした外観の建物にはミスマッチ、
ちょっと昔風な感じがするな。
石垣のような自然石仕上げは建物の選択肢を狭めてしまうし。
タイル貼るなり吹き付けするなり施主にまかせて個々の建物に調和した外構にしたほうが良い。

　重要なのは、阪急が山手台開発で今まで２０年弱も謳い続けてきた

　『（家余りの時代に山を削って開発するからには）どこよりも景観に拘ったいつまでも
　美しい世代を越えて愛されるまちづくり』

　をちゃんと山の上の山手台東（山手台北部）でも遂行するかどうかって事。

　コンクリ擁壁に石を貼りさえすれば、それだけで美しいまちになるわけじゃないが、
　
　擁壁の仕上げが必須条件（醜くなるコンクリむきだし野放しはありえない）である事もまた事実。

　緑化だけで美しいまちになるわけじゃないが、緑化無しがありえないのと同じ。

　いままさに山手台の後半（山手台東の北部）の分譲がはじまろうとしているところ。

　山手台の運命（看板に偽りの無い美しいまちになるのか、どこにでもある普通のニュータウンより
　
　醜い景観のまちになるのか）を決める正念場が現在。

確かにまちなみは大事ですね。
まちなみや景観の美しさにこだわって開発するといって自然を破壊して山を削ってきたんだから、最後まで責任を持って約束は守らないといけません。

という事でこの話はこれで終了。
阪急が約束を守らなかった時はここにブーブー書き込むのではなく
住民運動を行って署名集めるなり、意見書を作るなりして直接阪急に
文句を言いに行って下さい。

山の上に環境破壊丸出しの住宅密集コンクリ街をつくるのはありえないですからね。

僕はコンクリートの経年劣化していく
様子は好きだけどな
所詮個人の感覚でしょ。
嫌なら出て行けばいいだけ。

汚れてくればそのとき塗ればいいだけ

石を使ったきれいな町並みだと誘っておいて、いまさら粗雑な町に変更する。

『騙された先住民』と『騙した阪急』

どちらが『悪』ですか？

騙された方が、悪い世の中ですか？

ガソリンスタンドは皆それぞれですよ。特に人気もないのでは？

山を降りれば沢山ありますから。
ガソリンスタンド気になります？

＞＞＞223：購入検討中さん
[2012-05-06 19:50:48][×]
山手台にお住まいの方は、みなさんどこのガソリンスタンドで給油していますか？
王道は中筋２丁目のエネオスなんですかねぇ？
周辺で人気のところを教えてください。

>>251
石といっても種類から色合いから大きさから加工方法から積み方（張り方）まで千差万別です。建物に合わせてありとあらゆる意匠があります。
高層ビル・社屋からマンションまでありとあらゆる現代の建築物の外構のほぼ全てに石が使われています。
確実に言えるのは、醜く汚れて放置されるコンクリートうちっぱなし擁壁が似合う住宅街は存在しないという事です。
圧迫感のある汚れたコンクリート面がは山なみや自然環境にも全く調和しません。
http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg
この画像の上の汚いコンクリートはたかだか十年ちょっとしか経過していません。
高さがある擁壁が並ぶ斜面地の住宅街の場合、コンクリートうちっぱなしでは僅か十数年で街の美観を大きく損ねまちなみ価値を台無しにするのです。
だから住環境を重視している都市や都市景観形成区域等ではコンクリートのままの擁壁が規制されているのです。

＞262さん

その画像は下が石だからまだ違いますが、全部が劣化した打ちっぱなしだと想像するとかなり汚いですね。

日野当たりにくい北側なんて、苔も生えそうですし、道路添いは夜中爆走してる方達に、スプレーアートされそうですね。

＞タイル貼るなり吹き付けするなり施主にまかせて個々の建物に調和した外構にしたほうが良い。

それは素人の思いつきの理想論で現実的には不可能です。

汚れてきたら後から各家庭が仕上げればいいし、仕上げを好きに選べるからコンクリむきだし分譲でも良いやといっていたら、現実は97%以上の擁壁は新築時に施主が何の仕上げも施さずにコンクリむきだしのまま15年以上放置され、美観の悪化した醜いコンクリートの壁だらけ（もう手遅れ）になってきた頃になってはじめて、最初に仕組みづくりをやっとくべきだったと気付くのです。そして住民はあきらめ、街は更に醜く朽ちていきます。やがて誰も住みたがらないオールドタウンになるだけです。

