ジェイグラン岡本 (旧:東灘区岡本3丁目のJRのマンション計画)

国交省のレポートとグランフォートの中古物件成約価格について書き込みした者です
なんだか、荒れてきましたね。

わたし個人のことなんですが、
岡本にそんな高級感は求めていません。
JRと阪急の特急を利用できる利便性、
駅前で日常生活が満足できるけど、あまりに騒々しくない、こじんまりした商業エリア。
子育て世代なので相対的に良好な学区、
そしてしさん値があるていど維持できる経済性。
これらのバランスのよさに、岡本の魅力を見出しています。

高級感をもとめるのであれば、芦屋にします。
阪急以北の坂がまだあまりきつくないえりアが理想的なんですが、
なかなかぶっ、でてきません。

なお、５５００～６０００万台っていうのは、
岡本では俊足で売れていく価格帯です。
デベが狙っているのは、３人家族くらいの中～高所得層。 この価格帯はおそらく外さない。

上の文章は間違いだらけです。
すべての国民が買える価格帯は、２５００～３０００万台、それでも中～高所得が必須条件。

チラシを見て資料請求をしたら、チラシとまったく同じ内容の冊子が届きました。
あと、ジェイグラン岡本と書いたアクリル板？が入ってたのですが、
これはどうやって使えばいいのでしょうか？？？

もしお知りの方がいらっしゃれば教えていただけませんか？
よろしくお願いします。

アクリル板、謎ですよね。
エコじゃないなあ、と思いました。

２３１
ブラックマーケットってどういう意味か知らなかったけど、闇市のことなんですね。
非合法ってことだから、そんな書き込みしてたら損害賠償もんですよ。

普通に昔からある細々と営業している市場なんですけどね。

この価格5500万円以上を普通に買える旦那と結婚したかったな

　↑　いい加減、しつこいですよ(笑)

>241

あなたの偏ったご意見が、荒れた原因かと。
何ら根拠もなく高価格の予想を書くものだから、
それに反感を持った方が「ブラックマーケット」などと
書き込んだりする羽目になる。

ちょっとは自省されてはいかがですか。
あと、もうすでに開き直っているのかもしれませんが、
いかにも業者っぽい書き込みをするのもどうかと思いますよ。

>241

あ、それと言い忘れたけど、誤字や脱字、変換ミスが異様に多い。
営業でお疲れかもしれませんが、知性のなさを露見すると、
ジェイグランの販売にも影響しかねないのでは。
気をつけましょうね。

２４８＝２４９さんへ

私の書き込み内容が荒れた原因だとすると、申し訳ございません。お詫びいたします。
ただし、あなたの書かれた「何ら根拠もなく高価格の予想」という下りには、首肯できません。
わたしが提示したデータは、国交省が公表したデータでなかばパブリックドメインとされている記述および、
過去１ヶ月ほどの中古マンション成約価格です。
現在、いくつかの仲介さんやデベロッパーの営業の方にこのデータのことをお話ししていますが、
総じて妥当ではないかとの評価をいただいております
（あくまで利害関係者の弁なので、多少は割り引く必要があると思いますが・・・）。
ある仲介さんのご好意でレインズの成約情報も教えていただいていますが、
ことの経緯を考慮して、これについてはドンピシャの数値は出していません。
わたしの記述のエビデンスは、以上のとおりです。

あなたがこれらを「偏ったご意見」と断じられるのであれば、
これらより精度が高く客観的な数値をどうかご提示ください。
わたしもより精確なデータを得たいと常々探しておりますので、
参考までに、ぜひ拝見したく存じます。

また、誤字・脱字については、まことに申し訳ございません。
これは私の拙い文章能力によるというよりも、
ギャラクシー・ネクサスによる書き込みのため発生したものです。
ご存知かどうかわかりませんが、この機種で構造的にかかえているマシーントラブルのようです。
勝手に誤変換されてしまい、しかも書き込みが終わるまで、誤変換が発生するかどうか予測がつかないのです。
わたしも閉口しています。
とはいえ、これを使って書き込みした責任は、もっぱら私にあります。
お見苦しかった点、ご容赦のほどを。

