仙台長町近辺のマンション Part2

耐震等級には倒壊と損壊の二種類ありますので、仮に2であってもどちらかであることが多いですね。
by住宅メーカー営業マン

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逆張りとはどういう意味なんですか(・・?

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逆梁工法（ぎゃくばりこうほう）のことです。在来工法は順張といって、梁の上に床を載せますが、逆張りは床を梁の下へつるす、順張と逆の形になるのです。
メリットは梁がサッシ上に無くなるので、ハイサッシにでき、開放感が出ること、また、順張だと天井に梁が出っ張りますが、フラットな天井にできることなどがあります。
デメリットは、コストが高いことと、窓の部分が多くなるので、冷暖房費が通常増えるということ、また、バルコニーに梁がある場合は分厚い壁になるので少しバルコニーが狭くなる・・などがあります。

リーマンショック前ころは逆張アウトフレームのマンションが多かったですが、リーマン後はガラスパネルを使用した順梁アウトフレームがほとんどになりました。

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さらに簡単にお話しすると、あすとのナイスが該当するので、ＭＲを見たらわかります。

冷暖房費の件は、ナイスなら二重サッシなので問題はないです。通常の複層ガラスだと費用が掛かると思います。
長町南あたりの住友物件は、逆梁工法のマンションが多いと思います。
お金のあった時代ですね。今は経費削減でほぼ逆張のマンションはないです。ガラスパネルがバルコニーだけではなく、裏側まで増え続けています。

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ガラスパネルはコンクリートより劣化は早いですよね？
大規模修繕の時に交換になったりしたら、修繕費用がかかりますね。
ガラスパネルのベランダは開放感もあり、リビングがとっても明るいのですが…先々を考えるとどうでしょう…

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個人的には逆梁マンションの方が重厚感や高級感があって好きですね。
ただガラスパネル物件しか出ないから、選択の仕様がないですね。

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あすとナイスは逆梁でさらに非ガラスパネル物件ですよね。
モデルルーム見たら良くて、売れてるの納得でした。
あの内容であの値段なら高くないと思いました。
見た目の華やかさや色使いにこだわった？今時感出してる物件よりも質実剛健。

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今週はプラウドとナイスの２期販売ですね。プラウドもナイスも完売するのかな？ナイスは少し残るかな。

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ナイスは、間取りが垢抜けないよね。
だから都心では売れないし。。
逆張りも日当たりを考えると、もう少し工夫がほしい。

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今は郵政跡地を楽しみにしてます。

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>>864
私はナイスの間取りは良く考えられていると思います。
中心部でも、北四番丁駅１分のロイヤルタワーが完売しました。
ナイスは４Ｌにこだわりがあるので、他のデベとは一線を隔すデベだと思いますよ。
今思うと、北四番丁のタワーを買っておけばよかったと思います。

逆張りはハイサッシなので、明るいですよ。ガラスパネルは明るそうに見えるだけです。

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ナイスは、間取り変更も応じて貰えるし、間取り垢抜けないとは思いません。
安価なガラスパネルばかりで仕上げるのが好きではないので、それも理想通り。
活断層近くとかには建設しない、とか、免震とか、ポリシー貫いているので一貫していて営業トークもぶれてない。

プラウドは、震災被害とか聞いてもはっきり教えてくれないので、不信感しか、、、

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野村さんの営業ってあまり信用が置けない感じだよね。急かせて売り切る。
プラウドの被害もあるのに「なかった」というような返事しかしない。

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ナイスは無償の間取り変更が８パターンくらい選べました。
ドアの取っ手一つからすべて自分好みに選べるので、これは他デベではできないこと。
本業が日本一の住宅建材資材問屋だからこそできる会社。

営業さんも急かすことはないし、物件もよい。
あえていえば、他のデベの営業のようなスマート感はないかな（苦笑）。
現場の方が営業になっている感じで、真面目です。
質実剛健は同意ですね。

