サウスゲートタワー川口ってどうですか？

363です。
確かに戸数が多いと、その辺は心配ですよね。
ただ、ある程度川口で絞っていらっしゃるなら、
サウスは魅力あるほうだと思います（私もそうなので）。

様子見すると、それだけ選択できる間取りは少なくなる
でしょうし、どこで決めるかが難しいですよね。

365です。
間違えました。
×竣工前販売
○竣工前完売

イニシアとレーベンは、近くだからウチも気になりました。
イニシアもレーベンも、標準で食洗機がついていたり、お風呂もミストサウナやマイクロバブル？だったりとか、仕様が上のようで、いいなと思いました。

でも、建物自体の構造や安心面が、サウスゲートの方が上だと思います。
優先順位は、オプション等で手を入れられない構造・体躯が大切だと、私は判断しました。
参考まで。

竣工前完売、気になりますよね。
第一期二次の販売のペースが案外早いので、今のところ順調なのかなと思っていますが…。

街が液状化してもサウスの敷地は大丈夫そうなのはいいと思った。
サンドなんちゃら工法ってやつ。

サンドコンパクションパイル工法かと思います。

埼玉は基本的に土壌が硬いので地震の面では多少首都圏より安心できるかと。

ただ、やはり硬い作りのほうがいいですよね。

耐震偽装問題の例もありますし。

川口は、地盤が緩いと思いますよ。
液状化ハザードマップを見ると、そこら中真っ赤（危険地帯）です。どこも、堅固な地盤の所はそう無いかもしれませんが。

だからこそ、サウスの、敷地全体の液状化対策は心強いと思います。

大体は地盤が緩いか硬いかと、そこに打つ杭の長さや本数で話が終わるところに
更にプラスαあるの技術があるので、安心感はありますね。
ただ、大抵の物件はそんなもんで成立していたりするほうが多いんで、あるに越したことないって
感じでしょうか。向かいのイニシアもやってるのかな？

いい物件だと思うけど、竣工前完売は厳しいかなあ。
とりあえず、入居と同時にコンビニがちゃんとオープンできるくらいであれば。
大宮のGMTみたいなことだけは勘弁。

375さん 大宮GMTって何ですか？

テナントは全て入居後のようですよ。私たちが入るのが先で、入るテナントにより内装工事後のオープンと聞きました!
営業さんによれば今は売れ行き順調みたいですよ♪
後々の選択肢が少なくなってからの販売期がどうなりますかねぇ(;^_^A
完売は難しいのでしょうか!?

テナントは入居後なんですね。
コンビニが入るなら早くオープンしてくれると嬉しいですが。

竣工前完売難しいという意見が多いですね。
悩みますね。

洋室から和室や、3LDKから２LDKの変更が無償でできるのはすごくいいな、と思いました。

下層階から締切が迫ってくるので焦ります。

竣工前完売、いけると思ってます。
大宮GMTは、金額高いからなぁ。

>>376
GMTは大宮のグランドミッドタワーズの略称。
値段が高すぎて竣工後も部屋が余りまくっていて、ビル内のコンビニがいまだ開店できない状況らしい。
さすがにサウスはそこまで売れ残ることはないと思うけど（笑

金山町は川口では人気エリアとは言い難い。
栄町や川口の立地からするとランクが落ちる。
マンションエリアとしては同じ徒歩圏の西青木の方が人気あるんじゃない。
やはり書泉跡地待つ人も多いのでは。
商業施設も景気によるだろうが、順調にオープンするかは未知数。
家賃下げなきゃ厳しいと思う。

書泉跡地のは、立地的にファミリー向きとは言い難いからなあ。それに値段もけっこう高くなるはず。
サウスは小学校も中学校も近いし、敷地内に子育て支援施設も出来る。
詳細が出ないと断言はできないけど、子供がいる身としてはサウスの方がいいかな。
住所が金山町でもぜんぜん気にならない。

書泉跡がいくらで出すかだな。
リボンシティー中古も成約は安くなってきてるみたい。

川口の場合、駅距離の他に樹モールやアリオの存在もでかい、
サウスの立地だと駅、樹モール、アリオどれも遠い。

サウス近隣のマンションも値段下げてくるだろうしすんなりいかないと思う。

商業施設が近くにあったり駅近だと、便利な反面どうしても騒がしくなるので、落ち着いた環境が好きなら、サウスでもいいと思う。
でも、サウスの周辺道路の交通状況はどうなんだろう？
通る車が多ければ、落ち着いた環境とは言えないね。

