感動大陸ユトリシア(Green Green 家族の森プロジェクト)ってどうですか？ その7

まあ解体はありえないが販売は厳しそう。

３棟目の完売のメドがたってないのにあと２棟売るって大変だな。
ここほしい人はさすがにもう買ってるでしょ。

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先月MRに行きました。

４番街の話が出て、
「今年１２月販売　来年３月入居予定。」
と言ってましたよ。

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今から売っていけば良いと思うけど、なんか理由あるんでしょうか？

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まだ三番がたくさん残ってるのに四番を売り出してしまったら、四番に需要が流れてしまって三番が残りやすくなってしまうからだよね。
ただ、四番の方が三番よりある程度高い値段で売り出すなら、三番と四番はあまりバッティングしないはずだし、同時に売っていっても三番だけが残りやすくはならないはず。
高くても四番の立地が良いという人は四を買うし、それは別に三番を買う選択肢は持たない。
逆に、安い方が良いという人は、同時に売られていても結局三番を買う。
つまり、同時に売るのを避けているとしたら、四番が三番よりある程度の差で高く売ることを考えていないという裏付けになるのではないかな？
よって、四番は三番より高くなったとしてもそれほど差がない値段で売り出すか、ほぼ同じ値段で売り出すのか、もしくは、下げようとしてるのか、どれかしかないということになる。
不動産の価値的にはどう考えても四番五番が高くなるので、もし三番よりそんなに高くならないなら四番は非常にお買い得といえる。

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>>18さん、

当初は2010年3月に全戸完成予定でした。このペースで行くと全戸完成は早くて2014年頃でしょうか。

http://tounara.net/

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これまでの流れを考えれば四番が高くなることはないのでしょう！
売れないのに高くなることはありえません。
どうせ売れないなら、良くて同額、完売させる気ごあれば、一割位安くなるのでは？

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下手すると１棟目の販売開始から１０年かけて５棟まで完売させるペースですね。
さすがに１０年も違うと普通マンションの設備も随分変わるから
逆に５棟目は設備の古臭さがでるかもな

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１号棟の竣工はいつでしたか？

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不動産の価値的には4=5>1>2=3
今のところ販売価格は1>2=3と、順当に来ている。
本来ならば4と5は1より高くて当然。
しかし、もしかしたら3と変わらないかもしれない可能性が出てきた。
それがもし本当だったら一番価値の高い棟を一番安く買える。
そんなうまい話があるだろうか？

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どうなんでしょうね。
何に対して反対しているのかわからないですけど、水質汚染を引き起こしたのはこのマンションの建設ではなくて、元々あった工場なんだから、補償を求めるならそちらへ言えば良いと思いますけど。
マンション建設に対して反対してるんですか？
登り旗が並んでいるのは東側なんですから、全く日照権も問題ないはず。
騒音とかなら、我慢するしかないよね。
自分の家が建つときに周囲は我慢してくれたんだから。

それより、4、5が1～3より高くならない可能性があるという件ですが、普通に考えて、南側で駅から近くなってるのにあり得ない話だと思います。
遠くなるのは駐車場ぐらいなので、メリットがデメリットを遥かに凌駕してます。
高くしなきゃ、1～3を買った人が怒りますよね。
中古市場の評価は新しいというだけでなく、どう考えても立地的に4、5の方が高いはずですから。
でも、高くならなかったら、本当に待ってた人はラッキーだと思います。

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反対住民ではないんですけれど、チラっと主張見た感想ですが
汚染土壌がこのマンションを建築することで土を掘り返したりするときに
飛散するのが怖いということなのではないですか？
有害なものをそっとしておいてほしいという希望のような気がします。
今の放射能汚染土壌に対する気持ちのようなものではないですか。

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自分の考えでは上物建ててコンクリートで有害なものを覆ってしまうほうが安心だと思いますが・・・・

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>>31さん、

価格は市況できまります。例えば条件が同等の物件でも、リーマンショック前と後では値段が違う。4、5番街は1〜3番街より価値は上かも知れませんが、売値もそうなるかどうかは別問題です。売値は市況に引っ張られます。

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売り切ることができないかもしれなきゃ値段下げるしかないもんね。

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常駐している人の人数を計ったわけではないですが、清掃のおじちゃんおばちゃんは、３－５人います。警備の人もいるが、基本的に遠隔の監視システムを使っているので、常駐は日中、夜間で変わると思います。

