新築分譲マンションの初代理事長に就任

そういや規約の違反者には理事会メンバーが注意するのが当然だろ、
みたいな感じでここのマンション管理マニアさんからのご意見あったけど、
確認したら通常の違反者には管理会社が注意することになっていたわ。

そりゃそうだろう。その年の理事会メンバーの力量次第で注意したり
しなかったりしたら混乱するだろうし、そもそも理事会はルール作りをするところで
一般的な管理業務自体は管理会社に委託してるんだもんな。

>>529
それは違う、初代理事長が路線引きをしない限りIT化は出来ない。
ただし条件がある。全戸一括インターネット契約でネットインフラ普及率が100%のマンションの場合。
あとは住民の利用率を管理組合が引き上げるだけだ。

＞通常の違反者には管理会社が注意することになっていたわ。

それは管理組合が管理業務を委託してるから。
だけど金払わん奴には理事長が突撃しないと何時まで経っても払わんよ。
だって銀行やサラ金に比べりゃ取り立てが超甘いから。

ここでアドバイスしてるプロ理事長さんに
お伺いしたいのだが、皆さんのマンションに
対する熱い思いは尊敬に値すると思うけど、
一般の住民は無関心だったり冷めてたりしますよね。

そこでその温度差に悩まされたり、
またやる気が失せたりすることはないのですか？
もしくは孤独を感じたりしませんか？

そういう時に理事長同士が情報交換できる
ネットワークがあったらなあなんて思いますけどね。

>>530
理事が規約違反者に注意する姿勢を示さないと、
管理員だって注意しないよ。
理事が四六時中マンション内を見張ることは不可能だし、
管理員も全ての違反を注意できるわけではないがね。
管理員の注意を無視する、さらに、他の住民から苦情が
でても、逆に、違反しながら、ルールの改善と称して理事に要望を出す
モンスター住民が現れる。
一度そういう住民の行動を許してしまうと、割れ窓効果で
ルール違反が広がっていく。そうしたら、スラム化まっしぐら。

535さんの言うことはもっともだけど
マンション買う時はやっぱり高級なマンションを
買う方がリスクは少なそうだね。

住民のクオリティ的に。

>>537
報酬に値するだけの仕事してるかどうか？

なにやったかも知らない住民に
こんなこと言われるからやってられないんだよな。

スレ主です。
そういやある理事長経験者さんが言ってましたけど
議論には全く参加しないのに後から文句や陰口ばかり言う人も多いって言ってましたね。

総会でも意見を言うわけでもなく評論家気取りで寸評ばかりする人や、
野党のように「何でも反対」みたいな人もいて苦労されてる理事会もあるようですね。

どういうシチュエーションでそうなってるかは詳しくは知りませんけど。

>>541
議論に参加しないでと書いているから、理事なのに理事会で意見を
言わずに、理事会での話を他の一般の住民に話して、陰口をいうような
人だと思うよ。

輪番制でも理事会内でグループや噂話はでるからね。

それは理事の守秘義務違反、うちの管理規約では役員の守秘義務規定がある。

>>543
理事会での議題についての内容なら、守秘義務という
よりも、どの理事がどういう立場からどういった
意見を発言したのかは、議事録に残すべきだし、
区分所有者にも知らされるべきこと。

そこから離れて、発言者や住民の個人的な事情を
加えて話が漏れたりすると、守秘義務というより、
プライバシーの問題になる。

理事会で一言も発言しない理事は辞任した方がいい。役に立たない。

＞それは理事の守秘義務違反、うちの管理規約では役員の守秘義務規定がある。

例えばどのようなものですか？
そんなものなくでもプライバシーの侵害は憲法に基づくものですよ。

＞＞５４７
マンション管理は統治行為であり、人権を前提にするのは当然のことである。

>このスレで憲法を持ち出すのは不適切だと思うな。

貴方は外国人ですね。

＞理事会の議事録のコピーを組合員へ配布時に滞納者の氏名・部屋番号は黒塗りしてます。
一般的な見識ですが、書面に基づく閲覧希望者には理事長は期日時間、場所を指定して実施しなくてはなりません。その際は滞納者の氏名・部屋番号は勿論、滞納額とこれへの対処に関する理事会決議事項が当然に書かれております。
＞これについて、法律どうこう異議となえる人いません。
もの事の判断は異議の有無では決まりません。

