ジェイグラン岡本 (旧:東灘区岡本3丁目のJRのマンション計画)

校区はね、小学校に関しては十二間道路より東が本一、西が本二ですよ。

森北はともかく、本山北町の駅近はいいところだけど、
グランフォートのエリアのほうがかなり高くなる。
グランフォートの中古は、80米台で、低層階で
5000万から5500万くらいが、取引価格の実勢値。
この辺は、あまり値崩れしませんので、
おそらく強気で出てくるのでは。

いまうりだし中のメゾン岡本七丁目とごち目の中古と天びんにかけてます。

ついでに言うと、多分森北町は、本山第三小学校。
地価も森北町、本山北より岡本１～３丁目のほうが高い。

だけど、213がおっしゃっているのは、中学校校区のことだと思われる。

>215

いずれにせよ、７０㎡で5000万後半っていうのは、
ちょっと大げさだと思いませんか。

じゅうぶんありえると思いますよ。
なんせ、この二ヶ月くらいに出ている中古市場の成約価格が、
そうとうな金額だと推測できますから。
おおげさとお考えならば、
参考までに客観的な根拠をご教示ください。
立地条件がそろえば、坪200万台後半でも売り切る自信がある
というのが、岡本地区にたいするデベの共通認識とのこと。

７０㎡で5500万って
この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな

当地区は古くから高所得者層に人気がある。特に駅に近く、道路幅員が広いなどの要件を満たすマン
ション適地の需要は供給が少ないため堅調であり、土地の取引価格は安定的に高い状態が続いてい
る。中でも駅前等の一等地の土地需要は根強く、取引価格も優良物件ほど上昇傾向の継続が認められ
る。

投資目的の賃貸マンションや賃貸オフィスビルは元々少ない地区であるため、依然としてその取引も
少ない。収益用マンションの需要は強く、土地価格が安定的であるため、投資リスクが少なく、取引
利回りは低い水準で横ばい状態にある。

区内全体では供給もあるが、当地区周辺ではマンションの需要に比して供給が少ない状態が続いてい
る。そのため、中古マンション市場も安定的である。マンション分譲価格については、新築と中古の
価格水準の差が小さいのが近時の当地区の特徴であるが、総じて価格は横ばい状態にある。
□ 投資目的の賃貸マンションや賃貸オフィスビルは元々少ない地区であるため、依然としてその取引も
少ない。収益用マンションの需要は強く、土地価格が安定的であるため、投資リスクが少なく、取引
利回りは低い水準で横ばい状態にある。
住
宅
※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。
岡
本
東
灘
区
東日本大震災の影響は、発生から９カ月以上が経過し、地価に対してその影響はほとんど見受けられな
くなった。ただし近時発表された津波被害想定の見直し結果の影響もあり、臨海部や埋立地等限定的な
地域の土地需要への影響は認められる。当地区は海岸部から離れており、その影響はない。人気地区で
あるため土地需要が供給よりも多い状態が継続しており、地価動向は上昇率が低下しつつも継続してい
る状態にある。
□
マンション賃料は安定的に推移しており、取引価格も前期と比べて大きな動きが見られなかったこと
から、取引利回りは総じて横ばい基調が続いている。
当地区は古くから高所得者層に人気がある。特に駅に近く、道路幅員が広いなどの要件を満たすマン
ション適地の需要は供給が少ないため堅調であり、土地の取引価格は安定的に高い状態が続いてい
る。中でも駅前等の一等地の土地需要は根強く、取引価格も優良物件ほど上昇傾向の継続が認められ
る。
今期、当地区内での新規分譲マンション販売は確認されなかった。駅から遠い山手地区ではマンショ
ン販売に苦戦しているようだが、当地区は駅に近く潜在的な需要も高いため、マンション分譲価格は
概ね横ばい傾向にある。

（主要都市における高度利用地地価動向報告～平成２３年第４四半期～より引用）




ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例
岡本では、特にJR摂津本山駅と阪急岡本駅の間のエリアが人気で、最近の分譲マンションの価格設定は190～200万円/坪程度と聞いているが、200万円/坪、総額6,000万円を超えても需要者はついてくる地域である。なお、立地・形状等すべての条件がそろえば、坪当たり200万円台後半でも売り切る自信はある。（住宅販売業者）

岡本地区では、阪急岡本駅北側のエリアが特に人気の高い地域であり、熟成した住宅地であるため、物件の供給量は総じて少なく、取引価格は堅調に推移している。（売買仲介業者
）
摂津本山駅南側（国道２号以北）で戸建住宅の分譲価格で170～180万円/坪程度。阪急神戸線より北側のエリアで200万円/坪以上と取引価格は堅調である。不動産開発業者は、当地区及び周辺地区で積極的に物件を探しているが、買い進む程の状況ではなく地価水準は安定的に推移している。（大手不動産業者）

３月の東日本大震災後、建築コストは上がっておらず、資材調達にも影響は少ない。また、建築期間の延長もなく、素地価格に影響は見られていない。岡本地区は、六甲地区に比べ概ね１割程度高値で取引される傾向にある。岡本地区の戸建住宅需要者の多くは総額で６～７千万円程度の物件を探す需要者が多く、年収は2,000万円前後の層が多い。岡本地区を購入対象としている上記の需要者に対して、金融機関は積極的に融資を行っており、１億円以上の購買者層は昨年秋に比べて増えている。（大手不動産業者）

（同上平成23年第2四半期より転載）

長い引用の最後あたり。

岡本地区の物件購入者は、、、、



年収２０００万円台ですか、、、はぁ。。。。。

６～７千万円程度の物件を探す需要者が多く、年収は2,000万円前後の層が多い。

嘘だ。そんな高所得者聞いたことがない。絶対嘘だ。

国土交通省の公式な発表ですよ。
ある特定の不動産屋が暴走しても、
多数のプロや学識経験者がめをとおている以上、
現実はこれに近いはず。
嘘と信じたいおきもちは理解しますが、
まず現実を直視しましょうね、

