新築分譲マンションの初代理事長に就任

＞19
諮問と言う事の意味を誤解してますね。
諮問委員会は単なるスタッフであって理事長始めとする理事がラインであって最高決議機関であり総会決議、規約規定の実行部隊なのです。スタッフは外に対する権限はありません。
スタッフとラインの仕分けを勉強しましょう。

スレ主です。
>>16
大いに参考になりそうです。読んでおきます。ありがとうございました。

>>17
規約を改定する際はそうさせていただこうかと思います。

>>20
50戸程度の新築でも定例理事会は必要なものでしょうか？
定例での議題は主にどんなことが中心でしょうか。
度々集まることに(些細な用事で)不快感を示す役員は出たりはしないでしょうか？

>21さん
そんなことは当然理解してますよ。
ただ、理事長が例えば修繕委員会のメンバーに入っていなければ、
設計・監理会社とかの情報も入ってきませんし、業者を選定する時に
その基準や判断をする時の考えとかが分からないでしょう。
修繕委員会には、工事費の総額（例えば１億の範囲内でとか）や修繕個所
グレードとかは任せてあるでしょう。業者選定案についても。
そういったことを交渉とかするのは、専門委員会がやりますから、理事長も
その委員会に入っていた方がいいといっているのですよ。
専門委員会からの報告だけ聞いていては、中身が分からないし、専門的な知識も
ないので、それに従わなければならないでしょう。
専門委員会が業者とかに対する権限がないといってますが、最終的には、理事会に
諮りますが、専門委員会で決めた案を覆せる程の知識は理事会にはないでしょう。
専門委員会では、建築士や建築業者の専門的な知識のもとに作成されますからね。

スレ主です。
>>24
>特に新築マンションの最初の理事長が一気にいろいろ変えようとすると
>変化を好まない保守層の反発を招いて、あの理事長は自分のやりたいように
>好き勝手にやってると評判がたつのがオチ。

ありがとうございます。
実は全く同じことを今考えておりました。
実は私のマンションは弁護士や税理士やらの士業の方も多く、
突然の変更はトラブル必死かもしれませんし、
そもそも変更自体の相当の必然性があるのかどうかも私には判断できませんでした。
(住民の中にはこにルールだから契約した人もいるかもしれないし)

以前住んでいたマンションのことを思い出します。
総会の度に少しでも費用負担を減らしたいと共用部分の電球をいくらか外したり、
植栽なくしたり、管理人の出勤時間を短縮したりと大きなコストダウンばかり提案する
人もいれば、資産価値が落ちるから絶対に落とすな(売却や賃貸での見栄えダウン警戒)
の人もいたりしましたね。

揉めないようにというのは一番のポイントなんでしょうね。
とりあえずこの管理規約の条件で納得して購入してるわけですから。

>9：スレ主です。
>[2012-04-10 17:34:38][×]
>今ググって見ましたけど標準管理規約とは国のガイドラインのようですね。
>後で管理規約見てみますけどそれとかなり乖離してたりするんでしょうかね？


っつうぐらいだから、管理規約に納得して買ったんじやなく眺めただけだろ
眺めてすらいない役員ばかりかしれん
まずは規約だよ
スレ主は理事会の規定がどうなっているか空で言えるかい

理事長になったら、最低限管理規約、各種細則、管理委託契約書の３点は絶対読むべしだよ。
そして、マンションの管理は、継続性が大切で、誰が役員になっても基本は同じにしておかないと
いけないので、そのシステムづくりをしておく必要があります。
理事長によって、やり方が変わっても困りますからね。
理事は、予算書に基づいて行動すればいいのです。
役員になったから、何かやらなければならないというのではなく、あくまで予算書に基づいて
行動すればいいのです。
各種点検しかり、事業計画しかりです。
基本は総会で承認されたことをその通り実行していけばいいのです。
ただ、規約や各種細則については、検討する必要はあるでしょうね。

スレ主です。
>>26
お世話になります。おっしゃる通り私は管理規約すら見てませんでした。
ただ厳密に言うと変えた方がいいのかもしれませんが、直ちに変えなきゃ
いけないぐらい不公平感が高い管理規約にはなってないのかなという印象です。
まずは理事のメンバーにも意見を聞いてみます。