うちは共働きなので、帰り道にマルエツがあればそれでいい。
たまに映画が観たくなったら散歩がてらアリオに行く。
コンビニが近くにないのは不満だったが、それも解消予定。
むしろ喧騒から離れて自然のある荒川の近くであることに魅力を感じた。

立地に関しては個人的には無問題。

環状線は122の抜け道で使われてるから通行量多い。
リバーサイドも震災以降は不人気エリアになった。
荒川決壊したら川口全滅だからこのマンションだけの問題ではないけど、可能性は0ではない。
地盤も悪いからマンション敷地を対策しても辺液状化したら、トイレ使えず汚物を運ぶ羽目にも。

液状化マップも揺れやすさマップ見てもわかる通り、川口の中でもリスクが高いとされている金山町。

川口全否定するくらいなら、川口以外の場所の物件の掲示板に行って、その物件を買ったら？

全否定なんかしてないよ。
樹モールの商店街は大好きだし。札幌ビール工場が潰れた時は悲しかったが今ではアリオもよくいくよ。

ただ川口の地盤がよくないのは事実。3.11の地震で駅前ペデストリアンデッキに被害が出てしばらくペデストリアンデッキの下にカラーコーンを置いて通行止めにしてたよね。
川口の中でも金山町のようなリバーサイドは特に地盤が悪い。
震災以降、地盤の悪い土地は敬遠されている。浦安の影響があるね。

それと川口はマンションだらけになってしまったが、リセールはあまりよくないエリア。
リセールのあまりよくないエリアの徒歩9分で、金山かーと考えるとこのマンションはちょっと高いなーと思ってしまう。
川口は長年住んでるからこのスレの人の中でも詳しい方だと思うよ。

全否定というより色々な角度で見てるだけなんだけどな。

地盤が悪いなんて、ここにいる人はみんな知っているからわざわざ言わなくていいですよ。

川口に長年住んでいるとかいう人は、購入検討者でもないだろうに、わざわざここに来てネガティブキャンペーンする神経が分からない。
何が目的なんだ？？

ネガ意見でも、誹謗中傷じゃなくて事実を客観的に教えてくれるものならいいと思う。
営業さんは、聞かないとマイナス意見は言わないし、こういったスレのマイナス面の声は、貴重な情報源だと思います。
いい面しか知らないで、後で後悔するより、マイナス面も含めて検討する方がいいですよ。

液状化や荒川決壊リスク回避が最優先の人は、サウスゲートというより、川口の物件はやめた方が無難でしょう。

私は、色々悩みましたが、自分の生活リズムや立地や建物などの安心感をトータルで考えて、ある部分は妥協しつつ、この物件がバランスが良いかなと感じています。

何を優先して、何を妥協するか、人それぞれですから、色々な意見が載って良いと思います。

維持管理費が高めなのは仕方ないんですかね。これだけの規模だと。

維持管理費は一見高いですが、総戸数が多い方が先々老朽化対策時に負担が重くならないかもしれません…。私がサウスにした理由も小規模マンションは先々の一戸毎の負担、更に万一売りたいときに目減りが激しいと聞いたのが理由の一つです(^_^)

維持費はタワマンにしては、むしろ安いくらいだと思うけどなあ。
管理と修繕で三万くらいかかるところもあるし。
ここはネット代含めて二万くらいだから、むしろ良心的だと思ってるよ。

まあ、川口に長年住んでると色々な物件見ただろうし、相場が急激に上がった頃とかも知ってるだろうから相場観はあるんじゃない？ネガもしっかりした意見ならどんどん書き込んで欲しい。検討材料になるから。
交通量に関しては確かに心配。ここは抜け道だけあって道幅が狭い上に平均車速も早い気がするなあ。整備されればいいと思うけど、どうだろう。朝は渋滞するしね。

