一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

341さんに同意します。
新築と違い、中古の価格は売主が決めなければなりません。不動産会社はあくまでも助言で、決定権はありません。

その気になったお客に、近隣の物件との比較情報や、ローン審査やその他の手続きなど、宅建を持っている人ならではの知識の説明などを交えて、契約までうまく運んでいくのが仕事です。

洋服などは販売員の”お似合いですよ”との言葉で買ってしまうこともありますが、住まいだけは、周りからの評価よりも、住む人間が気に入り、決めなければなりません。今はネットさえあれば、営業さん以上の知識、情報を容易に得ることも可能です。受け身にならずに、積極的に望まなければ売れません。不動産会社は、売れなくても困りません。売れそうな物件を次々売っていくだけです。買主も、不動産会社の営業さんに、決めるためのアドバイスなど求めていません。

買主は、売主が思っている以上に市場調査をしています。

買う側の人は内覧後に住まいサーフィンの沖式価格査定で新築時価格と適正値を確認してみると良いです。

＞よく営業が頑張ってくれていないから、売れないとの書き込みありますが、全く関係ないですよ。セールストークが上手くて勢いで申込み、なんて本当にあると思いますか？

営業の腕って関係ありますよ。かくいう自分が体験者です。
Ａ物件を見に行き、リフォーム代が４００万円ほどかかりそうなのでやめました。
営業も何も言わず。
その後、営業担当が変わりＢ物件を見に行き、Ｂもリフォームがかかりそうでしたが
営業が「こことここだけ直せば充分住めますよ」と。
以前見に行ったＡの話になり一部のリフォームやめれば１２０万円は浮くと助言が。
再度見に行ったら奥さんがすごく気に入ってしまいました。
全部が全部とは言わないけど客をその気にさせられるか否かも営業の腕だと思います。

自分の場合、営業がしつこい？と引きますが・・。あまりしつこく言わずに、聞きたいポイントを的確に答えてくれるといいですね。乗り気でないのにしつこいと最悪。

最新の中古マンションの価格相場の動向が出ています。
http://allabout.co.jp/gm/gc/408818/

あおり、冷やかしの書き込みも多いですが、内容はずいぶん違いますね。

営業力はその時の需給や成約価格を考えて売出価格を提案できることや、価格変更にタイミング等差がでますよ。

>>346
東京都区部の中古マンション価格は、下げ止まりの兆しが見えてきた・・・？

成約が止まったって事でしょｗ
新築より高くなるはずが無い。
今出ている新築があと数年で中古に出回るようになれば
200万の損切りが500万になるだろうね。

アベノミクスで不動産は値上がり確実です。しばらく売り手市場の時代が続くでしょう。

需給バランスから言って売り手市場なんか永遠にやってこないだろ

もう2月もおわりですが今の時点で苦戦しているようですと年度末には決まらなそうですね

週末内覧予定者入ってます？

うちは１１月から売り出してますが全然決まりません。
今週末３回目のオープンハウスです。子どもがいておもちゃが多く、片付けるのが大変です。気が狂いそうです。
早く売れないかな～

居住中にオープンハウスですか！？

それも3回目！？

なんか業者替えた方がいいみたい。

居住中で売る場合は相場よりかなり下げないと売れないよ

居住中でも売れましたよ。5ヶ月かかりました。4ヶ月目に価格を下げたら見学者が一気に増えて、その波に乗るような感じで契約まで行きました。
はじめから売れた価格にしておけばもっと早くに決まっていたのかもしれません。でも逆にもっと高くても売れたんじゃないかと後悔していたかもしれません。下げるタイミングは自分達が思っていた時に担当の営業さんからも提案されて決めました。
居住中でもオープンハウスってやるんですね。うちの営業かんから提案された事はなかったです。お掃除や気苦労、大変かと思いますが頑張ってください。

今年度も週末で事実上終戦です。

うちも居住中で１１月に売りに出しました。他より値段高かったけど、興味本位かみにくる人は多かったです。高いからなかなか売れず、５ヵ月かかりましたが希望額で売れました。売れるまでは毎週末大変だったし不安でした。早く売れるといいですね！