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野村さんの営業、構造とかについての質問嫌がるんですよね、、、
住宅資金出すのだから、詳しく聞いておきたいこともパンフレットみてください、という姿勢。
パンフレットに載ってないことは知らなくて良いと思えないので。煙たいお客には売らなくていいだろうね。
デザイン良くて、中身もよければ買う気あるんだけど、中身についてもう少し知りたい！！

ナイスの営業さんはスマート感はないけれど、調べて時間かけてもお返事くれる。

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野村の営業は、売ることしか考えていないので、構造やら地盤やら、そういう細かい質問には答えないし、答えられる知識もないと思いますよ。
高い買い物ですから、細かいところも調べて本当に見極めて買いたいという人には、プラウドは向きません。
細かい質問していると、あからさまに嫌な態度を取るし、「あんたには売らないよ」ってな感じで対応されます。
だから、ハイハイと言われるがままに買う人に売るといった感じでしょうか。
初めてマンションを検討する人はうってつけの顧客で、急かされて買ってしまうという方もいると思いますね。
何か所か見て詳しくなっている人は、野村にとって上客ではありません。

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そうですね、プラウド買った人ってあまり物件見てないかも。
初めて行ったモデルがプラウドで、決めた人が私の周りにも多いです。そして、震災ではクラック入りまくりだけど【被害なかった】と言っているんですが、、、これって、野村が【被害なし】と言い触れているから、被害ないと住人も言うのてしょうか？？

長町周辺なんて、特に確認してから買いたい地域ですね、私は。

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被害があるといってしまえば、物件の価値が下がってしまいます。
資産価値が下がるようなことは言わないのかもしれません。プラウドのオーナーはプライド高そうですからねえ。

そういうことも買い手が調べて、買い手が判断していかなくてはなりませんね。
売り手はいいことしか言いません（特に野村不動産）。

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被害のないマンションの方が少ないと思うけど。
免震以外は何かしらあると思うよ。

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しかしプラウドはありすぎでしたよ、被害。
なんであんな目視で分かるようなクラックばっきばきに入るの？

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地震とか仙台以外では話題にもなりませんよ。
視点を全国に移せば、ブランド力は月とスッポンですからね。
プラウドと言えば皆さん、いいマンションにお住みですねと言われますが、
ナイスと言っても、残念ながら殆んどの方がご存知ありません。

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でも、ここ仙台なんで、、、

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>>876
プラウドの住人ですか？誰もナイスのことなんて話していませんよｗ。

プラウド信者はプラウドがどこよりも一番だと思っていますからねぇ。
視野は広くしないとねぇ・・。

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どう見てもナイスのこと話しているよ。
信者が多いで仙台で頑張ってくださいな。
都心では見向きもされないけど。
あの概観じゃ、、しょうがないよね。

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都心では見向きもされないとか、見当違いなコメントにもほどがある。

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プラウドのことだろ。都心で人気が落ちているのは。三井や住友の方が上。

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外観しか気にせず、プラウド買う人と。
外観気にせず、質実剛健なナイス買う人と。
自由ですよ。

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プラウドの外観はよくないでしょ。特に最近のは…
営業さんの評判はよくないみたいだけど、自分が欲しいと思う物件なら、
営業さんに聞く前に自分でいろいろ調べたらいいと思う。
営業さんにあれこれ質問したら、煙たがれてるようだけど、
それも納得いくまでやった方がいいと思う。
営業さんとの相性も大切だから、合わなければ代えてもらう勇気も必要かな。

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東京都心にはナイスはないですよね。
地方を転勤で周ってきたので、関東郊外エリアでみかけましたが…
ここは仙台ですし、地震対策で免震のナイスが人気なのは理解できます。

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それでいてナイスが売れ残ってるのはなぜ？
そんなに免震がいいんであれば即完売になるはずでは？
結局業者の書き込みが多すぎる気がする。

