ワンルームマンション投資の勧誘

アイヌ

逮捕されましたね。
悪質営業マン

うちも営業中に、勧誘電話が来ました。そのしつこいの何の。切っても直ぐリダイアル。
株式会社エルスタット、豊島区池袋2-23-3、マンション投資会社らしい。とおりで、不動産協会や宅建協会に聞いても知らないはずだわ。免許ないもの。ここ。

どんな仕事でも尊いとの日本の価値観は
勧誘セールスで崩壊したね。

セールスマンって、海外ではブルーカラーに区分するのが多いらしい。
以前の日本ではホワイトカラーだったが、今ではどうなんですかね。

もっとも、昔のセールスマンは知識と人格が必要だったし、
そのような人は、今ではセールスマンなんかしない。

最近　勧誘増えたわ。

この人達の給料いくらよ？

マンション投資興味ないよ

こいつらの給料、２０００万位いってるよ。

それだけ、利益上乗せして売ってるってこと。

さらに言えば、買ってしまったオーナーは大損する仕組み。

勧誘電話で会話を続けるなんて、アホのすること。無視無視。

結論から言えば投資マンションを購入するのは止めた方がいいです。絶対に後悔します。


営業マンやが言うことや、専門家の本に書いてある内容は、はっきり言って嘘が多いので、注意点をいくつかお教えします。

①不動産屋のホームページなどに書かれている利率は、表面利率といわれるもので、単純に一年間の家賃を購入金額で割ったものです。その計算だと利率が１０％２０％が当たり前ですが、そんなに利回りが良いはずがありません。管理費や修繕積立金、銀行の利息等、必要な数字がごっそり抜けています。騙されないでください。

②修繕積立金は、すごい勢いでに上昇していきます。当然家賃の手取り金額はその分減ります。
新築購入当初は１０００円くらいですが２０年後くらいにはには１５０００から２００００円近くになります。かならず長期修繕計画表を確認しましょう。営業は見せたがらないので、そんな書類は無いと嘘をつかれることもあります。

③空室になったら、銀行のローンと管理費、修繕積立金をまるまる自腹で支払うことになります。
実際半年くらい賃貸がつかずに、１００万近く損をしている人もいます。確実に生活を圧迫します。
（ちなみに、その人はその後、家賃を一万円くらい下げて無理矢理入居者をつけました。）

④マンションの管理が自分で出来ないので、入居者がつかなかったときに、手の打ちようがありません。
管理会社の言うなりに家賃を下げるしかありません。

⑤専有部分の給湯器などが壊れた場合は、修理代が請求されます。共用部分でもエレベーターなど高価なものが壊れた場合には、修繕費がオーナーに特別徴収されます。何十万にもなります。

⑥今は超低金利の時代です。銀行から変動金利で融資を受けた場合、金利が上がることはあっても下がることはありません。
すなわち、最初より収支が良くなることはありません。悪くなる一方です。

⑦マンションには寿命があります。築４０年５０年にもなれば大規模修繕や建て替えが必要になりますが、それにはオーナー全員の５分の４以上の同意が必要です。自分が住む用のマンションでも５分の４以上の同意を集めるのは至難の業なのに、投資用のマンションでは同意は恐らく集まりません。どんどん老朽化が進み、スラム化する可能性大です。
それでも固定資産税は請求されます。

⑧ローンの特性として、最初の１０年くらいは利息の返済ばかりで元金はほとんどへりません。１０年持って売却益を出そうとしても不可能です。確実に損をします。
３０年持てばローンの返済も進んで、損益分岐点もかなり下がりますが、実際築４５年のマンションが売れるのかどうか・・・
売れたとしても、ワンルームマンションは近年供給過剰ですので、同時期に古いマンションが一気に出回ることになります。
当然叩き売られると予想します。

ワンルームは供給過剰。
現在単身者向けの物件は空きが多い。
　
投資物件を検討するならば２ＤＫ３ＤＫ
の方が需要があるような。

これからも結婚しない人は増えていくだろうから、
ワンルームの需要も比例していくのでは？

入居審査が厳しい。保証会社がつかないとオーナーは
貸さないでしょう？　　連帯保証人も遠いと何の役にも
立たない。

単身者は増えると思うけど、所得が伸びないから
安い物件しか需要がないと思う？３万～５万円台

知り合いの不動産屋にもワンルームはやめときな、とアドバイスされました。

理由は？

これからは、ワンルームはなかなか借りてが見つからないと言ってました。どーしても買うなら30平米以上の広めのにしなさい、とも言ってましたね。狭いのは本当に借りる人いないからと。

フーン。これだけ長く不況で世帯収入も減り続けているっていうのに、
人間は広い部屋に住みたいものなんですねー。
食費や公共料金を節約するより家賃を安く済ませた方が、ずーっと節約効果が大きいのにね★

オーナーさんかな？
早く部屋が埋まるといいね。

↑　アリガトウ（笑）

その不動産屋の意見が全面的に正しいのかは分かりませんけど。参考になればと、かきました。

ワンルーム不況が来る。
ルームシェアが今後は多くなる。
ひとり頭の賃料負担を抑えないと。
一人暮らしは贅沢だってこと。

数人で協力して暮らす新しいスタイル
が多くなる。

ワンルームは家賃を、現行賃料から大幅に
下げないとお客さんがつかない。

もうすでに買った人は、ローンの支払いを
家賃収入だけでは賄えなくなり、ローン返済の為に
実費負担が増え、年金対策はならない。

そうかな？

家賃を下げる方法は色々あるでしょう。
たとえば、今は中野に住んでるけど、もっと家賃の安い大宮や八王子に引っ越すってこともあるんじゃないか？
ワンルームに2人で住むのはたいへんだと思う。

