東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その58) 」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2012-11-21 10:56:28
【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

口コミまとめ:https://www.sutekicookan.com/【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向

[スレ作成日時]2012-04-01 13:39:05

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23区内の新築マンション価格動向(その58)

  1. 501 匿名さん 2012/04/23 13:58:55

    良い立地だと、400でも購入者はいますよ。

  2. 502 匿名さん 2012/04/23 13:59:47

    豊洲はもう何年も大量に売れ残ってます。安いのに・・・

  3. 503 匿名さん 2012/04/23 14:00:02

    都心の場合は、希少性が値段を支えてた面が強いから、
    希少性が無くなると、
    住環境と利便性の評価になってしまいますね。

  4. 504 匿名さん 2012/04/23 14:02:17

    港区渋谷区でも、比較的安めの物件が多いですよね。立地の関係だと思いますが。
    テラス渋谷美竹は、納得の価格のような気がします。

  5. 505 匿名さん 2012/04/23 14:02:28

    都心の住環境を高く評価する人の数は少ないような気がするなあ。

    日常生活はかえって不便な面が多いのでは?

  6. 506 匿名さん 2012/04/23 14:04:51

    業者としては高値物件の値段を正としたいのだろうな。

    でも、絶対数量が増えて行くと希少性も無くなるから。

  7. 507 匿名さん 2012/04/23 14:14:31

    498の一覧を見ると、渋谷美竹以外は、やはり稀少性、立地に一つ値を強気に出せない部分を抱えていますでしょうか?
    ほぼ、「低地」がキーワードのような。

    今後、西麻布のタワマン、代官山蔦屋横の旧NTT社宅跡地開発、目黒駅前のタワマン、この辺りが値をあげそうな気がします。いずれも高台、都心、稀少性を有する物件でしょう。

  8. 508 匿名さん 2012/04/23 14:15:11

    となると結局割を食うのは郊外か。

  9. 509 匿名さん 2012/04/23 14:15:48

    希少性が無くなった場合にどんな坪単価が適正かを推測するしか方法はなさそう。

  10. 510 匿名さん 2012/04/23 14:17:43

    希少性と縁遠い埋立地の安タワー・・・・

  11. 511 匿名さん 2012/04/23 14:18:04

    いずれは希少性が無くなる運命だからね。
    古いマンションの建て替えも進むでしょうから。

    例外は無いと考えるべきでしょう。

  12. 512 匿名さん 2012/04/23 14:19:38

    希少性を売りにしたマンションを高値づかみすると確実に大損w

  13. 513 匿名さん 2012/04/23 14:20:19

    特に代官山の旧山手通りNTT跡地は現在工事が停止してるようですが、かなり高い値を付けるのではと噂で聞きました。たぶん低層物件でしょう。

  14. 514 匿名さん 2012/04/23 14:20:45

    まぁ、埋立地の住人には残念な結論ですが、
    最初からわかっていたことですからね。

  15. 515 匿名さん 2012/04/23 14:22:46

    内陸部も希少性と縁遠いタワーだらけ。
    タワーで埋立地しか連想できないようでは古い。

  16. 516 匿名さん 2012/04/23 14:24:43

    タワーの希少性のなさでいえば、埋立地には遠く及ばないからじゃない。

  17. 517 匿名さん 2012/04/23 14:26:17

    タワーで稀少性があるものは限られます。完全に二極化。絶対条件は、「都心の高台」
    ただ本物志向の方は、やはり都心の低層。

  18. 518 匿名さん 2012/04/23 14:28:50

    >517さん
    古いマンションがこれから続々と建て替えられて販売されるから、希少性なんて期待しちゃだめですよ。

  19. 519 匿名さん 2012/04/23 14:36:19

    >>518
    建替えでも、稀少性のある土地では地域住民の意識が強いためタワマンは立ちにくい。
    多少戸数が増える程度がほとんどでしょう。

    それより、中途半端な価格帯のタワマンの方が大変では?湾岸とか。

  20. 520 匿名さん 2012/04/23 14:38:22

    しかし本気で希少性が維持できると思っているのかね。

  21. 522 匿名さん 2012/04/23 14:41:08

    地震を考えるとマンションになるのでしょうね。

    直下型はどこが震源になるか分かりませんから。

  22. 526 匿名さん 2012/04/23 14:51:19

    都心は坪300~350万円の範囲内で落ち着いて行くんじゃない?