>223

じゃあさあ、212で私が引用している、
グランフォートの成約事例はどう見ますか。
坪単価200万円台前半がせいぜいですよね。
高い価格で売り出したがっている業者さんの気持ちは
わかりますが、実需要としては、この程度。

日当たりがほとんど期待できないし。
敷地面積も狭くてなんか窮屈だし。
おまけにジェイグランだし。

パークグラン程度の売価にした方が
良さそうだと思うけど。

７０㎡だと、21坪ですよね。
それに坪単価200万～230万をかけても、
4200万～4830万。

到底5000万円後半には及ばない。

坪単価200万後半は、あくまで立地と形状がそろった物件で
ある場合。ジェイグランがそんな優良物件とは
思えないけどね。

２１２の成約価格が確認できませんでしたので（見方がわかりませんでしたので）
なんともいいようがないのですが、
近３W以内では、80平米で5000万台前半でした（２F)。
70平米で中古で４０００万台中ほど～後半くらいだと、
新築で５０００万超えは確実です。
たしかに、立地・形状で割引が必要でしょうが、
メゾン岡本５丁目やメゾン岡本７丁目の中古の成約価格が高ゾーンを推移していることをみても、
高所得者層の需要はそうとう根強いですし、
坪単価２５０万オーバーは常識的なラインだと思います。

南側の採光＆眺望が問題視されていますが、
現場で実際に見る限り、グランフォートとの間はいうほど狭くない。
すくなくとも１０メーター道路に接した低層階物件よりは採光は期待できるとおもいます。

なお、国交省のこのリポート、
かなりのモニタリングがされていますので、極論は排除されています。
不動産屋が高値をいいたがるのはわかりますが、
わたしが実際に見聞きした事実とそれほど矛盾しているとも思えませんし、
完全ではないにしても、一定の信頼性はあると思われます。

すくなくとも１０メーター道路に接した低層階物件よりは採光は期待できるとおもいます。

補足

南側に同程度の階高のマンションが建っている南側１０メータ道路に接した、
の意味です。

なお、５５００～６０００万台っていうのは、
岡本では俊足で売れていく価格帯です。
デベが狙っているのは、３人家族くらいの中～高所得層。
この価格帯はおそらく外さない。
どれくらいの広さでもってくるかが、腕の見せ所。
結果を楽しみに待ちましょう。

う～ん。まあ、楽しみに待っているんなら、
邪魔しないけどね。私も近くに住んでいるので、
そんな高価格で売れるようになるのは嬉しいし、
業者さんには頑張ってという気持ちですよ。

だけどやっぱり問題は立地と形状ですよ。はっきり言って、
立地と形状において、ジェイグランはグランフォートより落ちると思う。
私が思うに、70㎡で5000万円はちょっと厳しいかな、という感じ。
5000万円後半なんて、ほぼありえない価格。
グランフォートでも７７㎡で、5000万前半だったからね。

でもまあ、景気も回復しているというし、需要も二極化しているから、
ちょっとは期待できるのかも。

こんな割高感のある物件でも速攻で売れるだろうって、岡本ってどうしても住みたいって人が多いんだね。さすがに住みたい場所関西N0.10の上位に常連でランクされるだけあるわ。

さっそく現地を見学してまいりました。

多少の土地勘はあるのでイメージは付いていましたが、可もなく不可もなし、
はっきりといえば「何処にでもある下町情緒ただよう場所」でした。

値段は公表されていないようですが、下馬評では平均で７，０００万円を超える値段らしいです。

学校区がいいらしいですが、学校区目当てで７，０００万円、あるいはそれ以上も支払ってまで、
住みたい場所には思えませんでした。


南側には、グランフォートという大型のマンションが高くそびえたっていました。
北側には、阪急電車の高架があります。
電車通過する際のバラｯ、バラッ、バラという騒音は相当うるさいと感じました。

また、北側の阪急高架沿いには東南アジアの最貧国で見かけるような商店街、
もう少し分かりやすくいうと、
「戦後の闇市」が当時の状態で保存されたかのような、小汚い商店街があります。

東側は、歩道を含めると道幅が２５メートル以上もある広い道路ですが、
これは「十二間道路」という名の幹線道路です。
市営バスの運行ルートになっており、決して静かな道路ではありません。

西側に歩くと、低所得者層が手厚く優遇（保護）された家賃で住んでいそうな県営住宅、
そのほかにも家賃がいかにも安そうなアパートやハイツがチラホラと残っていました。

率直にいえば、高級住宅地という町並みから懸け離れた雰囲気です。
冒頭に書いたとおり、これは庶民の村です。
阪急神戸線の高級住宅地というイメージを抱いて現地を訪れると、期待を大きく裏切られ、
そして失望するに違いありません。

県営住宅、ボロアパート＆ハイツ、それにブラック・マーケット（闇市）。
加えて電車高架までもが、至近距離に存在するという事実が許容できませんでした。

高級住宅地に絶対にあってはならない風景が、間近に存在しているのです。
高級地に欠かざるべき「品格」というか「格式」の高さというか佇まいが、皆無です。

その佇まいを擬えていうならば、超一流ホテルのメイン・ダイニングとかで、ダークスーツできめているのに
腕にはカシオＧ-shock等のカジュアルな安物時計がチラリ、足元には白いソックス（中学生かよ！）に、
黒革ローファー（なぜキャップトゥとかの紐靴じゃないんだ！）しかも踵が磨り減った靴という
「ドレスコードに無知無頓着で、ファッションの詰めが甘すぎるダサいオッサン」
のような「奇観」というか「世にも奇妙な景色」なのです。

まあ、値段がいくらなのかは分かりませんが、ここは「高級」というよりは、
せいぜいが庶民視点での「高額」住宅地なのではないでしょうか？

本山に住んで20年。この物件が気になってますがまあ6000万円位なら有りの場所と思いますよ。

上の方の求める高級住宅をそもそもこの界隈で6000〜7000万円で手に入れる方が難しいのでは。
立地の欠点も確かに多少はあるけど酷評される程でもない所と思います。

