23区内の新築マンション価格動向(その58）

GW前の日経に業火ベルト地帯の話が大きく出たのは不味いね。
一面じゃ無かったのはまだ幸いだけど。

業火ベルトとか控え目な被害想定であれだからなぁ

津波は満潮時＋高潮時＋水門が閉鎖されないの三重の超最悪ケースの発生を考えているのに、
火災は超控えめに見てますね。

津波は超最悪ケースでも死者ゼロｗ

耐震強度は計算できても、火災リスクは計算不可能だから過小に見るしかないのでしょう。
火災に関しては想定外だらけじゃないですか？

◇将来性で選びたい

　高度成長期の頃、マンションは値上がりするのが当然だった。これに対し、デフレの今は値下がりするものと考えられている。ところが、今でも値上がりしているマンションがある。例えば、東京都江東区の豊洲で０３年ごろに分譲されたマンションは今、中古で新築時価格より２割程度値上がりしているものが多い。新築当時に７０平方メートル・３ＬＤＫが３５００万円くらいで売られ、現在からみれば割安な物件が多かったからだ。

　０３年ごろの豊洲エリアは人気が今ひとつだった。「隣の中央区と比べて、人気と値段ががくんと落ちる場所」とされた時代だ。その江東区豊洲は、今人気が上がり、新築マンションの分譲価格が上昇。それに伴い、中古で値上がりする現象が起きているわけだ。


　結局、不動産は“大化け”する場所が面白い。現在は人気と注目度が低い場所。そして、将来性が高い場所を買っておくと、５年後、１０年後に値上がりする可能性が高い。そういう“穴場”にマンションを買うと、将来の楽しみが増えるわけだ。

長谷工総合研究所によると、2011年の都内23区の新築分譲価格は2.9％の下落にとどまったが、
江東区の新築平均価格は同年2月に5459万円だったのが、現在は1000万円近く下落しているところもある。
中古マンションとなると、その傾向はいっそう顕著になる。
「不動産流通機構のレインズによると、湾岸の中古の平均価格は’11年4月が平米当たり81万円だったのが、
73万円になっている。なかには30％下落した物件もあります。
つまり、新築で4000万円だった物件が2000万円台になったということです」

また昔の記事ですか？
なんかわざと荒らしてる？

>476
震災前、2011年1月に書かれたもの。
これの元ネタを読んで震災前に豊洲物件を買った人がいたら、
この文章を今頃どう思っていることだろう…

古い476の記事と

新しい477の記事のコントラストが

今の埋立地の評価を象徴してますね。

豊洲ネガを突如入れて、
話の流れを変えようとしてますな。

毎回業者が使う手ですな。

震災時の火災焼失率
品川区31.9%
大田区24.0%
目黒区20.8%
杉並区19.8%
墨田区19.7%

震災後でも、湾岸エリアのマンションが大人気
http://www.asahi.com/housing/column/TKY201106020359.html
東日本大震災後、マンションニーズは液状化現象が発生した湾岸エリアや帰宅難民となることを懸念して、遠隔地物件を避ける傾向が強くなったと言われている。
こうした分析結果をあざ笑うように今、湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めてい・・・

やっぱり上がってるんだよね、湾岸のマンションの市場価値。
ここでなんだかんだいってるのは引きこもりさんかな？

>483
平均坪単価は１２１．３万円
安けりゃどこでもいいって層は確かにいるよね。

>485
大事なのはそこじゃない。

「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」という事実だろ

プラウド東雲も毎回毎回「即日完売」だもんな。
やっぱり湾岸のマンションは人気だよ。

>486
人気の最大要因は最多販売価格帯が２８００万円（平均坪単価は１２１．３万円）という価格の圧倒的な割安感

これに尽きると思うが、、、

2800万ですか。やっすいな～。

連続自演で話題を変える。
いつもの手だね。

>488

文脈見ろって。

重要なのは「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」という事実だと何回言えば。。。はぁ、疲れる。