ワンルームは潰しがきかないから

駅近の２～３人暮らしが出来る物件が良いと思うが

ワンルームは都心の駅そばがねらい目です。その駅の発展性も考えて、価格推移を観察してから購入しましょう。相場や、分析をしてくれるサイトは下記が一番と思います。
http://www.akasakasystem.com/

ワンルームの坪単価はファミリータイプの坪単価まで下落するだろうね

東栄？（とうえい）と名乗る電話勧誘が非常にしつこくてうっとしいです。

物のやサービスの販売ではないと言うし、とにかく目的や内容を告げずにアポイントを取ろうとします。
財テクとか言うだけで業種名を言おうとしないのが非常にあやしいです。

会社名ぐらいちゃんと言えよ！　

ワイズと名乗るマンション販売もしつこいです。

勤務先がわかってるのだから　ibfo@*******.co.jp へフルネームであて先書けば
転送されるので、電話勧誘だけはやめてくれ！

マンション販売詐欺の電話勧誘に注意しましょう。

都心のワンルームは賃貸が付きずらいと聞きます。
都心の単身者向けの部屋は現在空きが多い。
一度空くと、次の入居者が決まるまでの時間がかかる。
供給過多で足元見て、家賃が下がった時でないと
客（賃借人）が付かないなんて状況にあります。

若い人でもこんご給与は上がる可能性は低いし、
生活費のコスト削減できるルームシェアなど
の共同型賃貸が受けているようです。

２DK　3DKで共同生活して家賃の負担分を少しでも
抑えた方がいいという考えの人が増えているようです。

ワイズ（ワンズ）のフルイ
インテスト（インベスト）のイチカワ
トーエイ（トウエイ）のエンドウ、アカモト

しつこく電話が掛かってきます。
非通知でリダイヤル攻撃してきます。

電話勧誘のマンション販売ってほとんど詐欺みたいなもんですね！
http://www.youtube.com/watch?v=oOI8BVv8r88
http://www.youtube.com/watch?v=d9JhT9KzEpU
http://www.youtube.com/watch?v=yCxYVx-xzTU
http://www.youtube.com/watch?v=MgCZBVyzia4

あんなの良く乗る奴がいるよ。
借金して株を買うようなもんだと思ったね。
あの勧誘員ももっとまっとうな仕事に就けばいいのにな。
今度転職を勧めてやろうかな。

　街中を歩いていたら、若い男に声をかけられた。
『今、新人研修で度胸試しに、名刺交換をしているですけど
もしよかったら名刺を交換しませんか？』と言われ交換する
と、不動産屋で、ワンルームマンションを扱っている会社であった。
これはキャッチセールスの一環らしい。

名刺を渡すと、電話がかかってきて、会いましょうと誘われるが
行くと、上司らしき人がいて、ワンルームマンション経営の話を
聞かされた。

節税対策　年金対策　生命保険としての機能あるといっていたが
今後は、賃貸マンションを借りる人が少なくなり、資産デフレも　
心配であるし、ワンルーム持ってもあまりメリットなさそうと思う。

ワンルームマンションが儲かるなら業者がまとめてやってるよね。

『今、新人研修で度胸試しに、名刺交換をしているですけど もしよかったら名刺を交換しませんか？』
今はこんな手を使うんだ。（参考になります）
この行為は完全に相手を騙してるというか、おちょくってるよね。

街中では自分の正体を隠して英会話、エステ、＊＊＊＊などの勧誘があるのは知ってるけど、
マンション投資ときたかぁ、、、

需要の問題もあるけど、関連して致命的な問題がある。

１．採算ライン以上、入居者がいないと、オーナーはその分入居者のない部屋のローンを払わなくてはいけないことが多い（確実な家賃保証や採算保証があれば別だが）。

２．老朽化した場合、需要は確実に減るし、売るに売れない可能性が高いが、その場合どういう対応をとってくれるか、大抵不明。

３．１と２を面倒ずっと見てくれるほど、当のワンルームマンション業者が存続しているかどうか、かなり怪しい。

４．加えて、当初は人は入るが支払いで採算が悪く、老朽化すれば支払いはないが人が入らない可能性が高くなる。

こういうこと聞くと、大抵の業者は口を濁します(笑
最近は忙しいので相手にしていないが、変わりはないと思う（だって老朽化した時のことなんてこういう会社は保証しようがないと思うもの）。
早く切りたければ、こういうことを聞いてみましょう。
話題を買えて話を続けようとする場合が多いけど、忙しい、関心がないの一言で強引にきればOK。