>232

私もそう思います。自分が住んでいる街だからというのもあるけど、
それなりに住みやすいし、どちらかというと、こぎれいな街だと思ってますよ。

231さんはきっと思い入れが強すぎたのでしょう。業者の宣伝を鵜呑みにしたのか。
たかが数千万円で、どのくらいの高級住宅地に住めると思ったのかは知りませんけど。

まあ、結果見てからでいいんでないかい

そんな高値で売れる場所ともモノとも思えんけどさ

>>229
グランフォート７７平米５０００万円前半って、嘘つかないでください（笑）。

>>231
岡本２丁目や３丁目のブランドをみごとに貶されましたね。
ぷらっと現地確認しただけで判断、論評されるのは浅はか以外のなにものでもないですね。
あなたの高級住宅地って、勝手に妄想しているだけでしょ？

↑
岡本2丁目ブランドか何だかしらないけど、
なんでそんなに熱くなっているのですか？

どのような住宅地が高級に見えるかなんて、
その人の価値観しだいでしょ！

229さんは単に事実と思われることを言っているに過ぎません。

また、231さんは周辺の環境とか町並みを忠実にレポートしているように思えます。

岡本ブランドが貶されて一番困る人は、
ブランド価値を高騰させて消費者を巻き込むブームを作り、
― それはインターネットによる、作為的な情報操作かもしてませんが ―
このマンションを一円でも高く売りつけて儲けようと企んでいる人ではないでしょうか（笑）？

ネガティブな見解を退け、岡本に異常なまでに高価値を訴えようとする、
貴方の正体は、誰の目にも明らかです。

はっきりいいますけど、とっくにバレていますよ（笑）。

岡本でマイホームを既に所有している個人は、近いうちにそれを転売する計画が無い限り、ブランド価値の向上や地価の上昇を強く望んだりしないものだ。

たとえば、地価が上昇すると固定資産税等が上がり経費の負担が増すだけであり、直接的な恩恵に浴することはない。

また、このマンションを買いたいと思う人は、当然ながら少しでも安く手に入れたいと考えるはずだ。

一方、岡本で転売や営利事業を目的とする不動産を所有している法人や個人は、近いうちにそれを転売（売却）する計画があるならば、ブランド価値の向上に躍起になるはずだ。

このスレッドには、利害関係者によるレスが相当な数あるように思えてならない。

>235

嘘じゃないけど。少なくとも低層階（２階及び３階）は、
７７㎡で5000万円台前半ですよ。

もっと言えば、北側の部屋だと、
８３㎡でも5000万円台前半。
こっちも低層階（１階）の話。

岡本の界隈を悪く言われるのは、私も心外だけどね。
それなりに愛着があるから。だけどまあ、
言わせたい人に言わせておけばいいんじゃないですか。

２３１さん
小汚い商店街、だとか、ブラックマーケット、だとか、
書いて良いことと悪いことの区別はした方が良いと思いますよ。
あなたの文章にも品性のかけらも感じられません。

この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな
どうすれば年収2000万円の旦那と知り会えるのかな

国交省のレポートとグランフォートの中古物件成約価格について書き込みした者です
なんだか、荒れてきましたね。

わたし個人のことなんですが、
岡本にそんな高級感は求めていません。
JRと阪急の特急を利用できる利便性、
駅前で日常生活が満足できるけど、あまりに騒々しくない、こじんまりした商業エリア。
子育て世代なので相対的に良好な学区、
そしてしさん値があるていど維持できる経済性。
これらのバランスのよさに、岡本の魅力を見出しています。

高級感をもとめるのであれば、芦屋にします。
阪急以北の坂がまだあまりきつくないえりアが理想的なんですが、
なかなかぶっ、でてきません。

なお、５５００～６０００万台っていうのは、
岡本では俊足で売れていく価格帯です。
デベが狙っているのは、３人家族くらいの中～高所得層。 この価格帯はおそらく外さない。

上の文章は間違いだらけです。
すべての国民が買える価格帯は、２５００～３０００万台、それでも中～高所得が必須条件。

チラシを見て資料請求をしたら、チラシとまったく同じ内容の冊子が届きました。
あと、ジェイグラン岡本と書いたアクリル板？が入ってたのですが、
これはどうやって使えばいいのでしょうか？？？

もしお知りの方がいらっしゃれば教えていただけませんか？
よろしくお願いします。

アクリル板、謎ですよね。
エコじゃないなあ、と思いました。

２３１
ブラックマーケットってどういう意味か知らなかったけど、闇市のことなんですね。
非合法ってことだから、そんな書き込みしてたら損害賠償もんですよ。

普通に昔からある細々と営業している市場なんですけどね。

この価格5500万円以上を普通に買える旦那と結婚したかったな

　↑　いい加減、しつこいですよ(笑)

>241

あなたの偏ったご意見が、荒れた原因かと。
何ら根拠もなく高価格の予想を書くものだから、
それに反感を持った方が「ブラックマーケット」などと
書き込んだりする羽目になる。

ちょっとは自省されてはいかがですか。
あと、もうすでに開き直っているのかもしれませんが、
いかにも業者っぽい書き込みをするのもどうかと思いますよ。

>241

あ、それと言い忘れたけど、誤字や脱字、変換ミスが異様に多い。
営業でお疲れかもしれませんが、知性のなさを露見すると、
ジェイグランの販売にも影響しかねないのでは。
気をつけましょうね。

２４８＝２４９さんへ

私の書き込み内容が荒れた原因だとすると、申し訳ございません。お詫びいたします。
ただし、あなたの書かれた「何ら根拠もなく高価格の予想」という下りには、首肯できません。
わたしが提示したデータは、国交省が公表したデータでなかばパブリックドメインとされている記述および、
過去１ヶ月ほどの中古マンション成約価格です。
現在、いくつかの仲介さんやデベロッパーの営業の方にこのデータのことをお話ししていますが、
総じて妥当ではないかとの評価をいただいております
（あくまで利害関係者の弁なので、多少は割り引く必要があると思いますが・・・）。
ある仲介さんのご好意でレインズの成約情報も教えていただいていますが、
ことの経緯を考慮して、これについてはドンピシャの数値は出していません。
わたしの記述のエビデンスは、以上のとおりです。