なお、わたしは営業さんではございません。
岡本地域で、中古マンションを含めて、いろいろ物件を物色している、
しがないエンドユーザーです。
とはいえ、こう書いてもおそらく信じて頂けないでしょうし、
また逆に、このような匿名掲示板で書き手が誰なのかを推測することは、
ほとんど意味が無いことだと思います。

あくまで書かれている内容にそくして、
それが客観的に見て共有できるようなものかどうか議論するほうが、
水掛け論にならずよほど生産的だと思います。
いかがですか。

匿名掲示板ですが、書き込みには一定の責任が伴うものと考えます。
わたしはエビデンスを提示していますので、
どうかあなたも「偏った」と御判断されたエビデンスをご提示ください。

そのうえで、どちらが適正手続きを経た書き込みなのか、
またその結果えられた陳述の適否について、
その他の方にもわかるように議論しましょう。

どういう立場の人間がデベや近隣業者になんかヒアリングすんのかね

関係者丸出し過ぎて必死さが痛々しい


エビデンスとはあくまで最終売れた結果が全てですよ

開き直って高値の肯定の連続は、検討板では妙ですよ

>241

>249さんが指摘しているように、>241の文章には知性の欠片も見られない。

少々表現に棘があっても、現地周辺の町並みを詳細にレポートしている、>231さんのほうが
情報としての価値は高いように思える。

そもそも、>241による文中の国土交通省のレポートは、単なるコピペだ。
また、添えられたコメントも冷静かつ客観的な市場分析とはいえない。

つまり、それは、売主サイドに偏った「我田引水の説」に過ぎない。
レス主こと>241は、売主サイドの関係者と推測、否、断定しても差し支えあるまい。


売り手にとって都合の良い情報を引用することによって、不動産取引に無知な消費者を必要以上に煽り、
このマンションの販売価格を相場以上に吊り上げて、ボロ儲けしようとする「陰謀」が透けて見えるのだ。

加えて、幼稚なコメントは、自らの「学のなさ」を披露する行為に等しいことにも気付いていない。

その身分・立場が、第三者が容易に見破ることができる文章を寄稿するとは、
文章力にもまして、情報操作の才すらもないのだろうか。

まあ、このマンションを見学する際には、レス主が我が担当者となる不幸だけは避けたいものだ。

>250

ご丁寧な返信をどうも。どうもわかっていただけていないようなので、
要点をお伝えします。
国交省のレポートが本物かどうかを問題としているわけではなく、
そこから導いている結論の出し方が「偏っている。」と考えた理由です。
あなたの出しているレポートには、「坪200万以上」と記載されていて、
その上で「立地、形状が優れている。」物件に限って、坪250万以上でも
売り切れる、と書いてありますね。

ですが、ジェイグランの立地、形状のどこが優れているのか、一向に示されていません。
70㎡の物件につき、5500万以上とするならば、21坪で割ると、
坪当たりの値段は261万円以上になるよね。
坪200万を中心に論述しているレポートから、いつの間にか
261万円以上の価格を導いているところが、はっきり言って
「営業くさい」、しかも三流の営業マンをほうふつとさせる
胡散臭さを感じた次第です。

さらに、過去数年の成約物件のデータを示さずに、過去1か月だけのデータを示しているところも、
エビデンスの提示の仕方が「偏っている」と判断した理由です。

なんでもエビデンスを引っ張ってくればいい、という問題ではないですよね。
要は、そのエビデンスを、公平な視点で妥当に扱っているか、という問題です。

そもそも、ジェイグランよりも立地および形状で優れているグランフォートで、
77㎡と83㎡とかの物件が、5300万円程度で売り出されていたんですよ。
なのに、70㎡程度の物件が5500万円が確実って、ちょっとおかしいと思いませんか。