また、フロントの受付に10時くらいから夜の8時までいるし、昼間の時間なら総数でかなりの人がいますね。
詳しいこと聞きたいなら、率直にマンションギャラリーで聞いてみたらいいと思います。

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5番街着工されれば価値があるかもねー。着工されればねー！一番街から考えると、すごい経過している。

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先が見えないと買いにくい。本当に五番街まで作るのかな？

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最寄駅「実籾」で1,400戸の開発。

事業者はチャレンジャー、購入者もチャレンジャーって感じかな。

完売を末永く応援いたします（笑）

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いずれ売れるでしょ。
その間の経費や値下げ分を考えると収支がどうなるのか知らないけど。
赤になるなら途中でやめればいいよ。

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5番街が完売するのが今から5年後としても1番街の方々は築10年で飽き飽きになってますね、
今までこんな所あったのかな〜

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今後快適かどうかは住民次第の面もあると思います。
期待はありますが、様子見の部分もありますね。

色々市況も変わっているのですが、（壱番街販売時のほうが市況は悪かった気がします)今のところ想定どおりに動いているように見えますので、五番街まで計画通り行くでしょう・・

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↑こことは直接関係ないですが、千葉NTはやはり成田スカイアクセス線の影響が大きいと思います。
電車の通勤だけ考えたら、北総線・都営浅草線というのもありだと思いますが（時間帯にもよりますが京成本線乗り入れよりも込んでいる時はあります)、車でのお出かけ等考えると、私なら実籾のほうを選びますね（というより実際買いましたが)　車での移動を考えるとどの方面にも結構動きやすいです。

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まあ、全ての要素が価格に反映されるからね。

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５００万あったら・・・

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500万、貯めてからにしたら…

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これが徒歩10分だったら、本質的には1分の差なんてあまり変わらないけれども、イメージは大分変わったでしょうね。
でもまあ、実籾に1500世帯が集まったら賑やかになるでしょうね。
若いファミリーが集まりにくい成熟した街でしたから、これをきっかけに南側にもどんどん開発を広げてほしいです。
踏み切りも立体交差が完成すれば、幕張や武石インターにアクセスしやすくなりますからね。

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キャッシュで買える人ならまだしも、500万仮に返済が軽いとしたらずいぶん違いますよ。

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確かに、ローンは1100万円につき35年の変動優遇金利で毎月3万円程度の返済になりますからね。
500万円ローンが軽くなると月の返済が1万4千円程度低くなります。
年間にして16万8千円。35年で588万円。
つまり、88万円の利息を余分に払わなくて済みますね。

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正直ね、この価格帯のマンションは別にユトリシアに限らず、中古は二束三文になると思うよ。
だから、ここだけをネガるのは不適切。
中古で値下がりしにくいマンションっていうのは、賃貸の需要が高い=利便性の高い人気駅の駅近マンションとか、新しいマンションを建てるスペースが無くなった成熟した街だけど人気のある駅とかだから、新築で買うにしても相当に高い。
つまり、低価格帯でマンションを新築で買おうとすると、中古の値崩れは自然とついて来るものと思って諦めた方が良い。
その差額が受け入れられないという人は、端から中古マンションを買えばよいんだよ。

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当たり前だろ、分母が違うんだから。笑

1000万円のベンツがちょっと乗って900万円になったのと、150万円のダイハツが50万円になったのは、同じ100万円の目減りだから変わらないと言ってるようなもん。

23区と比べるのは、ナンセンス。
同じ価格帯のマンションと比べないと。
レベル低いな…汗

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ん？既に初期の頃と比べると相当な値下げをしてるぞ。
㎡単価でいうと1割以上。
一番街で2700万円だったとしたら、三番街では2400万円位の定価になって売り出されている。
また、三番街では一番街では有料だったオプションが100万円位無料でつく。
更に、そこから条件交渉もできる。
つまり、一番街の定価と三番街の交渉後の価格は2割程度異なってきている。
随分と購入しやすくなってきたよ。

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四番街が売り出されたときの三番街の在庫が底値だね。
四番街と五番街は南側だしさすがに三番街より安くは買えないだろ。