  23. 527 住まいに詳しい人 2012/04/23 14:52:37

    >>525
    香港ガーデン跡に建つ地所のタワーだよ
    地所はH氏邸跡とか羽澤ガーデン跡もあって@500クラスがごろごろ

  24. 528 匿名 2012/04/23 15:15:57

    >>526
    都心部なんてまがい物は無理だけどね

  25. 529 匿名さん 2012/04/23 22:00:26

    都心周辺部
    東西の明治通りより内側の都心部は、
    坪250万円前後から300万円でしょ。
    年収レベルが高い一般人はこのあたりに住む。
    都心はさらに上の所得レベルの人向け。

  26. 530 匿名さん 2012/04/23 22:25:15

    時間の価値が全く違うからね。

  27. 531 匿名さん 2012/04/23 22:34:57

    >530
    社会の中心を担う人たちは都心+都心部に集住するようになるでしょう。
    時間価値が低い人は近郊OR郊外居住で十分。

  28. 532 匿名 2012/04/24 00:42:48

    都心と都心部とは、Wikiによると同じ意味の言葉だってさ。

  29. 533 匿名さん 2012/04/24 01:21:59

    でも坪単価的には300万円台前半と200万円台後半の二重構造になるのでは?

  30. 534 匿名さん 2012/04/24 02:57:37

    都心部の居住人口が増えるにしたがって、希少性は無くなって行きます。

    徐々に希少性なしの適正価格になる。

  31. 535 匿名さん 2012/04/24 03:06:26

    それはハコモノの供給が続く場合はだね。
    供給されなきゃ希少性は残る。

    月島・佃のタワマンは7年間供給されずに、
    ある程度の価格が維持できた。
    ところが駅近くに連続でタワマン供給が始まる。
    希少性がなくなるか、それとも久し振りの供給で盛り上がるのか、ミモノ。 

  32. 536 匿名さん 2012/04/24 04:02:33

    もし希少性で維持されている価格なら、将来確実に値下がりするね。

    素直に考えれば350万円を超える価格帯のものは軒並み値を下げるだろうな。
    これだけマンションが増えれば高価格帯は説明しきれなくなる。

  33. 537 匿名さん 2012/04/24 04:14:44

    本当に稀少な土地は、そうそう無いよ。港区全てが稀少な訳じゃない。

  34. 538 匿名さん 2012/04/24 04:25:07

    さすがの三井のCPTも今見ると共用部も含めてかなーり古臭いよ。
    土日に行くとプリンスセススクエアみたいな下品な仲介屋が
    好き勝手にオープンルームとかやっているけど、ああいうの
    よく許可するよね。個人情報も取れらず誰でも入れるから
    見てみてよ。金はかかってるなあって感じだけど、なんか
    センスは古くてがっかりするよ。
    住んでる人は感じないんだろうけどね。

  35. 540 匿名さん 2012/04/24 09:19:03

    高層団地と倉庫と空き地しかない埋立地を都心だと思ってるのは湾岸民だけ。
    外国からのお客にここが首都の中心ですなんていったら、日本ってやっぱり極東の僻地なんだと誤解されるだろ。

