ジェイグラン岡本 (旧:東灘区岡本3丁目のJRのマンション計画)

長い引用の最後あたり。

岡本地区の物件購入者は、、、、



年収２０００万円台ですか、、、はぁ。。。。。

６～７千万円程度の物件を探す需要者が多く、年収は2,000万円前後の層が多い。

嘘だ。そんな高所得者聞いたことがない。絶対嘘だ。

国土交通省の公式な発表ですよ。
ある特定の不動産屋が暴走しても、
多数のプロや学識経験者がめをとおている以上、
現実はこれに近いはず。
嘘と信じたいおきもちは理解しますが、
まず現実を直視しましょうね、

>223

じゃあさあ、212で私が引用している、
グランフォートの成約事例はどう見ますか。
坪単価200万円台前半がせいぜいですよね。
高い価格で売り出したがっている業者さんの気持ちは
わかりますが、実需要としては、この程度。

日当たりがほとんど期待できないし。
敷地面積も狭くてなんか窮屈だし。
おまけにジェイグランだし。

パークグラン程度の売価にした方が
良さそうだと思うけど。

７０㎡だと、21坪ですよね。
それに坪単価200万～230万をかけても、
4200万～4830万。

到底5000万円後半には及ばない。

坪単価200万後半は、あくまで立地と形状がそろった物件で
ある場合。ジェイグランがそんな優良物件とは
思えないけどね。

２１２の成約価格が確認できませんでしたので（見方がわかりませんでしたので）
なんともいいようがないのですが、
近３W以内では、80平米で5000万台前半でした（２F)。
70平米で中古で４０００万台中ほど～後半くらいだと、
新築で５０００万超えは確実です。
たしかに、立地・形状で割引が必要でしょうが、
メゾン岡本５丁目やメゾン岡本７丁目の中古の成約価格が高ゾーンを推移していることをみても、
高所得者層の需要はそうとう根強いですし、
坪単価２５０万オーバーは常識的なラインだと思います。

南側の採光＆眺望が問題視されていますが、
現場で実際に見る限り、グランフォートとの間はいうほど狭くない。
すくなくとも１０メーター道路に接した低層階物件よりは採光は期待できるとおもいます。

なお、国交省のこのリポート、
かなりのモニタリングがされていますので、極論は排除されています。
不動産屋が高値をいいたがるのはわかりますが、
わたしが実際に見聞きした事実とそれほど矛盾しているとも思えませんし、
完全ではないにしても、一定の信頼性はあると思われます。

すくなくとも１０メーター道路に接した低層階物件よりは採光は期待できるとおもいます。

補足

南側に同程度の階高のマンションが建っている南側１０メータ道路に接した、
の意味です。

なお、５５００～６０００万台っていうのは、
岡本では俊足で売れていく価格帯です。
デベが狙っているのは、３人家族くらいの中～高所得層。
この価格帯はおそらく外さない。
どれくらいの広さでもってくるかが、腕の見せ所。
結果を楽しみに待ちましょう。

う～ん。まあ、楽しみに待っているんなら、
邪魔しないけどね。私も近くに住んでいるので、
そんな高価格で売れるようになるのは嬉しいし、
業者さんには頑張ってという気持ちですよ。

だけどやっぱり問題は立地と形状ですよ。はっきり言って、
立地と形状において、ジェイグランはグランフォートより落ちると思う。
私が思うに、70㎡で5000万円はちょっと厳しいかな、という感じ。
5000万円後半なんて、ほぼありえない価格。
グランフォートでも７７㎡で、5000万前半だったからね。

でもまあ、景気も回復しているというし、需要も二極化しているから、
ちょっとは期待できるのかも。

こんな割高感のある物件でも速攻で売れるだろうって、岡本ってどうしても住みたいって人が多いんだね。さすがに住みたい場所関西N0.10の上位に常連でランクされるだけあるわ。

さっそく現地を見学してまいりました。

多少の土地勘はあるのでイメージは付いていましたが、可もなく不可もなし、
はっきりといえば「何処にでもある下町情緒ただよう場所」でした。

値段は公表されていないようですが、下馬評では平均で７，０００万円を超える値段らしいです。

学校区がいいらしいですが、学校区目当てで７，０００万円、あるいはそれ以上も支払ってまで、
住みたい場所には思えませんでした。


南側には、グランフォートという大型のマンションが高くそびえたっていました。
北側には、阪急電車の高架があります。
電車通過する際のバラｯ、バラッ、バラという騒音は相当うるさいと感じました。

また、北側の阪急高架沿いには東南アジアの最貧国で見かけるような商店街、
もう少し分かりやすくいうと、
「戦後の闇市」が当時の状態で保存されたかのような、小汚い商店街があります。

東側は、歩道を含めると道幅が２５メートル以上もある広い道路ですが、
これは「十二間道路」という名の幹線道路です。
市営バスの運行ルートになっており、決して静かな道路ではありません。