>492

承知した。

たしかに「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」というのが事実だった。

ゴメン

現在53歳の妻が60歳まで7年間だけでいいから月給22万円で働いて厚生年金に加入できれば、65歳以降に受け取る年金額は月々約2万円（年約24万円）アップする（公的年金加入歴30年の場合）。
平均余命の89歳まで生きるとすれば受給総額は約576万円増えることになる。
もっと若い世代が長く働けば1000万円以上増やすことはそう難しくない。

>494
いいよ、許してあげるよ、内陸さんｗ

300～350の間が適正価格かな？

>498
販売を開始しただけ。全く売れてない。

なのに、湾岸エリアは「即日完売」を連発ｗ

良い立地だと、400でも購入者はいますよ。

豊洲はもう何年も大量に売れ残ってます。安いのに・・・

都心の場合は、希少性が値段を支えてた面が強いから、
希少性が無くなると、
住環境と利便性の評価になってしまいますね。

港区と渋谷区でも、比較的安めの物件が多いですよね。立地の関係だと思いますが。
テラス渋谷美竹は、納得の価格のような気がします。

都心の住環境を高く評価する人の数は少ないような気がするなあ。

日常生活はかえって不便な面が多いのでは？

業者としては高値物件の値段を正としたいのだろうな。

でも、絶対数量が増えて行くと希少性も無くなるから。

498の一覧を見ると、渋谷美竹以外は、やはり稀少性、立地に一つ値を強気に出せない部分を抱えていますでしょうか？
ほぼ、「低地」がキーワードのような。

今後、西麻布のタワマン、代官山蔦屋横の旧NTT社宅跡地開発、目黒駅前のタワマン、この辺りが値をあげそうな気がします。いずれも高台、都心、稀少性を有する物件でしょう。

となると結局割を食うのは郊外か。

希少性が無くなった場合にどんな坪単価が適正かを推測するしか方法はなさそう。

いずれは希少性が無くなる運命だからね。
古いマンションの建て替えも進むでしょうから。

例外は無いと考えるべきでしょう。

希少性を売りにしたマンションを高値づかみすると確実に大損ｗ

特に代官山の旧山手通りNTT跡地は現在工事が停止してるようですが、かなり高い値を付けるのではと噂で聞きました。たぶん低層物件でしょう。

まぁ、埋立地の住人には残念な結論ですが、
最初からわかっていたことですからね。

内陸部も希少性と縁遠いタワーだらけ。
タワーで埋立地しか連想できないようでは古い。

タワーの希少性のなさでいえば、埋立地には遠く及ばないからじゃない。

タワーで稀少性があるものは限られます。完全に二極化。絶対条件は、「都心の高台」
ただ本物志向の方は、やはり都心の低層。

>517さん
古いマンションがこれから続々と建て替えられて販売されるから、希少性なんて期待しちゃだめですよ。

>>518
建替えでも、稀少性のある土地では地域住民の意識が強いためタワマンは立ちにくい。
多少戸数が増える程度がほとんどでしょう。

それより、中途半端な価格帯のタワマンの方が大変では？湾岸とか。

しかし本気で希少性が維持できると思っているのかね。

地震を考えるとマンションになるのでしょうね。

直下型はどこが震源になるか分かりませんから。

都心は坪300～350万円の範囲内で落ち着いて行くんじゃない？

>>526
都心部なんてまがい物は無理だけどね

都心周辺部
東西の明治通りより内側の都心部は、
坪２５０万円前後から３００万円でしょ。
年収レベルが高い一般人はこのあたりに住む。
都心はさらに上の所得レベルの人向け。

時間の価値が全く違うからね。

>530
社会の中心を担う人たちは都心＋都心部に集住するようになるでしょう。
時間価値が低い人は近郊OR郊外居住で十分。

都心と都心部とは、Wikiによると同じ意味の言葉だってさ。

でも坪単価的には300万円台前半と200万円台後半の二重構造になるのでは？

都心部の居住人口が増えるにしたがって、希少性は無くなって行きます。

徐々に希少性なしの適正価格になる。

それはハコモノの供給が続く場合はだね。
供給されなきゃ希少性は残る。

月島・佃のタワマンは７年間供給されずに、
ある程度の価格が維持できた。
ところが駅近くに連続でタワマン供給が始まる。
希少性がなくなるか、それとも久し振りの供給で盛り上がるのか、ミモノ。　