  36. 541 匿名さん 2012/04/24 09:31:49

    誤解ではありません。未確認情報ですが、国連本部が豊洲に移転するという噂があります。

  37. 542 住まいに詳しい人 2012/04/24 10:05:00

    >>536
    地域間の相対的な比較なら稀少性は大きな要素だけど
    時系列の価格変動に稀少性はあまり関係ないな

    つうか稀少性がある立地の方が価格変動が大きくなるので
    下げ局面では弱いでしょ


    でも、今年から来年にかけては
    生活者エンドの住宅需要とは関係なく
    マネーの需給関係によって都心物件の価格は跳ね上がるって感じだよ

  38. 543 住まいに詳しい人 2012/04/24 12:14:45

    新宿周辺は希少性が無くなって坪250万円近くまで値引き販売が行われているらしいよ。

  39. 544 匿名さん 2012/04/24 12:39:15

    高家賃物件に借り手が無くて山のように在庫があるよ。
    1LDK20万、2LDK30万なんて一般人は借りません。

  40. 545 匿名さん 2012/04/24 12:43:04

    >>543
    新宿のどこ?新宿と言っても場所によって価格が違うでしょう。それに、新宿の高額地域は元々少ないでしょ。

  41. 546 匿名さん 2012/04/24 12:45:18

    どうせ西新宿とか北新宿の落ち目エリアだろ。
    山手線内側は違うよ。

  42. 547 匿名さん 2012/04/24 12:46:17

    新宿駅と新宿区はだいぶ違うよね。新宿駅ってかなら端っこだし。

  43. 548 住まいに詳しい人 2012/04/24 12:47:03

    2月、3月の期末の投げ売りでかなり捌かした噂はあるね。

  44. 549 匿名さん 2012/04/24 12:48:54

    埋立地はすでに坪180万程度が取引の主流らしいね。

  45. 550 匿名さん 2012/04/24 12:49:21

    例によって業者が買って、賃貸マーケットに出て過剰在庫になるだけの話しでしょ。

  46. 551 住まいに詳しい人 2012/04/24 12:53:52

    次は池尻あたりが供給過多でヤバくなると予想します。

  47. 552 匿名さん 2012/04/24 12:56:02

    >549
    引っ越しシーズンが完全な不発に終わったようだから、いよいよ末期じゃない?

  48. 553 匿名さん 2012/04/24 12:58:32

    今さら埋立地の売れ残りをなげいてもしかたない。
    誰にでもはじめからわかっていたこと。

  49. 554 匿名さん 2012/04/24 13:04:10

    と、いいつつ
    内陸部もけっこう売れ残りがあるのが現実。

  50. 555 匿名さん 2012/04/24 13:08:26

    >554
    ちゃんとした地元民需要があるのに売れ残るの?
    中央線沿線みたいに供給調整しないとだめじゃない。
    http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

  51. 556 匿名さん 2012/04/24 13:13:19

    江東区は去年から大幅に供給を絞ったのに、価格の下落が止りませんね。

  52. 557 匿名さん 2012/04/24 13:22:31

    この2つの資料を見ると
    大田区新宿区板橋区あたりが供給過多でかなり売れ残った感じですね。

    年間販売戸数
    http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
    契約率ベスト20
    http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

  53. 558 匿名さん 2012/04/24 13:26:28
  54. 559 匿名さん 2012/04/24 13:29:16
  55. 560 匿名さん 2012/04/24 13:30:06

    販売戸数が増えたのに目黒区は健闘してますね。

  56. 561 匿名さん 2012/04/24 13:31:52

    それに比べて、供給を減らしたのに価格が維持できない江東区・・・・

  57. 562 匿名さん 2012/04/24 13:35:35

    もともと売りは安さだけの地域なんだから、気にする必要はない。

  58. 563 匿名さん 2012/04/24 13:36:38

    販売戸数1400戸で契約率80%は立派な数字ですね。

  59. 564 匿名さん 2012/04/24 13:50:29

    目黒区は単年度だけの千戸越え供給だったから契約率が80%行っただけかも?

    連続して千戸越えの供給になるとどうなるか分からないのでは?

  60. 565 匿名さん 2012/04/24 13:53:32

    新宿区は3年連続の千戸越え供給で値崩れ起こしたからね。

  61. 566 匿名さん 2012/04/24 13:59:14

    クロスエアタワーの今後の売れ行きが注目ですな。

  62. 567 匿名さん 2012/04/24 14:10:00

    江東区はもう今後厳しいでしょうね。
    それだけ、地震のインパクトは大きかった。

  63. 568 匿名さん 2012/04/24 14:12:24

    地価の変動率です。

    23区で下落が少なかったのは、
    1 練馬区▲0.6%
    2 中央区▲0.7%
    2 中野区▲0.7%
    2 杉並区▲0.7%
    2 北 区▲0.7%
    2 葛飾区▲0.7%
    7 品川区▲0.8%
    7 足立区▲0.8%
    9 港 区▲0.9%
    9 新宿区▲0.9%


    ちなみに下落が大きかったのは、
    1 墨田区▲1.9%
    2 台東区▲1.6%
    3 江東区▲1.5%
    3 渋谷区▲1.5%



    前年より変動率が悪化した区は
    千代田区
    中央区
    墨田区
    江東区
    杉並区
    江戸川区

  64. 570 匿名さん 2012/04/24 14:28:12

    住民層がよくわかるね。本当の意味で・・・

  65. 572 匿名さん 2012/04/24 14:56:22

    2年前の記事ですが、まだ売ってるんですかそこ?

  66. 573 匿名さん 2012/04/24 16:21:19

    心臓がドキドキする…
    豊洲で藤木直人がロケしてた。やっぱりかっこいい(^O^)
    豊洲ってすごいね(*≧∀≦*) ホントにかっこよかったー!!




