パークスクエア・レピア　御幣島東公園】

売れ残ったら賃貸に出すのか？とも前に訊いてみましたが、住友不動産として
賃貸に出すことはしない、また現地で販売活動をしている間は新築として販売する、
と言ってました。最長どのくらいか訊くと、１年くらいでしょうか？．．.と
言ってました。

パークスクエア高槻も1っ木に10件ふえてました。

売れ残った場合ハイエナの如く買取業者がでしゃばってきます。
大阪で有名なのはア○バ○テ○ジ。
半額で買い取って２〜３割引きで売るのが手法・・・
住友なので半額は無理としても３割引きで買って２割引きで売るのは可能かも・・・
２５００万のマンションを５００万引きで売っても２５０万の利益・・・
う〜ん・・・買取業者には嬉しい物件だ！！

住友は値引きしないと聞いてます。
小さい会社と違って多少、販売期間が長引いても
あわてて値引きして売ってしまったりはしないそうです。

説明会いってきましたー！皆さんはどうでしたか？
いろいろ手間取って、３時間くらいかかったのでとまどいました。
もっとガヤガヤしてるもんかと、思いましたが、来ている人も少なく、
いちおう滞りなくできたのでよかったかなとも思います。

＞46さん、
どんなことをしましたか？
うちは明日なんです。
個別なんでしょうか？

>45さん
残念ながら逆ですね。
中小のマンションほど値引きがございません。
値引きは死活問題ですから・・・
住友さんほど大きくなれば他で補填できる可能性があるわけで・・・
しかも今回の物件はＪＶといって住金興産も絡んでいます。
完成してすぐは値引きしないとしても３ケ月経過してもまだ売れていない
住戸は必ず値引きします。
それからマンションは竣工完売が原則です。
竣工してもまだ残っている場合はその事業は失敗です。
失敗なのにいつまでも残っている住戸を値引きもせずに経費をかけて
販売すると思いますか？
まぁ購入者の手前、３ヶ月ぐらいは販売するでしょうがその後は値引き
のオンパレードでしょう。

>32さん
確かにご近所の空地（区役所仮庁舎跡地）に小学校ができます。
しかしこのマンションは学校区から外れているようですよ。
行政も無茶な学校区を考えますね。

小学校は校区が違う？？　それは確かな情報ですか？　目の前の学校を通り過ぎて香蓑に行くのですか？？？
そんなことありえないですよねぇ？！！！　

>50さん
今、それがあの界隈の住民の方の大きな問題になっているようです。
地元民の方からの情報ですから確かな情報ですよ。
レックスシティ歌島公園というマンションとエンゼルパークというマンションの
お子さんはこの新設小学校に通えません。
この二つのマンションはレピアよりも西側にあり新設小学校には近い区域に
建っています。それよりも1本南の筋とはいえ東側に位置するこのレピアのお子さん
が新設小学校に通える可能性は限りなく０に近いと思いますよ。
リバーみてじまの住民のように区に提訴できるような住民が居れば別ですが・・・

＞不動産鑑定人さん
怖くなりましたので、今日、大阪市の教育委員会に問い合わせてみました。
御幣島３丁目１２番地は新設小学校の校区に入ると教育委員会の職員は
言ってましたよ。
明日、もう一度聞いてみようかな？

なんかドキドキしますねぇ！！
できれば新設小学校でお願いしたいものです。
今、すごくもめてるらしいので、コロコロ状況が変わってるのでは？
でも、今日聞いたのなら一番最新ですよね？
もう一度確認できるのなら宜しくお願いします。
また教えてください。

私も新小学校だとばかり思っていました。
大きい道路を渡らせなくて済むと安心していたのに。
どうか新小学校に通えますように。

ところで先日の説明会って、
手続き会どころか、まるで各社の宣伝会みたいでしたね。
何か会社側（販売ではなく）から、例の耐震強度の安心材料みたいな
説明があるのかと期待していましたが、全く触れずでがっかりでした。
よそのマンションは構造計算書を開示した説明会を開いたりしているのに。
疑い出せばキリがないのでしょうけど、入居前に確実な誠意が欲しかったです。