あなたがこれらを「偏ったご意見」と断じられるのであれば、
これらより精度が高く客観的な数値をどうかご提示ください。
わたしもより精確なデータを得たいと常々探しておりますので、
参考までに、ぜひ拝見したく存じます。

また、誤字・脱字については、まことに申し訳ございません。
これは私の拙い文章能力によるというよりも、
ギャラクシー・ネクサスによる書き込みのため発生したものです。
ご存知かどうかわかりませんが、この機種で構造的にかかえているマシーントラブルのようです。
勝手に誤変換されてしまい、しかも書き込みが終わるまで、誤変換が発生するかどうか予測がつかないのです。
わたしも閉口しています。
とはいえ、これを使って書き込みした責任は、もっぱら私にあります。
お見苦しかった点、ご容赦のほどを。

なお、わたしは営業さんではございません。
岡本地域で、中古マンションを含めて、いろいろ物件を物色している、
しがないエンドユーザーです。
とはいえ、こう書いてもおそらく信じて頂けないでしょうし、
また逆に、このような匿名掲示板で書き手が誰なのかを推測することは、
ほとんど意味が無いことだと思います。

あくまで書かれている内容にそくして、
それが客観的に見て共有できるようなものかどうか議論するほうが、
水掛け論にならずよほど生産的だと思います。
いかがですか。

匿名掲示板ですが、書き込みには一定の責任が伴うものと考えます。
わたしはエビデンスを提示していますので、
どうかあなたも「偏った」と御判断されたエビデンスをご提示ください。

そのうえで、どちらが適正手続きを経た書き込みなのか、
またその結果えられた陳述の適否について、
その他の方にもわかるように議論しましょう。

どういう立場の人間がデベや近隣業者になんかヒアリングすんのかね

関係者丸出し過ぎて必死さが痛々しい


エビデンスとはあくまで最終売れた結果が全てですよ

開き直って高値の肯定の連続は、検討板では妙ですよ

>241

>249さんが指摘しているように、>241の文章には知性の欠片も見られない。

少々表現に棘があっても、現地周辺の町並みを詳細にレポートしている、>231さんのほうが
情報としての価値は高いように思える。

そもそも、>241による文中の国土交通省のレポートは、単なるコピペだ。
また、添えられたコメントも冷静かつ客観的な市場分析とはいえない。

つまり、それは、売主サイドに偏った「我田引水の説」に過ぎない。
レス主こと>241は、売主サイドの関係者と推測、否、断定しても差し支えあるまい。


売り手にとって都合の良い情報を引用することによって、不動産取引に無知な消費者を必要以上に煽り、
このマンションの販売価格を相場以上に吊り上げて、ボロ儲けしようとする「陰謀」が透けて見えるのだ。

加えて、幼稚なコメントは、自らの「学のなさ」を披露する行為に等しいことにも気付いていない。

その身分・立場が、第三者が容易に見破ることができる文章を寄稿するとは、
文章力にもまして、情報操作の才すらもないのだろうか。

まあ、このマンションを見学する際には、レス主が我が担当者となる不幸だけは避けたいものだ。

>250

ご丁寧な返信をどうも。どうもわかっていただけていないようなので、
要点をお伝えします。
国交省のレポートが本物かどうかを問題としているわけではなく、
そこから導いている結論の出し方が「偏っている。」と考えた理由です。
あなたの出しているレポートには、「坪200万以上」と記載されていて、
その上で「立地、形状が優れている。」物件に限って、坪250万以上でも
売り切れる、と書いてありますね。

ですが、ジェイグランの立地、形状のどこが優れているのか、一向に示されていません。
70㎡の物件につき、5500万以上とするならば、21坪で割ると、
坪当たりの値段は261万円以上になるよね。
坪200万を中心に論述しているレポートから、いつの間にか
261万円以上の価格を導いているところが、はっきり言って
「営業くさい」、しかも三流の営業マンをほうふつとさせる
胡散臭さを感じた次第です。

さらに、過去数年の成約物件のデータを示さずに、過去1か月だけのデータを示しているところも、
エビデンスの提示の仕方が「偏っている」と判断した理由です。

なんでもエビデンスを引っ張ってくればいい、という問題ではないですよね。
要は、そのエビデンスを、公平な視点で妥当に扱っているか、という問題です。

そもそも、ジェイグランよりも立地および形状で優れているグランフォートで、
77㎡と83㎡とかの物件が、5300万円程度で売り出されていたんですよ。
なのに、70㎡程度の物件が5500万円が確実って、ちょっとおかしいと思いませんか。

それと、ジェイグランについて不信感を感じているのは、
この物件が用地取得から相当な年数を経て着工に至っている、
という点です。用地取得時期が2007年頃だったと記憶ているのですが、
ミニバブルが頂点に達した時期で、取得費用も高額だったのでは、
という問題意識を持っています。ご承知の通り、2008年にリーマンショックがあり、
なかなか景気が上向かない状況にあって、ようやく着工に至ったというのが、
この物件の実情かと推測しています。

用地取得のコストがかかった故に、それを売価に上乗せするのか、
あるいは建設費用のコストを絞って利潤を生もうとするのか、
どちらかだと思われるのですが、前者だとすれば、
こうした掲示板を利用して、営業サイドが無用に高級感を煽り、
高値で売りつけようとしているのでは、という疑いを持たざるを得ません。

高値を付けるのは勝手だけど、嘘やごまかして導いた結論を、
あたかも正論であるかのように掲示板に書き込んで、消費者をだまそうとする姿勢は、
ちょっといただけないものを感じますね。営業の担当が誰になるかという問題ではなく、
この物件に内在する高コストな問題について、消費者側は気を付けて見ていかなければ
ならないのでは、と考えています。

