ワンルームマンション投資の勧誘

アイヌ

逮捕されましたね。
悪質営業マン

うちも営業中に、勧誘電話が来ました。そのしつこいの何の。切っても直ぐリダイアル。
株式会社エルスタット、豊島区池袋2-23-3、マンション投資会社らしい。とおりで、不動産協会や宅建協会に聞いても知らないはずだわ。免許ないもの。ここ。

どんな仕事でも尊いとの日本の価値観は
勧誘セールスで崩壊したね。

セールスマンって、海外ではブルーカラーに区分するのが多いらしい。
以前の日本ではホワイトカラーだったが、今ではどうなんですかね。

もっとも、昔のセールスマンは知識と人格が必要だったし、
そのような人は、今ではセールスマンなんかしない。

最近　勧誘増えたわ。

この人達の給料いくらよ？

マンション投資興味ないよ

こいつらの給料、２０００万位いってるよ。

それだけ、利益上乗せして売ってるってこと。

さらに言えば、買ってしまったオーナーは大損する仕組み。

勧誘電話で会話を続けるなんて、アホのすること。無視無視。

結論から言えば投資マンションを購入するのは止めた方がいいです。絶対に後悔します。


営業マンやが言うことや、専門家の本に書いてある内容は、はっきり言って嘘が多いので、注意点をいくつかお教えします。

①不動産屋のホームページなどに書かれている利率は、表面利率といわれるもので、単純に一年間の家賃を購入金額で割ったものです。その計算だと利率が１０％２０％が当たり前ですが、そんなに利回りが良いはずがありません。管理費や修繕積立金、銀行の利息等、必要な数字がごっそり抜けています。騙されないでください。

②修繕積立金は、すごい勢いでに上昇していきます。当然家賃の手取り金額はその分減ります。
新築購入当初は１０００円くらいですが２０年後くらいにはには１５０００から２００００円近くになります。かならず長期修繕計画表を確認しましょう。営業は見せたがらないので、そんな書類は無いと嘘をつかれることもあります。

③空室になったら、銀行のローンと管理費、修繕積立金をまるまる自腹で支払うことになります。
実際半年くらい賃貸がつかずに、１００万近く損をしている人もいます。確実に生活を圧迫します。
（ちなみに、その人はその後、家賃を一万円くらい下げて無理矢理入居者をつけました。）

④マンションの管理が自分で出来ないので、入居者がつかなかったときに、手の打ちようがありません。
管理会社の言うなりに家賃を下げるしかありません。

⑤専有部分の給湯器などが壊れた場合は、修理代が請求されます。共用部分でもエレベーターなど高価なものが壊れた場合には、修繕費がオーナーに特別徴収されます。何十万にもなります。

⑥今は超低金利の時代です。銀行から変動金利で融資を受けた場合、金利が上がることはあっても下がることはありません。
すなわち、最初より収支が良くなることはありません。悪くなる一方です。

⑦マンションには寿命があります。築４０年５０年にもなれば大規模修繕や建て替えが必要になりますが、それにはオーナー全員の５分の４以上の同意が必要です。自分が住む用のマンションでも５分の４以上の同意を集めるのは至難の業なのに、投資用のマンションでは同意は恐らく集まりません。どんどん老朽化が進み、スラム化する可能性大です。
それでも固定資産税は請求されます。

⑧ローンの特性として、最初の１０年くらいは利息の返済ばかりで元金はほとんどへりません。１０年持って売却益を出そうとしても不可能です。確実に損をします。
３０年持てばローンの返済も進んで、損益分岐点もかなり下がりますが、実際築４５年のマンションが売れるのかどうか・・・
売れたとしても、ワンルームマンションは近年供給過剰ですので、同時期に古いマンションが一気に出回ることになります。
当然叩き売られると予想します。

ワンルームは供給過剰。
現在単身者向けの物件は空きが多い。
　
投資物件を検討するならば２ＤＫ３ＤＫ
の方が需要があるような。

これからも結婚しない人は増えていくだろうから、
ワンルームの需要も比例していくのでは？

入居審査が厳しい。保証会社がつかないとオーナーは
貸さないでしょう？　　連帯保証人も遠いと何の役にも
立たない。

単身者は増えると思うけど、所得が伸びないから
安い物件しか需要がないと思う？３万～５万円台

知り合いの不動産屋にもワンルームはやめときな、とアドバイスされました。

理由は？

これからは、ワンルームはなかなか借りてが見つからないと言ってました。どーしても買うなら30平米以上の広めのにしなさい、とも言ってましたね。狭いのは本当に借りる人いないからと。

フーン。これだけ長く不況で世帯収入も減り続けているっていうのに、
人間は広い部屋に住みたいものなんですねー。
食費や公共料金を節約するより家賃を安く済ませた方が、ずーっと節約効果が大きいのにね★

オーナーさんかな？
早く部屋が埋まるといいね。

↑　アリガトウ（笑）

その不動産屋の意見が全面的に正しいのかは分かりませんけど。参考になればと、かきました。

ワンルーム不況が来る。
ルームシェアが今後は多くなる。
ひとり頭の賃料負担を抑えないと。
一人暮らしは贅沢だってこと。

数人で協力して暮らす新しいスタイル
が多くなる。

ワンルームは家賃を、現行賃料から大幅に
下げないとお客さんがつかない。

もうすでに買った人は、ローンの支払いを
家賃収入だけでは賄えなくなり、ローン返済の為に
実費負担が増え、年金対策はならない。

そうかな？

家賃を下げる方法は色々あるでしょう。
たとえば、今は中野に住んでるけど、もっと家賃の安い大宮や八王子に引っ越すってこともあるんじゃないか？
ワンルームに2人で住むのはたいへんだと思う。

ワンルームは潰しがきかないから

駅近の２～３人暮らしが出来る物件が良いと思うが