元郷方面に向かう道が、地味に車通るんだよね。
駅と荒川を結ぶ道も、拡張したらどうなるだろうね。ガードレールとか出来ればいいんだけど。

389さん
マンションほしくていろいろ勉強しましたが、川口はリセールバリューが悪いとは思いませんよ。
全駅のリセールバリューが掲載されている2012年度版の本では96.4でした。
100超えないと悪いとおっしゃるのであればそれまでですが。

川口のリセールがあまりよくないという根拠はどこかに記載があったのでしょうか。
教えて下さい。

>>398
今週号のスーモにリセールでてる。
川口のリセールは85.3。
震災後に下がったのかね。

タワーマンションは、修繕費が高いんですよね。
大規模だと、もっと一戸当たりの管理費が安い事が多いけど、サウスは駐車場を全部機械式にしたり、タワーマンションだったりするから、無駄な共用施設が無いのに、管理費が高いんだと思います。

でも、販売しやすくするために初期の管理費をわざと安くして、実際に修繕するときには資金が不足して住民から一時金を集める事もあると聞いた事もあるので、サウスは先を見据えた見合った金額なのかなと納得しています。

タワーの修繕積立金が高いのは足場。
タワーとして特別戸数が多い訳じゃないから、現在の修繕積立金の設定額ではたりないよ。

一般的にタワマンにしては、修繕維持管理費はそこまで高くないと思う。詳細資料見てないですが、高く無い分、大規模修繕時に積み立て不足しないのかは心配。高層階は足場組めないし。
あと、修繕費管理費が初期で高いと思われる方は、タワマンを購入してはならない年収だと思います。今後、上がるし。購入しても生活が苦しくなるだけです。

川口にはエルザというお手本がある。
エルザは築15年だけど、修繕費は特別高くない。
サウスはエルザに比べると戸数が少ないからもう少し値上がり幅は大きくなっちゃうかもしれないが。

マンションマニアさんのブログにも載っていましたね。
MR行った内容が載ってますので、ご参考まで。

繁華街にあるマンションを望むか、
少し離れて静かな所を望むかは価値観の違いでナントモ。

私は、窓をあけていたら人の声がずっと聞こえるは遠慮したいタイプです。

うちは幼い子供がいるので、飲み屋やパチ屋がある駅前はNGですね。
西口だったら問題ないと思いますが。

川口はリボンシティが出来た頃は手頃な価格だったのに、その後に勢いよく価格が上がったんですよね。
リボンシティの方とかは、リセールしてもあまり値下がりしない状態で売れていたはずですよ。
ただ、バンバンとタワーが建ち始めてからは、分譲価格が上がってしまいましたね。
イーストやブランズなんかはけっこうな価格でしたね。
川口は人気エリアが限られていますので、元郷や金町などは
人気が無いエリアに入ってしまうかも知れません。店などが無さ過ぎるんですよね。利便性が劣ると言う事かも。

川口駅前の人気エリアであればリセールもいいのかもしれませんが、
川口というエリアは広いですから、全体でみるとそこそこになってしまうように思います。
この後、書泉の跡地に三井がマンション建てるのと、エリアを含めてこの価格設定なのかなと思います。
あとは3.11以降、タワマンを避ける人が増えたのでしょうか。
私はホテルの16階で震度３を経験したのですが、すごい揺れ方をしたんです。そこのホテルの構造はわかりませんが。
ここは制震なので、あのような揺れ方をするのかわかりませんが、ちょっと怖くなりました。

以前、他物件の営業と話をしましたが、タワーは建てなおしはもちろん、
大規模修繕も実績が無いだけに（少ない？）、まだまだ未知なんだそうです。
あまり考えすぎてしまうと、キリが無いですけれどね。

ただ、川口はまだまだ開発されていくのかも知れませんね。
西口公園も、湘南新宿ラインを誘致していますが、いざとなった時に川口駅に停められるように
引き込み線とホームの為に作ったそうです。
言われてみれば、カーブを描くような形で西口公園はありますよね。

川口はまだまだ楽しみが残っていますね。

書き込み、長っ！！　失礼。

407さん、同感です。
川口は広いので、全体で見るとリセールは高くないと思いますが、川口駅近辺であれば、結構高いと思います。
うちはひとまず住み替えを考えていないので、リセールバリューより、住みやすいかどうかの方が重要ですが。