マンカンは憲法を知らないから人権も知らないよ。

＞評論家気取りで寸評ばかりする人や、野党のように「何でも反対」みたいな人もいて
良くわかった気がする。

理事長が守らなくてはならない憲法は
第11条　国民は、すべての基本的人権の享有を妨げられない。この憲法が国民に保障する基本的人権は、侵すことのできない永久の権利として、現在及び将来の国民に与へられる。
第97条　この憲法が日本国民に保障する基本的人権は、人類の多年にわたる自由獲得の努力の成果であつて、これらの権利は、過去幾多の試錬に堪へ、現在及び将来の国民に対し、侵すことのできない永久の権利として信託されたものである。

なんか政治色強くなって気持ち悪い流れに度々なってるけど、
このスレとして求められてるレスは現場での具体的な事例や
具体的な初歩的対応策ですよ。

マニアによるそっち系の話しは専用スレでも立てた方がいいのでは？
話ししたくてしょうがないのは十分わかるけど。

>１１条も９７条も、国民（市民）が守る内容ではなく、その名宛人は国家だぞ。
＞名宛人
って何ですか？　日本の中学校では習いません。
基本的人権は國も個人も如何なる者も守らなくてはならないと日本の中学校では習いました。

>>556に賛成。
実務とかけ離れた議論ばかりで参考にならない。
私達は自分のマンションの問題点を他所のマンションではどう取り組んでいるか知りたい。
偉そうな書き込みしてる人達ってマンションの役員やった事ないでしょ？

＞私達は自分のマンションの問題点を他所のマンションではどう取り組んでいるか知りたい。

基本、原則を無視した我流の事例は害あって益無し。

561さんを始めここのマニアさんは書いてる内容が、
見ている人にとっては気持ち悪く感じるってことを
気付いてないのが痛いね。
スレタイ読めますか？

マンションの組合でも空気を読めずに、周囲から
ドン引きされる運営をしている可能性も十分に
ありそうだな。

人権があるから憲法があるのである。

人権のために憲法がある

人権意識なしでマンション管理は無理。

いや、掲示板で構ってくれる人を求めるただの寂しい人達でしょ。
掲示板やスレの趣旨を考える、自分の言動を抑制するっていう大人の行動ができない人達です。

＞マンションの組合でも空気を読めずに、周囲からドン引きされる運営をしている可能性も十分にありそうだな。

管理組合は共有財産の管理が目的で親睦とか人気が目的ではないよ。
自分が損しなければ全体が損しないとの哲学に徹することが共有財産の管理の否決だ。

＞コミニティ形成は標準管理規約にも入ってる

良く読みましょうね。
新築、大規模修繕などの時に粉塵、騒音、道路占拠などに対する近隣のクレーム緩和策に過ぎない。
管理組合は義務履行者の組合員以外は付属物扱いであることに思いを寄せる事を忘れない事。

スレ主です。
出来れば具体的な事案中心のわかりすい議論にしていただけるとありがたいですね。

それより大型マンションだと管理費の見直しや大規模修繕にコンサル入れるところも
あるみたいですね。いわゆる政府でいうところの「有識者による第3者委員会」みたい
な感じでしょうか。

うちは大した規模じゃないので管理費の各明細や大規模修繕の工事費の算出は比較的
見易く要らないっぽいですが・・・

戸数が１０戸程度の小規模分譲マンションから、１０００戸を超える大規模マンションでは管理組合の性質・性格も大分異なる。
１０００戸を超えると理事も分業化されてくる。

その辺の事情を勘案すれば、こいつは理事やった事がない、なんて独善的な意見が言えるわけが無い。

>>575（スレ主）
規模に関係なく、新築初期の管理組合ではマンション管理士など客観的に問題を発見＆指摘してくれる人がいると非常に心強いし、竣工後数年間はほんとあれこれやること多いです。
現在の各契約書（引き継ぎ含む）と初期長期修繕計画の確認、そしてすぐに２年アフターの大きな作業があります。
マン管士も個人差ありますが、お試し期間だけでも使ってみてはどうかと思います。