こういうので儲かると思って買っちゃうのは、ちょっと頭緩いね。

株のほうが、まだまし。

最近不動産の管理部から営業部が立ち上がった際に営業部を志願して営業になりました（・∀・）ノ営業の視点から見ると色々わかって面白いですよ、もっとみなさんもマクロな視点をもって勉強しましょう。とはいっても確かにマンション売れません＾－＾；というより↑で色々かかれてた方もそうですし、私も買えません、それは色々悪評のせいでもなんでもなく、買いたくても買えない、そうローン対象者じゃないからです、いっぱい電話かかってくる方はおそらくローン対象者の方なんでしょうね、ローン対象者は審査が実需要とは違いかなり厳しいんです、実需要は実際支払いの義務がある方が住まれるんで家賃はぜったい払うんですが、投資型は住まれる方からいったん投資されてる方に家賃が振り込まれますんで・∀・；今月苦しいからこれつかっちまうかーみたいな考えが低所得者には出てくる恐れがありますから、そういった心配の無い方しかローンが通りません、現在の投資型のローン基準は公務員、一部上場企業、医師や弁護士、司法書士、あとは資本金一億以上の企業で従業員１００人以上なところで勤続年数三年以上の方しか通りません、自営業は完全にアウトです。よって売れないんじゃなくって買える人が極端にすくないのです、公務員であっても年収５００万以下は相手にもされません、要するに年収五百万が最低ラインなんですよ・－・；実際私の会社はもともとデベロッパーで販社に卸す会社なもんでうちで直販みたいな感じになるんでかなりお得なんですがほしいけど買えません；－；ようするに、年収が一千万超える人たちは空室リスクなんて考えないのです、ちなみに投資型マンションはもう地方にはありませんよ、ローン対象地域が関東圏、関西圏、あとは福岡市内これ以外はローンの評価がつきませんから（オリックス信託銀行）悪徳不動産はすでに淘汰されて何年か前に滅んでるでしょ＾－＾；大規模修繕等のリスクだっていろんな事例がありますよ、東京の実例でいいますと・－・建蔽率の緩和による変更により既存のたってた１０階立てのマンションぶっこわして二十階に立替てその増えた階数分の利益で新築になった事例もありますよ、当然前に持ってた十階分のオーナーはただで新築になりましたとさ、福岡にいたっては市内近くに空港ありまして、航空法で高度制限あります・－・天神地区や中洲近辺博多駅周辺には東京でみるような高層ビルないでしょ、これは建てたくてもたてれないからです、ようするに建蔽率もかなり低く設定されてます空港のせいで、これが空港が移動になると・・・・・・高度制限がなくなり建蔽率も緩和され、ウヒョー（・∀・）－－なことが起こるのです、建蔽率が二倍＝ビルの高さも二倍そう土地の価値が二倍近くになるといことなんです。とまあマクロな見方でみてみると金持ちはもうかっていくけど貧乏はずっと；－；貧乏なシステムが日本にはすでに確立されてるんですよ。

福岡空港についてはH21年度に「現空港における滑走路増設」案が採択されました。

早速の追伸ありがとうございます＾－＾；そうですか、残念でした、福岡の建蔽率は変更ないかもしれませんね、しかし三十年後がどうなってるかは誰にもわかりませんからね＾－＾三十年前には滑走路が少ないとか移設とかは議論すらされてなかったはずですから、まあ当分はないということでいいと思います、勉強になりました。次に金利上昇の不安とかがあげられるとおもいますが、金利上昇＝景気上昇ととっていいはずですからあと十年は上がらないと思いますよ、ちなみにO信託銀行は金利が0.5％ほど下がるという情報が入ってます・－・これから先日本に景気があがるということはあるのでしょうか？中国の元が強くなり日本の円はインフレ傾向に向かいそうだと思いませんか？中国や韓国の日本の不動産に対する評価は高いのです、中国では建物はお金出せば手に入るのですが土地は国有のものになりますから、日本の不動産は人気がこれからも出るみたいですよ、インフレに強い不動産をもつのも手だと思うのですが、これから先どんどん消費税もあがることですし、資産価値も上がる分だけあがりますからね、簡単にいうと先月まで３００円でかえてたタバコが税率アップによりいまじゃ４００円、同じものでも一日でものの価値が上がったのです、不動産にも同じことがあてはまります。不動産にしても株にしてももうけるには元手と情報が大事だと思います、お金も情報も無い人がこれらの投資に手を出すのは危険だとおもいます、結論からいいますと＾－＾；投資型マンションは今が底値ですが、それをデベロッパーと直結してる会社しか現状生き残れそうにありません、販売会社は当社から買い取った分にもうけを上乗せして販売するのですからその時点ですでに買い手側は損してますから、販売会社はあれやこれや危ない手を使ってでも売るしかないと思いませんか？うちは卸値で売れますから銀行の店長さんとかでも買ってもらってますよ＾－＾；だって販売会社より売値が２００万円ほど安くってしかも頭金やローンの諸経費までキャッシュバックしてますから＾－＾；買ってもらった方からの紹介でまた売るみたいな感じです、紹介者にはそれなりの謝礼も出してますがそれでも儲けが出るんです、買った人も損せずにうちも設けるんですよ、不動産にパイプをもつために（情報を得る）購入してるひともいますね、中古マンションが人気なのは周知のとおりですがほぼ不動産の中で取引されて儲けをとられて一般の方は買うしかないですから・－・株でも先物投資でもマンション投資でも情報が命ですよ

