ジェイグラン岡本 (旧:東灘区岡本3丁目のJRのマンション計画)

地価、供給戸数、仕様、市場の需給が違うから。
一般常識に属しますが、こうとしかいいようがない。

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その通りです。
このスレのスタートにも、岡本はマンションの建つような場所がないからかなり高価格な物件になるというようなことが書かれてました。

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岡本はおしゃれな街で人気ありますがあまりマンションが建つような
広い土地って無いんですね。
まして駅近くってなるとやっぱり希少なんでしょうね。

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この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな
同意します。

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自分で買える女になりましょう。

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そうかも。
かっこいいね。

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そういえば、南側のグランフォートが245万円じゃなかった？
機械式駐車場で280万円だとすると、強気すぎるね。

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坪単価280万円⇒85平米で7200万円。。。。高いですねぇ。
場所柄こんなものなのかな～。
このくらいのお金をマンションに払うならいっそのこと戸建てを、って発想になるんでしょうね。でもこの辺は戸建ても高い。。。。。

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坪単価280万？
いくらなんでもそんなにしないでしょ。
グランフォートより安くなる方に一票。

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路線価すら上昇している地域なんだから、グランフォートを下回ることはないでしょう。
一番面積の少ない７０平米の下層階でも５０００万円台後半で設定するはず。

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う～ん。確かに地価は当時より上昇しているけどね。
景気がこの通りだし。そんな値段で買い手がつくのだろうか。
南の眺望が望めないし。。。７０㎡で5000万後半なら、
グランフォートの中古の方が、よっぽど良くない？
同じ値段で、多分９０㎡弱が、手に入ると思われる。

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参考までに。

http://archive.homes.co.jp/estate_master/2052239/

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本山北町とか森北町でも岡本徒歩圏ですが、
そこまで高くないですよ。
校区も同じですし。

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校区はね、小学校に関しては十二間道路より東が本一、西が本二ですよ。

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森北はともかく、本山北町の駅近はいいところだけど、
グランフォートのエリアのほうがかなり高くなる。
グランフォートの中古は、80米台で、低層階で
5000万から5500万くらいが、取引価格の実勢値。
この辺は、あまり値崩れしませんので、
おそらく強気で出てくるのでは。

いまうりだし中のメゾン岡本七丁目とごち目の中古と天びんにかけてます。

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ついでに言うと、多分森北町は、本山第三小学校。
地価も森北町、本山北より岡本１～３丁目のほうが高い。

だけど、213がおっしゃっているのは、中学校校区のことだと思われる。

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>215

いずれにせよ、７０㎡で5000万後半っていうのは、
ちょっと大げさだと思いませんか。

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じゅうぶんありえると思いますよ。
なんせ、この二ヶ月くらいに出ている中古市場の成約価格が、
そうとうな金額だと推測できますから。
おおげさとお考えならば、
参考までに客観的な根拠をご教示ください。
立地条件がそろえば、坪200万台後半でも売り切る自信がある
というのが、岡本地区にたいするデベの共通認識とのこと。

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７０㎡で5500万って
この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな

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当地区は古くから高所得者層に人気がある。特に駅に近く、道路幅員が広いなどの要件を満たすマン
ション適地の需要は供給が少ないため堅調であり、土地の取引価格は安定的に高い状態が続いてい
る。中でも駅前等の一等地の土地需要は根強く、取引価格も優良物件ほど上昇傾向の継続が認められ
る。

投資目的の賃貸マンションや賃貸オフィスビルは元々少ない地区であるため、依然としてその取引も
少ない。収益用マンションの需要は強く、土地価格が安定的であるため、投資リスクが少なく、取引
利回りは低い水準で横ばい状態にある。

区内全体では供給もあるが、当地区周辺ではマンションの需要に比して供給が少ない状態が続いてい
る。そのため、中古マンション市場も安定的である。マンション分譲価格については、新築と中古の
価格水準の差が小さいのが近時の当地区の特徴であるが、総じて価格は横ばい状態にある。
□ 投資目的の賃貸マンションや賃貸オフィスビルは元々少ない地区であるため、依然としてその取引も
少ない。収益用マンションの需要は強く、土地価格が安定的であるため、投資リスクが少なく、取引
利回りは低い水準で横ばい状態にある。
住
宅
※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。
岡
本
東
灘
区
東日本大震災の影響は、発生から９カ月以上が経過し、地価に対してその影響はほとんど見受けられな
くなった。ただし近時発表された津波被害想定の見直し結果の影響もあり、臨海部や埋立地等限定的な
地域の土地需要への影響は認められる。当地区は海岸部から離れており、その影響はない。人気地区で
あるため土地需要が供給よりも多い状態が継続しており、地価動向は上昇率が低下しつつも継続してい
る状態にある。
□
マンション賃料は安定的に推移しており、取引価格も前期と比べて大きな動きが見られなかったこと
から、取引利回りは総じて横ばい基調が続いている。
当地区は古くから高所得者層に人気がある。特に駅に近く、道路幅員が広いなどの要件を満たすマン
ション適地の需要は供給が少ないため堅調であり、土地の取引価格は安定的に高い状態が続いてい
る。中でも駅前等の一等地の土地需要は根強く、取引価格も優良物件ほど上昇傾向の継続が認められ
る。
今期、当地区内での新規分譲マンション販売は確認されなかった。駅から遠い山手地区ではマンショ
ン販売に苦戦しているようだが、当地区は駅に近く潜在的な需要も高いため、マンション分譲価格は
概ね横ばい傾向にある。