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実籾駅近辺の平米単価はわかりませんが、ユトリシア壱番街の中古成約実績は平米あたり29万円だそうです。

https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=9820

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知りたいのは新築分譲の相場でしょ？

京成線
設定条件 → [分譲75m2] [賃貸75m2]  
駅名 分譲価格（万円） 坪単価（万円） 賃料 表面利回り
京成上野 5,930 261 237,000 4.8 %
日暮里 5,489 242 214,000 4.7 %
新三河島 4,276 188 181,000 5.1 %
町屋 4,101 181 178,000 5.2 %
千住大橋 3,989 176 165,000 5.0 %
京成関屋 3,930 173 - -
堀切菖蒲園 3,810 168 142,000 4.5 %
お花茶屋 3,768 166 154,000 4.9 %
青砥 3,705 163 157,000 5.1 %
京成高砂 4,130 182 148,000 4.3 %
京成小岩 4,173 184 158,000 4.5 %
江戸川 3,999 176 184,000 5.5 %
国府台 4,565 201 147,000 3.9 %
市川真間 4,682 206 - -
菅野 4,059 179 - -
京成八幡 4,677 206 - -
鬼越 4,245 187 - -
京成中山 4,106 181 - -
東中山 3,561 157 145,000 4.9 %
京成西船 3,553 157 - -
海神 3,543 156 - -
京成船橋 4,337 191 150,000 4.2 %
大神宮下 3,915 173 - -
船橋競馬場 3,493 154 - -
谷津 3,401 150 140,000 4.9 %
京成津田沼 3,971 175 119,000 3.6 %
京成大久保 3,117 137 123,000 4.8 %
実籾 2,849 126 114,000 4.8 %
八千代台 2,910 128 110,000 4.5 %
京成大和田 2,675 118 96,000 4.3 %
勝田台 3,097 136 107,000 4.2 %
志津 2,447 108 98,000 4.8 %
ユーカリが丘 2,837 125 114,000 4.8 %
京成臼井 2,501 110 105,000 5.0 %
京成佐倉 2,401 106 100,000 5.0 %
大佐倉 - - - -
京成酒々井 - - - -
宗吾参道 - - - -
公津の杜 2,522 111 109,000 5.2 %
京成成田 2,591 114 106,000 4.9 %
空港第2ビル - - - -
成田空港 - -

ということで、新築の75㎡で2849万円、㎡単価は37万9866円が実籾駅のマンション相場だそうです。

北総線
設定条件 → [分譲75m2] [賃貸75m2]  
駅名 分譲価格（万円） 坪単価（万円） 賃料 表面利回り
京成高砂 4,130 182 148,000 4.3 %
新柴又 3,887 171 141,000 4.3 %
矢切 2,496 110 127,000 6.1 %
北国分 3,443 152 131,000 4.6 %
秋山 2,876 127 115,000 4.8 %
東松戸 3,060 135 133,000 5.2 %
松飛台 2,694 119 123,000 5.5 %
大町 - - - -
新鎌ケ谷 2,671 118 115,000 5.2 %
西白井 2,606 115 - -
白井 2,434 107 99,000 4.9 %
小室 2,359 104 - -
千葉ニュータウン中央 2,635 116 107,000 4.9 %
印西牧の原 2,622 116 92,000 4.2 %
印旛日本医大 2,255 99 - -

千葉ニュータウンなんかよりは実籾の方が相場が高いみたいですね。

新京成線
設定条件 → [分譲75m2] [賃貸75m2]  
駅名 分譲価格（万円） 坪単価（万円） 賃料 表面利回り
松戸 3,472 153 141,000 4.9 %
上本郷 3,010 133 120,000 4.8 %
松戸新田 3,072 135 - -
みのり台 2,911 128 115,000 4.7 %
八柱 3,174 140 112,000 4.2 %
常盤平 3,029 134 115,000 4.6 %
五香 3,019 133 115,000 4.6 %
元山 2,665 117 113,000 5.1 %
くぬぎ山 2,278 100 - -
北初富 2,666 118 94,000 4.2 %
新鎌ケ谷 2,671 118 115,000 5.2 %
初富 2,319 102 112,000 5.8 %
鎌ケ谷大仏 - - 105,000 -
二和向台 2,521 111 96,000 4.6 %
三咲 2,474 109 115,000 5.6 %
滝不動 2,800 123 106,000 4.5 %
高根公団 2,861 126 124,000 5.2 %
高根木戸 3,145 139 121,000 4.6 %
北習志野 3,341 147 129,000 4.6 %
習志野 3,153 139 123,000 4.7 %
薬園台 3,058 135 129,000 5.1 %
前原 3,262 144 132,000 4.9 %
新津田沼 3,976 175 - -
京成津田沼 3,971 175