何で取り締まって大量に逮捕者が出てもこの業界は竹の子のように次から次へと生まれるんだ
そんなに儲かるのかね

どの業界でも同じだとおもいますよ・－・？不動産のデベロッパーはもうだいぶ少なくなってますよ、ただ販売会社は竹の子と同じですねえ、倒産してもすぐはえてきます＾－＾；だって事務所あれば会社なんてできますし、デベロッパーにうまく売る物件をわけてもらえば仕事できますし、それは私もわかりますｗ儲けを出すのも出さないのもそれは社長の采配といいお客にめぐり合えたらもうけるでしょう、それもどの業界でも同じことですよ、うちの社長は人がよすぎて＾－＾；儲けはそんなにでてません、社員がなんでその条件で販社におろしてしまうのか；と思えるくらい不思議なくらいなんです、だから営業部が立ち上がった際志願したのです、で社長にもうけてもらいたいんですけど、それもどの業界でも同じだとおもいますよ、いい社長がいないと社員はついていかないと思います、儲けは後からついてくるかなあ＾－＾；ちなみに戸売りだと一件につき二百万円くらいの儲けがあるとなんとかやっていけるくらいです。そんなにはマンション建てるのが数億単位なんでひどくないでしょ？3％ですから・・いい企業はそんなもんですよ、荒稼ぎしたらひずみができて倒産ってパターンですから。どっちかといったらデベロッパーに仕事もらう建設会社が一番儲けでてるんでしょうね＾－＾；

また販社から売らせてくれという会談がおこなわれました・－・うちの損きり１００万円で八戸だって（♯ﾟдﾟ）それで社長がOKだしたらしい、ようするに八戸売れた場合うちのもうけマイナス八百万円・－・売れたら売れるだけ損するという●rzうちで営業部がなかったもんだから今までは売ってやるよみたいな考えでむさぼられてたんだって、管理部でなんも知らなかったんですよ私＾－＾；だから営業部が力つけて売ってやるから売らせてくださいまでもっていきたいのです。不動産は損もでかいですねえ＾－＾；今回の物件はO信託銀行評価５億円、だれか４億くらいで一棟買いしてくれないかなあ（・∀・）求む金持ち不動産屋ｗｗ

大阪の幼児置き去り殺人事件の現場のワンルームマンションはどうなるんだろう？
心斎橋からすぐそばで、立地は最高なのに、あの事件後、入居者の退出が相次いだ。
殺人現場の部屋以外でも、借り手は当分の間みつからないのでは・・・・
マンション投資した人は、大損害でしょうね。
　　誰が責任取るのだろうか？

それは当然大損害になるでしょうね・－・今自殺とかもずっと重要説明事項にもりこまれるでしょうから、借り手はつかなくなるでしょうねえ、だけどこれは投資マンションだけにいえることではなく普通のアパートや賃貸マンションでもいえることです、責任は住んでた方の責任でしょうが、損をするのは当然どの賃貸事業でも同じですが大家さんが損することになりますね。それらを覚悟に大家さんになりましょう、ただ投資マンションの大家さんが一年以上たってその投資マンションで自殺した場合は団体信用保険でローン等はチャラになるんですから損にはなりません・－・あとは遺族がそれを叩き売って葬式代のたしにはなるでしょうね。殺人事件はどこでおこるかも想定できませんし、あなたの部屋で起きる可能性だってあるわけですよ、賃貸にかぎらず一戸建てだろうがなんだろうがおきるときはおきます。

　
　マンションは共同運命体だから、一つの部屋で、殺人や自殺があると
他の部屋は決まりにくくなる。　噂は早いので、あのマンションは
実は・・・・　となると、それだけで、客が付かなくなる可能性がある。

戸建ても同じく、殺人事件があった地域は敬遠される傾向がある。
それだけで、土地の地価が下がるなどあるようです。

これから、ワンルームマンション投資をする人などいるのでしょうか？

よほど魅力的な物件で、部屋の広さも取れていて管理も万全で、物件の
所在地もいい場所でと。

値上がり益など期待できないし、賃貸に関する条例も厳しくなり、家主の
負担は大きいです。エアコン壊れれば、直ぐ修理に数千円かかるし、エアコンの
寿命もメーカーが５年～１０年程度に設定しているので、取り換えれば数万円単位
の出費。　　水回りの故障なども直ぐに数万円単位のお金の失費がある。

また、今は昔ほど賃貸を借りたいという借り手が少なくなり、それに反して供給過多
で、所得も伸び悩む現在、高額な賃料を継続して支払える人が少なくなりつつある。
家賃滞納が発生する確率が高い。　

実需で買うならいざ知らず、また自分のよく知っている人に、幾分安く貸す方がまだ
安心。　どこの誰かわからない人に貸すのは、今は若くても年食っていても、年齢を
問わず怖いでしょう？

だからマンション投資は辞めた方が無難と思います。

夕刊紙に最近載ってたな。

ワンルーム投資話に乗せられて大損こいた話。
相場の倍で、中古を幾つも買わされたんだってさ。　
消費者センターに泣き付いたが、相場の倍でも犯罪にはならないんだと。
相場くらい自分で調べなきゃね。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