サウスの修繕時期までには、他のタワーの実績や技術向上で、価格が安くて安心できる技術が確立されてると期待しています。

震災前基準のタワーや、高層ビルならそうかもしれないですけど、
ここは震災後基準で鹿島ですからね。

長◯工なら、悩みますけど。
制震構造の技術も追加ではいってましたよ。

相当数モデルなり、勉強してきたけど、ちゃんとしてると思います。
この物件。

サウスより、リボンシティのが良いマンションでしょうか？
リボンの中古も検討しましたが、希望に沿う部屋がなかったので、新築でサウスに決めました(´ω｀)

川口は供給過剰だから、リセールは期待できないと思う。
ただ、それはどこも同じで、たとえば浦和なんかもマンション建ちまくっていて明らかに供給過剰だから、実際にリセールできるかどうかは疑問。競合相手が多すぎて、安く買い叩かれるのがオチ。

うちは転勤とかない職場だし、一生住むつもりだから、リセールは気にしないで購入した。

リボンシティも少し年数が経ちましたよね。
線路側に面していない方なら、アリオの広場があって開けているのでいいかも知れないです（あくまで個人的感想）
鉄道の音は免れ無そう・・・。
あのあたりの産業道路、数年前の豪雨時に思い切り冠水して通行できなくなりましたね。
新聞の１面を飾っていました。
川口駅前は水はけが本当に悪いですね。リリア地下道も頻繁に冠水しているように思いますし。

荒川もスーパー堤防にとっととしてくれればな～んにも心配ないのに、
無駄な所で金使って、国民を心配させるんだから(-。-)y-゜゜゜

私は結局タワマンではない物件を購入したのですが、営業さんから聞いた事をお伝えしますね。参考にしてください。

・上階はものすごい風はもちろんのこと、夏場はエコガラスでもかなりの暑さになるそうです。
・エレベーターの基数がしっかりしていないと、待ち時間が酷い
・修繕、建てなおしは未知
・上階は水の問題（ポンプで上げていますよね）が実はまだ完璧ではない（トイレが逆流するみたいな事を言われました）
・ディスポーザーは実は故障しやすく苦情率ＮＯ１。（玉ねぎの皮もＮＧ）タワマンに限りませんが、一応。

個人的に気になるのは、線路が近い事でしょうか。
サッシはしっかりとしていると思いますが、２４時間換気の通気口を開けっぱなしにすると思います。
そこから音がかなり入りますので、線路側だと音が入る可能性が大きいと思います。
貨物が通る路線ですから、深夜も音はします。周辺はそれほどうるさくないだけに、
夜の音はけっこう気になると思います。私が住んでいるマンションもそうなので。２４時間換気の通気口は曲者です。

後悔の無い、納得のいく良い買い物をしてくださいね！

サウスは同じ金山町のイニシアが参考になる。
イニシアは坪140万～167万。サウスの影響で今後さらに安くなる。
リバーサイドは元々地価が安いけど、震災後はさらに評価が下がっている。
エリアは違うがリバーサイドの王子神谷のヴェレーナは坪140まで値下げしても売れ残っている。

412さんの内容って、最新マンションにも当てはまるのでしょうか？

上階の強風はよく聞きますし、自然現象なのである程度は仕方ないかなと思いますが、水の問題（トイレが逆流）なんてあったら、タワーの上階は売れないのでは？と思ってしまいます。

全く詳しくないので想像の世界ですが、そういった問題は古い物件にはあるでしょうけど、最新技術では対応できているのではないでしょうか？

また、24時間換気の換気口からの音は、確かに懸念されますが、では、サウスよりもっと線路際の物件はどうするのでしょうか？
二重サッシ等で対策しても、結局は換気口からの音で、うるさくて仕方ないのでは？？
線路際部屋でも、「窓を閉めていれば静か」と言う話を聞きますが、それはウソなのでしょうか？

もしかして、412さんは、タワマンの施工にあまり関わらない営業さんの古い情報か、または、自分の物件を売りたいがためのニセ情報だったりとか、しないのでしょうかね？？

386、389、407、412全て同一人物の書き込みかと思いますが、このスレに書き込みにくる目的を教えて下さい。
マンション購入済みなのになんでこのスレにくるのか不思議なので。
買い替え検討でこのスレにきてるなら、自分が購入した物件が失敗だったんでしょうか？

また、いつマンションを購入されたのかが知りたいです。