和田コーポレーションのロイヤルガーデンについて

　遅いレスだけど、この掲示板生きてるのかな？
　ロイヤルガーデン、購入しようかどうか迷っています。なんといっても間取りが素晴らしい！
　気になるところは、どの物件をみても建具が少し安っぽいカンジはします。それと床。傷が
つきやすそうな素材なのが気になります。
　あとはパーフェクト！立地が気に入ればロイヤルガーデンを購入しないな。

ロイヤルガーデン、かなり魅力的です。
宇多津駅前参番館は売り切れだそうで。８月からの発売なのに早いですね。

私はロイヤルガーデン（以下ＲＧ）シリーズのマンションに住んでますが、感想を述べます。
　短所
　・上階で子供が走ったりすると、結構ドンドンという音が聞こえる。
　・隣の話し声が言葉まではわからないが、壁越しに響いてくることがある。
　・１番の問題は、ＲＧは管理会社がＫ島建物の場合がよくあるが、ここは決まった業務を履行しない、仕事が遅いなど入居後にトラブルになる
　音に関してですが、人それぞれ感じ方が違うので一概に悪いとは言えません。
　しかしながら当方が考える音の原因は、以下の通りです。
　・二重床二重天井と広々とした折り上げ天井で形成される、コンクリートと壁との隙間部分で共鳴し増幅される
　・隣との境界部分も、壁とコンクリートの間に隙間をとっているため、この部分で共鳴している
　地場では、穴吹工務店は二重床二重天井、穴吹興産とジョーコーポレーションは直張りのようです。
　こちらにお済みの方のコメントもほしいものです。

　長所
　・短所で取り上げた折り上げ天井は、他の会社の物件と比べて明らかに広々と感じさせる
　・収納が多い
　・こんな所に立つか！と思わせる立地条件と、それに似合わない価格設定
　・ベランダが広い
　・ベランダ部分における隣との境は、小さい板１枚ではなくきちんとした壁で仕切られている物件が多く、ベランダからの音漏れに気を遣わない
　　（壁の一部分は、避難用の板になっていて、緊急時は蹴破って隣に避難が可能）

以上長所短所述べましたが参考になりましたでしょうか。
友人はＪコーポレーションのＳトノーレシリーズとくらべたそうですが、ＳがカプセルホテルとしたらＲＧは高級ホテルと言っております。
（結局、一人はＳトノーレ、一人はＲＧを購入した）
当方、結論としては満足なのですが、管理会社のＫは最悪です。
この部分において、不満足です。
ちなみに、知人のマンションの管理委託会社であるＡ吹コミュニティは、作業内容と値段を比べてみたら、ただのぼったくりなのですが...
管理会社の事業内容と、設定値段は要チェックです。

匿名君様、書き込みどうもありがとうございました。
実際に住んでおられる方の感想は大変ありがたいです。（住んでみないとわからないことってたくさんあるでしょうから）

Sトノーレはモデルルームを見ても、やはり作りがチャッチィ感じがします。
RGの方が高級感が漂っています。ま、値段が全然違いますけどね。

　０４さんのような意見は貴重ですね！
　私はてっきり二重床二十天井のマンションなら音は気にならないもの
なんだと思ってました！人によって感じ方が違うのは承知していますが、
やっぱり聞こえるものは聞こえるんですね。
　今購入予定のロイヤルガーデンは直張りの床なので大丈夫なのかどうか
大変気なっています。周囲の住人の質に恵まれるのを祈るばかりなのと同
時に、我が家の生活音にも注意を払わなくては、と思っています。

　管理会社は管理人さんと同様、その担当の人間にもよるのかもしれま
せん。こちらも「当たり」であることを祈るばかりです。笑

参考になったようでうれしく思ってます。
直張りについてですが、以前テレビ番組で「マンションは直張りの方が遮音性がいい」とコメントしてたのを覚えてます。
しかし、メーカーさんは直張りと二重床二重天井で意見が割れて対立していますね。
あくまで個人的見解ですが、直張りの方が良いのかもと思います。
叔父のマンションが直張りなのですが、少々かかとから歩いても、どんどんと音が響くような感じはなかったですね。