株でも先物でも情報が命でしょうから、情報も調べもしないで投資と名のつくものに手を出したら痛い目にあうでしょうね・－・しかも中古とは・・・・バブルマンションと言われる平成３年くらいまでに建てられたマンションはやめといたほうがいいです、トイレと風呂別とかエレベータ完備とか21㎡以上とかいろんな基準があってそれに満たしてない物件は評価つきませんから資産価値はほぼないと思って買ったほうがいいですよ。ネットでよくヒットする２００万円くらいで売れ残ってるのは不動産家が見捨てた評価なし物件とおもいましょう。

部屋を貸すのが怖いと言われてる方もいるでしょうが、部屋を貸すのはもう古くから行われてる事なんで、そう私は感じません、オーナーズマンションに限らず、アパート経営等で大家さんが知り合いに貸すケースの方が圧倒的に少ないと思いますし（・－・）これから少子高齢化で賃貸需要が少なくなっていく・・・・・ところもあるでしょうね＾－＾；しかし年々人口が増えてる都市もあるのです、だから関東圏内と関西圏内と福岡市内のみが投資型マンションとしての需要を認められローン会社から評価をいただき販売してるのですよ、ほかの地域はもうワンルームマンションが新築で建っても実需要としか認められません＾－＾；銀行の貸し渋りでデベロッパーもかなり減少してきたこの時こそが買い時とおもっていただいたほうがいいでしょうね、エアコンや賃貸者交代で内装とかをいじっても儲けがあるから進めてるのですが・－・まあローンが通る人以外はかえません、私もほしいんですけどねえ。

こないだからO信託銀行さんの金利が2.7超えから2.3％に下がりました、これにより月の支払いが35年払いで月５千円くらい下がりました、うちの物件だと月の賃料５万二千円の収入ローン支払い５万四千円なので月支払い二千円でローンが組める方ならかえます・－・確定申告でだいたい17～２０万円くらいもどってくるので・・・・経費引いても儲かるとおもいますけどねー、ちなみにマンション買う場合当初の自己資金として物件の5％とローン諸経費でだいたい１５０万円かかるのですが・・・・うちはこれもキャッシュバックというかたちで返金しております＾－＾；お得とおもいませんか？ちなみに近くの十年たった同じタイプの賃料も満室で４万９千円でとれてますから、十年たっても賃料はさほどさがりませんよ。

ホンマに儲かるなら営業マンが買う。
勧誘の電話があれば、絶対に儲かるなら営業マンに
お金貸してやるからその物件を買いなさいと言うと
すぐに切られる。

少し勘違いされているようですが、投資マンションを現金で買ってもメリットは少ないんですよ・－・？ローンを組んで団体信用保険加入と同時に年々かかる固定資産税等の赤字計上分を申告して（約年１００万）で所得税や住民税が給与所得と事業所得（マンション分）の赤字分で年約２０万近く返金される分と家賃収入をあわせてようやく儲けが出るのです、現金で買っても団体信用保険も節税効果もないのでまあ家賃は入ってきますけど・－・お勧めできません、ローン組んで一年後に死んだらそら大もうけですよ、あなたではなく家族がですが（当社の支払いですと約二万円くらいの支払い）で一千万超えるマンションがまるまるはいるのですから。現金でかってても持ち主変わるだけでそんなもうからないでしょう。だからうちもローン対象者しか相手にしないのですよ、銀行さんいがいからお金借りて買っても損するってことですよ。だから電話切られるのではないでしょうか？ｗ

そうです。それに、不動産業者の営業の方は、買いたくても、なかなか自分ではローンがつかない、と嘆いていました。

>335

修繕費や管理費は計算に入っているのか？

入ってるでしょう。

ならば，生涯でいくら儲かる計算になるのだ？

修繕費や管理費は上がっていくが，家賃は上がらんよ

定年後や老後になって，ようやく騙されたことに気づくのではないかい？？

ワンルームはダメ。新築なら高値でダメ。中古はボロで狭くてダメ
融資する金融機関の金利が高すぎてダメ。担保価値ないからダメ
価格と賃料の幅がありすぎてだめ
自分で確定申告できないとダメ
サブリースつけたらさらにだめ
売主の関連会社が管理していたら最悪・・・言ってもなんもしない。

ワンルーム業者は土地ころがして建物に上乗せしてふかした価格を値引きと称して儲け
金融機関の紹介料で儲けサブリースで１５％儲け維持管理で２０％儲け賃貸管理で儲け
確定申告の補助で２万稼いで、サブリース時点でぼろもうけした家賃をいきなり２割さげ
賃料改修代行で儲け、空き室になったら苦しいでしょううっちゃいませんかと残債より
大きく下回る価格で買い取り、１０％の利回りで中古商品として他の客に売る。

そういうボロイ商売なんよ。でもって苦情が度重なると社名をころころ変える。
もともと韓国系の会社が多い。マルコーの創業者以来の伝統ですね。正業につけない
ヤンキーとかが兄弟で社員になっていたりする。

最近おもしろいのは、駅で名刺交換させてください・・・ってバイト姉ちゃんつかって
４０代後半の男性ねらいで近づき、
「君　マンション販売」って聞くと、「実は」・・・てやめろよ。ありえない営業だ。
道で声かけるのはポン引きと同じだろうが。

とはいえ、いい物件があるなら買いたいからじっくり話も聞く。
ワンルーム規制以降、１Ｌを取り混ぜて売る計画が増えたから、そのなかの好立地
ねらいということもある。４０平米もあれば大手のアパマンローンが借りられるからだ。
ノンバンクの３．７％だとかクソ金利でいつまでたっても元本減らないのとは大違いだから。