>250

後、しつこいようですが、匿名掲示板であっても、
発言の背景や妥当性を考察する上で、発言者の属性について
云々することは必要だと考えています。

やっぱりあなたの書き込みには、ジェイグランの販売者側らしい
偏りがあるし、営業職らしい上っ面の美辞麗句が見て取れる。

自覚した方がいいと思う。

２２９さん、

すみませんね、丁寧なご返信、感謝いたします。
まず、立地から。北に阪急、東に１２間道路、南にグランフォートと、ネガティヴ要素が並んでいます。
おそらくはグランフォートとの比較になるでしょうから、グランフォートとどう違うのか、考えてみたいと思います。

まず、東の１２間道路。これはほぼ共通の要素とみなせます。
次に南。グランフォートの南にも、マンションがあります。
Jグランとグランフォートとの間には一定のスペースがあるようです。
そのスペースと南側接面道路の幅員を比較すると、おそらく道路の幅員のほうが狭い。
しかし、グランフォートの南側に隣接するマンションの高さがグランフォートよりは低いので、
おそらく低層階レベル＝７０平米台の部屋が並ぶ可能性が高い　では、ほぼ同じ採光条件かと。
北の阪急の線路の近さは、劣る点でしょうね。
しかし、これは判断が別れる点でしょうが、グランフォートとの違いがそれほど出ているともいえないかも。
ですので、立地はややグランフォートが優れているものの、それほどの違いはないと見ました。

建物の形状、これは正直よくわかりません。
都合がいいかもしれませんが、まあ、似たり寄ったりかなと。

次に需給状況。
供給については、このエリアではグランフォートの次に出てきた物件。
著しく供給不足であった地域です。
私の周りの賃貸族にも、非常に強い関心を持っている人が多いので、
注目されている物件の一つだと思います。
かれらは御影のジオグランデにも関しを持っていますが、
奥方が渋っているそうです。買い物の便かな。

需要については、より正確には、くだんの中古マンションの成約状況が判断材料になるでしょう。
直近一ヶ月しか見ていないというのは、数年前の売買状況よりも、現況をよく反映していると判断したからです。
低層階で５０００万円台前半～半ばの取引。これはすごい値段だと思いました。
いくらグランフォートとはいえ、いくら直近一ヶ月のみの成約例とはいえ、無視できる値段ではないと見ました。
さほど面接が変わらない築５年ほどの中古で、しかも低層階でこの値段がつきましたので、需要は非常に強いと見ました。

ただ、私の推測にも問題があります。
ご指摘いただいた点にも、いちいちうなずける点はありますが、
何よりもグランフォートの販売がミニバブル期であった点です。
それにくらべると、現況が厳しいのは事実です。
日銀が払い下げたのは地価の底値近辺であり、もう少し下げて売れたにも関わらず、
やはりミニバブルであの値段でさばけたということは、そうとうな強気相場であったに違いありません。
一戸だけを売りさばく中古物件と、多数戸を売りさばく新規分譲とを単純比較することには、難があるでしょうし。

私自身、中古のメゾン岡本５丁目や同７丁目の部屋を内見しましたが、
それらと比較すると、たしかにJグランが割高であるようにも感じています。
あとは、どんな仕様ででてくるのかを判断したうえで、
どんな値付けがされて、市場がどう判断するか、プロでも断言できない領域なので
他の新築＆中古の物件の出方も睨みつつ、判断したいと思います。

個人的には、The Urban Life岡本が立地・仕様すべてにわたり理想なのですが、
かりに１Fの部屋が出たとしても、残念ながら資金力不足で手が出そうにもありません（涙）

２５４＆２５５をみていませんでしたので、もう一言。

Jグランの土地は、たしかなんか社会福祉関係の計画が頓挫したという噂をどこかで耳にしました。
複雑な経緯があるようですね。取得価格に影響していることには間違いなさそうです。


もう一点、わたしの言辞をどう理解するのかは、みなさんにお任せしたいと思います。
ですので、申し訳ないのですが、あくまで営業さんではありませんので、
自覚する必要云々は、わたしには関係のない話です。
消費者を騙そう云々も同様です。私は一消費者ですので。


あなたがされたように、あくまで内容に即して議論をすすめるのは、とてもいいことだと思います。
その意味では、他の方はともかく、あなたの書き込みはいい内容で、みなさんも（わたしも）参考になったと思います。


最後に、わたしの書き込みはJグランの関係者の方に、一番ご迷惑をおかけしていると思います。
ある意味、偽計業務妨害ですね。まことに申し訳ございませんでした。

ジェイアール西日本不動産開発という会社は、旧・国鉄時代の社宅跡という簿価が恐ろしく低い土地を
新築分譲マンションへ転換させて、大きな収益を上げるというビジネスモデルをベースにしているようです。

また、同社が、新築分譲マンションへ本格的に取り組むようになったのは、ごく近年のことです。

草創期には、新築分譲マンションを企画するというノウハウが全くと言っていいほど無かったため、
自らの社宅地を一流と呼ばれるデベロッパーへ提供したり、
あるいは、一流デベロッパーと共同で事業開発を行っていました。

そんな同社にとって、共同事業の相手先を選定する基準は、ノウハウがある一流デベロッパーだったのでしょう。

その共同事業の相手先とは、野村不動産や三井不動産です。

かつて「ステイツグラン」「パークグラン」というブランド名称で販売されたマンションが、それに当たります。

ところで、このマンションの土地は、わずか数年来の付き合いでもって野村不動産や三井不動産から
ノウハウを吸収できたし、わが社も一流デベロッパーの仲間入りできたと勘違いした同社が、
ミニバブル華やかかりし頃、さんざん世話になった一流デベロッパーと関わることなく
単独でマンション事業を行う予定だった案件だそうです。

付け加えると、この土地は業界関係者が一同に「有り得ない」と驚くほどの高値でもって、同社が取得した土地です。

そのような恐ろしいまでの高値で競り落とした土地であるため、
当時に想定された販売単価は、1坪当たり（＝約3.3㎡）300万円を遥かに超える価格で売らないと
採算が取れない筈だろうと揶揄されていました。