    黒木メイサは気付きもしなかった←どうでもいいし

  67. 574 匿名さん 2012/04/24 16:32:55

    あぁ、彼、同じマンションに住んでますよ。
    もちろん埋立地じゃないですが。

  68. 575 匿名さん 2012/04/24 17:19:54

    藤木直人、ロケでなく、近所で普通に散歩してるのをたまに見かける。
    西南側高台方面。

  69. 576 住まいに詳しい人 2012/04/24 22:46:35

    >>566
    クロスエアタワーは1年で分譲491戸中270戸ぐらい捌いたから、そこそこ大丈夫じゃない
    もちろん3年コースだけど

    3年以上販売を続けている物件を探してみると

    ベイクレストタワー 2003年
    WORLD CITY TOWERS 2005年
    パークシティ浜田山 2007年
    クレストシティレジデンス 2007年
    広尾ガーデンフォレスト 2007年
    グランドヒルズ三軒茶屋 2007年
    セントラルレジデンス シティテラス目白 2007年
    シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 2008年
    二子玉川ライズ タワー&レジデンス 2008年
    パークタワーグランスカイ 2008年
    パークコート赤坂 ザ タワー 2008年
    シティタワー麻布十番 2008年
    パークコート麻布十番ザ タワー 2008年
    常盤台ガーデンソサエティ 2008年
    クレストタワー品川シーサイド 2008年
    パークコート神宮前 2008年
    グローリオ蘆花公園 2008年
    シティハウス世田谷桜丘 2008年
    大崎ウエストシティタワーズ 2009年
    クレストプライムタワー芝 2009年
    シティタワー有明 2009年

    「諦めて値引き販売で片付けたら?」ってのが多いな

  70. 577 匿名さん 2012/04/25 03:29:02

    年金支給は70歳に引き上げ、健康管理も自己責任。

    職住近接を実現しないと生きていけない時代になりつつあります。

    ホワイトカラーなら、有給休暇を100%消化するのも過労死するのも自己責任
    倒れる奴は自己責任。それがイヤなら、店長にも管理職にもならなければいい。
    この考えは、良くも悪くもこれからの日本の働き方の一つのトレンドになるだろう。
    http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120425-00000304-agora-soci

  71. 578 匿名 2012/04/25 03:42:45

    やっぱり住友と三井が多いな。

  72. 579 匿名さん 2012/04/25 03:47:23

    その2社くらいじゃないと竣工後ものんびり販売続けるとかできないから。

  73. 580 匿名 2012/04/25 04:01:23

    トップのベイ何とかを始め、4つランクインの
    ゴクレを忘れちゃダメ

  74. 581 匿名さん 2012/04/25 16:53:30

    ビバホーム最高!
    ここがあれば、何でもそろっちゃうね!

    あ、内地にはないのかな。ゴメンゴメン(笑)

  75. 582 匿名さん 2012/04/25 17:07:43

    いや~豊洲は本当に最高だな。

  76. 583 匿名さん 2012/04/26 02:45:55

    >>581
    ビバホーム、北関東~東北の方には昭和からある馴染みの店、御用達と聞いたことがあるな。

  77. 584 匿名さん 2012/04/26 04:31:28

    街や住民の属性が似てるので、なじみやすいんでしょうね。

  78. 585 匿名さん 2012/04/26 13:57:17

    都市が巨大化する現象を説明する上で、普遍的な法則があるのか。
    生物の場合には、複雑なシステムにもかかわらず、すべてが同じルールに基づいている。
    大きさが2倍になればエネルギー消費量が75%少なくなるスケールメリット(準線形的傾向)が現れる。
    これを歴史上のすべての生物に当てはめても、同じ規則が現れる。
    そのため、あるほ乳類の大きさから、生理学、生活史など、すべてのことを、90%の確度で推測できる。
    これが可能なのは細胞内ネットワークや細胞間ネットワークといったネットワークやエコシステムなどの、ネットワークが原因。
    この法則が、ネットワークである都市にも現れる。都市の大きさを変数にガソリンスタンドを見ると同じ法則が出てくる。都市が大きいほど、一人当たりのガソリンスタンドは少なくなる。これはアメリカ、日本、中国といった全世界どこの都市でも共通している。
    また、他のインフラの道路の総距離や、電線の量などでも、個々の都市計画に関係なく、同様のスケールメリットを示す。
    また、都市が大きければ大きいほど人口1人あたりの富が多いという現象が逆に現れる。人口10万人の都市を20万人へと2倍にして比較しても、100万人の都市を200万人の都市と比較しても、機械的に15%の増加がみられる。そして、それは15%の効率化が期待できることを意味しており、それが都市に人が集まる理由。