「もしもし、エムグラントコーポレーションの山田と申します。」
「あ、ワンルームね。物件どこよ？」
「それが、なんと浮間船渡です。」
「ばかやろ。埼玉には用はない。」
「まってください板橋区ですよ」
「おまい、下数処理場の蕎麦に単身者住まわせようてのか」
「そうですね。そうそう田町もありますよ。どうですか」
「これも下水処理場のまん前じゃないだろうな。」
「いえ、ジュリアナ東京ってしってます？」
「むかしあったな」
「あの近くで」
「だめだよ駅裏で遠いじゃないか」
「一度見てください。ご案内します。今なら１０階の広い部屋をお見せできます。」
「お見せできますってそれ契約終了で引渡し前ってだけだろ」
「よくご存知ですね。売れるのは２階のきたがですけど、そのぶん安いですから」

こんな感じでことごとくがいい加減（笑）
からかうにはいい暇つぶし。

ただ、業界押しなべてこの調子だから、本当のビジネスとしての内容がまるで
客に伝わっていない。コミュニケーション能力があるのは業者の中でも部長の名刺だして
くる中堅社員だ。
営業と話していたんじゃまるで理解できないだろうと思う。

ここで必至に説明しているやつの話もまるでらちあかない。本人もわかってないんじゃ
ないかと思うよ。代わりに説明してやりたいくらいだ。

>337
なんて小学生の作文だもんな。ダメだよ。

添削してやる。カネあとで送れよな。

投資マンションを現金で買うのも結構です。
しかし、２０００万もの資金を現金で使う方は少ないです。現金は使い道がいろいろいろ
あるから、自己資金と借入金ととりまぜて使われるほうがいいと思います。
それは、普通の企業でも同じですよね。無借金経営というのは資本金の回転率という
意味では効率がわるいのです。
おわかりですよね。

投資資金に対して得られる利益の比を利回りと呼びます。
同じ１００万円を投資しても得られる額が違うからその効率を利回りではかるのです。
１００万のカネで１０万が毎年得られたら１０％ということです。
同じ物件に１０００万投資すれば１００万円得られることはおわかりですね。
どっちがいいですか？

そりゃ大きいほうがいいですよね。
だとしたら１００万＋９００万（借入金）で物件を買えばいいのです。
借りた金はもちろん返済しないといけませんが、銀行には元金＋利息分だけ
返せばいい。
計算したものがここにあります。ご覧下さい。


手取りは１００万とはいきませんが・・・みたいにまずカネの流れを説明しなくちゃだめでしょ。

続くぞ

さて、まず１０００万の投資の例で税引き後利益の説明して、お客さんが納得したら
そのあと減価償却費の説明に入る。
税引き後利益＝（家賃収入－借入金返済－管理費･修繕費－仲介手数料など経費－固定資産税など）－所得税
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
これがプラスだから大丈夫という説明ですよ。

君の説明は知ってることゴミ箱にされけだしたような内容だからまるでわからない。


＞年約２０万近く返金される分と家賃収入をあわせてようやく儲けが出るのです、
違います。儲けと税金還付は別問題。
税金を還付されるには相応の所得税を納税したいないとだめ。１５万しか所得税納めていない人に
２０万還付があるわけない。ましてや住宅ローン控除とかで２５万還付されていたら還付ないかも
しれないじゃん（笑）


＞ローン組んで一年後に死んだらそら大もうけですよ、あなたではなく家族がですが
ここで知能指数の低ささらけ出してどうするのかな。

＞、銀行さんいがいからお金借りて買っても損するってことですよ。だから電話切られるのではないでしょうか？ｗ
ｗって君大丈夫。君の取引先は銀行というよりノンバンクなんじゃないの。

さて新築なら１８００万で仕入れたマンションを２０００万で売る。２２００万の値札をつけてノンバンクから２０００万の
ローンをひっぱる。諸費用は負けたことになっている。もともと１８００万の価値しかないから誰も損しない仕組みだ。

株でもＦＸでも信用買いというのがある。自己資金の何倍もの買い付けをすることだ。この場合客は１８００万円の
物件を２０００万の借り入れで買い自己資金ゼロ。借りれ金と自己資金の比をレバレッジというけどこれは
無限大のレバってことだね。

よくワンルーム業者で「平米１００万です。」とかこくやつかいるが、バカの典型。
２２平米のワンルームが２２００万するのは超都心部だけでいいよ。あんたら業者間で価格カ◆テルもどきで
決めちゃってるんじゃないの。はい浮間船渡も田町も平米百万です。

家賃は１．４倍違うのに。

とにかく頭のいいサラリーマン相手に営業するには君らの頭脳は悪すぎるな。

騙す気がなくても納得しないで買わされたって気分になるよ。誰でもね。

まとめ

ワンルームは資産とよべない
　理由　新築は高すぎて価格が銀行担保掛目を大きく超える
　　　　中古は残存価値でいうとこれまた融資がおりない。
　　　　結局損して売るか貸し続けるかしかない。

