新築分譲マンションの初代理事長に就任

管理費と管理委託費は明確に区別しよう。
管理費は収入で管理委託費は支出。
管理会社の見直しで管理委託費が削減されたら、
その削減分だけ管理費が下げられる。

支出が減るから、その分だけ収入が減らせるということですね。

2、3万の管理費等を下げたり上げたりしかも中には長期修繕積立金も含むのに、何と愚かな手段なことでしょう。

もし理事会に「上がうるさいからなんとかしてくれ」って相談が持ち込まれたら、
理事会として当事者同志の話合いを促したり注意喚起のチラシを作りますよね。

それでも止まないと言われたら理事会としたらどうしたらいいんだろうか。

騒音の問題は発音者と被害者の問題で組合は無関係です。
騒音の程度、被害の受認限度は個人差がありますので第三者が入ると決着は着きません。

騒音がうるさいと騒いでいる人に、自治体などから騒音計を借りてもらい、騒音の客観化・数値化を勧める。

裁判で騒音に関する判例があるので、その数値を持って弁護士に相談することを勧める。

当事者間での解決が原則。

とんでも無い非常識なケースは管理組合が介入するしか無いケースがある。
例えばプロの演奏家とか。ドラム演奏とか。
うちでは一軒に想定外の３世帯９人が同居したケースがあった。

>>605
管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

＞管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

規約のどの部分に違反するのでしょうか？
そんな規約はありません。

ひまつぶしだから

標準管理規約に騒音の具体的な規約は無いね

オリジナル管理規約は別だけど

「騒音問題は当事者間の解決が困難な場合において、
理事会が積極的に関与し、公正・中立の立場から円満な解決先を
率先して模索することとする。」

って条項作ったら誰も理事長引き受けてくれないかな。

沈没船からネズミが逃げ出すが如き状態になるのは必定

＞管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

すぐにバレル様な間違いは書かない事です。

でも知識満載の偉そうにしてる理事長でも、
騒音問題となると急に腰が引ける人は多いよね。

管理組員は直接は関係ないけど住民間のトラブルを
早期に解決する観点からも協力したらいいのにって思うけど。

口だけ番長みたいに見えるのはオレだけ？
オレは勿論関与してバンバン解決するつもりだけど。

>でも知識満載の偉そうにしてる理事長でも、 騒音問題となると急に腰が引ける人は多いよね。

腰が引けているのではなく夫婦喧嘩は犬も食わないのと同じで、
騒音問題は単純な音だけではなく上下、左右の隣人の日頃の感情が含まれているので第三者が入ることはできない。
ましてや管理組合はそれを解決する義務も権利も無い。組合に訴えたら甘ったれるなよと言えば済む。
被害者が争うなら立証責任とそれに基ずく訴訟しかない。

騒音って複雑で、斜めも意外とうるさい

斜めにうるさい、音に敏感な人がいると困る

ここにあるだろう。

↑それ、多分管理規約ではなく、管理規約附則の細則だと思う。
いずれにしても組合員は遵守義務はあるね。

こっちの細則はもっと厳しい。

（専有部分および専用使用部分の使用）
第２条 区分所有者ならびに占有者（以下「組合員等」という。）は、専有部分および専用使用部分の使用にあたり次の行為をしてはならない。
（１） 規約に定められた用途以外の用に供すること。
（２） 共用部分に影響をおよぼす変更をすること。
（３） 他の組合員等に迷惑（臭気、鳴音、抜け毛、威嚇等）をおよぼす恐れのある動物を飼育すること。（ペット飼育細則に定められた動物を除く）
（４） 発火、引火、爆発等の恐れのある危険物、および悪臭を発する不潔な物品、劇薬、火薬類の持込、保管、製造すること。
（５） 他の組合員等に迷惑をおよぼす雑音、高音を継続的に発すること。
（６） テレビ、ラジオ、ステレオ、ピアノ等の音量を著しくあげること。
（７） 指定以外のガス器具を持ち込むこと。又、指定以外の箇所にガス器具を設置すること。
（８） 専用使用部分の外観、形状を変更すること。
（９） 構造体を損傷する恐れのある重量物を持込むこと。
（１０） 体育用具等重量物を室内で投てき、落下させること。
（１１） バルコニー、ルーフバルコニー等に設置型物置等これらに類する建造物の構築または設置（エアコン室外機は別途）をすること。又、既設置物以外の一切の物品を設置、放置すること。
（１２） 窓、バルコニー等から物を投げ捨てること。
（１３） バルコニーおよびルーフバルコニー等に土砂を搬入すること。また、大量の水を流すこと。
（１４） バルコニーおよびルーフバルコニー等の手すりに寝具、敷物、洗濯物を干すこと。
（１５） 出窓を新設すること。
（１６） 窓ガラス、玄関扉等に文字を書き込むこと。
（１７） その他公序良俗に反する行為および他の組合員等に迷惑、危害をおよぼす行為をすること。

理事長の力を見せ付けたらいい。

>618
>620
は昔の安普請のアパートの大家が勝手に作った規則の焼き回しで今は通用しない。
それらは区分所有者には遵守義務は無いが、例えば従来の床にフローリングに変えることによる騒音は例え専有部分とは言え訴訟の対象になり得るが必ずしも使用差し止めや慰謝料請求を認めずに受忍限度内の騒音とされている例が多い。