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ナイスの広告が、少ないからじゃないかな。

多少時間がかかっても、良い物を安く売りたいから、新聞折込とかスーモに載せたりはあんまりしないらしい。

長町に住んでると新聞折込広告は、野村や大和はよく見るけど、ナイスはこの前入っただけだったな。

ポストに入っているチラシは、営業マンが配布してるだけらしいし。
宅配ピザのバイトみたいww

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ナイス、急かさない営業だからじゃない？
なんだかんだ、最近の物件、早期完売してるし。

それよりプレシスとか、売り切れるのかな、完成前に、、、
勝手に心配！

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ナイスはチラシをまくとしても、太白区にしかまいていないんですよ。
他区にはチラシを入れていない。
地元重視で販売しているといっていました。
売れ残っているというのは考え違いで、販売する度に即日完売しているので、ちゃんと売れています。
それを誇大に宣伝しないのが、野村と違う。
消費税が８％になってからは売れ行きがどこも遅くなっていますよね。
中心部のタワーにしてもまだ残りがあるので、全戸即日完売は、もうかなりいい条件がそろわないと出ないと思う。

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野村さんの即日完売は、水面下でしっかり契約者つかまえてから、申込み始めたように見けるもんね。
あれ、やめたらいいのにーーーーー
もう、手の内バレてるからみっともないような、、、

ナイスは、先に要望書入れても、抽選で外れることもあるから怖いけど！
出来レースではない証拠かな。

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＞売れ残っているというのは考え違いで、販売する度に即日完売しているので、ちゃんと売れています。 

これ本気で言ってます？

買い手がつく見込みが高い部屋だけ第○期販売の対象とするので、最終の売れ残り以外は基本的にすぐ完売するんですよ。
完売って言って人気があるように見せ掛けるための仕組みです。

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それは、どこの業者もやってますね

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そうそう、どこもやっている。ただナイスはそれを謳い文句に全く使わないね。
だから宣伝効果としては使っていない。

「即日完売」を特に重視してきたのが野村。
野村はその期売り即日完売も富沢ではなくなった。

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ここにレスする人ってナイスとかプラウドの
購買層が多いのかな。。
隣の芝生ってことで、他が気になるんだろうね。
後悔しないようによく検討されたし。。

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プラウド派の人が仕掛けているように感じますね。

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同意見。プラウド側でしょうね。

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プラウド派とかプラウド側って何だよｗ
んなもんあるのか。

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プラウドの営業マンのことです。

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>897

プラウドの営業マン？
ここに書き込んで仕掛けてるの？

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プラウドを擁護したい人たちってことでしょ。
プラウドに住んでいる人、富沢を買った人、または野村の営業とか。プラウドをこの上なく信奉している人もいるからね。
そちら方面の発言が多いなと感じるけど。

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ウケる、プラウドのマンショって
仙台で、そんなに資産価値があるのか。

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でよね、都内だとさほど、、、なのに。

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だから、ここは仙台。
都内とは違う。

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なにが。。。

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私はプラウド信者じゃないです。
ただ、郵政跡地の立地が気に入り、始動するのを待っています。
野村は営業さんの評判がよくないようですから、心して出向こうと思っています。

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野村の男性営業は最初の電話の時から資産状況や支払い方法を聞いてきましたよ。
こんな会社はじめてて驚きました。
結局はっきりとは言いませんでしたが、「支払い能力の危ない人には最初から内覧させない」ような事を伝えたかったようです。
私はキャッシュでローン無しなのでその言い方も人によっては失礼だと感じたので、一切内覧に行きませんでした。
今でもＤＭ来ますが、そのまま破棄です。
野村の話し方は上から売ってあげますみたいな感じなので、負けないように精一杯金持ちです！と言わんばかりの覚悟をされていた方が宜しいと思います。