>>359
何組くらい来ました？

359さん
相場よりも高い金額で売れたのですか！？
ちなみに専任媒介と一般媒介のどちらですか？

専任から一般に変えましたが、一般の方が絶対に良いとは言いきれないと思いました。
というのは、一般に切り替えたら内覧も増えたのですが
専任の時には聞いたこともないキツイ値引きの客が一気に増えました。

値引き前提で少し高めで出してはいましたが
いきなり2割引の買い付けが来た時はびっくりしました。

他社に取られると1円にもならない一般仲介の場合
売主に断られるかな？と内心思っていても
とりあえず売主まで話を持ってくるのかなと思います。

ある程度相場観があって、待てる余裕のある人なら大丈夫でしょうが
断ったら次の客がいつ来るか分からないという不動産売買で
気をしっかり持って断るというのは、結構勇気が要るのでは？

私は頑張って耐えて、ほぼ希望通り(約5％引き)で
ようやく成約しましたが、何度か諦めそうになりましたよ。

ちなみに、私も12月が底で、1月末ごろから一気に動いてる印象です。
12月2件だった内覧が、2月は7件もありました。

価格を自分でコントロールするのは中古販売の基本です。
問い合わせが増えたなら、一般にしたメリットは十分あったと思います。
専任で価格を不動産屋の言う通りに任せたら、相場より大幅に安く売る羽目に
なるリスクが高いです。

一般人には、媒介契約相手が悪徳不動産屋かどうかなんて事前にはわかりません。

モラトリアム法廃止のあおりで返済困難となった物件の売出しが増えるので購入検討者はめげずに期待しましょう。

そうですね。
モラトリアム法廃止になるとローンが払えず、競売や任意売却の物件が増えそうですね。

359です。
すいません、何組きたかは数えてなかったです。うちは専任でしたが、次また売るときは一般にしようと思いました。

想定以上に市況はよくないです。

2月の成約は前年比半減です。某田都駅

さいたま市内だと秋頃から売り出していた築17年前後の3LDKで1400万円前後の物件が今月に入って相次いで売れたようです。

田園都市線沿線はＰＥＲがあまり良くない（収益性が低い）から
賃貸に出しにくいから余計に売れ行きがかんばしくないのかも。
逆に比較的ＰＥＲが良い>>369のような物件は動く。
不動産の見方がシビアになっていて
前よりステイタスとかそういうので売りにくくなっている感じがする。
ちなみにモラトリアム法廃止は結局は買取屋や不動産投資家の餌食が増えるだけで
素人は手を出しにくく通常の中古は変わらんと思う。

田園都市線は新築が安くなっているので中古売却は至難です

広告の特記に瑕疵担保免責がある割安な築浅ってほば任意売却モノですよね?
リーマン後みたいにまた増えそう。

近所の新築物件の販売金額、広さと比べて自分の物件が築何年か考えればおのずと金額が出るよ。
安いファミリータイプが出てきた地域で築10年以上たってたらかなり下げないと売れない。
誰だって新築が気持ちがいいに決まってる。
もったいぶって躊躇してたら難あり物件と思われて見向きもされなくなる。
半年以内にけりつけたほうがいいと思う。
リフォームしても古い物件は天井が低かったりサッシの大きさ、ベランダが狭いなど比べられるときついはず。
自分は専任から一般に変えてすぐ決まった。

>>373
その通り。
内装面もさることながら、最近の新築は駐車台数が少なくなっても自走式にして機械式駐車場の更新コストを回避したり、耐久性が高い建材を使ったりとランニングコストを抑える工夫をしているから、駅近物件でなければ築15年で新築の5割程度の価格で売り出したとしてもなかなか買い手が付きにくいかと。
築15年前後だと大規模修繕後で積立金は上昇してるし、築20年が近付くと機械式駐車場の更新でさらに徴収される可能性もあり得るので。

駅近、タワマン高層階ですが2週間以上内覧0件です。
築5年 駅2分
条件は悪くないはずなのですが、心配です。
次のマンションはローン審査も終わり、売れ次第引っ越し出来るのですがいつになることやら…