ところでＲＧでよく採用される、管理会社のＫについて。
06さんは、担当の人間によるのかもとのコメントですが、そんなことない会社ですよ。
管理組合が四国支店の所長と直接話をしているのですが、「指導します」の言葉とは裏腹に全く良くならない。
会社全体が、生ぬるい考え方の会社というのがひしひしと伝わってきます。
当方のマンションの管理組合は、所長を筆頭にクレーマーとの認識しかないみたいで...
管理に対する意識が高くて、住民が頑張っている証拠なんですが。
ＲＧの心配なところは、そんな管理会社をいつまでも採用し続けるところですね。

でも建物に関して、私はＲＧを購入し後悔は全くありませんね。
それでは購入された皆さんの、幸せなマンションライフをお祈りしております。

管理会社ですが、最近のものは「株式会社G人社計画研究所」となっているものが多いようです。
ここってどうなんでしょうね。

ＲＧマンションを最近購入しようと考えています。１９年３月入居予定なのに、１７年１１月までに売買契約を
するように進められました。建物の概観すら完成していません。Ｏ林組が施工しています。入居まで１年4ヶ月
前から売買契約をするのは疑問です。ＲＧマンションを購入した方はどのように売買契約をしたのでしょうか？
教えてください。

続き・・・・管理会社「株式会社G人社計画研究所」の情報も欲しいですね。管理会社は全国ネットの会社若しくは
官公庁との取引関連会社、地場の会社がベターと思います。何故、和田コーポレーションが管理会社を最近変更した
のでしょうか？ちなみに「株式会社G人社計画研究所」は本社が広島です。広島に在住もしくは在住した方で管理
会社の情報があればほしいです。

19年3月入居予定というとあの物件ですね。
いいですねーーー公園が見えるってのは別にいいのですが、間取りとかも好きだし、スカイテラスorバルコニー部分に手洗い場（？）があるのもいままでにないもので魅力を感じます。
けど高いですよね。全般に。
あの辺りは地価が高いのでしょうか。

しかし、入居までにまだ期間が長いというのに売買契約というのは、やはり疑問を感じます。
契約をすると支払いも開始されるのでしょうか？

支払いは、契約書には明記されていませんが、契約から入居までのスケジュールは
１９年２月頃からの支払いでよいみたいです。また、担当者は他の「あな○興産」とか
「穴○不動産」等も同様な売買契約を結んでいると説明がありました。本当なのか疑問です。
「ダイア○○○」も同様みたいです。

今回の物件は同地域の物件に比較して平均で１０％〜２０％程度安く価格設定をしているとの説明でした。
ＲＧに入居の方で全般的に居心地はどのようですか？近況報告をお待ちしております。

売買契約についての質問が出たので、再度登場！
私も入居１年前に売買契約しましたね。
理由は公庫の金利が上がるという発表があったため。
売買契約締結時の金利が適用されるみたいですね。
最近の金利情勢はさっぱりわかりませんが、早期の売買契約は金利上昇が理由の可能性もあります。
（ちなみに結局は銀行ローンにしましたが...）
支払いの開始についてですが、住宅ローンの融資の実行が、鍵の引き渡しの約１ヶ月前ですので、入居前後となりますね。
なお、売買契約後の流れは、
『頭金入金→建物完成→建物内覧会→入居説明会→住民票の移動（約１ヶ月前）→ローン融資の実行→第２回内覧会→鍵の引き渡し→入居」
だったように思います（間違っていたら申し訳ない）。
それぞれについてご質問がありましたら、わかる範囲でお答え致します。
特に内覧会は重要です。

特に内覧会は重要です。とのコメントがありましたが、完成図面を事前にコピーもしくは内覧会資料として
手持ちで持っていて、現地を見学すると仮定します。その場合に図面と完成物のサイズとか材質がアンマッチ
の場合はどのように対応すれば良いのでしょうか？また、フローリングとかボード等の厚さなんかは、完成
しているので測定できませんよな。サンプルを見せて頂いて図面等のアンマッチを入居者が確認する方法
しかないのでしょうか？