うちは、契約後すぐに管理会社変更作業にはいり、業者選定や見積内容の比較精査など非常に役立ちました。
委託管理費は２割削減できましたよ。＜ハード保守はすべて直契約。

>>578
スレ主です。
ご意見ありがとうございます。
因みに長期修繕計画の確認はどのようにやられたんでしょうか。
ウチの物件の修繕計画は概ね漏れはないように見えましたが、
一回目の大規模修繕工事が13年目でする必要があるかどうかは少し疑問でした。
かなりメンテナンス性が良い物件だったので少し早い気がしないでもありません。
(長期優良住宅的な仕様)

＞因みに長期修繕計画の確認はどのようにやられたんでしょうか。
うちは大規模でしたので、組合員の中にも複数の建築・設計職の方がいました。＜初年度理事にも。
ですが、２年アフター終えるまでは本格的な修繕計画の見直しや確認には着手できませんでした。
修繕計画の見直しは継続的に行うべきです。
なので早めに長期修繕委員会などを作り、理事会と併行して活動が維持できる体制整えたほうが良いと思います。

また、特殊な設備や部材などが使われている物件ですと、部材の確保も肝心です。
初期は、専有部のアフターに必要な部材（床板や特殊な壁紙など）を確保の確認すべきでしょう。
うちの例では、海外メーカーの素材があり、それが現地メーカーで生産中止になって不足したこともあります。
共用部でも、後日の補修などのために部材の確認が必要です。
うちの例では、共用部内廊下のパネル絨毯が特殊なカラーだったので、交換用にデベ（施工会社）が保有してた在庫をすべて館内ストックにしました。

長期修繕の詳細な見直しでは、設計図面などの部材の拾いだしも必要となります。
設計図書そのものや電子ファイルの有無を確認しておきましょう。
通常、電子ファイルは汎用的な形式ですが、特殊なファイル形式だと後日見るのに苦労します。

＞うちは大した規模じゃないので管理費の各明細や大規模修繕の工事費の算出は比較的見易く要らないっぽいですが・・・

管理費とうの見直しは不足の場合以外は全く必要ありません。
修繕積立金は事故を含む予想外の修繕にも使えるわけですから余計過ぎることはありません。
大事なことは分譲会社が仕組んだであろう管理費の出費を出来るだけ節約し、余剰の管理費を数年に一回は総会決議で修繕積立金に振替えることで将来の大規模修繕と事故を含む予想外の修繕に対応できる様にすることです。

スレ主です。
>>580
なるほど。まさに大仕事ですね。
うちは海外メーカーのものはどうやらなさそうだったのですが、
廃盤もありえるので検討したいと思います。ありがとうございました。

>>581
仰る通りですね。
今後も鋭意検討していきたいと思います。

理事長たるものこの位は読んでおきましょう。
長期修繕計画標準様式
長期修繕計画作成ガイドライン
長期修繕計画作成ガイドラインコメント
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

581さん
事故を含む予想外の出費なら、大抵のマンションは保険でカバーされて
いるよ。
管理組合員の管理費や修繕積立金の使用は、予算主義が本来だけど、
規定の管理費の金額を変えずに、集めてしまえばこちらのものとばかりに、
あれにも使える、これにも使えると考えるのはどうかと思う。

基本は区分会計の原則、ドンブリではない。
一般会計（管理費会計）と特別会計（修繕積立金会計）。

区分所有法は予算など規定しておりません。
予算と決算が必要なら1年に2回、総会が必要なはずである。

>事故を含む予想外の出費なら、大抵のマンションは保険でカバーされて いるよ。

保険の勧誘員のおばちゃんすら言わないコメントね。
もっと勉強とにがい経験が必要な若者の様ですね。

設備の経年劣化や使用期限切れは保証ないし、計画漏れが発覚することも多々あるのに何でも保険とか脳天気過ぎだろ。

当たり前のこと書くな。
反論にもなってません。

経験のない新任理事長は知らないと思う。

＞583

を勉強しろよ！

>>590
保険適用が万能であるかのように書いてるから
指摘してあげただけなのですが、負けず嫌いな人だこと。
特に賛同者もいないようですが、どこでコンセンサスがとれたのか
おおいに疑問ですね。