それと、ジェイグランについて不信感を感じているのは、
この物件が用地取得から相当な年数を経て着工に至っている、
という点です。用地取得時期が2007年頃だったと記憶ているのですが、
ミニバブルが頂点に達した時期で、取得費用も高額だったのでは、
という問題意識を持っています。ご承知の通り、2008年にリーマンショックがあり、
なかなか景気が上向かない状況にあって、ようやく着工に至ったというのが、
この物件の実情かと推測しています。

用地取得のコストがかかった故に、それを売価に上乗せするのか、
あるいは建設費用のコストを絞って利潤を生もうとするのか、
どちらかだと思われるのですが、前者だとすれば、
こうした掲示板を利用して、営業サイドが無用に高級感を煽り、
高値で売りつけようとしているのでは、という疑いを持たざるを得ません。

高値を付けるのは勝手だけど、嘘やごまかして導いた結論を、
あたかも正論であるかのように掲示板に書き込んで、消費者をだまそうとする姿勢は、
ちょっといただけないものを感じますね。営業の担当が誰になるかという問題ではなく、
この物件に内在する高コストな問題について、消費者側は気を付けて見ていかなければ
ならないのでは、と考えています。

>250

後、しつこいようですが、匿名掲示板であっても、
発言の背景や妥当性を考察する上で、発言者の属性について
云々することは必要だと考えています。

やっぱりあなたの書き込みには、ジェイグランの販売者側らしい
偏りがあるし、営業職らしい上っ面の美辞麗句が見て取れる。

自覚した方がいいと思う。

２２９さん、

すみませんね、丁寧なご返信、感謝いたします。
まず、立地から。北に阪急、東に１２間道路、南にグランフォートと、ネガティヴ要素が並んでいます。
おそらくはグランフォートとの比較になるでしょうから、グランフォートとどう違うのか、考えてみたいと思います。

まず、東の１２間道路。これはほぼ共通の要素とみなせます。
次に南。グランフォートの南にも、マンションがあります。
Jグランとグランフォートとの間には一定のスペースがあるようです。
そのスペースと南側接面道路の幅員を比較すると、おそらく道路の幅員のほうが狭い。
しかし、グランフォートの南側に隣接するマンションの高さがグランフォートよりは低いので、
おそらく低層階レベル＝７０平米台の部屋が並ぶ可能性が高い　では、ほぼ同じ採光条件かと。
北の阪急の線路の近さは、劣る点でしょうね。
しかし、これは判断が別れる点でしょうが、グランフォートとの違いがそれほど出ているともいえないかも。
ですので、立地はややグランフォートが優れているものの、それほどの違いはないと見ました。

建物の形状、これは正直よくわかりません。
都合がいいかもしれませんが、まあ、似たり寄ったりかなと。

次に需給状況。
供給については、このエリアではグランフォートの次に出てきた物件。
著しく供給不足であった地域です。
私の周りの賃貸族にも、非常に強い関心を持っている人が多いので、
注目されている物件の一つだと思います。
かれらは御影のジオグランデにも関しを持っていますが、
奥方が渋っているそうです。買い物の便かな。

需要については、より正確には、くだんの中古マンションの成約状況が判断材料になるでしょう。
直近一ヶ月しか見ていないというのは、数年前の売買状況よりも、現況をよく反映していると判断したからです。
低層階で５０００万円台前半～半ばの取引。これはすごい値段だと思いました。
いくらグランフォートとはいえ、いくら直近一ヶ月のみの成約例とはいえ、無視できる値段ではないと見ました。
さほど面接が変わらない築５年ほどの中古で、しかも低層階でこの値段がつきましたので、需要は非常に強いと見ました。

ただ、私の推測にも問題があります。
ご指摘いただいた点にも、いちいちうなずける点はありますが、
何よりもグランフォートの販売がミニバブル期であった点です。
それにくらべると、現況が厳しいのは事実です。
日銀が払い下げたのは地価の底値近辺であり、もう少し下げて売れたにも関わらず、
やはりミニバブルであの値段でさばけたということは、そうとうな強気相場であったに違いありません。
一戸だけを売りさばく中古物件と、多数戸を売りさばく新規分譲とを単純比較することには、難があるでしょうし。