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うちは一部ローンのつもりだけど、実際の予算よりも1000万円くらい低く答えたんです。
だって、より安く買えたらいいかなと思ったんで。
1000万引いても、その物件にしてみたら十分な予算だったと思いますが、せまーい部屋しか案内されなくて。
もっと出します、と言っても既に他の客に勧めてるお部屋の情報は何も貰えませんでした。
そんな風に、野村さんの選別に漏れてしまったんで、他のところ契約しまして、ですが大満足です！

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満足したらここは見ないと思うけど。
みなさん野村に未練がありそうですね。
ここがはけ口になっているのかも。

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未練、ないですよ(笑)
マンション検討してるのでここを見ています。

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野村さん
この人OKとなれば、優先される傾向があるのですね。
資金力がある方は、抽選の心配がないのである意味いいですよね。
そういう会社でも欲しい物件は合わせるしかないのですね。

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なるほどー勉強になりました。
うちは資金面では問題ないと思いますが、皆さん予算を聞かれて、正直に答えるんですか？
906さんのように少しでも安く買いたいので、私も同じように予算少なめで答えてしまいそうでした、、、
以前、中古マンションを購入した際には、予算少なめで交渉して値引き交渉出来たので、、、
新築マンションは、価格表一覧を見せてもらえる前に予算を聞かれるということですね⁈
うーん。やはり中古マンションとはスタンスが違いますね。

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抽選になることもあるんですが、選別されて野村側により良い客だと判断されたほうが当選しているみたいな気がします。
予算低めにゆとりありで記入した人と、予算頑張りすぎで記入した人、後者が買えたりもするのかなーと思ったり。
予算聞かれてから、その範囲で購入可能な場所、空いている場所を案内される感じでした。
他のデベさんでは全ての金額教えてもらえたりしましたけどね。

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予算なくても現金購入と言い張ればいいだけですよ。
そうすればローン審査も不要なので、事前に申し込みも
不要だし。。アンケートも適当に記入すれば良いしね。
実際に気に入ったら本年を話せば良いのでは。
気まずいかな。

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そんなことできます？気まずいも何も、購入できないんでは？？

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予算ないのに嘘書いて実際に契約の段階になってローン通らない、
というのを嫌ってのことなんでしょ。
ここに書き込んでる人々のように、資金面の計算まで考えて買う人ばかりじゃないんだし。

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プラウドが欲しければ、一番最初の事前説明会はもちろん参加、その前の資料請求のハガキから選別が始まっています。
そこで、購入したいという意欲を全面に出す必要があります。そうしないと初めからはじかれますよ。

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そこまでして欲しいプラウド物件はないね。
それにローン通らないのに検討する暇な人いるのかな。

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プラウド郵政跡地は耐震で確定なの？

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東向きと南向きならたぶん耐震で確定かと。
そういう形の物件で免震にすると方法は東口の大京物件のように、大林で施工で連結するしかないと思われ、かなり費用がかかる。
物件価格を抑えたい野村としては、耐震で売るのが当然。
実際に富沢もほぼ売ったし、あすとの大和が耐震１級に落としているので、耐震２級もやめるかもね。
これが住友だったりしたら、免震オール電化だろうけどね。

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なるほど。
プラウド郵政跡地はT型かL型なのですね。

パークホームズララ長町南はT型で免震
なので中間免震工法に拘らず
免震も可能なのかと思います。

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そうですよね！ララ物件は免震でしたね！
郵政跡地は、東と南向き、、、東向きの世帯数の方が多くなりそうなのが残念です。
そうなると、南向きは価格が上がりますし、、、
全ての価格を見た上で、部屋を選びたいですが、野村では難しいのですね⁈

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ララ長町は三井だから免震なんですよ。
野村は免震にしないと思います。耐震でも十分売れますね。

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あすとの住友、24階建 400戸規模だって

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住友さすがですね！
長町に新たなタワーが出来ますね！

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住友はいつ始動かな？
郵政跡地の野村より後？

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あすと住不は、TOHOKU CITY TOWERS でしょうか

