イニシア梅小路公園はいかがでしょうか？

南向きの車の音は気にならないですよ。
西側の工場は、マンションに変わる可能性大ですね。
東側は、何ができるでしょうか。

東側は第一製薬さんの記念館みたいになると聞きましたので、
今とあまり変わらないでしょう。

公園に近いのが魅力的ですね。

たしかに、コンビニとか遠いですよね。

私も事前に随分リサーチしましたよ(笑）

しかしまぁ、だまされたと思って七条商店街をぶらついてみてください。
何かしらあります。
お勧めは、お肉屋の「大川」さん。コロッケおいしいです。目の前であげてくれて、
お店のご主人も、奥さん？も愛想が良くて、また行こうと思います。

あと、マンションからすぐの七条通りの北側にある、お刺身や海鮮どんぶりが食べれるお店。
お店の名前忘れました・・。店で、マグロのブロックや、から揚げなども売ってますが、
おいしいです。お客さんもいっぱでした。

伊勢丹にチャリでいく場合は、有料の自転車置き場がありますが、
地元の人に聞くと、150円？もったいないのでそこは使わないと・・。
別の場所に停めて、ちょっと歩くみたいですよ。

先週の半ばに現地見学し、日曜日に申込したものです。
私も永住目的で環境・立地・間取り・景観において気に入りました。
昨年の１２月に４月からの新生活に３月引越しを避けるように別のところで分譲賃貸を契約し、引越し関東と関西を行き来する生活の中で、今回イニシアさんにご縁を頂きました。

本当の理想は、一緒に作り上げていく感覚を味わいたかったですが、ここに気づくのが遅かったみたいです（笑）
しかし、竣工後…決算前…という事で、イニシアさんのさまざまなサービスをして頂き、申込に至りました。

全スレを拝見し、最初のネガティブなご意見に不安を抱きながらも（←申込しちゃっているので、後戻りできませんが…（笑））、入居される方の前向きなご意見に勇気と覚悟を決めた事への自信がつきました。

入居される方、契約された方、よろしくお願いいたします。
これからイニシア梅小路公園が盛り上がることを楽しみにしています♪

先日見に行ってきました。帰りにマンションの近所に住む親戚の家へ相談に行ったときに、不動産関係の仕事をしている叔父が、あの場所は元々、洗剤を製造する工場が長年操業していてかなりひどい土壌汚染があったので土壌改良にかなり費用がかかっている。
建築費や元々の土地代以外に余計なコストがかかっているので、あの場所にしては高いんだと教えてもらいました。家に帰ってから土壌汚染について調べると、石鹸や洗剤などを製造していた工場の跡地はどこでもかなり土壌が汚染されているとのことでした。
土壌改良はされているとのことですが聞くところによると表面の土を少々掘り返して土を入れ替えても何年かすると人体に有害な成分が染み出してくるとも言いますし、過去にも他府県でそういう物件があって問題になったらしいです。
みなさんはそのあたりのことは納得して購入されているのでしょうか。担当の方はそんなことは少しも言っていなかったですが。でも私の叔父が適当なことをいうわけでもないんですが…。

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第一工業製薬の工場がこの場所にあって、昭和30年ごろから平成12年の工場閉鎖まで、
合成洗剤（モノゲン等）を製造していました。

私がＭＲで最初にした質問は「この場所の地歴は？」でした。
準工地域ですし、第一製薬の隣なので、何の工場跡か知りたか
ったからです。
営業の方は、土壌汚染の重点地域（？）になっていたことと対
策法（？）に基づく処理済みであることを教えてくれました。
（重説の書類を見れば正式名称が分かるのですが、面倒なので
用語が間違っていたらすいません）

なお、土壌汚染は重要事項ですから、何も聞かなくても、契約
前の重説で必ず説明されます。土壌汚染がないマンションでも
該当無いという説明があります。

なので、契約している人は、皆それなりに納得しているという
ことになります。

個人的には、そこで作る野菜を食べたり、地下水を飲むわけで
はないので、まあいいかと考えましたが、気になる人はやめて
おいた方が無難だと思います。

ＭＲで土壌改良の説明はありましたし、国で定めた基準に改良されているから住宅が建つのではないでしょうか。
基準に適合していないなら、施主側も事業を行わないと思いますが・・・。
２４９さんと同じく、地下水を飲むわけではないですし、土壌汚染の件は気にしないほうがいいと思います。
都会の大気には土壌汚染よりもっと害のある車の排気ガスなどありますし、都会では息をするだけで体に害なものばかりですから。

>248さん

249です。
素朴な疑問なので、機会があれば叔父様に聞いていただきたいのですが、
通常の不動産取引で、通常の土地代に売主が支払った土壌汚染の改良費
用を上乗せして、買主が買うということはあるのでしょうか？

例えば、古い家屋が建っている土地を更地渡しで買う場合、土地代に建
物解体費用が上乗せされるなんてことはないように思います。
（土地所有者が解体費用を負担し、通常の市場で売買される土地価格で
売主に売ると思うのですが）

それと同じで、土壌改良費用は第一製薬が土地を売れる状態にするため
に負担し、土地は通常価格で売買されるように思うのですが、間違って
いるのでしょうか？

もし詳しい方おられましたら、教えてください。
もちろん不動産取引はケースバイケースであろうとは思うので、あくま
で通常の一般論として。単なる好奇心です。
趣旨がそれてすいません。

