ワンルームマンション投資の勧誘

夕刊紙に最近載ってたな。

ワンルーム投資話に乗せられて大損こいた話。
相場の倍で、中古を幾つも買わされたんだってさ。　
消費者センターに泣き付いたが、相場の倍でも犯罪にはならないんだと。
相場くらい自分で調べなきゃね。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

株でも先物でも情報が命でしょうから、情報も調べもしないで投資と名のつくものに手を出したら痛い目にあうでしょうね・－・しかも中古とは・・・・バブルマンションと言われる平成３年くらいまでに建てられたマンションはやめといたほうがいいです、トイレと風呂別とかエレベータ完備とか21㎡以上とかいろんな基準があってそれに満たしてない物件は評価つきませんから資産価値はほぼないと思って買ったほうがいいですよ。ネットでよくヒットする２００万円くらいで売れ残ってるのは不動産家が見捨てた評価なし物件とおもいましょう。

部屋を貸すのが怖いと言われてる方もいるでしょうが、部屋を貸すのはもう古くから行われてる事なんで、そう私は感じません、オーナーズマンションに限らず、アパート経営等で大家さんが知り合いに貸すケースの方が圧倒的に少ないと思いますし（・－・）これから少子高齢化で賃貸需要が少なくなっていく・・・・・ところもあるでしょうね＾－＾；しかし年々人口が増えてる都市もあるのです、だから関東圏内と関西圏内と福岡市内のみが投資型マンションとしての需要を認められローン会社から評価をいただき販売してるのですよ、ほかの地域はもうワンルームマンションが新築で建っても実需要としか認められません＾－＾；銀行の貸し渋りでデベロッパーもかなり減少してきたこの時こそが買い時とおもっていただいたほうがいいでしょうね、エアコンや賃貸者交代で内装とかをいじっても儲けがあるから進めてるのですが・－・まあローンが通る人以外はかえません、私もほしいんですけどねえ。

こないだからO信託銀行さんの金利が2.7超えから2.3％に下がりました、これにより月の支払いが35年払いで月５千円くらい下がりました、うちの物件だと月の賃料５万二千円の収入ローン支払い５万四千円なので月支払い二千円でローンが組める方ならかえます・－・確定申告でだいたい17～２０万円くらいもどってくるので・・・・経費引いても儲かるとおもいますけどねー、ちなみにマンション買う場合当初の自己資金として物件の5％とローン諸経費でだいたい１５０万円かかるのですが・・・・うちはこれもキャッシュバックというかたちで返金しております＾－＾；お得とおもいませんか？ちなみに近くの十年たった同じタイプの賃料も満室で４万９千円でとれてますから、十年たっても賃料はさほどさがりませんよ。

ホンマに儲かるなら営業マンが買う。
勧誘の電話があれば、絶対に儲かるなら営業マンに
お金貸してやるからその物件を買いなさいと言うと
すぐに切られる。

少し勘違いされているようですが、投資マンションを現金で買ってもメリットは少ないんですよ・－・？ローンを組んで団体信用保険加入と同時に年々かかる固定資産税等の赤字計上分を申告して（約年１００万）で所得税や住民税が給与所得と事業所得（マンション分）の赤字分で年約２０万近く返金される分と家賃収入をあわせてようやく儲けが出るのです、現金で買っても団体信用保険も節税効果もないのでまあ家賃は入ってきますけど・－・お勧めできません、ローン組んで一年後に死んだらそら大もうけですよ、あなたではなく家族がですが（当社の支払いですと約二万円くらいの支払い）で一千万超えるマンションがまるまるはいるのですから。現金でかってても持ち主変わるだけでそんなもうからないでしょう。だからうちもローン対象者しか相手にしないのですよ、銀行さんいがいからお金借りて買っても損するってことですよ。だから電話切られるのではないでしょうか？ｗ