  79. 586 匿名さん 2012/04/26 14:15:14

    小沢さんが無罪になり、消費税率アップが遠のくと
    アップを理由に「今が買い時」と言ってた人たちは困るんだろうなあ。

  80. 587 匿名さん 2012/04/26 22:41:15

    2015年頃から都心部持ち家ブームが始まるけど、
    それまでは端境期で、
    新規購入者はかなり減りそうだね。
    1990年代後半の不況期に就職した人が購入年齢だから買える人も少ない。

  81. 588 匿名さん 2012/04/26 23:02:20

    1990年代は就職難で公務員ブーム。
    地方の人は地方にとどまる人が多かった。
    公共投資がバンバン行われて地方の方が景気が良かった。

    変わったのは小泉政権になってから。
    世紀が変わってから。
    地方から都会に人がいっぱい集まるようになった。

  82. 589 匿名さん 2012/04/27 01:19:10

    結局山手線の内側かな。

  83. 591 匿名さん 2012/04/27 14:02:00

    大手不動産販売会社のマーケティングを担当するN氏から興味深い連絡が入ったのは、
    若葉の瑞々しい季節だった。

    N氏によると、豊洲購入者と学歴の相関関係を分析したところ、おおむね「MARCH」と呼
    ばれる層が平均となる。「MARCH」とは明治・青山・立教・中央・法政のことで、
    いわゆる中堅私立大学だ。

    「アッパーミドル層を狙ったニュータウンであれば、この数字は妥当です。ただ、豊洲にお
    いてはまさにMARCH出身者の比率が突出しています。普通、上は早稲田慶應など上位
    私大や東大、下は日大や駒沢といった下位私大も比較的満遍なく含まれるものですが、
    豊洲ではMARCH出身者が全体の40%近くを占めており、これはかなりの偏りと言えます。」

    豊洲購入者の約40%が「MARCH」出身者であることについて、学歴が消費行動に与える
    影響について研究する経済研究大学院大学の岩原教授はこう分析する。

    「早慶層以上は世田谷や目黒、または港区など都心部の良好な住宅街を選びますが、
    一般に彼らより低所得なMARCH層は太刀打ちできません。同じ街を選べば、面積が狭い、
    グレードが低いなど、余計に敗北感を味わうことになりますから。」
    「そこで豊洲は格好の『敗者復活戦』になったのです。「銀座まで5分」であることは、上位層
    が選ぶ優良な住宅街に勝るポイントです。つまり単純比較できないからこそ、明白な敗北
    感を味わわずに住めることになります。」

    最後に、岩原教授は付け加えた。

    「ただし、あまり健全な消費者行動とは言えません。自らの好みの場所に住むのではなく、
    コンプレックス解消のための手段として住むのですから。当然、このことはコミュニティの
    健全な発展を阻害する要因として、今後少なからず影響してくるでしょう。」

    人生で最も大きな買い物の選択を、コンプレックス色に染めるのはいいことではなさそうだ。

  84. 592 匿名さん 2012/04/27 14:02:34

    >590
    あるよ。
    それが「世間一般の見方」

  85. 593 匿名さん 2012/04/27 14:07:39

    そう。
    ヒカリエは、山手線内側の施設。が世間一般の見方。

  86. 595 匿名さん 2012/04/28 01:53:36

    榊さんね。
    晴海三菱のことも批判的だそうだが。

  87. 596 匿名さん 2012/04/28 01:57:36

    >その価格であれば同じ東京でも地盤が強い西側でも相当高いグレードのマンションを購入できます

    坪300なんてそんな値段で買えるとこある?グレード高い物件なら坪400はくだらないんだけど。

  88. 597 匿名さん 2012/04/28 02:04:01

    西側にいったら、立川断層や多摩直下地震のリスクがあるのにね。

  89. 598 匿名さん 2012/04/28 02:10:53

    湾岸は坪単価の高さだけでなく
    供給量の過大も問題

    所詮団地なので価値は維持出来ない

  90. 599 匿名さん 2012/04/28 02:22:09


    所詮団地のタワマンは最近、内陸の方が供給量過大なのをお忘れなく。

  91. 600 匿名さん 2012/04/28 02:59:55

    それは震災で湾岸がまともに売れないのが分かっていたから
    ほとぼりが冷めるまで供給しなかっただけ

    後には腐る程供給予定が有る

  92. by 管理担当

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