みなさん内覧会どうでしたか？

想像以上に部屋が狭く感じました・・・（涙）
チェック項目、どのくらいの数ありましたか？

４８さんへ
めちゃくちゃ甘いですよ。住友はたとえ竣工後時間がたっても値引きしません。（たとえ一年近くでも）一年以上過ぎてまあせいぜい７〜８％がせきのやまでしょう。
何故か、それでも最後に帳尻があうのがこの会社の不思議なとこですが。

イイ物件？

住友不動産て大丈夫？今問題になってるから…プラネの件もあるから？物件が良かったらカタログ送ってもらおーかな？

>57さんへ
その昔、住友さんのマンション値引きして売りましたけど・・・
あの時は竣工間もない時でしたが10％ほど引かせて頂きました。
住友の担当者の力量の差じゃないですかぁ？
でも広告予算とるなら引いて売った方が得策ですよ。
まぁ私には関係ない話ですけど・・・

ここの物件何年かあとに修繕費一括払いあるの？
ちゃんと長期修繕積み立て計画見た？
やっぱりうりにげなんやね。駐車場も維持費結構かかるのに…。
中古になったら最悪やね。

駐車場は自走式平面ですから、機械式ほどかからないでしょ。
あと修繕計画は、いつごろ何をというように結構細かく立てられてましたよ。
管理組合で変更がなければ、修繕積立金は月払いを減らしているため
一定期間ごとに当然一括払いはありますよ。

西淀川区の中古相場は1000万円〜1500万です。
需要と供給のバランスが悪く1500万を切らないと話しになりません。
新築が安いのも頷けますね。
しかも御幣島駅界隈にこれだけのマンションが建設されますと将来的に
資産価値が低くなるのは当然の結果やね。
ま〜一生住むなら話は別ですがね。

売れ残りがあるのは、販売の仕方に問題があったんじゃないかと思ってます。
派手な宣伝も客寄せイベントもしないし、販売活動も地味に見えましたし。。。

阪神間を中心に何件か物件を見ましたが、トータル的に考えてここがとても
気に入って購入を決めました。実際に出来上がった物を見て改めて思いますけど、
決して豪勢ではありませんが、いい物件だと思います。

６３さん
住宅が増加すれば、地価が上がって資産価値が上がることもあるのでは？
ここは梅田にも比較的近いですし．．．

>65さん
あなた方はなぜに新築マンションを買いましたか？
そして新築マンションが１０００戸以上供給されている地域で
今後資産価値が上がると思いますか？
地価が１割上がっても建物で２割下がったらどうなります？
しかも中古って実勢相場っていいまして取引価格重視なので
その地域の地価が上がっても無視されますよ。
それとこの地域の新築マンションを地元の方がどれほど買っているでしょう・・・
先にも書きましたように西淀川区は他地域から見て新築マンションんの価格が
比較的安い地域です。
確かに都心に近くこの価格は魅力的だと思います。　　　がっ、それなりの
理由があるから安いって事です。
無理してもここしか買えないって方もいるでしょう。
気に入って買ったって人もいるでしょう。
しかし地元で生まれ育った人間としてとても魅力のある物件とは思えません。

>64さん
今のご時世イベントしないと客が来ないような物件は終わってます。
認知度を図るためにイベントをしたりする場合がありますが、このレピアに
関しては恐らく「イベントしても無駄」という考えで収まっているんだと
思います。
それから売れるマンションは何もしなくても売れていきます。
売れ残るのは販売の仕方ではなく営業マンの力量不足（経験不足）でしょう。
広告無しでも売ろうと思えば売れますからね。
住友さんのマンションは住友不動産販売は売らないという定説があったのですが
ここはなぜか住友不動産販売が売ってますね。