そうです。それに、不動産業者の営業の方は、買いたくても、なかなか自分ではローンがつかない、と嘆いていました。

>335

修繕費や管理費は計算に入っているのか？

入ってるでしょう。

ならば，生涯でいくら儲かる計算になるのだ？

修繕費や管理費は上がっていくが，家賃は上がらんよ

定年後や老後になって，ようやく騙されたことに気づくのではないかい？？

ワンルームはダメ。新築なら高値でダメ。中古はボロで狭くてダメ
融資する金融機関の金利が高すぎてダメ。担保価値ないからダメ
価格と賃料の幅がありすぎてだめ
自分で確定申告できないとダメ
サブリースつけたらさらにだめ
売主の関連会社が管理していたら最悪・・・言ってもなんもしない。

ワンルーム業者は土地ころがして建物に上乗せしてふかした価格を値引きと称して儲け
金融機関の紹介料で儲けサブリースで１５％儲け維持管理で２０％儲け賃貸管理で儲け
確定申告の補助で２万稼いで、サブリース時点でぼろもうけした家賃をいきなり２割さげ
賃料改修代行で儲け、空き室になったら苦しいでしょううっちゃいませんかと残債より
大きく下回る価格で買い取り、１０％の利回りで中古商品として他の客に売る。

そういうボロイ商売なんよ。でもって苦情が度重なると社名をころころ変える。
もともと韓国系の会社が多い。マルコーの創業者以来の伝統ですね。正業につけない
ヤンキーとかが兄弟で社員になっていたりする。

最近おもしろいのは、駅で名刺交換させてください・・・ってバイト姉ちゃんつかって
４０代後半の男性ねらいで近づき、
「君　マンション販売」って聞くと、「実は」・・・てやめろよ。ありえない営業だ。
道で声かけるのはポン引きと同じだろうが。

とはいえ、いい物件があるなら買いたいからじっくり話も聞く。
ワンルーム規制以降、１Ｌを取り混ぜて売る計画が増えたから、そのなかの好立地
ねらいということもある。４０平米もあれば大手のアパマンローンが借りられるからだ。
ノンバンクの３．７％だとかクソ金利でいつまでたっても元本減らないのとは大違いだから。

「もしもし、エムグラントコーポレーションの山田と申します。」
「あ、ワンルームね。物件どこよ？」
「それが、なんと浮間船渡です。」
「ばかやろ。埼玉には用はない。」
「まってください板橋区ですよ」
「おまい、下数処理場の蕎麦に単身者住まわせようてのか」
「そうですね。そうそう田町もありますよ。どうですか」
「これも下水処理場のまん前じゃないだろうな。」
「いえ、ジュリアナ東京ってしってます？」
「むかしあったな」
「あの近くで」
「だめだよ駅裏で遠いじゃないか」
「一度見てください。ご案内します。今なら１０階の広い部屋をお見せできます。」
「お見せできますってそれ契約終了で引渡し前ってだけだろ」
「よくご存知ですね。売れるのは２階のきたがですけど、そのぶん安いですから」

こんな感じでことごとくがいい加減（笑）
からかうにはいい暇つぶし。

ただ、業界押しなべてこの調子だから、本当のビジネスとしての内容がまるで
客に伝わっていない。コミュニケーション能力があるのは業者の中でも部長の名刺だして
くる中堅社員だ。
営業と話していたんじゃまるで理解できないだろうと思う。

ここで必至に説明しているやつの話もまるでらちあかない。本人もわかってないんじゃ
ないかと思うよ。代わりに説明してやりたいくらいだ。

>337
なんて小学生の作文だもんな。ダメだよ。

添削してやる。カネあとで送れよな。

投資マンションを現金で買うのも結構です。
しかし、２０００万もの資金を現金で使う方は少ないです。現金は使い道がいろいろいろ
あるから、自己資金と借入金ととりまぜて使われるほうがいいと思います。
それは、普通の企業でも同じですよね。無借金経営というのは資本金の回転率という
意味では効率がわるいのです。
おわかりですよね。

投資資金に対して得られる利益の比を利回りと呼びます。
同じ１００万円を投資しても得られる額が違うからその効率を利回りではかるのです。
１００万のカネで１０万が毎年得られたら１０％ということです。
同じ物件に１０００万投資すれば１００万円得られることはおわかりですね。
どっちがいいですか？