内覧会では係りの人が１人つきますので、その方に指摘事項を伝えることになります。
指摘された事項は、２回目の内覧会までに修正工事されます。
私の場合は、知り合いの建築士を連れて行って一緒に見てもらいました。
素人ではわからない傷とかゆがみとか汚れとかは一発で指摘してくれましたので助かります。
素人だけでは本当にわかりませんよ。
金銭的に余裕があるのなら、有料で内覧会のときにいろいろ調べてくれる業者があるので利用してみるのもいいと思います。
スゴイ機械を持ってきて、隣との境界のコンクリート厚なども調べてくれます。
ただし、安くても５万は超えるはずです。
しかし、後で訴訟などの問題になるより、入居前にきっちり指摘しておいて修正させるのは良いことだと思います。
（しかし隣とのスラブ厚が足りない場合は、建て替えしか手がないと思うのでどうなるのだろう...）
ネットで検索すれば業者は見つかりますが、香川県で見つからなかったことが残念ですね（今はあるかもしれないですが）。
なお、自分の住居だけにとらわれてはいけません。
マンションはエントランスホールなどの共有部分もありますから、こちらの確認もしっかりやっておきましょう。

親切なアドバイス感謝致します。知り合いに建築士がいます。内覧会実施時には同席を依頼する予定です。
ただし、測定装置を持っていないかも判りません。しかし、小さいながら建設会社を経営しているので
ある程度の歪みとか水平の狂い等は判別できると思います。
メジャーとかレベル器は持っています。内覧会に同席させていいのか？また、機械類を持って測定等を
していいのかは、売り手の確認の必要があるのでしょうか？
それと、あまり関係ないかも解りませんが、和田コーポレーションの会社自体（経営状態等）がどのような
会社なのか良くわかりません。最新の情報があれば知らせて下さい。

内覧会のときに、図面を持ってすると想定しますが、図面サイズ「縦×横」などのように部屋の内部寸法が
違っていた場合の建築許容範囲な図面の何％までが許容なのか教えて下さい。

内覧会でいろいろ調べるのは当然の権利ですので、素人でわからないところは専門の方に頼むべきでしょう。
内覧会での同席は、一応連絡入れておいても良いかもしれません。
同席を拒否される法的根拠はないはずですので、もしそうなった場合は、建築協会に相談する旨を伝えてから相談に行くと良いでしょう。
寸法の誤差についても、建築協会に問い合わせればわかると思います。

ロイヤルガーデン城東第2購入予定の者です。情報等あればお知らせください。価格かなり安い設定になっていると思うのですが、、、。

再度登場です。ロイヤルガーデンの物件は、一切値引きはないのでしょうか？担当者は一切しませんとのことです。私も1円も値引きがなかったのですが、、、。もし、値引きで出来た方の情報も求めます。
もうロイヤルガーデン城東第2で購入予定の方、情報交換しあいましょう(^o^)丿話し合いの場所にしましょう！！

建築協会の連絡先を知っていらしゃるなら教えて下さい。
ＲＧの物件は値引きがありません。但し、オプション等（メーカー）のカタログにないもの、例えば
内装とかレイアウト等の追加・変更は概算見積もりから値引きして頂ける可能性もあります。
情報では、穴○不動産、あな○○興産と比較して、全体に価格は安いと思います。但し、地域とか
部材、施工方法によります。

すみません。
相談する所は、「建築協会」ではなく「宅建協会」です。
電話番号は087-823-2300です。
困ったときは、利用してみてはいかがでしょうか。

値引きについてですが、私もいっさいなかったです。
おそらく、値切ることの出来た人っていないんじゃないですか。
ただ、変更工事で私が指定した会社の部材を使って頂いたのですが、その会社との部材に関しての値引き交渉は結構やってくれてました。
でも交渉したのは売主さんではなく、工事担当の現場監督さんでしたが。