私も販売の仕方が悪かったと思います。もう少しましな人が置いた方が良かったのでは？
積極的に購入を考えていたけど、販売の人に嫌悪感を持ったので
それ以上聞く気になれず帰った知人がいました。
何を聞いても答えられない、素人以下の知識だと怒っていました。

他の西淀川の物件から見ても、ここが特別安いとは思わなかったけどなぁ。
駅から離れてる＋南北工場に挟まれている割に、
そこそこの値だと思いました。(御幣島の割りにという意味)
土地が一角だし、敷地面積もまぁ大きいほうだからかな？
資産価値もいいけど、
周りにもっとお店とかが出来て便利に暮らせる事を望みます。
若い世帯増えてそうだし、もっと色々なお店出来ても良さそうなんだけどな・・・

６４の追記ですが、イベントがなかったというのは他と比較しての一例で、
もう少し認知度を上げるための宣伝をして欲しかったです。あと販売員の対応．．．
イベントがないこと自体についてはむしろ余計な経費をかけていないという意味で
悪くはないと思ってました。

例え良い物件だったとしても、直接接客する販売員次第でよく売れたり
全く売れなかったりするということですね。
事業主は販売会社を、販売会社は販売員をしっかり教育する必要がありそうですね。
今回の御幣島の販売員は客を不快にさせないために、もう少し勉強して
知識を得てから次回に挑んで欲しいものです。

もしかしてここは住友不動産販売の新人訓練の一環としても現場検証案件だったのでは？

62さんは販売員の方ですか？
一定期間ごとに修繕費一括払いがあるなんて他の物件で聞いた事ないですよ。
ふざけた事書かないでください。
自走式駐車場だから維持費がかからんと言うのももっと勉強した方がいいですね。
とりあえず、完成物件で見て聞いて、納得すればええでないの？
自分達の将来を余り考えられない人はオススメですね。
掲示板の内容みれば！

７１さんは不動産関係の方ですか？
たくさん物件を見ておられるような文面ですが？

マンションを購入する際、西淀川公害訴訟についても少し調べました。
工場公害もあったのでしょうが、主には幹線道路の排気ガスによる
大気汚染に対する訴訟だったと認識しています。

その昔、神戸市内に住んでいましたが、そこでもよく光化学
スモッグ警報が出ていました。西淀川に限らず、高度成長期には
日本のあちこちでこういったひどい大気汚染はあったのでしょう。
西淀川の方々はこういった不利益に屈することなく立ち向かわれて、
現在も街をよくして行こうという活動もされているようですので、
このようなところならと、逆に思った次第です。

このあたり、だんだん工場も減ってきているようですし、幸いにして
このマンションは幹線道路からも奥まったところにあります。
意を決してここへ自宅を構えたからには、この先より住みよい街に
なっていってくれたら、と思います。

京都市内の新築マンションで値引きして購入した人いますか？から抜粋！！

14: 名前：匿名はん投稿日：2005/11/15(火) 07:52
エルパークは３０００万台は完売してましたでしょうかね

15: 名前：匿名はん投稿日：2005/11/28(月) 19:06
>>13
住友が値引きしてるなんてあまりきかないねぇ。最近は在庫多いから方向転換やっとしたか？
竣工後半年経ったら文句なくしてるのだが…。
そもそもあのドケチ住友から値引きバンバン取れたらその営業は「神」の領域ですな。

16: 名前：不動産鑑定人投稿日：2006/01/09(月) 18:02
サンクタス北野あたりはそろそろじゃないですか？

17: 名前：匿名にゃん投稿日：2006/01/25(水) 11:20
住友さんは事前の反響の具合を見て、ぎりぎりまで販売価格を吊り上げるからね。
引渡時同時完売が目標。最初に目いっぱい価格あげてるから最後の叩き売りは
痛くも痒くもないのよ。早く売れすぎると価格が安過ぎたと担当者が叱られちゃう
くらい。売れ行きよかったし、販売広告費も安くあがってるしね。