375さん この時期で内覧がないようなら価格が高いと思われます。査定値より高く出してます？

指し値は７～８％引きで決まることもありますので、２ヶ月経ったら売り出し価格自体を７パーセント下げると良いでしょう。５パーセントではダメです。

>>372
任意売却で瑕疵担保免責で済めばかわいいものよ。
まあ格言は忘れるなとだけアドバイスしておこう・・・

376さん決して安くはないです。
他の不動産屋の査定よりは高いですが、今任せている不動産屋の査定で任せています。
新築マンションを購入したので、そのデペのグループ会社です。
確かにこの時期に、内覧0はヤバイです…

>決して安くはないです。

だから安くしろよｗ

>>379
ダブルローンで内覧０だと精神的にきつくないですか？

>>379さん
それって買取屋の餌食になりやすいですよ。
できれば地元有力不動産屋や手数料割引のネット系不動産屋
なども入れた一般にした方が良かったですね。
価格の目安は同じマンション内で同じ部屋が出てたら自分の物件の条件が良くても
その価格と同等の方がいいです。並の物件と同価格で自分が有利な部屋なら
値引き無しのワンプライス販売できますからね。

アドバイスありがとうございます。
ただ、住友の新築マンション買って現在のマンションの販売も専任で住友にまかせています。
売れなかったら、新築マンションの契約白紙撤回、手付け全額返金の特約付けているので、ダブルローンでは無いです。

売れなかったら、白紙撤回と言う条件の価格は、現在の価格の何パーセント落ちですか？　自分で契約をやめる価格を決めることが出来るのですか？

うちも停止条件付で売却活動しています。
停止条件の金額は、今出している価格の約83％です。
まだ出して1週間ですけどね。

17％落ちですか、、、。結構きついですね。大手専任の物件は、他社より高く売り出しているようですが、、。アットホームでも写真も掲載していないし、価格も高めなので、内覧の物件を探すひとは、スルーするかも、、、。

大手が良くて、早く高く売ってくれるとは限りません。83％で住不が買うことができたら、会社は恩の字ですよね。両手の手数料もらえるし、、、、。

＞386さん

すみません、ややこしくて。
383さんとは別なんです。
新規の書き込みでした。

386さん
停止条件は現在の価格の7％落ちです。
今週再度チラシを打つのでその様子を見て下げようと思います。

停止条件っていうのは、7％くらいが普通なんですか？
一般的には、停止条件の金額でも売れない場合は、新しいマンションを諦めないといけないでしょうか。

その場合は、安く叩かれそうだけど買い取りしてくれる不動産屋に売るつもりです。
新築で買ったときの不動産屋も買い取りしてるし、大京も買い取りしてくれる。
でも確実に足元みられるんだろなー

古物半値の5割引 新築価格の25%なら売れますね

今日で事実上期末の動きが終了ですが、みなさん案内は入っていますか？

売れないんだったら、このサイトで格安で販売すればどうかな 立地が良くて安ければ買いたいな

>>392
1年近くかかりましたがようやく売れましたよ。
値下げ後さらに1割引きましたが・・・。
とにかく後手後手にまわった前半戦を反省し
１１月からは一般媒介にしました。
で数社から値下げしないかを言われやはり値下げ販売しました
売りが弱い物件で大事なのは他物件の値段の後追いではなく他物件より先駆け
かつ少し大胆な低い価格で販売したり値引きに応じる事かなと痛感しましたよ。
ちなみに一般媒介で一番メリットを感じたのは意見を第三者的に言ってもらえる点ですかね。
エリアが多少違う業者に頼んだにも関わらず似たような意見になったのはびっくりでした。

1割り引いたって事はもともと初値が高いのよ。
今出てる中古全般に言える。

>>395さん。394です。
恥ずかしながらそれは言えていると思います。
宣伝ではありませんが三井のリハウスの査定のリサーチ精度はかなり凄いと感じました。
成約予想価格の誤差はほぼ±5％程度です。
しかもわかりやすい資料も付けてくれるし・・・。
もしまだ査定していない方は媒介契約結ばなくてもやってくれるので
やってみる価値はあると思います。
（私はリハウスは一般切り替え後に入れました）