そんな高値で、この場所に建つマンションを買うお人よしは存在しない。売れない筈はない、と。

ここでは詳しく書くことを控えますが、この土地を取得してから長い間一向に事業化されることなく「放置プレイ」されていたようです。

実際、元々の土地の住民が退去して空き家として、長期間にわたって放置されていたのは事実です。

これを信じるかどうかは、読み手にお任せします。

そして、放置プレイを極めていた土地の上に建つ、マンションを購入するのか、それとも止めるかも…

契約前、販売前、ましてや価格発表前に執拗に高値肯定論を展開されるのには本物件に限らず嫌気が指しますね。マーティングか何かのつもりなのでしょうか。非常に安易に過ぎると思います。
グランフォート中古出てませんか？

付け加えると、立派なステルスマーケティングですよね
問題意識が乏しいのが問題ですがイリーガルな行為です

岡本が好きな人なんですね。
購入理由は、子供の学区が良いことかな。幼稚園友達が重要だからね。購入最年少かもしれません。

>258

よくご存知のようで。他社の営業さんでしょうか。
「ブラック」発言といい、この書き込みといい、
馬脚が現れたというべきか。
立派なステルスマーケティングですよね
問題意識が乏しいのが問題ですがイリーガルな行為です。

グランフォート、中古で出てたよ。
売り出し値が5480万。
いくらで売買成立したかしらんけど。
７７平米の部屋やった。

今も、でとるみたいね

83平米で、5980万。ぐぐってみなはれ。

>253

>そもそも、ジェイグランよりも立地および形状で優れているグランフォートで、
>77㎡と83㎡とかの物件が、5300万円程度で売り出されていたんですよ。

これって、ホンマ？
ホンマやったら、
プレミアつけて売りに出されてるんかいな？
すごいマンションやね。
ビンテージかいな。
そんなエエマンション？

高いね～グランフォート。
中古で5980万！
築６年でこの値段。
いったいどうなってるの？
新築時より高いって、ほんと？
そんなあほな

>261 申込みさま
もし20代夫婦なら最年少じゃないかな？
まさか110平米？

最上階角を購入して、隣戸との格差を楽しむのも面白そうですね。
同級生の子供がいたら最高です。

さてJグラン、グランフォートの中古以下の値段で発売できるかな
できたら面白い。
もしかしたら、グランフォートの中古値段が暴落するかも・・・。

そしたら、おいらの出番だ！
狙いはあくまでグランフォートの中古です。

中古の出値と、成約値とちがうんでないの？

8500万円最上階角を購入して、最下層との格差を楽しむのも面白そうですね。
同級生の子供がいたら最高です。

すぐうれてるから、ねびきあっても、どうなんだろ。
となりに新築たって、値崩れしてくれないかなあ。

みなさん、高くて買えないだろうからって、販売業者や購入希望者を貶める作戦は止めにしませんか？
見ていて見苦しいったらありゃしない（笑）。

ま、買う人は買うんですから。。外野がうるさくしようともね。

このマンションが建設されることによって、南側にあるグランフォート岡本の資産価値は、多少上がるかもしれませんね。

グランフォート岡本の住民さんは、北側を走る阪急電車のけたたましい通過音を、少なからず疎ましく思っているでしょう。

グランフォート岡本の北側に、このマンションが建設されると、阪急電車の騒音を遮音する壁の役割を果たしてくれるに違いありません。

グランフォート岡本の住民さんにとって、北側にマンションが建設されることは、日当たりに悪影響を与えることはありません。

それどころか、迫り来る電車の爆音という「津波」を、北側のマンションが「防波堤」となって堰き止めてくれるのですから、うれしい悲鳴をあげているのでしょうね。

>256

だから違うんだって。評価の仕方が偏っている。私が一番引っかかったのは、ここ。

＞次に南。グランフォートの南にも、マンションがあります。
＞Jグランとグランフォートとの間には一定のスペースがあるようです。
＞そのスペースと南側接面道路の幅員を比較すると、おそらく道路の幅員のほうが狭い。
＞しかし、グランフォートの南側に隣接するマンションの高さがグランフォートよりは低いので、
＞おそらく低層階レベル＝７０平米台の部屋が並ぶ可能性が高い　では、ほぼ同じ採光条件かと。

グランフォートの南に隣接するマンションは、センターヒル岡本、と言って、グランフォート南側の、
約五分の一程度の幅を占めているに過ぎない。正確には南南東あたりの場所にあるので、
厳密に南側というと、グランフォート南面の、約八分の一程度が、センターヒルによって遮られている
程度。センターヒル以外は、戸建てか駐車場、あと３階建てのマンションがあるだけ。これは、
偶然こうなったのではなく、低層住居の専用地域だから。センターヒルの所在する場所を除いて、
グランフォートの南面はすべて第一種低層住居の地域に指定されている。よって、今後も、
高層階のマンション等が、グランフォートの南面に立つことはない。

翻って、ジェイグランの南面には、完全にグランフォートが隣接していて、高層階でないと
採光が望めない状況。個人的には、ジェイグランの３，４階と、グランフォートの１階が、
ほぼ同じ採光のレベルではないかと考えている。ジェイグランの低層階は、採光で言うなら、
ほぼ「半地下」のような暗さではなかろうか。


その他、グランフォートは、地下駐車場とか、７２戸当たり６基のエレベーターとか、
それなりに工夫して、「高級感」らしきものを出そうと努力している形状にある。以上を考えると、
ジェイグランの低層階７０㎡が、グランフォートと同等とするのは無理があると言える。


グーグルの地図に、「東灘区岡本３丁目１０番」
と入れて検索したら、その状況は一目瞭然。

>>273

見苦しいのはアナタ。自覚なさい。

生活臭因縁中古より新築がいいに決まってる

>256

それと、需給関係についてですが、グランフォートが売り出された2005年は、日経平均株価が
1万2千円程度あり、翌年のゼロ金利解除に向けて、景況感が上向きになっていた時期。
ミニバブルを控えて、不動産購入に目が向きやすい状況があった。

一方で、最近の景況感を見るに、株価は1万円を上回る気配があるかないか、
という程度で、世界経済の成長が減速し、不動産について買い控えのムードも残っている。
確かに供給される物件が少なく、需要の二極化で、阪神地区の地価がわずかに上がっている
様子はあるが、2005年当時よりも、今後の景況感は不透明で、慎重に考えている人も
多い。