新京成は、津田沼から滝不動の区間であれば実籾より相場が高いみたい。

東葉高速線
設定条件 → [分譲75m2] [賃貸75m2]  
駅名 分譲価格（万円） 坪単価（万円） 賃料 表面利回り
西船橋 3,913 172 149,000 4.6 %
東海神 4,044 178 - -
飯山満 2,875 127 108,000 4.5 %
北習志野 3,341 147 129,000 4.6 %
船橋日大前 2,831 125 - -
八千代緑が丘 3,009 133 116,000 4.6 %
八千代中央 2,923 129 113,000 4.6 %
村上 2,837 125 110,000 4.7 %
東葉勝田台 3,097 136 107,000 4.2 %
 
東葉高速線沿線は全て実籾より相場が高いようです。

東部野田線
設定条件 → [分譲75m2] [賃貸75m2]  
駅名 分譲価格（万円） 坪単価（万円） 賃料 表面利回り
船橋 4,337 191 150,000 4.2 %
新船橋 3,322 146 128,000 4.6 %
塚田 3,225 142 112,000 4.2 %
馬込沢 2,763 122 123,000 5.3 %
鎌ケ谷 2,754 121 107,000 4.7 %
新鎌ケ谷 2,671 118 115,000 5.2 %
六実 2,604 115 103,000 4.8 %
高柳 - - - -
逆井 2,854 126 108,000 4.5 %
増尾 3,214 142 110,000 4.1 %
新柏 2,797 123 109,000 4.7 %
柏 3,400 150

東部野田線の船橋から鎌ヶ谷までは実籾より高いようです。

つまり、近隣で実籾より安いところを探すなら、京成でもっと下るとか、他の路線で相当奥にいくとか、千葉ニュータウンにするとか、そんな感じでしょうかね。

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有難う、よいデータです！

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実籾の㎡単価の相場は38万円だから、ユトリシアは相場より相当安くなったんじゃない？
駅から遠いってのもあるけど、三番街は方位と階層によっては㎡単価32万円程度のとこもあるよね。
そういう意味で、ユトリシアは相場より割高な物件ではないよ。
ただ、ユトリシアの中古契約実績が29万円というと、やっぱり中古での値下がりスピードは覚悟しなきゃね。

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常時喚起するとディスポーザーも喚起されてましたっけ？
今まで自分が気付かなかっただけかな？
喚起するとディスポーザーから風が出てるんですが。

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一番街と比べて三番街は15％安い。
三番街の新築が売っているときに一番街の中古を売ろうと思ったら更に15％ぐらい安くないと買う人はいない。
つまり、0.85×0.85=0.72。
ユトリシア一番街の資産価値は2～3年で28％ダウンしたことになる。
二番街はもともと安いのでそれほどでもないが、それでも三番街にオプションがつくことを考えると5％ほど三番街の方が安い。
同じ様に中古は15％程度安くならないといけないとすると、0.95×0.85=0.81。
つまり、二番街も一年強で資産価値が19％ダウンしてる。

まとめると、同じ様な間取りと方角と階数の部屋を比べると、下記。
一番街
新築3000万円、今の中古価格2160万円。
二番街
新築2685万円、今の中古価格2165万円。
三番街
新築2550万円。

まあ、新築を売ってたら、それと比べて結構な差がないと、あえて中古は買わないわな。
にしても一番街は2,3と売り出す度に値下げをされて、その都度一番街の値打ちも下げられてる。
三年で800万円って、毎月家賃20万円以上払ってたようなもんだよね。
そういう家賃の高い賃貸に住んで三年待ってから一番街の中古を買ってもトントンだよ。

誰だろう。賃貸は家賃がもったいないけど分譲は自分のものになるからっていってたの。
買うタイミングによっては逆転することぐらい、冷静に見ればわかるだろ。
ちなみに、三番街は四番を売り出したときの売れ残りが底値なのは間違いないです。
どうしても新築でユトリを最もお得な条件で狙うならそのタイミング。

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ユトリに縁もゆかりもないですが、資産の目減りは永住するなら関係無いのでは。

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>>96さん、

はい、予定通り永住「出来る」なら、資産の目減りは関係無いです。同様に、引っ越す気が無い/予定が無いなら、資産が上がっても、あまり関係無い。

でも「永住する気で購入したけど、離婚やその他事情で家族構成が変わって、引越しせざるを得ない」ケースも少なく無いのが実情です。

だから、いざという時に比較的容易に手放せるように、資産価値は大切なのです。引越したくてもローン残債が大き過ぎて、売却出来ずに引越しもままならないケースも多いのです。資産価値の目減りの少ない物件を選ぶほうがリスクは少ないのです。

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議論する気はないけど、そんな制約つけたら県内じゃだいぶ限られるんじゃないか？