だからこそ、このスレで色々な方が指摘されているように、非打ちっぱなしで石を貼って分譲するか、打ちっぱなしで分譲するなら擁壁の仕上げや美観を定めるルールを建築協定に盛り込む事が求められているのです。

各世帯に美観維持は任せる（汚れてきてから各家庭が対処するだろうという目論見）という方法で、コンクリむきだしで分譲されたのに後に美しいまちなみがもたらされたという例は過去に存在し無いのです。だからルールが必要なのです。

＞２６４
＞…現実は97%以上の擁壁は新築時に施主が何の仕上げも施さずにコンクリむきだしのまま15年以上放置され…


９７％以上とか１５年以上　とか最もらしい数字を出されていますが

データでもあるのですか？ソースをお願いします。

ビューノの価格って未発表だったんだ

角地で立地の良いところは平気に坪50万とかってあるかも
しれないけど
やはり坪40万ってのが落としどころじゃないのかな？

西２丁目あたりじゃ35万くらいでしょ

261さん

223です。
回答ありがとうございます。（やはり擁壁ネタ以外は無視されるのかと思ってました・・・）

確かに下に降りれば多くあると思うのですが、現在の住んでいるところは人気店が決まっていて（セルフじゃないのに安い）、
、道路に並んで給油待ちしているくらいです。

山手台（山本近辺でもよいのですが）で、同様な場所があるのかなと思って質問させていただきました。

この前簡易的なアンテナを買ってきたら
普通にテレビ見れたよ

山手台北部ももちろんアンテナ立てちゃいけないのかな？
どう考えてもJCOMと阪急不動産の癒着に思えて仕方ないんだけどな

テレビのアンテナくらい立てさせろや　阪急っ！！

２６６


ビューノは「戦略的新価格」らしいです。

西４丁目よりはお安くなるって聞きました

１３日には分かりますけどね♪

266です

戦略的新価格ですか
じゃあいきなり30万円台なのかな

でもビューノって名前つけるほど
景色が良いとも思えない場所なんだけどね
夜景を楽しむには下界は遠すぎるし

そうなんです、広告のイメージからお分かりのようにビューノはコンクリとか擁壁とかゴチャゴチャ屁理屈言う今までの山手台とは一線を画したスカッとした明るい街区にしたいんじゃないかな〜
２０代３０代のリーマンが気軽に買えるニュータウンにして欲しいよネ〜

芦屋市景観地区（芦屋市全域）景観形成ガイドライン
芦屋川流域の景観規制

を確認しても、コンクリート打ちっ放しはＮＧで塗装すればＯＫってどこに記載してあるのでしょうか？

詳しい方教えてください。

最近の流行りの建物はあっという間に時代遅れになります。住宅の外観の流行はめまぐ
るしく変わります。だから幅広い住宅の意匠に耐えられる街のデザインや素材選びが求
められるのです。

景観を重視している自治体や住宅街や別荘地や山手の住宅街の都市景観形成区域等で、
自然石が義務or推奨されている理由は、年月の流れに耐えられ山々や植栽の緑や自然と
調和する外構素材は石以外にはなかなか無いからです。

重厚感を演出する為に石が推奨されているのではありません（重厚感とは真逆の石貼り
もありますから）。流行り廃りに関係無く、古くなった時に自然や山なみ、緑に馴染む
素材としては石以外ではなかなか難しいからです。擁壁は雨水に晒されます。年月を経
るとコケやカビ類で必ず汚れますね。コケやカビ類が生えて汚れてきた時に、逆に味が
出て人々に不快感を与えない素材は石ぐらいしか無いのです。

>>265
264さんじゃないですけど、コンクリ打ちっぱなし擁壁で分譲された30～100区画ぐらいの分譲地に行けば、仕上げしている家は0軒である事が多いですね。汚れを防ぐ手立ても見られまず年数相応に汚くなっています。
山手台西4丁目に関しては、380区画ぐらいのうち4軒ぐらいですから施主が仕上げを施したのは1%ぐらいですね。これからどんどん汚れてくる間に増える可能性はひじょうに低いと言わざるを得ないでしょう。

コンクリ打ちっぱなしのままでまちなみの悪化を防いで美観を保つ為の方法としては

・自治会で費用を積み立て、公共部分の擁壁を4～5年毎に撥水処理（洗浄後に保護塗料）する　擁壁面㎡あたり3000円弱

・仕上げしているお宅を除いて、各宅地の擁壁は所有者に4～5年毎の撥水処理（洗浄後に保護塗料）を義務付ける　擁壁面㎡あたり3000円弱

ぐらいしかありません。しかし積み立て金はお金の話になる上に、各宅地の擁壁はグリーンベルトで樹木をどうするのかという問題もあるので、自治会で合意形成して仕組みをつくるのはかなり難易度が高いでしょう。