そりゃ大きいほうがいいですよね。
だとしたら１００万＋９００万（借入金）で物件を買えばいいのです。
借りた金はもちろん返済しないといけませんが、銀行には元金＋利息分だけ
返せばいい。
計算したものがここにあります。ご覧下さい。


手取りは１００万とはいきませんが・・・みたいにまずカネの流れを説明しなくちゃだめでしょ。

続くぞ

さて、まず１０００万の投資の例で税引き後利益の説明して、お客さんが納得したら
そのあと減価償却費の説明に入る。
税引き後利益＝（家賃収入－借入金返済－管理費･修繕費－仲介手数料など経費－固定資産税など）－所得税
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
これがプラスだから大丈夫という説明ですよ。

君の説明は知ってることゴミ箱にされけだしたような内容だからまるでわからない。


＞年約２０万近く返金される分と家賃収入をあわせてようやく儲けが出るのです、
違います。儲けと税金還付は別問題。
税金を還付されるには相応の所得税を納税したいないとだめ。１５万しか所得税納めていない人に
２０万還付があるわけない。ましてや住宅ローン控除とかで２５万還付されていたら還付ないかも
しれないじゃん（笑）


＞ローン組んで一年後に死んだらそら大もうけですよ、あなたではなく家族がですが
ここで知能指数の低ささらけ出してどうするのかな。

＞、銀行さんいがいからお金借りて買っても損するってことですよ。だから電話切られるのではないでしょうか？ｗ
ｗって君大丈夫。君の取引先は銀行というよりノンバンクなんじゃないの。

さて新築なら１８００万で仕入れたマンションを２０００万で売る。２２００万の値札をつけてノンバンクから２０００万の
ローンをひっぱる。諸費用は負けたことになっている。もともと１８００万の価値しかないから誰も損しない仕組みだ。

株でもＦＸでも信用買いというのがある。自己資金の何倍もの買い付けをすることだ。この場合客は１８００万円の
物件を２０００万の借り入れで買い自己資金ゼロ。借りれ金と自己資金の比をレバレッジというけどこれは
無限大のレバってことだね。

よくワンルーム業者で「平米１００万です。」とかこくやつかいるが、バカの典型。
２２平米のワンルームが２２００万するのは超都心部だけでいいよ。あんたら業者間で価格カ◆テルもどきで
決めちゃってるんじゃないの。はい浮間船渡も田町も平米百万です。

家賃は１．４倍違うのに。

とにかく頭のいいサラリーマン相手に営業するには君らの頭脳は悪すぎるな。

騙す気がなくても納得しないで買わされたって気分になるよ。誰でもね。

まとめ

ワンルームは資産とよべない
　理由　新築は高すぎて価格が銀行担保掛目を大きく超える
　　　　中古は残存価値でいうとこれまた融資がおりない。
　　　　結局損して売るか貸し続けるかしかない。

ワンルームは賃料下落が激しい
　　　　最初１１万でも気がつけば８万。
　　　　競争条件や階の位置によって人気差が激しい。

とにかく絶対額が小さいからブレ幅が大きい

結論　　やるなら１Ｌにしなさい。

とはいえ
賃貸不動産は金融商品ではないからｗ
＞319
これはワンルームに限った問題じゃない。

＞１．採算ライン以上、入居者がいないと、オーナーはその分入居者のない部屋のローンを払わなくてはいけないことが多い

あたりまえ。そのための空室リスク準備金を用意すべきなのです。それが１００万なのか２００万なのかで「事業耐力」
が試される。悪い仲介業者とテナントがグルになれば、「耐力のない大家」は狙われることもある。
たとえば借りてすぐに出てしまう（いまは一年以内の解約違約金を定めることが多いが）と端境期に半年ほど空室が
発生すると体力のない大家は家賃を下げたり、はたまた売りにだしたりする。
もともと仲介グルだから客付けしないとかいうのもある。
都内の未亡人がやってる木造アパートやワンルームは大抵こういう手で安くうられるみたいだ。
そういう仕掛けに対抗するのは１に資金力、２に仲介のネットワーク。人任せは赤子の手をひねるようなもの。