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こういう大規模多棟開発の時は、よい物件順に売り出すときは最初に買う。
よい物件を後に回しているときは絶対に最後に買う。
セオリーでしょ。

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>>98さん、

資産価値低下の「より少ない物件を選んだほうがいい」と言っているのです。資産価値が上がる物件を選べとは言ってません。資産価値が上がる物件は、滅多に無いですし。

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５番街が完売する頃には、１番街の大規模修繕？
常に建設業者が入っているわけですね。

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そうですね。
多くの人は実籾駅まで歩いて船橋駅で乗り換えてます。

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そうですね。
どこのマンションも新築にはプレミアムがついていますから、一日住んだだけで、価値はガクンと下がるでしょうね 。
一年で10％～20％の資産価値定価は珍しく無いでしょう。
ただ、ここは売り手が何を考えているのか理解に苦しみますが、123と、新築自体の価格を下げに行っていて、一番街の新築と三番街の新築では15％位の値下げを行ってしまっている。
こうなると、一番街の中古は一番街の新築価格を基準にプレミアムが引かれた額で売ると言うことができなくなり、あくまで三番街の新築価格と比べて割安感を出していかなければいけなくなる。
これは一番街を買って、事情により売らなければいけなくなった人には辛い。
事実上、25％から30％のダウンを受け入れなければならなくなっている。
逆に言うと、今売っている三番街の新築はそういうリスクが無いから良い。
さすがに45を3より安い定価で売ることはないだろうと思うから。

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これで、4と5が3より低いか同じ価格で売り出したら受けるね。
南側だし、駅からも近いし、価値は一番高いからね。
そうなったら、1、2、3の価値は更に下がっちゃう。
暴動ものですよ。さすがに無いと思うけど。

とはいえ、3より高くして売れるかどうかというと、これまで1000近く売ってきて需要を搾り取ってる現状からするときついよね。
4の定価を見てから3の残りを買うかどうか決めたいけど、売り手もそれはわかってるから手段を選ばずに売り切るだろうな。
どんだけよい条件を提示してくれるかで推測するしか無いかも。
強気なら、4、5は3より高いかもよ。
逆に、弱気なら弱気にならざるを得ない、売り切らなきゃいけない理由があるんだよ。
それは、4の定価が安いということなんだろうね。

皆さん、頑張って交渉してみてください。

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4と5を売り切るにはそんなに価格は上げられないのでは？
表向きの販売価格は強気でも残れば水面下で価格交渉もあるのでは？
最近、売り出したマンションはどこも売れ残って苦戦してるように思います。

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なんかさ、値引き情報って公開されないもんですかね。
口外しないという約束で値引きしてもらうから、無理か。
本気で買うという話まで詰めないと、値引きしてくれないよね。
この掲示板では禁止事項になってるし。

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そこそこ収入があってローン審査余裕で通りそうなら、営業さんから電話がくるよ。希望に近づくよう努力するから、とにかく来てくれって。
金額だけでなくオプションやプラン変更も対応するような口ぶりだった。
営業から値引きするって言わせるように仕向ければいいよ。ダイレクトに言っちゃったら、売る方だってウンザリするだろうからね。

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ここなら値引きは絶対いける。10％なら間取り次第ではいけるよ。

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先日、見学に行ってきました。
いろいろといいところはあったのですが、気になるところが。
できれば住民の方、検討中の方、教えてください。

共用施設部分、とくにカフェなどに貼り紙が多すぎませんか？
「未成年だけでの使用は禁止」とか「周りの迷惑にならないよう静かに」とか、もろもろ。
貼り紙がたくさんというだけで、外観的に印象がよくないのに加え、
「ユトリシアの人たちって、そんなにモラル低いの？」と感じてしまいました。

しかも、「未成年だけでの使用禁止」って書いてある目の前で、
中学生くらいの女の子４人が大声でしゃべったり、パンを買ったり。
注意するのは、カフェの人の仕事ではないとは思いますが、大人たちは
何も言わないのかなぁ・・・。貼り紙とかルールとかって、そんなもんですかね。

また、生垣迷路などのある側の広場では、これまた中学生くらいの子が集まって、
クラッカーを散らかしていました。爆竹みたいに鳴らして遊んだのかな。
あの広場のあたりは、セキュリティの範囲外のようですので、近隣の子たちかもしれませんが
「子育て環境抜群」にはとても思えませんでした。

検討中の方や、住民の方々はどのようにお考えでしょうか？

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