長期修繕計画があるとか、見直しが必要とか
当たり前のことであって保険適用万能論が不適切である件とは
全く関係ありません。

少しは謙虚になって勉強しなさいとしか言いようがありませんね。

>>595 581だけど、保険が万能と書いてはいないよ。
経年劣化や使用期限切れ、修繕の計画漏れを不測の事態
なんていいだして、それに備えるために修繕積立金を積みませ
ばいいなんて、修繕計画の見直しの経験がないか、カモを捕まえた
管理会社のフロントの台詞だよ。

保険万能論は584さんで581さんではないのでは。

>581がちょっとミスリーディングを誘うのは、
「組合員の支払う管理費月額の見直しを要らない」というのを
「管理費の見直しを要らない」と簡単に略している点。

まあ、その後の文章から管理費の使途や管理会社への支払いに関しては
見直しをするつもりでいることは判るのだが、これだって「管理費の見直し」でしょ。

また、前提として、ほとんどのデベが設定する修繕積立金の月額が安すぎる点も
暗黙の了解になっている。

ちなみに私は581さんとまったく同意見。
デベが決めた管理会社は組合設立後すぐにリプレース前提で
他の管理会社から相見積を取るべきだと思っているし、いつもそれを実行している。

＞他の管理会社から相見積を取るべきだと思っているし、いつもそれを実行している。

管理委託契約の不備を考慮も指摘せずに取替だけしが考えない。

584=596です。自分のレス番間違えました。失礼しました。

管理費と管理委託費は明確に区別しよう。
管理費は収入で管理委託費は支出。
管理会社の見直しで管理委託費が削減されたら、
その削減分だけ管理費が下げられる。

支出が減るから、その分だけ収入が減らせるということですね。

2、3万の管理費等を下げたり上げたりしかも中には長期修繕積立金も含むのに、何と愚かな手段なことでしょう。

もし理事会に「上がうるさいからなんとかしてくれ」って相談が持ち込まれたら、
理事会として当事者同志の話合いを促したり注意喚起のチラシを作りますよね。

それでも止まないと言われたら理事会としたらどうしたらいいんだろうか。

騒音の問題は発音者と被害者の問題で組合は無関係です。
騒音の程度、被害の受認限度は個人差がありますので第三者が入ると決着は着きません。

騒音がうるさいと騒いでいる人に、自治体などから騒音計を借りてもらい、騒音の客観化・数値化を勧める。

裁判で騒音に関する判例があるので、その数値を持って弁護士に相談することを勧める。

当事者間での解決が原則。

とんでも無い非常識なケースは管理組合が介入するしか無いケースがある。
例えばプロの演奏家とか。ドラム演奏とか。
うちでは一軒に想定外の３世帯９人が同居したケースがあった。

>>605
管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

＞管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

規約のどの部分に違反するのでしょうか？
そんな規約はありません。

ひまつぶしだから

標準管理規約に騒音の具体的な規約は無いね

オリジナル管理規約は別だけど

「騒音問題は当事者間の解決が困難な場合において、
理事会が積極的に関与し、公正・中立の立場から円満な解決先を
率先して模索することとする。」

って条項作ったら誰も理事長引き受けてくれないかな。

沈没船からネズミが逃げ出すが如き状態になるのは必定

＞管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

すぐにバレル様な間違いは書かない事です。

でも知識満載の偉そうにしてる理事長でも、
騒音問題となると急に腰が引ける人は多いよね。

管理組員は直接は関係ないけど住民間のトラブルを
早期に解決する観点からも協力したらいいのにって思うけど。

口だけ番長みたいに見えるのはオレだけ？
オレは勿論関与してバンバン解決するつもりだけど。

>でも知識満載の偉そうにしてる理事長でも、 騒音問題となると急に腰が引ける人は多いよね。

腰が引けているのではなく夫婦喧嘩は犬も食わないのと同じで、
騒音問題は単純な音だけではなく上下、左右の隣人の日頃の感情が含まれているので第三者が入ることはできない。
ましてや管理組合はそれを解決する義務も権利も無い。組合に訴えたら甘ったれるなよと言えば済む。
被害者が争うなら立証責任とそれに基ずく訴訟しかない。