家を建てる時はローンでまとまったお金を調達できますが、後で擁壁を仕上げる場合

現金（貯金）を使う必要になりますから、殆どの家は現金を惜しんでやらないんですよね。

そして年月が流れ気付いた頃には、醜く汚れた不気味な灰色の壁だらけで

不動産仲介市場でも評価が低い資産価値低下の激しい街になるのです。

並んでまで待つほどお安いｶﾞｿﾘﾝｽﾀﾝﾄﾞは聞いたことがないです。

皆さんどこかで会員ｶｰﾄﾞとか作ってるのでしょうね。
山を降りたらたまに渋滞がありますが、隣の五月台のｶﾞｿﾘﾝｽﾀﾝﾄﾞは、山の上を通るので混まずに行けるという事しか大したｽﾀﾝﾄﾞ情報はありません。


＞223です。
回答ありがとうございます。（やはり擁壁ネタ以外は無視されるのかと思ってました・・・）

確かに下に降りれば多くあると思うのですが、現在の住んでいるところは人気店が決まっていて（セルフじゃないのに安い）、
、道路に並んで給油待ちしているくらいです。

山手台（山本近辺でもよいのですが）で、同様な場所があるのかなと思って質問させていただきました。

将来のまちなみの美しさを捨て醜い景観を約束するコンクリ打ちっぱなしになるなら大問題ですが、その点を除いても山手台北部は不安材料が多すぎます。

タウンのメイン道路が2車線1本しか無いのにその道路の交通量の半分以上がタウン住民以外の通過交通（市の南北幹線、中山台住民）で占められているという構造上の欠陥があり、現時点の戸数でも渋滞が定期的に発生しているので、今後の大幅戸数増加で渋滞の悪化は避けられません。麓と登りで渋滞が発生している時に、救急車を呼んでも救急車は迅速に到着する事が出来ません。

ガソリンスタンドの心配をするより、幹線道路と渋滞の心配したほうがいいです。

＞２７６
＞コンクリ打ちっぱなし擁壁で分譲された30～100区画ぐらいの分譲地に行けば、
＞仕上げしている家は0軒である事が多いですね。
＞汚れを防ぐ手立ても見られまず年数相応に汚くなっています。
＞山手台西4丁目に関しては、
＞、380区画ぐらいのうち4軒ぐらいですから施主が仕上げを施したのは1%ぐらいですね。
＞これからどんどん汚れてくる間に増える可能性はひじょうに低いと言わざるを得ないでしょう。


なーんだ、やっぱりテキトーに「感覚」で言ってるだけかよw

「９７％」とか「１５年」とか、さも詳細なデータに基づいてるような具体的な数字使っといて…

擁壁派のデタラメぶりには呆れるねwww

擁壁派=山手台先住民+他社デベロッパー

コンクリート派=阪急不動産+低価格希望の購入希望者

坪１００万（西２丁目）で売ってた時代のバブリー擁壁を

坪３０万（ビューノ）で出来るわけないし、

それはそれで坪１００万（西２丁目）で買った先住民が怒り出す

彼らのことだから・・・

284に同意。
擁壁がきちんと整ったとしても、価格が安くて買いやすくなれば、「住民レベルが下がって学校が荒れる」とか言い出す人が出てくるから(279のような人)。
かといって、あの立地で西4と同じ価格帯だったら、売れないだろうね。

西2や東1は、駅までなんとか歩けるという価値があります。

北部は駅までは徒歩圏外なのだから、きれいな町並みにしても、西2より必ず安くなります。

「遠い」「醜い」「治安悪い」そんなビューノを、誰が望んでいるのでしょうか？

「狭い」

を忘れていました。

でも悲しいかな価格が一番の関心事なんです。

＞坪１００万（西２丁目）で売ってた時代のバブリー擁壁を
＞
＞坪３０万（ビューノ）で出来るわけないし、
＞
＞それはそれで坪１００万（西２丁目）で買った先住民が怒り出す
＞
＞彼らのことだから・・・