逆に皆さんは規約の改定なんかスムーズにいきました？
色んな案件でも何人かは反対するケースでやっぱり全員の合意を取り付けるまで
説得するんですか？
それとも4分の3とか取れれば押し切ったりするんですか？

スレ主です。
>>27
そうですね。誰がなっても大丈夫なように管理規約を点検し、
誰が見てもわかるように議事録や問題点をわかりやすくまとめて
引き継げるように心がけます。

＞いけないぐらい不公平感が高い管理規約にはなってないのかなという印象です。

新分譲と言うから標準管理規約への改定を勧めました。
其の理由は不公平感の問題ではなくデベの作った管理規約は原始規約と言い、とかくデベの独善的な政策的項目が含まれているのが普通です。これを先ず改善することが今後の運営に影響するのです。
規約の改正はデベの恣意が働いている部分の改善ですから四分の三の賛同は得られるのは当然です。

>>24
町内会費については規約に入れてないマンションの方が
多いと思うが。詳しくは別にスレがあるので、そちらでの
議論だろうが、加入退会が任意で、強制できないことには
注意が必要。

>>31
規約じゃなく重要事項説明で同意してそうなってるケースが多い。
いずれにしても、戸別徴収に変えた途端に退会続出はガチだね。

＞規約じゃなく重要事項説明で同意してそうなってるケースが多い

実に怪しからん話しだが、
仮に重説で同意があっても、
町内会に関する事項を管理組合で決めること自体が無効だから、払う必要はない。

マンション内自治会であれば、全員自治会に加入していると思うので、
その会費の徴収については、管理費等と一緒に銀行引き落としにして
便宜を図ってやるのがいいのでは。
各家庭を自治会員が徴収に回る方が大変だからね。
そこのところは、四角四面に物事をすすめるのではなく、柔軟性を
もたせた方がいいと思いますよ。

＞マンション内自治会であれば、全員自治会に加入していると思うので、

貴方の感覚が理解出来ない。
マンション内自治会って何？
自治会自体が任意団体で加入、退会は自由なのですよ。
自治会を作りたい人が集まって作るのは自由ですが、全員と一括りにする感覚は非常識そのものです。
しかもその会費徴収に区分所有者の強制団体である管理組合を利用することなど出来る道理がありません。

自治会の話は、よそでやってくれよ。

現実的な問題として、マンション内自治会として全員加入している
マンションは、全国にはごまんとあるよ。
それに、便宜を図って、管理費等と一緒に口座引き落としぐらいは
してやってもいいんではないの。
マンション内自治会とは、マンションの住民だけで構成している自治会で
マンションないでの、子供会、老人クラブ、ゴミ捨ての啓蒙、祭りとかを
やっているものをいうんだよ。
当然、市報とかの配布もしているけどね。
この問題は、ここではやめよう、迷惑になるから。

管理規約の見直しは、問題が起きたら（又は予想されたら）改正すればいいと思うよ。
ただ、
竣工時の管理規約はデベ又は管理会社が作成したものだから、一度「標準管理規約」とすべて照らし合わせ、違いがあったらその意味を調べたほうがいいだろうね。
その部分が管理組合にとって不利だと思ったら、標準に戻す改訂を検討すべきだろう。
そして、良く問題になるのは共有部に関しての「使用細則」のほうだ。
曖昧な部分も多いし、組合員によって誤解や解釈が分かれる部分はいずれ問題になる可能性がある。
規約や細則は、その時の組合員や居住者の価値観によって変わって良いもの。
逆に無理して変えることもない。

初年度の理事会は、ともかく「今後の理事会運営の基礎」を作ること。
潜在的な課題は尽きないと思うので、定期的な理事会開催は必要だと思う。
理事の役割とその職務は決めた？？
理事長独りではなく、なるべく多くの理事や組合員が活動するようにしたほうがいいだろう。