どうやらやはり住友さんは値引きしているようですね・・・
住友さんは値引きしないと言っていた人に是非とも見てもらいたくて・・・

一定期間ごとに修繕費一括払いがあると言うか、見直しがあるとは私も思っています。そんな事はごく普通の事だと
思いますけど？　それに値引きがどうとか、不動産がどうとか、どうでもいいんじゃないですか？
ここで新しく生活を始めようとしている人達に、失礼だと思います。
ここを買わない人はとやかく言う必要はないと思うし、修繕費の事も含めてこれから住人達で話し合っていけば
それでいいんじゃないですか？

>75さん
パチパチパチパチ！その通りです。

私も同感！ここは純粋な情報や意見交換の場ですし
誹謗中傷を述べ合うところではないと思います。
私は区内中心でしたが、いくつかマンションを見て自分なりにここが良いと
思って購入しました。私は営業担当の方がとても親切で説明も
丁寧にしていただいたのですごく好感をもってます。
自分自身が納得していればそれでいいのではないですか？

７５さん
私も同感です！

内覧会に行ってきました。
特に思ったことは、床にフニャフニャしてて（クッション材が入っているからという説明）、壁との間に隙間があるのが、すごく気になりました。
落ち窪んでるトコもありました。
みなさんも、そうでしたか？？

私も床と壁との間の隙間,気になりました。
あと、うちはキッチンにバックカウンターがあるのですが
上の吊りたなが高過ぎて届かないんで不便そうに思いました・・・。

バックカウンタータイプ(E,F,G,Iタイプ)のみなさん、どうでしたか？

私も床と壁との間の隙間があり、指摘事項にあげました。
どこまでが許容範囲なのか、再内覧会時まで正直悩みそうです。

床のフニャフニャ感は想像してたよりは良かったです。
（知り合いのマンションの床はもっと浮き沈みを感じてたので不安でした。）
今住んでいるマンションの床は、クッション材がないため、堅くしっかりしていて
気持ちがいいのですが、音や振動が伝わりやすく、騒音に悩みまくりました。
どちらがどうとは一概には言えないとは思いますが・・・

バックカウンターについては、取り付けませんでした。
というのも、身長が低いのと隔離されたような気になるかなと思ったので・・・
でも、キッチンの収納スペースが想像してより少ないので、付けたほうがよかったのかなと
思ったりしています。

私もバックカウンター(上)の取り付け悩んだのですが、
間取りから食器棚スペースがなかったので、付けたのですが、
私も身長が低い方で高過ぎて使えないので、取付けなければよかったかなと思ってます。
170cmくいの人でないと使いにくそうです。
食器どこに収納したらいいんだろう・・・

食器棚の代わりとバックカウンターをつけましたが、確かに高いですよね。
身長は高い方ですが、それでも脚立がいると思いました。
床がぺこぺこしてる感じは、まだ接着剤がきちんと乾いていないとか説明してましたよ。
あと床に何かがあたったような傷があり、ワックスのむらが気になりました。
壁と床との隙間はあまり気にならなかったのですが。。。再確認時、もう一度注意して確認してみます。

>75さん
修繕積立金の件は「長期修繕積み立て計画」というものがどのマンションにも
存在しますのでそちらでご確認されればいいと思います。
契約の際の資料として通常は購入者に渡しますが・・・

それから値引きの話はともかく残戸がたくさんあるというのは問題なのですよ。
未収の管理費や修繕積立金はどうなるかお聞きになりましたか？
何年も値引きをせずに販売するのも結構ですが売れない限り管理費や修繕積立金の
未収問題はついてまわります。
通常は売主がすべて負担致します。
駐車場代や専用使用料は負担しないケースがありますがね。
駐車場代や専用使用料の未収の分、管理費が上がるなんて事がないようにご注意が
必要ですよ。
引渡しが始まったら残ってる住戸を早く売ってもらうというのは必須。
そんな簡単な話じゃありませんことよ。