頭悪いですね。

確実な景観悪化を招く打ちっぱなしで放置するのは問題だと皆さん言ってるわけで、

西２丁目と同じ石組みにしろなんていってる人なんては殆どいませんね。

東３丁目程度の薄い石でもじゅうぶんです。

石貼りやタイル貼りは、贅沢すればきりがありませんが壁面㎡あたり１００００円（材工全てこみ）から出来ますから

道路に面した擁壁の仕上げは一戸あたり数十万で出来ます。１００万もアップしません。

たったそれだけのコストで打ちっぱなし放置による将来の景観悪化を防げるのです。

これから買う人は立地に見合った値段で買いたいし(高値掴みしたくない)、既に買った人は、安い街区の出現によって自分達の街区の価値を下げられたくない。

仮にビューノが手抜き造成でなくても、新住民と先住民双方が納得することはないだろうね。

標高200m台のエリアになると道路凍結したり雪でバスがこなくなり陸の孤島になる事が年間1～2日あります。
また2車線の幹線道路で大きな事故が発生したら何時間も渋滞してその間使い物にならなくなります。
駅まで20分程度でなんとか歩けるエリアと、完全徒歩圏外エリア（山手台北部）では価値が違ってきます。

ですから>>286さんの言うとおりです。北部が安価で美しいまちなみになって怒るような南部住民はいません。
家余り時代に山の上を削るという事もありますから、阪急は掲げていた美しいまちづくりをしなければいけません。

>>27

> 家余りで新たにニュータウン開発の必要性が無い時代にデベロッパーの都合で不要な山
> 林破壊をするからには、立地や景観に配慮したまちづくりをしないといけいないという
> のは、社会的に見て当たり前の事です。
>
> 山手台住民だけでなく、宝塚市民の多くがそう思っています。
>
> 山の上を削って、コンクリート打ちっぱなしの狭い区画がひしめく住宅街を正常と思っ
> ている人間などいません。
>
> 過去に前例が無い事ですからね。
>
> また、山手台の既存住民が、阪急に最後まで当初の理念を曲げずに景観重視のまちづく
> りをせよという事に関しても、エゴでもなんでもありません。なぜなら阪急は、
>
> 「日本中がお手本とする美しいまちづくり」
>
> 「世代を超えて愛される色あせない理想の永住環境」
>
> を十数年以上の長きに渡りコミットメントとして掲げて広告や販売時にも大々的に謳っ
> て（現在も謳っています）、山手台を分譲してきており、それを反故にして真逆の分譲
> に転ずる事は、顧客軽視の暴走以外のなにものでもないからです。
>
> 斜面地に打ちっぱなし擁壁では、魅力的な美しいまちなみや世代を超えて愛される永住
> 環境になりえない事は、誰よりも阪急自身がよく知っています。だからこそ山手台は当
> 初から一貫して石組みを使ってきたのです。

まさにそこが重要なポイントです。

打ちっぱなしではまちの価値が台無しになる事を認め、それを防ぐ為には擁壁に

ハード的な景観担保策が必要だとして、自然石を使ってきたのは他ならぬ阪急さん自身です。

美しくゆとりある理想の永住環境をつくる為に、どうしても山を削る必要があるといって、

本来開発できない保全対象の山腹を行政と交渉して開発できる市街化区域に編入させたのです。



http://www.yamatedai.net/tk/concept/

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために 』

　区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
　ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
　世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
　で行き届かせました。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

２９０
コンクリうちっぱなしのままで放置できる山の上の分譲地を１００万安く買えたとしても、そんな街の価値は２０年後（団塊死去、家余り）に宝塚でワーストになっているから、最低でも数百万、下手したら１０００万以上損する。
打ちっぱなしで分譲するにしても、各世帯に対する擁壁の仕上げ義務付け（美観維持ルール）がないと、北部住民は大損する。安物買いの銭失いをさけたければ、これから住む住民こそまちなみや景観の事をちゃんと考えないといけない。

＞２９３

１００万で済まないよ。
各区画の擁壁だけならそれで済むだろうけど、高さのある北部全体の公共部分にも施工しなきゃならないからね、
そうすると各区画に公共部分の施工費も転嫁されて倍以上になるだろうな。

中山台に最近豪邸が２軒（桜台２丁目の約４００坪の土地、田中住建、桜台７丁目の約１５０坪の土地、積水ハウス）たちましたが、地下車庫工事も兼ねてかなり目立つコンクリート擁壁が設けられてどうなるのか見ていましたが、ちゃんと工事終盤に自然石で景観に配慮して仕上げして美しい家になりましたね。さすがです。