規約運営-組合運営（総会・理事会・会計）
　管理組合と自治会の違い
QUESTION :
　管理組合と自治会とはどう違うのでしょうか？


http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_11.html

初年度理事会
理事の任期2年で半数交代にするなら
初年度理事の半数が2年目アフターが絡んでくるよね
デベは上手く誤魔化そうとするから
直す所は、徹底的に直す。

スレ主は財閥系だから、管理会社はデベ子会社だろ
親会社 ＞ 管理組合
は明白

そうでしょうね。
スレ見ればある種のプロ市民なのは明らかですね。

ただ一人ぐらいはそういう人もいるという前提で
警戒心を持って理事会の職務をやった方が
いいのかもしれませんね。

なぜここでプロ市民なんて言葉使うんでしょう
意味がわかりません

自治会マニアが多すぎ

基礎のない人たちの横恋慕でしょうね。
物の本を読めば分かるのにね。
読まない読めない人が多いくせに口だけは出したがるね。

>>42、>>43
法令や社会常識を理解できず、理事会に関わるなどの経験をもったとたんに
妙に上から目線になってしまう人ですかね。

自治会、町内会と管理組合を混同した結果のトラブルは、国交省の検討会でも、
取り上げられている有名なテーマです。裁判例もありますしね。

自治会マニアは、マニア用のスレへいきなはれ

スレ主です。
>>38
定期的な理事会開催せすね。
ざっくりとしたご意見でいいのですが、50戸程度のファミリーマンションで
年間何回の定期的な理事会の開催が適当でしょうか？？

>>40
なるほど確かにそうですね。
勉強になりました。

皆さんのご意見ありがとうございます。
昨日確認したところ、すでに町内会費は管理費に含まれており、
管理規約でもその旨条項がありました。
周囲のマンション住民に聞いたら皆さん同じシステムでした。
現時点ではこれによるクレームは来てないそうです。

管理規約や細則で規定されてる以上、管理組合が動かなければ自治会問題は解決しないのに混同とかいってるやつアフォすぎ。

新米理事長へのアドバイスとしては、
この手の話は問題が表面化するまで
ヘタに自分から動かないことだよ。

＞昨日確認したところ、すでに町内会費は管理費に含まれており、
＞管理規約でもその旨条項がありました。

私だったら、
総会で以下のように言って、総会議事録にこの質問とその回答を掲載するように求めます。

「スレ主さんとしてはこの条項について、判例で無効となっている旨を知ったうえで、どのようにお考えですか？」

　新築なら、手直し箇所が共有部分、専有部分と色々あると思うけど、建物を見て回ったほうがいいよ。
補修工事をさせるのはかなり労力が必要な作業です。そして、みんなのために骨を折っても誰もわからず、感謝もされません。でも、自分の家ですから苦労をしましょう。
　新築当初は、売りやすくするために修繕積立金が少なく見積もられている場合が多いと思います。長期修繕計画と修繕積立金の確認が必要です。管理費も出来れば他の管理会社の見積もりを取り比較して交渉するか、変えるか管理費の適正価格の実現を目指しましょう。新築なので施設は、壊れません。過剰点検を削りましょう。
　理事に職務分担をお願いしましょう。環境、緑化、防犯、防災など長期に渡る手入れと維持が出来る理事会を作り上げましょう。
　駐輪場、駐車場（台数不足や利用金額の設定）、ペット（必ず勝手に飼う居住者が現れます）、騒音（楽器、子供の音、施設の機械音）とどこでも問題が発生しますから、解決策とルールを検討し、細則なり、規約なりを整備したほうが後々の揉め事を防止します。
　月一回の理事会でも開催は足りないでしょうね。やることは山積ですよ。

＞管理規約や細則で規定されてる以上、管理組合が動かなければ自治会問題は解決しないのに混同とかいってるやつアフォすぎ

こういう知ったか君がいると疲れるよね。

自治会費を管理規約で決めても無効だから、管理規約や細則で規定されていること自体無意味なので、もちろん削除すべきだけど、
削除しなくても払うか払わないかは別の問題で、請求されても払う必要がない。

