一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

341さんに同意します。
新築と違い、中古の価格は売主が決めなければなりません。不動産会社はあくまでも助言で、決定権はありません。

その気になったお客に、近隣の物件との比較情報や、ローン審査やその他の手続きなど、宅建を持っている人ならではの知識の説明などを交えて、契約までうまく運んでいくのが仕事です。

洋服などは販売員の”お似合いですよ”との言葉で買ってしまうこともありますが、住まいだけは、周りからの評価よりも、住む人間が気に入り、決めなければなりません。今はネットさえあれば、営業さん以上の知識、情報を容易に得ることも可能です。受け身にならずに、積極的に望まなければ売れません。不動産会社は、売れなくても困りません。売れそうな物件を次々売っていくだけです。買主も、不動産会社の営業さんに、決めるためのアドバイスなど求めていません。

買主は、売主が思っている以上に市場調査をしています。

買う側の人は内覧後に住まいサーフィンの沖式価格査定で新築時価格と適正値を確認してみると良いです。

＞よく営業が頑張ってくれていないから、売れないとの書き込みありますが、全く関係ないですよ。セールストークが上手くて勢いで申込み、なんて本当にあると思いますか？

営業の腕って関係ありますよ。かくいう自分が体験者です。
Ａ物件を見に行き、リフォーム代が４００万円ほどかかりそうなのでやめました。
営業も何も言わず。
その後、営業担当が変わりＢ物件を見に行き、Ｂもリフォームがかかりそうでしたが
営業が「こことここだけ直せば充分住めますよ」と。
以前見に行ったＡの話になり一部のリフォームやめれば１２０万円は浮くと助言が。
再度見に行ったら奥さんがすごく気に入ってしまいました。
全部が全部とは言わないけど客をその気にさせられるか否かも営業の腕だと思います。

自分の場合、営業がしつこい？と引きますが・・。あまりしつこく言わずに、聞きたいポイントを的確に答えてくれるといいですね。乗り気でないのにしつこいと最悪。

最新の中古マンションの価格相場の動向が出ています。
http://allabout.co.jp/gm/gc/408818/

あおり、冷やかしの書き込みも多いですが、内容はずいぶん違いますね。

営業力はその時の需給や成約価格を考えて売出価格を提案できることや、価格変更にタイミング等差がでますよ。

>>346
東京都区部の中古マンション価格は、下げ止まりの兆しが見えてきた・・・？

成約が止まったって事でしょｗ
新築より高くなるはずが無い。
今出ている新築があと数年で中古に出回るようになれば
200万の損切りが500万になるだろうね。

アベノミクスで不動産は値上がり確実です。しばらく売り手市場の時代が続くでしょう。

需給バランスから言って売り手市場なんか永遠にやってこないだろ

もう2月もおわりですが今の時点で苦戦しているようですと年度末には決まらなそうですね

週末内覧予定者入ってます？

うちは１１月から売り出してますが全然決まりません。
今週末３回目のオープンハウスです。子どもがいておもちゃが多く、片付けるのが大変です。気が狂いそうです。
早く売れないかな～

居住中にオープンハウスですか！？

それも3回目！？

なんか業者替えた方がいいみたい。

居住中で売る場合は相場よりかなり下げないと売れないよ

居住中でも売れましたよ。5ヶ月かかりました。4ヶ月目に価格を下げたら見学者が一気に増えて、その波に乗るような感じで契約まで行きました。
はじめから売れた価格にしておけばもっと早くに決まっていたのかもしれません。でも逆にもっと高くても売れたんじゃないかと後悔していたかもしれません。下げるタイミングは自分達が思っていた時に担当の営業さんからも提案されて決めました。
居住中でもオープンハウスってやるんですね。うちの営業かんから提案された事はなかったです。お掃除や気苦労、大変かと思いますが頑張ってください。

今年度も週末で事実上終戦です。

うちも居住中で１１月に売りに出しました。他より値段高かったけど、興味本位かみにくる人は多かったです。高いからなかなか売れず、５ヵ月かかりましたが希望額で売れました。売れるまでは毎週末大変だったし不安でした。早く売れるといいですね！

>>359
何組くらい来ました？

359さん
相場よりも高い金額で売れたのですか！？
ちなみに専任媒介と一般媒介のどちらですか？

専任から一般に変えましたが、一般の方が絶対に良いとは言いきれないと思いました。
というのは、一般に切り替えたら内覧も増えたのですが
専任の時には聞いたこともないキツイ値引きの客が一気に増えました。

値引き前提で少し高めで出してはいましたが
いきなり2割引の買い付けが来た時はびっくりしました。

他社に取られると1円にもならない一般仲介の場合
売主に断られるかな？と内心思っていても
とりあえず売主まで話を持ってくるのかなと思います。

ある程度相場観があって、待てる余裕のある人なら大丈夫でしょうが
断ったら次の客がいつ来るか分からないという不動産売買で
気をしっかり持って断るというのは、結構勇気が要るのでは？

私は頑張って耐えて、ほぼ希望通り(約5％引き)で
ようやく成約しましたが、何度か諦めそうになりましたよ。

ちなみに、私も12月が底で、1月末ごろから一気に動いてる印象です。
12月2件だった内覧が、2月は7件もありました。

価格を自分でコントロールするのは中古販売の基本です。
問い合わせが増えたなら、一般にしたメリットは十分あったと思います。
専任で価格を不動産屋の言う通りに任せたら、相場より大幅に安く売る羽目に
なるリスクが高いです。