もし希少性で維持されている価格なら、将来確実に値下がりするね。

素直に考えれば350万円を超える価格帯のものは軒並み値を下げるだろうな。
これだけマンションが増えれば高価格帯は説明しきれなくなる。

本当に稀少な土地は、そうそう無いよ。港区全てが稀少な訳じゃない。

さすがの三井のＣＰＴも今見ると共用部も含めてかなーり古臭いよ。
土日に行くとプリンスセススクエアみたいな下品な仲介屋が
好き勝手にオープンルームとかやっているけど、ああいうの
よく許可するよね。個人情報も取れらず誰でも入れるから
見てみてよ。金はかかってるなあって感じだけど、なんか
センスは古くてがっかりするよ。
住んでる人は感じないんだろうけどね。

高層団地と倉庫と空き地しかない埋立地を都心だと思ってるのは湾岸民だけ。
外国からのお客にここが首都の中心ですなんていったら、日本ってやっぱり極東の僻地なんだと誤解されるだろ。

誤解ではありません。未確認情報ですが、国連本部が豊洲に移転するという噂があります。

新宿周辺は希少性が無くなって坪２５０万円近くまで値引き販売が行われているらしいよ。

高家賃物件に借り手が無くて山のように在庫があるよ。
1LDK20万、2LDK30万なんて一般人は借りません。

>>543
新宿のどこ？新宿と言っても場所によって価格が違うでしょう。それに、新宿の高額地域は元々少ないでしょ。

どうせ西新宿とか北新宿の落ち目エリアだろ。
山手線内側は違うよ。

新宿駅と新宿区はだいぶ違うよね。新宿駅ってかなら端っこだし。

埋立地はすでに坪180万程度が取引の主流らしいね。

例によって業者が買って、賃貸マーケットに出て過剰在庫になるだけの話しでしょ。

次は池尻あたりが供給過多でヤバくなると予想します。

>549
引っ越しシーズンが完全な不発に終わったようだから、いよいよ末期じゃない？

今さら埋立地の売れ残りをなげいてもしかたない。
誰にでもはじめからわかっていたこと。

と、いいつつ
内陸部もけっこう売れ残りがあるのが現実。

>554
ちゃんとした地元民需要があるのに売れ残るの？
中央線沿線みたいに供給調整しないとだめじゃない。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

江東区は去年から大幅に供給を絞ったのに、価格の下落が止りませんね。

この２つの資料を見ると
大田区、新宿区、板橋区あたりが供給過多でかなり売れ残った感じですね。

年間販売戸数
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
契約率ベスト20
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

年間契約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

あれれ

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

販売戸数が増えたのに目黒区は健闘してますね。

それに比べて、供給を減らしたのに価格が維持できない江東区・・・・

販売戸数1400戸で契約率80%は立派な数字ですね。

目黒区は単年度だけの千戸越え供給だったから契約率が80%行っただけかも？

連続して千戸越えの供給になるとどうなるか分からないのでは？

新宿区は3年連続の千戸越え供給で値崩れ起こしたからね。

江東区はもう今後厳しいでしょうね。
それだけ、地震のインパクトは大きかった。

地価の変動率です。

23区で下落が少なかったのは、
1　練馬区▲0.6%
2　中央区▲0.7%
2　中野区▲0.7%
2　杉並区▲0.7%
2　北　区▲0.7%
2　葛飾区▲0.7%
7　品川区▲0.8%
7　足立区▲0.8%
9　港　区▲0.9%
9　新宿区▲0.9%


ちなみに下落が大きかったのは、
1　墨田区▲1.9%
2　台東区▲1.6%
3　江東区▲1.5%
3　渋谷区▲1.5%



前年より変動率が悪化した区は
千代田区
中央区
墨田区
江東区
杉並区
江戸川区