西4丁目は坪40～50万円で売れてしまったから、より不便な立地の東5丁目はそれよりも下げないと見向きもされないだろう。
平均坪35万円くらい、2000万円前後の区画が売れ筋になる(そうせざるを得ない)んだろうな。
本来なら平均100坪程度の区割りにするべきだけど、そうなると上物含めた総額が高くなりすぎて、立地の悪さも相まって買い手が極端に少なくなりそう。

>>296
あんたはつい１０日ほど前までさんざんビューノ（東５丁目）は山手台で一番交通至便な一等地で２WAYアクセス、JR中山寺なんちゃらといってビューノあげあげしてたのに手のひら返して恥ずかしくないの？

すまん。よく見たら違う人っぽいね。訂正します。

東５丁目は奥の奥はともかく幹線道路から近いエリアは、西４丁目の北部と利便性は全く同じですよ。

あの立地だったら広さはともかく土地２０００万　迄やね

ゆったりとした綺麗な町並みで売り出せば、不便でも客はつきます。

先住民から高い土地代を払わせておいて、手抜き造成とは詐欺ですね。

坪３０万程度の土地だからねェ

それなりのモノになるのはシャーナイ

バス利便性を除くと、山手台北部（東５～３丁目北部）は
西４丁目よりずっと地勢、ロケーションがいい。
高台で開放感がある。

西４丁目の大部分は西下がりの谷間で西側に高い尾根がある。地勢が良いとは言えない。
最北部を除くと、西４丁目は冬の日暮れが早い上に東側の高台が壁になって朝日が入るのも遅い。

>>300さん

その通りです。もともと山手台は、安ければいいとか誰でも買いやすいとか、サラリーマンや子育て世代が一次取得しやすいというコンセプトで開発されたものではなく、年月を経た時に魅力が色褪せない、いつまでも美しいまちなみの世代を越えて愛される理想の永住環境をつくるために山を切り開くという事で開発された住宅街です。

南部のバス通りはまさにそれを体言していますね。

http://farm8.static.flickr.com/7230/7145466505_b19e8ca0dd_o.jpg
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訪れた人がここに住んでみたいと感動し、選ばれ続ける街をつくると20年近くいってきたのに、途中でいきなりそんなの知らん記憶に無いとなかった事にして、美しいまちなみになどなりようがない打ちっぱなしの使い捨て売り逃げ分譲地路線に走る事は詐欺同然です。

＞２９４
市に移管される公共地部分の仕上げは、業者が一括して発注すれば
スケールメリットが大きいから全戸で割れば、それほど高くならないよ。
おそらく数十万のアップで足りる。
山手台全体の主要な公園や道路などは既に完成済みだから
街区内の公共地部分の仕上げ面積はそれほど多くないし。

不便な山の上の坪３０万円のバス便ニュータウンに理念もコンセプトも必要ないでしょ

低価格が最大の魅力なんだからさ。。。

ビューノは日曜日の見学会で価格教えてくれるんだって。

営業さんは戦略的な価格って言ってたよ

中心価格帯　５５坪/１８００万円　が妥当線かな。

>>305

頭おかしいの？

自然環境を壊して山の上を開発するから、景観や環境にじゅうぶん配慮したまちに
しなければいけないというのが、あなたみたいな低次元な人間を除く社会の常識です。

山の自然を削って駅近みたいな密集住宅街にしたら駄目なのは子供でも理解できる事です。

山手台は学校や公園の擁壁だけでなく、北公園の横など幹線道路沿いを流れる
ドブ（水路）にも石肌の修景素材を使ってますよね。

ドブはちゃんと景観に配慮しているのに、主役の宅地はコンクリむきだしですか？

日本中がお手本とする景観重視の美しいまちづくりをする為にどうしてもまとまった土地が必要で
そのために山を削らせていただくって話はどうなったのですか？



http://www.yamatedai.net/tk/concept/

＞『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』
＞
＞区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
＞ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
＞世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
＞で行き届かせました。

>>273

＞スカッとした明るい街区にしたいんじゃないかな〜

残念ながらコンクリむきだしでは、僅か十数年で醜く汚れた灰色の老朽化コンクリートで埋め尽くされた真っ暗な暗～い街区になります。誰も住みたいとは思わない宝塚で最底辺の住宅街になるので、不動産仲介市場で土地価格は二束三文に暴落して購入者は大損します。擁壁ちゃんと仕上げれば、まちなみも守れる上に相対的価値の下落も防げるのにね。

十数年経過した擁壁の外観
http://farm8.static.flickr.com/7280/6984861674_02a2eb4296_o.jpg
（画像最下部）
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http://farm9.static.flickr.com/8144/7001437374_751e3a9ca4_o.jpg
（上段）