＞２．老朽化した場合、需要は確実に減るし、売るに売れない可能性が高いが、その場合どういう対応をとってくれるか、大抵不明。
内装工事屋となかよくしていつでも、内装や設備はぴかぴかに。ワンルームなら１５万もかからないよ。

＞３．１と２を面倒ずっと見てくれるほど、当のワンルームマンション業者が存続しているかどうか、かなり怪しい。
当てにするほうが間違い。自分で探す。自分の資産だから自分で守る。財布を人に渡してお願いっていうのと同じだ。


＞４．加えて、当初は人は入るが支払いで採算が悪く、老朽化すれば支払いはないが人が入らない可能性が高くなる。
家賃を下げる。内装や設備を新しくする。
まずその前に、駅近　上層階、眺望などのアドバンテージがあとからものをいう。同じマンションで空室が２つでたら
同じ家賃なら上の階から埋まる理屈だ。競争ですよ。賃貸業も。


＞こういうこと聞くと、大抵の業者は口を濁します(笑

あきれてものが言えないだけでしょう。

＞関心がないの一言で強引にきればOK。
それだけは正しいけど、上のようなおんぶにだっこの質問ははずかしすぎますね。

ワンルーム業者はオオカミさん　頼らずに知識という鉄砲持って対抗する。
そうなるとマンション賃貸もなかなか面白いゲームにはなります。
ただ、本当にヤの人とかいますから軟禁されたりいろいろありますけどね。

ワンルームはオオカミさんが生んでオオカミさんが育てってオオカミさんがぱっくりいただくしくみですから。

今新宿の2000万の物件紹介されてます。収入と払いの年間差し引きほぼゼロ。35年ローン。金利3.2%。家賃保証、団信あり。メリットはローンの終わった70歳過ぎから家賃が丸々収入となり、資産も評価1000万位になります。つまり35年で1000万は先行持ち出し。単純に割ると毎月25000円の持ち出し。70歳から子供に譲り、約15年で回収。これで初めて収支ゼロ。やっぱり普通のサラリーマンには向かないね。

これから人口減少してくるのに！
ワンルームで儲かるはずがない！

不動産業の基本的死活問題は人口減少なのに
その基本的死活問題も把握せずに枝葉の多彩なボキャブラリーを使い人に「これから儲かります」とか馬鹿も休み休み言え

儲け話に乗って儲かったためしはない。
そんなに儲かるなら金貸してくれる人紹介するから
金貸してやるから、あんたが買いなさいと言いましょう。
十一（トイチ）の利息でお貸しします。
ミナミの銀ちゃん素敵！

ワンルーム買う人でメリットあるのは給与所得８００万以上です。
残念ながら売ってる本人は４００万以下なのね。
そこんとこ勉強して。彼らは節税商品を売ってる。

↑業者ですか？節税だけってトークじゃなかったけどね。

リーマン大家です。今年はパソコン１３万で買い換えたので全額経費に算入
外食の大半は打ち合わせ経費ですよ。とにかく白色申告は帳簿つけずにアバウトで
経費みとめるから楽ですよ。