No.247さん。
重要事項説明書を見せてもらったらいいと思いますよ。
過去の土壌汚染と、掘削作業のことなど、ちゃんと書いてありますし、心配でしたら説明を聞かれたら良いかと思います。

この土壌改良の為の作業が、マンションの価格に上乗せされているとは聞いてません。
No.251さんと同意見で、第一工業製薬さんが売る為に、汚した分ちゃんと後始末をしたんだと思いますが・・。

以前に右京区で土壌汚染の改良にお金がかかり、新築マンションの値段が・・って言うのを聞いた事がありましたが、そのマンションは周辺のマンションに比べてはるかに高かったですよ。

イニシアの今の価格を見ても、そんな上乗せされてるような価格だとは感じませんが、如何でしょうか。


そういえば、今日近くを通りました。
徐々に入居者が増えてるみたいで、ぱっと見ただけですが、部屋の明かりがチラホラ見えました。
３０戸くらいはもう引越し済みでしょうか？
うちも来月には引っ越します。待ち遠しいです。

ほんとに素敵なマンションになるといいですね。

皆さんよろしくお願い致します！

不安なまま購入されて、後で後悔されない様には
してもらいたいですが、私の場合も、しっかり説明
していただき納得しました。

それに、物件の販売価格については、この地域で探して
いた者にとっては割安感がありましたが・・・

不便な場所と言う指摘も多いですが、駅に近いにこした
ことはないですが、車を使うことの多い者にとっては、
十分便利な場所なんですがね・・・

それぞれの価値観ですから。でも、みなさんと、よい
コミュニティをつくっていきたいと願っています。

そうですよね。書き込みみてると高いという意見が
多くてびっくりしたんですが、個人的には割安感を
感じていました。
（このあたりの相場は全く知りませんが・・・）

このあたりの相場を全く知らない…

でしょうね。納得しました。

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↑ここはどういったマンションと比べて高いのでしょうか？
参考に教えてください！

↑254でした。
このあたりの相場を知っている方に聞きたいです。
もう契約してるんですけどねw

単純に比較できる物件が無いと思うのですが・・・。

特に北側のコスモシティ梅小路公園とは、比較し辛いと思います。
戸数はそこそこ近いですし、同じコスモシティで建物は良いと聞きますが、
建った時期が違いすぎます。

特に５年くらい前は現在より資材も安かったのと、なかなかマンションが売れない、
というのもあって、今に比べて安いマンションがたくさんありました。

しかし姉歯さんの事件の前に設計されて建った性能評価のついてないマンションに関しては、
安いからといってはたしてどうなのかと言われたら、調べていない以上こればかりはわかりませんよね。

それと、イニシア梅小路公園に関して言えば、まず、駐車場100％で自走式駐車場メイン
・共用施設が充実・敷地内の公園・１階には戸建て感覚の専用駐車場があるなど・・・。
↑こういったタイプのマンションはここ最近の流行ですよね。

時期と作りで一番近いところで、南区のマークスゲートでしょうか？
しかし場所が違うし、あちらは性能評価などはありませんし・・。

右京区には太秦天神川駅の近辺によく似たタイプの大規模マンションが数箇所建ちましたが、
これまた比較するには、場所が遠すぎますね。
あの辺は、土地の値段が違うからでしょうけど、駐車場が激安ですよ。
０円とか、２０００円とか・・。うらやましい。

ということで、比較する物件が乏しく、何とも言えません。
うちの感覚としては、田の字地区に比べたら同じ予算で、
広いところに住めるからいいかな・・と。

近年のマンション不況で周辺には売れ残りが続出しているので、価格設定は努力して低く抑えたと営業マンは言ってました。

南向きで４〜５００万円、西や東向きで２〜３００万円安い価格が適正な価格だと個人的に思います。
大規模なので建物の建設コストは低いでしょうし、設備も並の程度なので正直高いと思います。
居室前のインターホンにはカメラは無い、床は二重床じゃないなど、価格設定を抑えたぶん居室の設備が省かれているような気がします。
他社の安いマンションやイニシアには付いているのに・・。
共用部分の簡素化は構わないが、居室の設備の簡素化してもらいたくないものです。（いまさらですが）

駐車場の価格設定にも疑問が？
住民のための駐車場なので、もっと安くても良いのではないでしょうか？
居室だけでなく、こういった部分の価格設定も購買意欲を左右するのではないでしょうか？
住民の気持ちになって価格設定してもらえたら有り難いと思います。

新築にこだわらないのであれば、すぐ北側のコスモシティーはどうですか？
間取りはあまり変わらないですし、ほぼ全戸南向きで、静かです。
（実は、このマンションを新築で購入しました。）
価格も数百万は安いでしょう。

目の前に線路が通っているのに、駅がないって物足りなくないですか？
西大路まで徒歩１１分、丹波口まで１５分とビミョーな距離だと思いませんか。
調べたら西大路も丹波口も京都駅からの距離が２．５Ｋｍなんですよ。
私鉄や地下鉄なら約１Ｋｍおきに駅があるし、西大路や丹波口までに駅があってもおかしくないと思います。
たとえば貨物駅にホームを作り電車を停めるとか出来れば便利になりますし、駅前マンションになり価値も上がるのでは（笑）
梅小路公園に水族館を作るなら一緒に駅も作ってくれたら、水族館の見物人もこの周辺の住民も便利になるんだろうと思うのですが。

JR使う人には便利でしょ。管理費等々は規模の割には高すぎますよね。将来的にはどのような予測をしているのか、教えてください