>55
それでも規約で決められていれば、支払わなければならないでしょう。
口座引き落としだったら、どうしようもないですからね。
他の住民は何にもいわないのに、一人だけ自治会には強制力がないといって
反対してもねえ。
現実を知るべきだね。
自治会に関わりたくなかっら、参加しなければいいでしょう。
どうせ現在も何にもしてないんでしょう。
自治会費ぐらいだったら、引き落とされてもたいした額ではないですから。
他の住民も全員そうしているでしょう。

町内会費や自治会費を頑なに拒否するのはどういう理由なんですかね？
普通は地域のコミュニティに対する住民の責務だというのが普通の感覚かと
思いますけどどうなんでしょうか？

・支払いが厳しいから払わないのではなく払えないから
・判例で義務無しだから法的根拠の無いものは払う必要が全くないから
・会費に対してサービスが不満。価格に納得できないから
・過去に会の運営や参加で揉めた。支払う気が失せた。
・政治的や思想的な思惑絡み

自治会問題は、各マンションで検討すべき事柄だからここで議論は、無意味です。

そうでしたね。失礼しました。

>>55
知ったかはお前だろ。

規定されているのは徴収方法であって
任意性は否定されていない。

個人的に拒否するのは勝手だが
徴収方法を変えるには管理組合が
動く必要がある。

規約運営-組合運営（総会・理事会・会計）
　管理組合と自治会の違い
QUESTION :
　管理組合と自治会とはどう違うのでしょうか？


http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_11.html

>>53
判例は退会の自由を認めただけで
徴収方法が無効とは言ってない。

クレーマーはこういうすり替えを平気でするので自分で判例を確認してから回答するのが正解。

いい勉強の場だねここは。

62はベストアンサー

自治会費ってそんなに小さくないですよ。
一戸あたり月額300円程度ですから、200戸も
あれば、年額720,000円です。
まったく付き合いもないのに、この金額を
払いつづけるなら修繕積立金に回した方が
マシです。
マンションが自治会に加入するメリットが
判りません。

払う人が悪い。管理費から自治会費を減額した金額で銀行と契約すれば済むことです。

おれは賃貸に出している部屋だから、

そこに住んでいおらず、町内会にも入っていないのに、
なぜ町内会費をはらわなけりゃいけないのか。

無効だから、これまで払った分も返してもらえるはずなので、
「返せ」って言おう。

それは一旦あなたが払った上で、
受益者負担の観点から入居者に賃料の中に含めて請求するのが
普通じゃないの？

要は色々難癖付けて払いたくないだけでは？
払いたくないのは個人の思想だから止めはしないけど。

＞ざっくりとしたご意見でいいのですが、50戸程度のファミリーマンションで
＞年間何回の定期的な理事会の開催が適当でしょうか？？
他の方もレスされてますけど、一般的には「月１回」が定例では？
毎月行う理由は、
　・会計の基準が「月」であり、前月の会計内容や翌月の出費内容を確認する。
　　もちろんいずれ出てくる「滞納」についても把握が必要。
だと私は思います。
会計の他にも年間を通じてさまざまな保守・点検（専有部・共有部とも）があるはずなので
早めに年間スケジュールを確認して、理事会開催日の調整も必要でしょう。

定例理事会の内容が、会計報告と確認で終えるなら１時間程度で済むでしょうが、
実際にはさまざまな課題や要望が出てくるでしょうから、開催時間のMAXも決めておいたほうがいいかも。

私の時は、翌月に行われる保守などについて担当業者さんから事前説明を毎月のようにしてたこともあり、定例理事会は３～５時間とほんと大変でした(笑
それもあり、事前に管理会社から前月の管理報告（会計含む）の資料を理事に配布のうえ、当日までに質疑事項をとりまとめて行ってました。
実際に議論が始まり熱くなると収拾がつかなくなるので、その際に理事長の手腕が問われると思います。

>無効だから、これまで払った分も返してもらえるはずなので、 「返せ」って言おう。

居住が前提条件であるので貴方は不適格者で、
今住んでいる所の町会に入る事が出来る。
両方の町会費を払う気かい。