私自身、中古のメゾン岡本５丁目や同７丁目の部屋を内見しましたが、
それらと比較すると、たしかにJグランが割高であるようにも感じています。
あとは、どんな仕様ででてくるのかを判断したうえで、
どんな値付けがされて、市場がどう判断するか、プロでも断言できない領域なので
他の新築＆中古の物件の出方も睨みつつ、判断したいと思います。

個人的には、The Urban Life岡本が立地・仕様すべてにわたり理想なのですが、
かりに１Fの部屋が出たとしても、残念ながら資金力不足で手が出そうにもありません（涙）

２５４＆２５５をみていませんでしたので、もう一言。

Jグランの土地は、たしかなんか社会福祉関係の計画が頓挫したという噂をどこかで耳にしました。
複雑な経緯があるようですね。取得価格に影響していることには間違いなさそうです。


もう一点、わたしの言辞をどう理解するのかは、みなさんにお任せしたいと思います。
ですので、申し訳ないのですが、あくまで営業さんではありませんので、
自覚する必要云々は、わたしには関係のない話です。
消費者を騙そう云々も同様です。私は一消費者ですので。


あなたがされたように、あくまで内容に即して議論をすすめるのは、とてもいいことだと思います。
その意味では、他の方はともかく、あなたの書き込みはいい内容で、みなさんも（わたしも）参考になったと思います。


最後に、わたしの書き込みはJグランの関係者の方に、一番ご迷惑をおかけしていると思います。
ある意味、偽計業務妨害ですね。まことに申し訳ございませんでした。

ジェイアール西日本不動産開発という会社は、旧・国鉄時代の社宅跡という簿価が恐ろしく低い土地を
新築分譲マンションへ転換させて、大きな収益を上げるというビジネスモデルをベースにしているようです。

また、同社が、新築分譲マンションへ本格的に取り組むようになったのは、ごく近年のことです。

草創期には、新築分譲マンションを企画するというノウハウが全くと言っていいほど無かったため、
自らの社宅地を一流と呼ばれるデベロッパーへ提供したり、
あるいは、一流デベロッパーと共同で事業開発を行っていました。

そんな同社にとって、共同事業の相手先を選定する基準は、ノウハウがある一流デベロッパーだったのでしょう。

その共同事業の相手先とは、野村不動産や三井不動産です。

かつて「ステイツグラン」「パークグラン」というブランド名称で販売されたマンションが、それに当たります。

ところで、このマンションの土地は、わずか数年来の付き合いでもって野村不動産や三井不動産から
ノウハウを吸収できたし、わが社も一流デベロッパーの仲間入りできたと勘違いした同社が、
ミニバブル華やかかりし頃、さんざん世話になった一流デベロッパーと関わることなく
単独でマンション事業を行う予定だった案件だそうです。

付け加えると、この土地は業界関係者が一同に「有り得ない」と驚くほどの高値でもって、同社が取得した土地です。

そのような恐ろしいまでの高値で競り落とした土地であるため、
当時に想定された販売単価は、1坪当たり（＝約3.3㎡）300万円を遥かに超える価格で売らないと
採算が取れない筈だろうと揶揄されていました。

そんな高値で、この場所に建つマンションを買うお人よしは存在しない。売れない筈はない、と。

ここでは詳しく書くことを控えますが、この土地を取得してから長い間一向に事業化されることなく「放置プレイ」されていたようです。

実際、元々の土地の住民が退去して空き家として、長期間にわたって放置されていたのは事実です。

これを信じるかどうかは、読み手にお任せします。

そして、放置プレイを極めていた土地の上に建つ、マンションを購入するのか、それとも止めるかも…

契約前、販売前、ましてや価格発表前に執拗に高値肯定論を展開されるのには本物件に限らず嫌気が指しますね。マーティングか何かのつもりなのでしょうか。非常に安易に過ぎると思います。
グランフォート中古出てませんか？

付け加えると、立派なステルスマーケティングですよね
問題意識が乏しいのが問題ですがイリーガルな行為です