以上の状況を踏まえて、ジェイグランの購買層を考えてみると、ジェイグランという物件自体に、
なんとなく「中途半端さ」を感じてしまう。つまり、二極化してきた需要層の「極」の一つに、
ジェイグランの購入意欲が見いだせるか、という問題。さして高級感を目指すわけでもなく、
立地と形状にやや難があり、低層階に70㎡の手狭な物件を抱えるマンションが、
高所得層の購入意欲にどれぐらい響くか、という問題を感じざるを得ない。
これは、ジェイグランに内在する問題、つまり、用地取得の時期を間違えて、
着工が遅れたというタイミングの悪さ、という問題と、無縁ではないと考えている。

２２９って、他社の営業でしょ。
素人じゃねえな。
それでいて、営業呼ばわりの説教ですか。悪質だよ

>265

あくまで低層階の話です。グランフォートは、階が一つ上がるごとに、
値段が200万円ずつぐらい上がっていたので、中～高層階は、もう少し
高かったように思います。

>279

他社の営業だって。失礼な。
営業の仕事なぞ、したことはありませんがね。

229さん、あなたどうしてそんなに詳しいの？
5年も6年も前のマンションの仕様や値段、
よくもこんなに詳細に覚えてはるんやね。
事業主についても、土地の取得の事情についても、
知ってはるし。やっぱ、営業？

御影の某物件の営業？
おもいっきり、競合してるし。

だから違うって。営業たって、今岡本で、競合しているマンションなんてないでしょ。
このころは、繰り返しグランフォートのモデルルームに通ってたので、
相当詳しくなったという経緯はあるけどね。

裏事情に通じているのは、むしろ国交省のレポートを書いてきた人のように思うけど。
私は表沙汰になっている事情しか知りませんよ。

まあ、別に他社の営業と思いたければ、思ってもらっていいけど。

>283

あのさあ、わかっていないみたいだから言うけど、
岡本のマンションを買う人の半分以上は、学校校区が目当てなの。
御影の校区も悪くないかもしれないけど、私が思うに、
御影と岡本のマンションを比較して購入する人って、
そんなにいないんじゃないの？

それと御影のジオグランデって、もう既に発売されているよね。
さほど売れ残っていないように思うんだけど。

某デベが販売する物件の近くの物件スレは荒れるというのは本当だったんですね、、、
御影の某神戸のローカルデベの物件スレも荒れてたし。
あちらは苦戦してるのかもしれないね。
確かに価格帯も近いし、場所も似たようなブランドエリアだし、入居時期も近いので
お互いに比較対象にしている人も多いのかもしれないな。

なんか、語るに落ちるって感じだね。スケープゴートを仕立てあげて、それを隠れ蓑に、糞味噌にこき下ろすだけこき下ろす。で、今、グランフォートに住んでるの？　通いまくっているんだから、結局買ったんだよね？　でもグランフォートについて詳しくなるっていうだけならともかく、Jグランの事業主についても、何故かえらくお詳しいようで。それはどういう経緯なんですか。

>286

なるほど。書き込んでいる人の背景や属性を推測する、ということは、
こんな間違いも導いてしまうわけやね。ジオグランデの営業職にされてしまったけど、
こんな体験ははっきり言って初めて。まあ、そう評価する人たちが、
ジェイグランの営業職だとしたら、プロの目から見て、「あいつもプロだな。」と
思われたわけやから、それはそれで光栄としておきましょうか。全然違うんやけど。

だけどジェイグランの営業さんは、こんなところで一般人相手に、下手な憶測をしているぐらいなら、
もう少しまともな販売トークとか、営業戦略を立てるべきではなかろうか。
もしもこの検討版で、高価格のイメージとか高級感を煽って、実際の販売につなげる、
ということなら、はっきり言って企画倒れ。私がモデルルームを回って出会った営業マンの内、
信頼できた人は、商品の長所も短所も隠さずに説明できた人。また、消費者の購入計画についても
親身になり、無理な購入をしようとしたら、きちんと止めてくれる率直さを持っていらした。

この検討版で出会ったような営業職の人は、実際の販売の現場では、相当な顧客相手に、
「がっかり」した気持ちを受け付けているのではないかと感じる。偏った視点で美辞麗句だけを並べ、
消費者を欺こうとしている姿勢からは、顧客の失望しか導けない、という点について、
もっと自省した方がいいのでは、と思う。

。。。だけどちょっとむきになって書きすぎたのではないかと私も反省しています。
続きはまた明日ね。ジェイグランの販売員さん。

229って、えらく上から目線ですな。

ジェイグランの営業が高値で買える客を引っ張っていこうとして、
それにむかついたか、びびったか、何が起こったかしらんけど、
ジオグランデの営業が暴れまわっているという構図かな。

それにしても、説教臭が鼻につく書き込みや

まあ投稿者の素性なんぞ傍目から見てる分にはどうだっていいが

一連の229の書き込み内容は特に事実に反するわけではないようだ。

この物件を高値で売らんと必死な人間よりかは有益でまともな情報だな。

>291

ありがとうございます。事実と理解してもらえるのが一番うれしいですね。

別にあなたをむやみに擁護するつもりもないのだが

散々ポジで高値風を煽った挙げ句に、
仮想敵をおったてて否定に走る様は見苦しいとは感じる。

物件レベルと販売関係者のレベルがリンクしているのかな。

あなたの言うようにもっと営業サンならやる事があるだろう。
ほっといても売れるとかくだらないことばっかり掲示板で言わずに。

それにそのセリフは昔、香枦園や甲子園口でも聞いた覚えがある。

>293
あなたは、いくらなら高値でないと考えますか。
最低価格が5000万円台で価格決定された場合、あなたはどの様に考えますか。
ターゲットは小学生世帯と理解してもらえるのが一番うれしいですね。