パソコンは正確に言うと２０万以下の固定資産を１年で減価償却って扱いだけどね。

>358
節税だけだよ。実際メリットあるのは。他に何か言ってました？

都心の一等地で将来資産価値上がるってさ。

数字上は、住民税が安くなったりってことで１０万くらい安く出てるけど
色んな手間暇、売る時の値下がりリスクってこと考えたら全くメリットなし。

物件の場所によるでしょ。千代田中央港以外は買わないことだよ。ないけどねそんな物件。
ワンルームより１ＬＤＫがいいよ。メガから２．４％で借りられるし

赤字を出すテクニックしらないで人任せでは、税金還付も少ないよ。手間暇なんて２月の週末１日の
記入作業くらいだし。

ぐだぐだ言うやつは今までどおり高い税金納めていたらいいよ。どうせ住民税と所得税あわせて２００万円もないだろうから。払っていなさいそのまま。

↑他に不動産収入もあるし、ワンルームなんていらない。

そうかそうか。ちゃんと節税できてるのか？

仮に354さんのリスクを肯定するなら、年間30万節税しても30年ローン完済までに資産劣化で1000万の持ち出し。節税を充当して埋めるのに30年掛かる。つまり資産の経年劣化と金利負担を考えると結局はローンを完済してようやくプラスマイナスゼロ。サラリーマン人生掛けるリスクには大きすぎるね。

↑弟の工務店で借家の修理工事して経費出してるから大丈夫ですよ。
ご心配有難うございます。

＞370
まったくそういう意味じゃないんだけどｗ
減価償却費とかちゃんと計算できるか？って意味
それと借入金起こしてるの　ただの相続遺産じゃないのかね。
確定申告自分で書くとかならず税金過払いしてるよ

過払いしても税務署の人訂正してくれないから。大丈夫？
けちらず税理士に頼めば？

>369
＞年間30万節税しても30年ローン完済までに資産劣化で1000万の持ち出し。

どういう計算ですか？
家賃はローンの元金返済と利払いにあてられますよ。
減価償却費というのは帳簿上の費用ですよ。

途中の内装改装やキッチン水周りは全部経費になるじゃないですか。
あなたの税率が３３％でも２３％でも、３０万、５０万の修繕費が所得から
控除は大きいです。

資産劣化ってあなた金融しさんじゃないから時価評価関係ないですよ。
３０年ローン完済までに途中で売るなら損する場合が多いけど
持ち続けたら　残債＜売却価値
に必ずなるから。

ＦＸのレバレッジと違うのは証拠金＝自己資金以上に資産評価が下がっても手仕舞いしなくても
いいってところだ。もちろん追証も発生しない。

不動産の白色申告の記入したことある？収入から差し引く額という欄に空欄あるよね。
あそこは何を記入してもいいんだよ。意味わかるよね。領収書見せろなんて言って来ない。
緊急修繕と書いて５０万とかいても通るし、セミナー参加費用６０万と書いても通る。
領収書を出せとはいってこない。
不正だとおもったら税務署が証明する必要がある。だから何も言ってこない。これほんと。

嘘をつけと言ってないよ。どこのセミナーか忘れることはあるでしょ。そこまで詳しく白色深刻では追求しない
という話。だってそへんのおっちゃんが税務署の人に書いてもらっているんだから
税務署もてきとーですませてるのが白色申告なんだから。

不動産事業にあきらかに関係のない費用なら「否認」するけど証拠書類までもとめないという現状を
お伝えしただけです。

これからは年金も目減り、仕事や給与も縮み、安定した収入は不動産しかないでしょう？駐車場でもワンルームでも一緒。毎月続く安定収入はローリスクミドルリターンでしょ。誰でもやれる投資にならないのは社会的信用、収入、今の生活が安定しているなど機運がマッチする人はかなり限定されるからです。だからお声を掛けられたり興味を持てる貴方は千載一遇のチャンスなのですよ。

>>375
税務署の蓄積データから地域や規模や業種で経費率は推定できるからね。
売り上げさえ正確なら所得の推定に大はずれはない。
ただ高めに設定するから税理士に経費払ってでも青色のほうがお得とは思うけど。

あのー、青色にするには五棟１０室基準？とかないといけないんで、２～４室程度のリーマン大家は
おのずと白色なんですわ

事業的規模に至らない不動産賃貸業の青色申告は６５万の控除が認められませんからね。
事業的規模に至らない不動産賃貸業は赤字でも本業から控除することが認められませんから、
税務署も減価償却・維持管理費・公租公課・金利を考えたら儲かる商売とみてないということです。

>>371
弟の会社の顧問税理士に依頼してますのでバッチリです。
でもこの間、月１０万もの生命保険に税理士経由で入りました。
騙されてますか？