そろそろ引越し、部屋を空室して売却依頼しようと思っております。
引越し後、プロのハウスクリニング屋さんに依頼して掃除した方が言いか？
台ところのガスコンロも新品交換した方が言いは？
普段は結構気使ってきれいに使っています。
掃除もまめにしていました。
助言お願いします。

掃除したほうが良いですよ。

>>397さん

当方、売りに出したとき、きれいに使っていたので特に問題はありませんでしたが、
不動産屋が勧めるので、ものは試しとハウスクリーニングを頼みました。
結果、あまり変わりなし。

しかし見に来た方にはクリーニングしてありますと言えば、それなりに効果はあるのでは？

仲介業者さんに確認しましたところで、売主は軽く自分で掃除するぐらい、買主入居前に自分でハウスクリニングに依頼するのが普通だと。
No.398さん、No.399さんご返答ありがとうございます。

我家が昨年購入した中古マンション、すごく汚かったので、入居前に自分の負担でハウスクリーーニング（約10万円）をしました。でもハウスクリーニングをしてから売り出されていれば、もっと高い価格で売れたのではないかと感じました。

昨年12月より、大手専任で築７年のマンションを売り出しました。

１月上旬までは全く反響が無く、売り出し価格を下げるべきかを検討していたところ、1月中旬初の内覧をして下さった方が購入して下さいました。（明後日鍵の受け渡しをします）

売り出し価格は査定価格の5％増し。売約価格は結局査定価格。しかし、購入価格より10％Upです。

私なりに売却できた理由を考えてみます。
・入居時にフローリングにUVコーティング、水周りにはフッ素加工をしていた。
・インテリアにはかなり、凝っていた。
・内覧前には徹底的に掃除をした。
・信頼できる仲介業者にお任せした（いくつか査定に出しましたが、一番レスポンスが良く、査定資料の作成の裏付け　もしっかりしていた。また地元の駅前に大きく支店を構えていた。）

我が家は居住中の方が高く売れたと思います。間取りの悪さをインテリアでごまかしました。
購入して下さった方は、モデルルームみたいと言って下さいました。

とにかく、徹底的に掃除をし、物を少なく、生活感を出さないことが我が家の勝因だった気がします。

しかし、こんなに神経をすり減らすものなのですね。もう当分経験したくない体験です。
次の家には永住したい。

>397
>402

同じく１２月から売却活動を始めまして、ようやく成約しました。
確かに１月は内覧が１件しかなく、さすがに焦りましたが、２月上旬より毎週末に内覧が入るようになり、業者の方も強気だったので値下げせず、希望通りの金額で売却できました。

築５年ですが、ほぼ内覧に来た方からキレイに使っているとコメントをいただきました。とはいえ、内覧前に水回りはピカピカに磨き、ほこりやチリもなくすように徹底的に掃除しました。２月は毎週だったので、こんなにウンザリする気分は当面勘弁願いたいです。

自分なりの売却ポイントは以下の通りです。
・大手と地元不動産業者に、直近３ヶ月の周辺物件の取引状況を確認する
・売却価格は査定より若干高く、周辺の類似物件よりは若干安く設定する（基本値下げしない価格設定）
・部屋をすっきりさせるため、小物は収納にしまい、水回りは水アカを落として、ピカピカに磨く
・内覧前に窓拭き、ベランダは掃除しておく
・内覧時には昼でもすべての照明をつけておく

一般媒介で、複数業者さんに依頼、内２社が土日オープンルームやりたい、一社は交代でやらせてください。もう一社は２週間連続土日やらせてくださいと。どうしたら良いか？教えてください。