騒音って複雑で、斜めも意外とうるさい

斜めにうるさい、音に敏感な人がいると困る

ここにあるだろう。

↑それ、多分管理規約ではなく、管理規約附則の細則だと思う。
いずれにしても組合員は遵守義務はあるね。

こっちの細則はもっと厳しい。

（専有部分および専用使用部分の使用）
第２条 区分所有者ならびに占有者（以下「組合員等」という。）は、専有部分および専用使用部分の使用にあたり次の行為をしてはならない。
（１） 規約に定められた用途以外の用に供すること。
（２） 共用部分に影響をおよぼす変更をすること。
（３） 他の組合員等に迷惑（臭気、鳴音、抜け毛、威嚇等）をおよぼす恐れのある動物を飼育すること。（ペット飼育細則に定められた動物を除く）
（４） 発火、引火、爆発等の恐れのある危険物、および悪臭を発する不潔な物品、劇薬、火薬類の持込、保管、製造すること。
（５） 他の組合員等に迷惑をおよぼす雑音、高音を継続的に発すること。
（６） テレビ、ラジオ、ステレオ、ピアノ等の音量を著しくあげること。
（７） 指定以外のガス器具を持ち込むこと。又、指定以外の箇所にガス器具を設置すること。
（８） 専用使用部分の外観、形状を変更すること。
（９） 構造体を損傷する恐れのある重量物を持込むこと。
（１０） 体育用具等重量物を室内で投てき、落下させること。
（１１） バルコニー、ルーフバルコニー等に設置型物置等これらに類する建造物の構築または設置（エアコン室外機は別途）をすること。又、既設置物以外の一切の物品を設置、放置すること。
（１２） 窓、バルコニー等から物を投げ捨てること。
（１３） バルコニーおよびルーフバルコニー等に土砂を搬入すること。また、大量の水を流すこと。
（１４） バルコニーおよびルーフバルコニー等の手すりに寝具、敷物、洗濯物を干すこと。
（１５） 出窓を新設すること。
（１６） 窓ガラス、玄関扉等に文字を書き込むこと。
（１７） その他公序良俗に反する行為および他の組合員等に迷惑、危害をおよぼす行為をすること。

理事長の力を見せ付けたらいい。

>618
>620
は昔の安普請のアパートの大家が勝手に作った規則の焼き回しで今は通用しない。
それらは区分所有者には遵守義務は無いが、例えば従来の床にフローリングに変えることによる騒音は例え専有部分とは言え訴訟の対象になり得るが必ずしも使用差し止めや慰謝料請求を認めずに受忍限度内の騒音とされている例が多い。

618は3棟660戸の築5年のマンション
620は1棟650戸の築14のマンション（タワマン）

規模、時期の問題ではなく質の問題です。

規則化してると歯止めになるよ。
規則がないとモラルの問題で規制は難しくなる。
理事長なら知っておいた方がいい。

600世帯以上も居れば、モラルに頼るのは無理があるかも知れない。

確かに上下階の音問題は一義的には個人間での解決が原則。
さらには階下住民が神経質すぎただけということも珍しくないので
一概にどちらがどうこうも言えないのが前提。

しかし上から目線の規約暗記型理事長でも、音問題となるとあれやこれやの規約の
解釈を持ち出したり、管理会社に一任するなどして逃げてることが多い。

確かに理事会は紛争の解決機関ではない、その通りなのだがマンショントラブルの
早期解決に率先して取り組む姿勢がなにがしかの方法で出せないのは、
理事長や理事会の実質的な対人折衝能力の低さも一因なのかも。