客に値段を聞くな
自分で考えろ

セキュリティーのレベルは？
ごく一般的なエントランスオートロックと防犯カメラのみ？
エレベーターは何台？
そのあたりの仕様で高級感が高いなら、5000万円台からでもいいんじゃないの？
今風の富裕層が求めるのは、御影石がどうこうとかよりも、プライバシーとセキュリティーでしょう。

>296

結局、そうした仕様とか高級感の問題は、繰り返しになるが、
ジェイグランの位置づけの中途半端さと関わってくるように思える。
購買層のターゲットをどこに絞っているかが、あいまい、もしくは中途半端。

思うに、中の上の仕様にしておきながら、それ以上の価格帯で売り出そうとしているのであれば、
この販売戦略は失敗するような気がしている。

それはそうと、国交省のレポートが好きな営業さんからの
レスが来てないんだよね。ジェイグランがグランフォートと比べて、
立地、形状の点において劣る、ということを説明したんだけど、
今のところ返事がない。

私のレスが説教くさいと思われて、嫌気がさしたんだろうか。
まあ、それならそれで仕方ないんだけど。

この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな

２２９って、ここ買えない住民でしょ。
素人まるだしじゃん。
寂しい人。

ふ～ん、なるほどね。今度は素人まるだしですか。
不動産屋の営業マンから格下げされたってこと？
残念なことだね。

だけどさあ、素人まるだしの一般人に論破されている
不動産屋っていうのは、どうなの？「内容に即して議論をたたかわせたい。」
とか、偉そうに言っていた割には、何の回答もないんだけど。
さわやかぶった演技をするのが疲れたってことだろうか。

寂しいかどうかともかくとして、暇つぶししてたことは認めるよ。
だいぶストレス発散にはなった。だけど、「ここ買えない住民」っていうのは、
ちょっと違うかな。まあ、物件がひどくて到底手が出ない、という意味では、
当たっているけどね。

職業は？属性は？買える？229毎回荒らし止めなさい！
共済年金厚生年金？

うるさいよ。質問ばかりじゃん。しかもあてずっぽうで的外れだし。
そちらこそいい加減に素性をばらしたら？
ターゲットの絞れない三流営業マンのくせに。

荒らしったって、いい加減な書き込みをしてきたのは
不動産屋の方だろうに。逆切れするのはみっともないよ。

え～。嫉妬？どうして次から次へと変な妄想をするかな？
それと、あなたが三流の営業マンでないとしたら、
何で私の書き込みにそんなにこだわるの？私が批判しているのは、
まさにジェイグランのあざとい宣伝に対してであって、それ以外の方に、
何らクレームはつけていない。ここまで引っかかってくるあなたは、
やっぱりどう考えても、ジェイグランの営業マンじゃん。

私とあなたの書き込みを見て、より事実に近いのは私の方だと言ってくれた人もいたよね。
まあ、むきになって言い返している私も私だけど、
それ以上に、嘘を嘘で塗り固めようとしているご自身の醜さを、
振り返ったほうが良くない？おせっかいかもしれないけどね。

それとさあ、おせっかいで思い出したんだけど、
ここの掲示板って、ジェイグランに興味を持った人が多数覗いているわけじゃん。
そんなところで、営業マンと一般人が罵りあいみたいな議論をし続けるのは、
ジェイグランの販売サイドとしては、痛手にならないの？
嘘でもいいからさあ、「しがないエンドユーザー」とか名乗って
とぼけ倒した方が、営業的には望ましいと思われるんだけどね。

私がジェイグランの上司だったら、こんな営業マンは即刻左遷するけどね。
「イメージダウンも甚だしい。」って感じだけど。

まあおせっかいだよね。こちらも余計な妄想でした。

それぐらい注目される物件だから
兵庫県内でナンバー1の物件じゃん
もしこのマンションを頭金なしフル住宅ローンで買える源泉徴収票が用意できるならエリートである

なるほどね。高額物件にすることが、そのままプレミアになるってことか。
うまくまとめましたね。それはそれで徹底しているよ。いささか品がないけど。

まさかとは思うけど、「ここを買える旦那様…」って繰り返し書き込んでいるのも、
営業の方？まさかね。いくらなんでもそこまではしないと信じたい。

まあとにかく、ジェイグランの方々にはいろいろと失礼をして悪かったよ。
酔いがさめてくると、少し反省しました。営業頑張ってね。陰ながら応援しています。

なんでフルローン客？現金客探したら？

２２９も相手にせん方が良いよ。相手のレベルが低すぎるからうつってるで。

ジェイグランの物件スレって、分譲のたびに毎回こんな感じ。おんなじ営業じゃないか。

阪急不動産の営業とジェイグランの営業の争いはもう結構ですので、本来の物件スレに戻してください。
阪急不動産の営業はジオグランデのスレにお帰りなさい。

現金客なんて殆どいないいでしょ。
３９組中、３～４組程度なんじゃないかな。（一般的には約３％）
それより、セキュリティーに関してはスルーですか？
やっは、ごくごく普通レベルの仕様？
エレベーターロックとか論外の・・・

だいぶ前に国交省のレポートについて書き込みしたものです。


私の書き込み内容は、２２９に憶測でジェイグランの営業によるものとされました。
わたしは一度否定しましたが、
なお２２９はわたしの書き込みをジェイグランの営業による書き込みと臆断しています。

もう一度いいます。わたしはジェイグランの営業ではありません。

もし事業主がこのことを事実として確認すれば、
あなたの書き込みは偽計業務妨害罪を構成し、刑事事件化する可能性があります。

ジェイグランの物件を客観的に批判されるのは結構ですが、
書き込み内容だけでジェイグランの営業と根拠無く臆断することは、
同社の名誉を棄損するだけではなく、同社に金銭的な損害を与えうるものであり、
とうてい許されるべきことではありません。

したがって、あなたの勝手な推測に基づく書き込みは、自主的に削除申請されるべきであり、
以後、同内容の書き込みを控えるべきです。

この手の書き込みはこの掲示板ではよくあるようですが、
今回の２２９による執拗な憶測にもとづく書き込みは、度が過ぎているように思います。

源泉徴収票をもってＧＷはマンションモデルルームへＧＯ!