２週連続でやった方が広告は打ちやすいですね。

お二人ともおめでとうございます。

No.402さん
物を少なく、生活感を出さない

No.403さん、
部屋をすっきりさせるため、小物は収納にしまい

これが肝ですね。まぁ、小さい子がいる家はそうも行かないでしょうけど。


冷蔵庫、たんすの耐震突っ張り棒（天井との間の）も見苦しいので、もしニョキニョキ付けてあれば
見に来るときははずしておきましょう。

今日で年度末戦線は終了です。今日までに申し込みがなければ価格引き下げ等の戦略変更が必要でしょう。

↑あなたの考えはそれでよし。でも、家の持ち主は売り主。決定権は売り主。

ここに来て動きはかなり良くなってる
まだまだ感度の高い人だけの動きだから本格化はしてないけどな

更に中古は消費税掛からないから9月以降は少し有利になる
急いでないなら待ちも有りだと思うわ

売り手と買い手だと先に売り手が動きの変化に気づく
最近検索や案内増えてきたなとかで直感で分かる

だが買い手はすぐには気付かないから、強気な売り手との温度差が生まれる
いまがまさにこの状態だから、様子見するか決断するか、売り手も買い手も難しい局面だな

何言ってんだかw

最近内覧が多い、数社連続連れてきます。
一日2組の案内もあります。
まだ決まらないから、値下げしましょうかと不動産に聞いたら、どこも必要ないと答え。こんなに内覧要望があるから、しばらく様子見よ。

素朴な疑問なのですが、そんなにたくさんの内覧があるのに、なぜ決まらないのですか？

居住中、明渡し未定だったので。

>412
問い合わせ増えてるし、アベノミクス期待なのか1件ポシャってもちょくちょく問い合わせ来るから不動産屋は割りと強気
ただそれで売れなくても彼らは責任は取ってくれないので気を付けて

今週末は案内入ってないです。

やっと2件目の内覧が入りました。
早めに価格を下げたのになかなか反応少ないです。
田舎でタワマンは中古で売りづらいのを実感しました。
同じ値段で余裕で新築一戸建て買えますからね。
まだまだ田舎の方は、マンションよりも一戸建てを買って一人前という考えの方が多いようです。
気長に頑張ります！

皆さん内覧は入っていますでしょうか？

入っています。
最近人の動きが感じます。
３月に入って６組。

うちは3月は8組
やっと価格交渉入ったからそろそろ決めたい

我が家は３月から売り初めて２件目で申し込み頂きました。
６月からダブルローンの予定でしたので心底ホッとしました。

イマイチな反応だなと思っていたご家族で決まったので、
分からないものですね。

うちも2件目で決まりそうです。
検討者4名そのうち内覧が2名でしたが全て投資目的の方で、実際に住むつもりの人は一人もいませんでした。

>>422
最近は不動産投資に興味を持った者がけっこう物件あさっているみたいだね。
素人から買うファミリータイプの中古は足元を見やすく
ワンルーム投資より単価面や程度などに対して値ごろ感があり買いやすいみたい。
そこまで投資家に興味を持ってもらえる物件なら賃貸に回すのも手なんだけどね。

以前こちらで三井の査定の紹介があったと思うのですが、だいたいその値段まで下げた結果、売却にいたりそうです。
損出ちゃいますけど（涙）
やはり売る側は、自宅なので良いように思ってしまいますよね。。。

4月に入り案内が入らない。

皆さん、売却活動中はどのようにモチベーション保っているのですか？
時間が過ぎていくと、気持ちが落ち着かなくなってきませんか？

静かになりましたね。
皆さん、4月に入ってバンバン売れていっているのでしょうか？

>>427
全く案内入りません。新築に流れているとのことです。

新築が優勢です。中古は冴えません。

買主さんのローンがおりませんでした（フラット３５）。。。
１千万弱の売買代金だったのですが。

うちも2件、買い主さんのローンが通らず。
未だに売れてません。

3月に値下げしても結局売れず。
どうせ売れなさそうなら、元の値段に戻したい。
内覧に来た人はもうウチを気にしてないでしょうから、これから興味を持ってくれる方は価格差に気づかないですかね？

この新築ラッシュに中古売買は厳しいでしょうね…時期を改めた方が。

みなさん４月に入り内覧は増えておりますでしょうか？

新築と競合しない価格の中古物件は、かなり好調に売れています。
成約御礼のチラシが入るたびに、イラッとしていまいます。

新築ばかりが売れているようですね

しかし売れないなあ

本当に売れないですね～。
アベノミクスは新築に追い風ですかね？

そもそも新築が安くなっているのにわざわざ中古を買う意味が全くない。

仲介業者の営業力はいかがですか？

やはり、専任よりも一般に切り替えた方がいいんでしょうか？
その場合、レインズにも登録した方がいいのかな。。。