ワンルームは賃料下落が激しい
　　　　最初１１万でも気がつけば８万。
　　　　競争条件や階の位置によって人気差が激しい。

とにかく絶対額が小さいからブレ幅が大きい

結論　　やるなら１Ｌにしなさい。

とはいえ
賃貸不動産は金融商品ではないからｗ
＞319
これはワンルームに限った問題じゃない。

＞１．採算ライン以上、入居者がいないと、オーナーはその分入居者のない部屋のローンを払わなくてはいけないことが多い

あたりまえ。そのための空室リスク準備金を用意すべきなのです。それが１００万なのか２００万なのかで「事業耐力」
が試される。悪い仲介業者とテナントがグルになれば、「耐力のない大家」は狙われることもある。
たとえば借りてすぐに出てしまう（いまは一年以内の解約違約金を定めることが多いが）と端境期に半年ほど空室が
発生すると体力のない大家は家賃を下げたり、はたまた売りにだしたりする。
もともと仲介グルだから客付けしないとかいうのもある。
都内の未亡人がやってる木造アパートやワンルームは大抵こういう手で安くうられるみたいだ。
そういう仕掛けに対抗するのは１に資金力、２に仲介のネットワーク。人任せは赤子の手をひねるようなもの。


＞２．老朽化した場合、需要は確実に減るし、売るに売れない可能性が高いが、その場合どういう対応をとってくれるか、大抵不明。
内装工事屋となかよくしていつでも、内装や設備はぴかぴかに。ワンルームなら１５万もかからないよ。

＞３．１と２を面倒ずっと見てくれるほど、当のワンルームマンション業者が存続しているかどうか、かなり怪しい。
当てにするほうが間違い。自分で探す。自分の資産だから自分で守る。財布を人に渡してお願いっていうのと同じだ。


＞４．加えて、当初は人は入るが支払いで採算が悪く、老朽化すれば支払いはないが人が入らない可能性が高くなる。
家賃を下げる。内装や設備を新しくする。
まずその前に、駅近　上層階、眺望などのアドバンテージがあとからものをいう。同じマンションで空室が２つでたら
同じ家賃なら上の階から埋まる理屈だ。競争ですよ。賃貸業も。


＞こういうこと聞くと、大抵の業者は口を濁します(笑

あきれてものが言えないだけでしょう。

＞関心がないの一言で強引にきればOK。
それだけは正しいけど、上のようなおんぶにだっこの質問ははずかしすぎますね。

ワンルーム業者はオオカミさん　頼らずに知識という鉄砲持って対抗する。
そうなるとマンション賃貸もなかなか面白いゲームにはなります。
ただ、本当にヤの人とかいますから軟禁されたりいろいろありますけどね。

ワンルームはオオカミさんが生んでオオカミさんが育てってオオカミさんがぱっくりいただくしくみですから。

今新宿の2000万の物件紹介されてます。収入と払いの年間差し引きほぼゼロ。35年ローン。金利3.2%。家賃保証、団信あり。メリットはローンの終わった70歳過ぎから家賃が丸々収入となり、資産も評価1000万位になります。つまり35年で1000万は先行持ち出し。単純に割ると毎月25000円の持ち出し。70歳から子供に譲り、約15年で回収。これで初めて収支ゼロ。やっぱり普通のサラリーマンには向かないね。

これから人口減少してくるのに！
ワンルームで儲かるはずがない！

不動産業の基本的死活問題は人口減少なのに
その基本的死活問題も把握せずに枝葉の多彩なボキャブラリーを使い人に「これから儲かります」とか馬鹿も休み休み言え

儲け話に乗って儲かったためしはない。
そんなに儲かるなら金貸してくれる人紹介するから
金貸してやるから、あんたが買いなさいと言いましょう。
十一（トイチ）の利息でお貸しします。
ミナミの銀ちゃん素敵！

ワンルーム買う人でメリットあるのは給与所得８００万以上です。
残念ながら売ってる本人は４００万以下なのね。
そこんとこ勉強して。彼らは節税商品を売ってる。

↑業者ですか？節税だけってトークじゃなかったけどね。

リーマン大家です。今年はパソコン１３万で買い換えたので全額経費に算入
外食の大半は打ち合わせ経費ですよ。とにかく白色申告は帳簿つけずにアバウトで
経費みとめるから楽ですよ。

パソコンは正確に言うと２０万以下の固定資産を１年で減価償却って扱いだけどね。

>358
節税だけだよ。実際メリットあるのは。他に何か言ってました？

都心の一等地で将来資産価値上がるってさ。

数字上は、住民税が安くなったりってことで１０万くらい安く出てるけど
色んな手間暇、売る時の値下がりリスクってこと考えたら全くメリットなし。

物件の場所によるでしょ。千代田中央港以外は買わないことだよ。ないけどねそんな物件。
ワンルームより１ＬＤＫがいいよ。メガから２．４％で借りられるし

赤字を出すテクニックしらないで人任せでは、税金還付も少ないよ。手間暇なんて２月の週末１日の
記入作業くらいだし。

ぐだぐだ言うやつは今までどおり高い税金納めていたらいいよ。どうせ住民税と所得税あわせて２００万円もないだろうから。払っていなさいそのまま。

↑他に不動産収入もあるし、ワンルームなんていらない。

そうかそうか。ちゃんと節税できてるのか？

仮に354さんのリスクを肯定するなら、年間30万節税しても30年ローン完済までに資産劣化で1000万の持ち出し。節税を充当して埋めるのに30年掛かる。つまり資産の経年劣化と金利負担を考えると結局はローンを完済してようやくプラスマイナスゼロ。サラリーマン人生掛けるリスクには大きすぎるね。