値引きはないんですね。ちょっと勇気づけられました(^^ゞ　何せ大きな買い物ですから、、、。

「値引きはないんですね。」は、本当らしいです。穴○不動産、あな○○興産なんかは、値引き以外のプレゼントが
少しあるみたいです。ＲＧも約８０％契約の契約率を一次目標にしているみたいです。その後、残り物件に対しては
数十万円程度の価格を下げて販売している模様です。但し、気に入る物件かどうかは購入者の価値観なので何とも
言えません。
値引き交渉の方法を教えて下さい。例えば、電気器具等をおまけで頂いたとか、振込み手数料を振込み金額に含めた
とか。何か気持ちだけでも欲しいと思います。

そういえば、振込手数料は勝手に差し引いて振り込みました。
売主さんからは何も言われなかったけど...

振込手数料込みで振り込むのが通例みたいですね。香川県内、特に高松市内はマンション乱立をしているけど、
松山市の人口は高松市と比較して多いのにマンション戸数が多く人口比率は四国トップみたいです。（新聞掲載）
高松市内のマンションが値引きをあまりしないのは、業者が協定を結んでいるのかと想像してしまいます。
それと、オプションなんかも気とつけてに商品を見ないと駄目みたいです。例えば、電気製品の品番が１年前
の製品をオプションとして価格提示をしているのが有ります。オープン価格なのに定価表示をしています。
また、ユニットバスとかキッチンなんかもそうみたいです。大量に単年度で受注するから施工会社は
全体に低価格で購入できるので、そこで少しでも利益を得ようとしているのかもね。
まあ、一部「あきらめ」の部分もあるか？

初めてレスに書き込みします。私は岡山で買いました。施工が大手の鹿島であることと和田の青田完売の実績を信頼して買いました。入居してまだ一年半ですが、良かったと思っています。（まだこれから欠陥が出てくるかもしれませんが）監理の合人も管理人のおっちゃんが掃除等しっかりやってくれており共用部分はいつもピッカピッカ、住民にも変な人はおらず、満足しています。

　3年前からＲＧに住んでます。以前は築7年のSパスに住んでいたんですが、作りはやはりＲＧの方が良いですね。
（って建設年次が違いすぎるんですが）
　やはりデフォルトの管理会社（どことは言いませんが）は、かなり難がありますね。その場しのぎの対応が多す
ぎます。管理会社は住民の意思で変えられるのですけど、、、変えるとなるとかなりの労力が必要なので、デベロ
パー側も十分そこは配慮して欲しいですよね。

ＲＧに住んでいる方、ＲＧのマンションは耐震問題は大丈夫ですか？情報下さい。大手の建設会社が建ててるので大丈夫だと聞いておりますが、、、。

「ＲＧのマンションは耐震問題は大丈夫ですか？」私も、来年度に入居予定となっています。大手ゼネコンたとえば
大○組、清○建設、○成建設、戸○田などが直接施工しているのは、大丈夫だと信じるしかないのかな？
また、地域のゼネコンは疑問が多いと感じるのです。

中小のデべ・建設業社はつぶれるかもしれません。欠陥マンションをつかまされた人は相手がつぶれてしまったら文句の言い先がありません。交通事故で片輪にされても加害者が死んでしまったら泣き寝入りでしょう？原則的には民民の問題だから！その点大○組、清○建設、○成建設、戸○田ならつぶれることはないでしょうから、万一欠陥マンションでも文句の言い先があるわけです。それだけでも安心だと思います。

33さん、禁止用語は使わないようにしてください。

RG住まいの方、住んでいて今でもここは気に入ってるとか、他社とは違う場所があれば何でもいいので教えてください。

独身で購入したという女性の方はいらっしゃいますでしょうか。

３４の匿名ではありません。！！　和田コーポから新規入居者へ年末に耐震計算書が送付されました。
計算数値（値）がありましたが、具体的な内容（どの数値が良いなど）が記載されていませんでした。
シロウトには、なにが良いのか理解できません。ただ、大丈夫だとのことです。
不親切だと思います。販売主は書類を買主に送付すれば良いと考えているらしいのです。
それで、安心感を与えるとともに、買主へ義務を果たしたと思っているのかな？
和田コーポの社員のセンスを疑います。