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住友いいなー！

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24階で400戸ならタワーではないな。3棟に分けた団地か。

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郵政跡地がスミフならよかったな。

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■計画中・工事中の大型マンション

24F－400戸　住友不動産あすと長町
15F－192戸　プラウド鹿野三丁目
14F－130戸　プレシスあすと長町
11F－121戸　プレミストあすと長町

■長町周辺の大型マンション

15F－229戸　長町街苑パークマンション
31F－182戸　ライオンズタワー仙台長町
14F－181戸　グランマークスクエア長町
14F－155戸　サーパス長町南
18F－115戸　D'グラフォート長町

■仙台市内の400戸規模のマンション

32F－404戸　ライオンズタワー仙台広瀬
15F－409戸　ロイヤルコート河原町
14F－398戸　八本松マンション

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住友の敷地は遺跡調査中ですから、郵政跡地の後ではないでしょうか。
それにわざわざ他物件とバッティングさせることのメリットもないです。物件の供給が少ない今は他とかぶらないように売った方が利益が上がります。

２４階の４００戸なら、単純に考えると１階あたり約２０戸ですね。
どういう形になるかはよくわかりませんが、タワーと謳っているので、１棟ないしツインタワー的（南向きと西向きとか）な感じも考えられます。
住友の敷地はかなり広いですから、大規模マンション化して、１戸当たりの価格を落とす方向で考えたのでしょう。
長町の相場で考えると、あまりに高いと売れなくなってしまうので、
財閥のブランド料も入れて３５００万円～４５００万円が最多価格帯のような気がします。
住友は売れ残っても利益を確保する会社なので、安くはないと思います。

おそらく免震・オール電化と予想・・。

それにしても、新聞発表がこの時期というのは、正直言って野村をけん制した感じがします。すみふ待ちの判断をする人が増えそう。

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これで、ここ数年であすとには１０００戸のマンションと公営復興住宅３棟が建ちます。
人口３０００人は少なくとも増えるでしょうね。
凄いな、この勢いは。間違いなくあすとは想像以上の街になりそう。
住友のタワーは大きいね。免震でプラウドと差別化するだろうな。

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スミフは14年着工とあるから、野村郵政跡と比較する人多そうですね。
仕様の違いが顕著にあらわれそう。。。

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あすとの人口が急激に増えるということは、青葉区の愛子・錦ヶ丘方面と同じで、間違いなく子供の数が激増すると思います。ファミリー層が多い地域ですからね。
既存の東長町小学校（激増）や八本松小学校、郡山中はおそらくパンパンになると思います。
３５００万円～の購入層が増えるので、一気に雰囲気は変わるでしょうね。学区としては良い方向へ向かいそうです。
ただ、これだけ増えると、保育所が絶対的に足りない。今は認可保育所が２～３か所しかなく、それでも待機児童がいますから、仙台市は早急に手を入れないと、大問題になるような気がします。行政はわかっているのかな？？

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発展は喜ばしいけど、固定資産税が高騰しそうで嫌ですね。
今でもあすとは年１７万円くらいらしいので、中心部と差がなくなってきていますよ。
上杉あたりより高いかもしれない。

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上杉を越えてはいません。同等くらいにはなってきていますが。

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でも、今後超えそうな勢いがありますよね。何もできていない状況で１７万円ですから。
東口よりは高いですよ。東口は１５～１６万円でしたから。

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住友も14年着工なんですね。
郵政跡地と比較検討できそうですね。
相乗効果で、良い物件が出来ることを願います。

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相乗効果が期待できるのは価格だけ。
期待ではなくて、価格高騰の煽りかもね。
完成も2年後かな。

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すみふの土地を見たけど、あれは１棟タワーかもね。２棟は無理だと思った。
駐車場もいつもと同じ７０％位じゃないでしょうか。