618は3棟660戸の築5年のマンション
620は1棟650戸の築14のマンション（タワマン）

規模、時期の問題ではなく質の問題です。

規則化してると歯止めになるよ。
規則がないとモラルの問題で規制は難しくなる。
理事長なら知っておいた方がいい。

600世帯以上も居れば、モラルに頼るのは無理があるかも知れない。

確かに上下階の音問題は一義的には個人間での解決が原則。
さらには階下住民が神経質すぎただけということも珍しくないので
一概にどちらがどうこうも言えないのが前提。

しかし上から目線の規約暗記型理事長でも、音問題となるとあれやこれやの規約の
解釈を持ち出したり、管理会社に一任するなどして逃げてることが多い。

確かに理事会は紛争の解決機関ではない、その通りなのだがマンショントラブルの
早期解決に率先して取り組む姿勢がなにがしかの方法で出せないのは、
理事長や理事会の実質的な対人折衝能力の低さも一因なのかも。

夜討ち朝駆け型の豪腕理事長じゃないと務まらないと思う。
とにかく管理規約や細則を守らない不徳住民を成敗しなければ、マンションに明日はない。

まあ現実的には理事長がマンション管理に関連する講釈や規約の暗記が得意だから
といっても行動力が伴わないケースが多いのも事実。

極端な話し女子供が理事長になっても誰でもできるように、
「音問題は理事会及び管理組合は諸般の事情により一切関知しないこととする」
と決めて周知徹底していた方が無難かもな。

困った人は警察に電話して下さいと割り切ることで住民も諦めがつくかも。
そのへんを曖昧にしてるとまずは理事会に相談が来て、理事長が規約の拡大解釈に
よる答弁で「個別の事案については・・・」とその都度するのも面倒くさいだろうし。

使用細則で遵守義務が課せられてる限り管理組合として逃げるわけには行かないよ。

＞確かに理事会は紛争の解決機関ではない、

良く分かっていますね。
＞その通りなのだがマンショントラブルの 早期解決に率先して取り組む姿勢がなにがしかの方法で出せないのは、
＞理事長や理事会の実質的な対人折衝能力の低さも一因なのかも。

そもそも管理組合なるものは共有財産の管理団体で組合員間やましてや住民間のトラブルの問題を取上げる権利も義務も無い。
管理に有害な区分所有者を裁判で追放が出来るに過ぎない。

うちは迷惑住民の件は理事会マターになったよ。
もちろん市や警察とも連携した。

迷惑が全体の問題か一部の問題か、一部の問題なら理事会の越権行為です。

迷惑行為は理事会と管理員とが一体となり問題解決しています。
マンション内の問題解決はなるべくマンション内で解決しています。
警察呼べば楽でしょうが、近隣で噂になるでしょうし、ひいては資産価値を下げかねないと考えます。

全体の問題に広がる前に火は消し止める必要はある。

>>633
規約の解釈で細々釈明するより、いっそ正直に最初の理事会の議事録で、

「騒音主に理事会として関わることは諸説あるが、そもそも我々のメンタル・フィジカル
を勘案すれば受忍限度を大きく超えている。またその行為そのもから生じるストレスから
理事会運営に重大な支障をきたす恐れがあるため一切関知しないことで一致した」

って議事録で残したらいいのでは？

規約・細則違反の組合員を野放しにするのか？
と突っ込まれる。反論を考えておいた方がいい。

「我々理事メンバーの内気な性格を勘案すれば、
騒音問題に直接関わる度胸を持ち合わせている
とは到底言えない。但し、規約はそらで言えるレベル
に達しているため、問合せには素直に応じることで
一致した。」

ここまでぶっちゃけたらどうでしょうかね。

>規約・細則違反の組合員を野放しにするのか？ と突っ込まれる。反論を考えておいた方がいい。

規約等の違反を立証しない限り反論なんか考える必要なし。
上下、左右の隣人の感情的な諍いなんかに理事長が関与する権限も義務もない。

そうだね、生活音に目くじら立てる階下の神経質者、隣のピアノが五月蝿いと焼きもち感情者の愚痴を聞いていたら益々被害妄想をかき立てる結果になる。

天井突いたら静かになるよ。
隣の場合は壁を突く。

やめとけ。天井や壁に穴あいたらどうする？

普通にやってますよ

>>638
関知しないことだけ決議すれば理由など必要ないし、
適当に書いておいても問題ない。

議事録の書き方を知らんやつだな。

何言ってるんだか。
住民はなぜ関知してくれないのか疑問に思うのが
自然だろ。理事長のメンタルが弱いからとちゃんと
書いてないと理由が誰にもわからず不親切だろ。

こういうことに気付くかどうかが対人折衝能力なん
だけどな。そもそもオレなら関知せずと言わずに
対応するけどね。

＞住民はなぜ関知してくれないのか疑問に思うのが自然だろ。理事長のメンタルが弱いからとちゃんと書いてないと理由が誰にもわからず不親切だろ。

管理組合に喧嘩の仲裁規定などありません。

逆恨みされるのが怖いから誰もトラブル仲裁なんかしない