皆さん、新年明けましておめでとうございます。今年も皆様がいい年でありますように。
これからも皆さんのほめ投稿を期待しております。僕も、RG購入予定のものです。今年の９月入居予定です。
これからの入居まで家具や家電購入など悩みで楽しみです。ローンの銀行選定などたくさん課題もたくさん
ありますが、がんばっていきます。

「阪神ＦＡＮさん」おめでとうございます。９月入居予定だそうで、楽しそうですね。ところで、
内覧会の予定はいつ頃ですま？また、内覧会に参画したら様子などの報告を期待しています。
私も１９年に入居予定です。参考になることがあれば教えて下さい。お願いいたします。

内覧会は、確か7月だったと思います。同じＲＧ所有者になりますね。今後もいろいろ情報交換しましょう。
他のマンションに比べても、玄関・内装・外壁などセンスがいいですし
他と比べても割安ですね。皆さんは、どこが気に入って購入しましたか？

「阪神ＦＡＮ」さん　和田コーポから耐震計算書が送付されましたか？　私のところには
「塩見ホールディング」が証明した耐震計算書が送付されました。阪神ＦＡＮさんは
どこの会社が構造計算をして証明されましたか。教えて下さい。
今後も情報交換を是非続けたいと思います。

皆様、あけましておめでとうございます。
それから、阪神FANさん、39匿名さん、RG御購入予定ということで、おめでとうございます。
今から楽しみでしょうね。羨ましいです！
私もいつかはRGを、と思っていますので皆様の意見を参考にさせていただきたいと思います。
よろしくお願いします。

age

大変おそくなりました。すみません。構造計算の再計算は、同じく年末に届いています。
同じく塩見ホールデイングの子会社の㈱塩見でした。基本的には構造の問題は大丈夫だと信じるほか
ないですね。私は、この問題が出てきてよかったと思ってますよ。
今後偽造する会社はないと思いますしね。
これからの物件はもっと価格が上がってくるだろうと思いますしね。

でも、デベロッパーは物件を売りまくっての自転車操業だから、これから物件が急速に
あがることは無いのでは？
売れ残りを1割出したら、倒産の危機ですから・・
良い物を、適正価格で　と言う時代になると良いのですが・・

確かにそうかもしれませんね。
質問ですが、なぜＲＧにしましたか？
他社はたくさんありますが、、、。

和田コーポと契約してから耐震計算書が送られてきました。しかし、その間（契約から計算書）までは、
営業担当からは、何の音沙汰もありません。和田コーポの営業担当者はこのような態度なのでしょうか？
私は、信じられません。３０００万円近い商品を購入するサイドから考えると想定外です。
他デベロッパーもそのような営業なのでしょうか？
ＲＧを購入若しくは入居のみなさん情報をお願いします。
　サービスの悪い会社（極端に良い会社）は信用したくても信用できないような気持ちです。

最近、建築工法等で話題になっているので、デジカメなどで建築状況を撮影して契約者にニュースを流して
少しでも安心感を与えるのもサービスの一環とするのもよいかもね。
まあ、そこまで期待するのも無理かもね！！
今後は、サービスの良いデベロッパーが業績を伸ばすようになるのかな？

住宅ローンの融資銀行を検討していますが、どこがいいのかさっぱり分かりません。
皆さんのアドバイスをお願いします。ここの銀行にしようとか、ここでもう借りているとか？
いろいろ指導願います。
変動金利は、リスクが高すぎるんでしょうか？

デベ営業担当の話では、フラット３５かな？（住宅金融公庫）が安いとか？言っていました。
また、会社関連の特約があれば検討する価値があると思いますよ。
時間と期間があればいろんな銀行、証券等と相談しようかなと考えています。
条件もありますが、情報を掲載したいと考えます。