>79さん
Ｌ−４５もしくはＬＬ−４５という遮音等級のフローリングはクッション性があります。
しかしクッション材が入っているというのは間違いでフローリングの裏側にクッション材
が貼ってあるわけですね。

>79,80,81
床と壁の隙間は出来てしまう場合が多いです。
フローリングを剥すと分かりますがコンクリートの上にはモルタルという
物が敷かれております。
施工時はドロッとした感じのものですがだんだん固まります。
その固まる時に波打ってしまったりコーナーが沈んでしまったりする事が
まれにあります。
基本的には「施工誤差」で手直しはないでしょう。
また細かい人で部屋の中心などにボールを置いて傾きを調べる人がおりますが
これも部屋の端から端までで何％という感じの数値があってその数値内は施工
誤差で抑え込まれるでしょう。
しかし部屋の広さは関係ないので同じ施工誤差でも広い部屋の方が傾斜は緩く、
狭い部屋ほど傾斜はきつくなります。

オプション（ワックス・ベランダタイルなど・・）つけようか悩んでます。
つけられた方、いらっしゃいますか？

>86さん
業者さんの方のようなのでお尋ねしたいのですが、
コンクリートの上のモルタルが波打ってしまったとしても、フローリングを敷く時に
何か詰めるとか(←素人なのでこの表現は正しくないと思いますが)調整する事はできないのですか？
床と壁の隙間ができてしまうとありますが、コーナーだけという状態ではなく
壁一面を見たときに隙間があったりなかったりして、正に波打った状態だったのですが。
明らかにごみがたまると思われました。

実家がリフォームした際、確かにフローリングを剥がすと床が波打っていましたが、
フローリングを敷いた後は壁との間にどこも隙間はできませんでしたし、
床の傾斜は感じられませんでした。
さすがにプロの仕事だなぁと感心したものですが・・・。

＞87さん
オプションは魔物ですよね。
なくても全然困らないものばかりなだけに、妙に悩んでしまいます。
私だけかもしてませんが、見てるとどれも施工したくなり、業者の罠にまんまと
はまっているような気がします。（いえ、はまっています。）

オプションのエコカラットとベランダタイルは悩んだ末につけることにしました。
ワックスも悩んだのですが、今でも月に1回はワックス掛けをしているので・・・
予算に余裕があるならしたかったですが。

エコカラットは賛否両論があるようだったのですごく悩みましたが、本来の効果はなくとも
見た感じが優しそうにしあがりそうなので、施工を依頼しました。
ベランダタイルにしても、要は『自己満足』でしかないのですが。。。

全然、お答えになってなくてごめんなさい。

私もワックスなど検討していたのですが、以前別の住友の物件を購入した人から、
シスコンのオプションは「事前オプション」ではなく、すべて綺麗に仕上がってる状態を
剥がして（ワックスなどは既に仕上げでかかっているものを削って剥がす）から施した
ということを聞きまして、確かに引渡し後の施工ですし、
そんな事で本当に綺麗に仕上がるのか疑問に思ったのと、費用も材料も時間も無駄に思えて、
やめました。

エコカラットなら現状の上から貼れるでしょうし、シックハウスのことを考えると
良さそうですよね。
窓ガラスの断熱や飛散防止フィルムシートされた方いらっしゃいますか？
大型のはめ殺し窓、圧迫感がなくていいけど、大きくて少し怖いんです。

うちも窓ガラスのＵＶカットシートは付けようか悩んだのですが、シスコンの見積もりで２０万くらい出されたのでさすがにやめました。
ていうかシスコンはカーテンでも何でも高過ぎ！やっぱり通販が一番ですね♪
あとＦタイプとＧタイプに住まれる方に質問ですが、リビングの窓から子供が転落しないように何か対策は考えてますか？
鍵を閉めてしまって開かずの窓にしてしまうのも手ですが、たまには換気もしたいので業者に頼んで柵を付けようかなと思ってます。
皆さんどうされます？？