一般人には、媒介契約相手が悪徳不動産屋かどうかなんて事前にはわかりません。

モラトリアム法廃止のあおりで返済困難となった物件の売出しが増えるので購入検討者はめげずに期待しましょう。

そうですね。
モラトリアム法廃止になるとローンが払えず、競売や任意売却の物件が増えそうですね。

359です。
すいません、何組きたかは数えてなかったです。うちは専任でしたが、次また売るときは一般にしようと思いました。

想定以上に市況はよくないです。

2月の成約は前年比半減です。某田都駅

さいたま市内だと秋頃から売り出していた築17年前後の3LDKで1400万円前後の物件が今月に入って相次いで売れたようです。

田園都市線沿線はＰＥＲがあまり良くない（収益性が低い）から
賃貸に出しにくいから余計に売れ行きがかんばしくないのかも。
逆に比較的ＰＥＲが良い>>369のような物件は動く。
不動産の見方がシビアになっていて
前よりステイタスとかそういうので売りにくくなっている感じがする。
ちなみにモラトリアム法廃止は結局は買取屋や不動産投資家の餌食が増えるだけで
素人は手を出しにくく通常の中古は変わらんと思う。

田園都市線は新築が安くなっているので中古売却は至難です

広告の特記に瑕疵担保免責がある割安な築浅ってほば任意売却モノですよね?
リーマン後みたいにまた増えそう。

近所の新築物件の販売金額、広さと比べて自分の物件が築何年か考えればおのずと金額が出るよ。
安いファミリータイプが出てきた地域で築10年以上たってたらかなり下げないと売れない。
誰だって新築が気持ちがいいに決まってる。
もったいぶって躊躇してたら難あり物件と思われて見向きもされなくなる。
半年以内にけりつけたほうがいいと思う。
リフォームしても古い物件は天井が低かったりサッシの大きさ、ベランダが狭いなど比べられるときついはず。
自分は専任から一般に変えてすぐ決まった。

>>373
その通り。
内装面もさることながら、最近の新築は駐車台数が少なくなっても自走式にして機械式駐車場の更新コストを回避したり、耐久性が高い建材を使ったりとランニングコストを抑える工夫をしているから、駅近物件でなければ築15年で新築の5割程度の価格で売り出したとしてもなかなか買い手が付きにくいかと。
築15年前後だと大規模修繕後で積立金は上昇してるし、築20年が近付くと機械式駐車場の更新でさらに徴収される可能性もあり得るので。

駅近、タワマン高層階ですが2週間以上内覧0件です。
築5年 駅2分
条件は悪くないはずなのですが、心配です。
次のマンションはローン審査も終わり、売れ次第引っ越し出来るのですがいつになることやら…

375さん この時期で内覧がないようなら価格が高いと思われます。査定値より高く出してます？

指し値は７～８％引きで決まることもありますので、２ヶ月経ったら売り出し価格自体を７パーセント下げると良いでしょう。５パーセントではダメです。

>>372
任意売却で瑕疵担保免責で済めばかわいいものよ。
まあ格言は忘れるなとだけアドバイスしておこう・・・

376さん決して安くはないです。
他の不動産屋の査定よりは高いですが、今任せている不動産屋の査定で任せています。
新築マンションを購入したので、そのデペのグループ会社です。
確かにこの時期に、内覧0はヤバイです…

>決して安くはないです。

だから安くしろよｗ

>>379
ダブルローンで内覧０だと精神的にきつくないですか？

>>379さん
それって買取屋の餌食になりやすいですよ。
できれば地元有力不動産屋や手数料割引のネット系不動産屋
なども入れた一般にした方が良かったですね。
価格の目安は同じマンション内で同じ部屋が出てたら自分の物件の条件が良くても
その価格と同等の方がいいです。並の物件と同価格で自分が有利な部屋なら
値引き無しのワンプライス販売できますからね。

アドバイスありがとうございます。
ただ、住友の新築マンション買って現在のマンションの販売も専任で住友にまかせています。
売れなかったら、新築マンションの契約白紙撤回、手付け全額返金の特約付けているので、ダブルローンでは無いです。

売れなかったら、白紙撤回と言う条件の価格は、現在の価格の何パーセント落ちですか？　自分で契約をやめる価格を決めることが出来るのですか？

うちも停止条件付で売却活動しています。
停止条件の金額は、今出している価格の約83％です。
まだ出して1週間ですけどね。

17％落ちですか、、、。結構きついですね。大手専任の物件は、他社より高く売り出しているようですが、、。アットホームでも写真も掲載していないし、価格も高めなので、内覧の物件を探すひとは、スルーするかも、、、。

大手が良くて、早く高く売ってくれるとは限りません。83％で住不が買うことができたら、会社は恩の字ですよね。両手の手数料もらえるし、、、、。

＞386さん

すみません、ややこしくて。
383さんとは別なんです。
新規の書き込みでした。

386さん
停止条件は現在の価格の7％落ちです。
今週再度チラシを打つのでその様子を見て下げようと思います。

停止条件っていうのは、7％くらいが普通なんですか？
一般的には、停止条件の金額でも売れない場合は、新しいマンションを諦めないといけないでしょうか。

その場合は、安く叩かれそうだけど買い取りしてくれる不動産屋に売るつもりです。
新築で買ったときの不動産屋も買い取りしてるし、大京も買い取りしてくれる。
でも確実に足元みられるんだろなー

古物半値の5割引 新築価格の25%なら売れますね