西側に歩くと、低所得者層が手厚く優遇（保護）された家賃で住んでいそうな県営住宅、
そのほかにも家賃がいかにも安そうなアパートやハイツがチラホラと残っていました。

率直にいえば、高級住宅地という町並みから懸け離れた雰囲気です。
冒頭に書いたとおり、これは庶民の村です。
阪急神戸線の高級住宅地というイメージを抱いて現地を訪れると、期待を大きく裏切られ、
そして失望するに違いありません。

県営住宅、ボロアパート＆ハイツ、それにブラック・マーケット（闇市）。
加えて電車高架までもが、至近距離に存在するという事実が許容できませんでした。

高級住宅地に絶対にあってはならない風景が、間近に存在しているのです。
高級地に欠かざるべき「品格」というか「格式」の高さというか佇まいが、皆無です。

その佇まいを擬えていうならば、超一流ホテルのメイン・ダイニングとかで、ダークスーツできめているのに
腕にはカシオＧ-shock等のカジュアルな安物時計がチラリ、足元には白いソックス（中学生かよ！）に、
黒革ローファー（なぜキャップトゥとかの紐靴じゃないんだ！）しかも踵が磨り減った靴という
「ドレスコードに無知無頓着で、ファッションの詰めが甘すぎるダサいオッサン」
のような「奇観」というか「世にも奇妙な景色」なのです。

まあ、値段がいくらなのかは分かりませんが、ここは「高級」というよりは、
せいぜいが庶民視点での「高額」住宅地なのではないでしょうか？

本山に住んで20年。この物件が気になってますがまあ6000万円位なら有りの場所と思いますよ。

上の方の求める高級住宅をそもそもこの界隈で6000〜7000万円で手に入れる方が難しいのでは。
立地の欠点も確かに多少はあるけど酷評される程でもない所と思います。

>232

私もそう思います。自分が住んでいる街だからというのもあるけど、
それなりに住みやすいし、どちらかというと、こぎれいな街だと思ってますよ。

231さんはきっと思い入れが強すぎたのでしょう。業者の宣伝を鵜呑みにしたのか。
たかが数千万円で、どのくらいの高級住宅地に住めると思ったのかは知りませんけど。

まあ、結果見てからでいいんでないかい

そんな高値で売れる場所ともモノとも思えんけどさ

>>229
グランフォート７７平米５０００万円前半って、嘘つかないでください（笑）。

>>231
岡本２丁目や３丁目のブランドをみごとに貶されましたね。
ぷらっと現地確認しただけで判断、論評されるのは浅はか以外のなにものでもないですね。
あなたの高級住宅地って、勝手に妄想しているだけでしょ？

↑
岡本2丁目ブランドか何だかしらないけど、
なんでそんなに熱くなっているのですか？

どのような住宅地が高級に見えるかなんて、
その人の価値観しだいでしょ！

229さんは単に事実と思われることを言っているに過ぎません。

また、231さんは周辺の環境とか町並みを忠実にレポートしているように思えます。

岡本ブランドが貶されて一番困る人は、
ブランド価値を高騰させて消費者を巻き込むブームを作り、
― それはインターネットによる、作為的な情報操作かもしてませんが ―
このマンションを一円でも高く売りつけて儲けようと企んでいる人ではないでしょうか（笑）？

ネガティブな見解を退け、岡本に異常なまでに高価値を訴えようとする、
貴方の正体は、誰の目にも明らかです。

はっきりいいますけど、とっくにバレていますよ（笑）。

岡本でマイホームを既に所有している個人は、近いうちにそれを転売する計画が無い限り、ブランド価値の向上や地価の上昇を強く望んだりしないものだ。

たとえば、地価が上昇すると固定資産税等が上がり経費の負担が増すだけであり、直接的な恩恵に浴することはない。

また、このマンションを買いたいと思う人は、当然ながら少しでも安く手に入れたいと考えるはずだ。

一方、岡本で転売や営利事業を目的とする不動産を所有している法人や個人は、近いうちにそれを転売（売却）する計画があるならば、ブランド価値の向上に躍起になるはずだ。

このスレッドには、利害関係者によるレスが相当な数あるように思えてならない。

>235

嘘じゃないけど。少なくとも低層階（２階及び３階）は、
７７㎡で5000万円台前半ですよ。

もっと言えば、北側の部屋だと、
８３㎡でも5000万円台前半。
こっちも低層階（１階）の話。

岡本の界隈を悪く言われるのは、私も心外だけどね。
それなりに愛着があるから。だけどまあ、
言わせたい人に言わせておけばいいんじゃないですか。

２３１さん
小汚い商店街、だとか、ブラックマーケット、だとか、
書いて良いことと悪いことの区別はした方が良いと思いますよ。
あなたの文章にも品性のかけらも感じられません。

この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな
どうすれば年収2000万円の旦那と知り会えるのかな