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住友物件、私も一棟タワーでは？と土地をみて思いました。
立体自走式駐車場にして欲しい。

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自走式は理想だけど、あの敷地では、機械式じゃないかな。

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あすとのマンション開発で小学校が満杯になったら、増築できる余地もなさそう
仙台市はあすとの計画人口とかを予測して、公益用地とかを取得しておくべきだったのでは

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小学校も中学校もいっぱいになれば、プレハブ作って対応するよ。東北一のマンモス校、愛子小はそうしている。ようやく新規に増設するみたいだけどね。ニュータウンの場所ってどこも同じで、南吉成や紫山の方とか、人口が増えると学校も増えているよ。
まだあすとの学区内の小中学校は教室に空きがあるはずだから、当分は大丈夫じゃないかな。
ただ中学校は今でも生徒数多いから、将来的にはどうなるかねえ。

誰の持ち物かわからないけど、今の仮設住宅の土地があいたら、そこを使えないのかな。

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一般人は地下鉄利用でJRは殆んど使わないよね
あすとは地下鉄長町駅から少し離れてるからね
地下鉄の駅がマクドの所にあれば良かったのに

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そうですか？
通勤者はＪＲ多いと思いますけどね。
少なくともうちは地下鉄の通勤手当は出ないです。ＪＲのみ。
ただ、あすとからは地下鉄もＪＲも両方使えるので、ＪＲが止まっても地下鉄で行けるから便利だと思います。
地下鉄駅もすぐそばだしね。

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地下鉄長町駅はJRの向こう側なので、新たに出来るイオンモールまで約500m。
すぐそばとは言えないだろうが、あすと長町は我々若い世代や車社会に対応した
新しい街だから。歩けない年寄りや車の無い貧○人は、モールやララが隣接した
長町南にでもどうぞ。あすと長町は、これから大きく発展する若い街だからね。

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年月がたてば、誰でも年寄りになります。何かとげのある残念な発言ですね。

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まあ、プライドだけを生きがいにしている人もいるから、>>946など放っておけばいい。レスする価値もない。

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>>946

現時点では長町南の方が人気ありますよ。

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長町の人は、長町南が一番だと思っている節があるけど、あすとという新しく発展する地域が近くにあるにもかかわらず、ライバル視して「あすとは区画が大きくて住みづらい」とか、ケチ付けるの好きだよね。同じ太白区で隣り合っている地域なのに、発展することは喜ばしいことじゃないのかね。これもモール周辺に住んでいる人から一方的にあすとを敵視しているところがあるから始末に負えない。こんなだから長町は庶民の街とか言われるんだよ。心が狭すぎる。

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949です。
長町南に住んでいます。

「区画が大きくて住みづらい」とは思ったことないですし、敵視なんてしていません。
ただ、大きい区画故に普遍的なスーパーやドラッグストア等ばかりで特徴がないように思います。
勿論便利ですが、長町南の方が普段の生活が「楽しい」と思います。
IKEAの出店は喜ばしいですが、わざわざ近くに住む必要性もあまり感じません。

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あすとは残念な開発になってしまいましたね。
大野田はもっと残念。

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>>951
結局自分が優越感に浸りたいだけじゃないですか？見下しているだけですね。狭い長町で何を言ってるんだか。

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>>953

優越感ではなく、ただ南とあすとにはまだ差があると述べただけです。

狭い長町と仰いますが、長町と長町南の間は徒歩10分超と普段使いでお互いを行き来するには少々遠いと思います(その間に住んでいたら両方を使い分けられますが…)

そうしたとき、どちらを選んだ方が便利かを考えると、日用品店だけではなくカフェやレストラン・書店や映画館・アパレルの充実した長町南の方がいいなと私は思いました。

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>>953
狭い長町？何をおっしゃるウサギさん
長町1丁目から太子堂、そして長町南や286号まで
チャリで回っても大変な広さですよ

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