↑弟の工務店で借家の修理工事して経費出してるから大丈夫ですよ。
ご心配有難うございます。

＞370
まったくそういう意味じゃないんだけどｗ
減価償却費とかちゃんと計算できるか？って意味
それと借入金起こしてるの　ただの相続遺産じゃないのかね。
確定申告自分で書くとかならず税金過払いしてるよ

過払いしても税務署の人訂正してくれないから。大丈夫？
けちらず税理士に頼めば？

>369
＞年間30万節税しても30年ローン完済までに資産劣化で1000万の持ち出し。

どういう計算ですか？
家賃はローンの元金返済と利払いにあてられますよ。
減価償却費というのは帳簿上の費用ですよ。

途中の内装改装やキッチン水周りは全部経費になるじゃないですか。
あなたの税率が３３％でも２３％でも、３０万、５０万の修繕費が所得から
控除は大きいです。

資産劣化ってあなた金融しさんじゃないから時価評価関係ないですよ。
３０年ローン完済までに途中で売るなら損する場合が多いけど
持ち続けたら　残債＜売却価値
に必ずなるから。

ＦＸのレバレッジと違うのは証拠金＝自己資金以上に資産評価が下がっても手仕舞いしなくても
いいってところだ。もちろん追証も発生しない。

不動産の白色申告の記入したことある？収入から差し引く額という欄に空欄あるよね。
あそこは何を記入してもいいんだよ。意味わかるよね。領収書見せろなんて言って来ない。
緊急修繕と書いて５０万とかいても通るし、セミナー参加費用６０万と書いても通る。
領収書を出せとはいってこない。
不正だとおもったら税務署が証明する必要がある。だから何も言ってこない。これほんと。

嘘をつけと言ってないよ。どこのセミナーか忘れることはあるでしょ。そこまで詳しく白色深刻では追求しない
という話。だってそへんのおっちゃんが税務署の人に書いてもらっているんだから
税務署もてきとーですませてるのが白色申告なんだから。

不動産事業にあきらかに関係のない費用なら「否認」するけど証拠書類までもとめないという現状を
お伝えしただけです。

これからは年金も目減り、仕事や給与も縮み、安定した収入は不動産しかないでしょう？駐車場でもワンルームでも一緒。毎月続く安定収入はローリスクミドルリターンでしょ。誰でもやれる投資にならないのは社会的信用、収入、今の生活が安定しているなど機運がマッチする人はかなり限定されるからです。だからお声を掛けられたり興味を持てる貴方は千載一遇のチャンスなのですよ。

>>375
税務署の蓄積データから地域や規模や業種で経費率は推定できるからね。
売り上げさえ正確なら所得の推定に大はずれはない。
ただ高めに設定するから税理士に経費払ってでも青色のほうがお得とは思うけど。

あのー、青色にするには五棟１０室基準？とかないといけないんで、２～４室程度のリーマン大家は
おのずと白色なんですわ

事業的規模に至らない不動産賃貸業の青色申告は６５万の控除が認められませんからね。
事業的規模に至らない不動産賃貸業は赤字でも本業から控除することが認められませんから、
税務署も減価償却・維持管理費・公租公課・金利を考えたら儲かる商売とみてないということです。

>>371
弟の会社の顧問税理士に依頼してますのでバッチリです。
でもこの間、月１０万もの生命保険に税理士経由で入りました。
騙されてますか？

>379
事業が黒字になるってこととキャッシュが手元に残るってことは、

基　本　的　に　別　問　題　で　し　ょ　？

給与所得ってどう考えてもマイナスにはならんでしょ
その他の所得と損益通算して減らす以外に　所得税の減税策ってありますか？

>371
会社名義で社長のあなたにかけた保険なら
掛け捨て部分は会社の経費になる。
解約返戻金が異常に高い保険は節税商品ですよ。知らないで入ったんですかｗ
毎月１０万で３年で解約して９０％返戻金があれば、３２４万まるまる無税で戻ってくる。
やるじゃん。

>>382
ありがとうございます。
私は無知なので皆様の見識高いご意見が勉強になります。

いい税理士飼ってますね。

オレ税理士だけは尊敬できないなぁ。税務署員時代は貧乏人から取り立て
税理士になったら金持ちに節税指南・・・因果な商売。

やはり節税にはワンルームマンションが安定してますよ。まずは2000万位で小さく始めればリスクも小さいです。大事なのは実績のある運用会社を選ぶ事。家賃保証、団信、物件、金利など実績が頼りです。なんと言っても自分の資産形成をあかの他人が家賃という形で返済してくれる訳ですからこんな良い話しはなかなかないですよ。

>>383
保険会社から相当の手数料がその税理士に渡されてますよ。

↑代理店の間違い。

税理士は使った分だけ効果があるからな。　本人、保険屋、税理士全てＷＩＮＷＩＮ
押し売り不動産屋は、客と業者が食うか食われるか。　これが大きな違い。

３８６
まじめに考えてみて。３６０万腹って返戻金が９０％なら生保は３６万しか儲からない。
生保が３年４％で運用して幾らもうかる？
税理士のマージンなってわるわけないよｗ