（主要都市における高度利用地地価動向報告～平成２３年第４四半期～より引用）




ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例
岡本では、特にJR摂津本山駅と阪急岡本駅の間のエリアが人気で、最近の分譲マンションの価格設定は190～200万円/坪程度と聞いているが、200万円/坪、総額6,000万円を超えても需要者はついてくる地域である。なお、立地・形状等すべての条件がそろえば、坪当たり200万円台後半でも売り切る自信はある。（住宅販売業者）

岡本地区では、阪急岡本駅北側のエリアが特に人気の高い地域であり、熟成した住宅地であるため、物件の供給量は総じて少なく、取引価格は堅調に推移している。（売買仲介業者
）
摂津本山駅南側（国道２号以北）で戸建住宅の分譲価格で170～180万円/坪程度。阪急神戸線より北側のエリアで200万円/坪以上と取引価格は堅調である。不動産開発業者は、当地区及び周辺地区で積極的に物件を探しているが、買い進む程の状況ではなく地価水準は安定的に推移している。（大手不動産業者）

３月の東日本大震災後、建築コストは上がっておらず、資材調達にも影響は少ない。また、建築期間の延長もなく、素地価格に影響は見られていない。岡本地区は、六甲地区に比べ概ね１割程度高値で取引される傾向にある。岡本地区の戸建住宅需要者の多くは総額で６～７千万円程度の物件を探す需要者が多く、年収は2,000万円前後の層が多い。岡本地区を購入対象としている上記の需要者に対して、金融機関は積極的に融資を行っており、１億円以上の購買者層は昨年秋に比べて増えている。（大手不動産業者）

（同上平成23年第2四半期より転載）

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長い引用の最後あたり。

岡本地区の物件購入者は、、、、



年収２０００万円台ですか、、、はぁ。。。。。

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６～７千万円程度の物件を探す需要者が多く、年収は2,000万円前後の層が多い。

嘘だ。そんな高所得者聞いたことがない。絶対嘘だ。

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国土交通省の公式な発表ですよ。
ある特定の不動産屋が暴走しても、
多数のプロや学識経験者がめをとおている以上、
現実はこれに近いはず。
嘘と信じたいおきもちは理解しますが、
まず現実を直視しましょうね、

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>223

じゃあさあ、212で私が引用している、
グランフォートの成約事例はどう見ますか。
坪単価200万円台前半がせいぜいですよね。
高い価格で売り出したがっている業者さんの気持ちは
わかりますが、実需要としては、この程度。

日当たりがほとんど期待できないし。
敷地面積も狭くてなんか窮屈だし。
おまけにジェイグランだし。

パークグラン程度の売価にした方が
良さそうだと思うけど。

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７０㎡だと、21坪ですよね。
それに坪単価200万～230万をかけても、
4200万～4830万。

到底5000万円後半には及ばない。

坪単価200万後半は、あくまで立地と形状がそろった物件で
ある場合。ジェイグランがそんな優良物件とは
思えないけどね。

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２１２の成約価格が確認できませんでしたので（見方がわかりませんでしたので）
なんともいいようがないのですが、
近３W以内では、80平米で5000万台前半でした（２F)。
70平米で中古で４０００万台中ほど～後半くらいだと、
新築で５０００万超えは確実です。
たしかに、立地・形状で割引が必要でしょうが、
メゾン岡本５丁目やメゾン岡本７丁目の中古の成約価格が高ゾーンを推移していることをみても、
高所得者層の需要はそうとう根強いですし、
坪単価２５０万オーバーは常識的なラインだと思います。

南側の採光＆眺望が問題視されていますが、
現場で実際に見る限り、グランフォートとの間はいうほど狭くない。
すくなくとも１０メーター道路に接した低層階物件よりは採光は期待できるとおもいます。

なお、国交省のこのリポート、
かなりのモニタリングがされていますので、極論は排除されています。
不動産屋が高値をいいたがるのはわかりますが、
わたしが実際に見聞きした事実とそれほど矛盾しているとも思えませんし、
完全ではないにしても、一定の信頼性はあると思われます。

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すくなくとも１０メーター道路に接した低層階物件よりは採光は期待できるとおもいます。

補足

南側に同程度の階高のマンションが建っている南側１０メータ道路に接した、
の意味です。

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なお、５５００～６０００万台っていうのは、
岡本では俊足で売れていく価格帯です。
デベが狙っているのは、３人家族くらいの中～高所得層。
この価格帯はおそらく外さない。
どれくらいの広さでもってくるかが、腕の見せ所。
結果を楽しみに待ちましょう。

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う～ん。まあ、楽しみに待っているんなら、
邪魔しないけどね。私も近くに住んでいるので、
そんな高価格で売れるようになるのは嬉しいし、
業者さんには頑張ってという気持ちですよ。

だけどやっぱり問題は立地と形状ですよ。はっきり言って、
立地と形状において、ジェイグランはグランフォートより落ちると思う。
私が思うに、70㎡で5000万円はちょっと厳しいかな、という感じ。
5000万円後半なんて、ほぼありえない価格。
グランフォートでも７７㎡で、5000万前半だったからね。

でもまあ、景気も回復しているというし、需要も二極化しているから、
ちょっとは期待できるのかも。

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こんな割高感のある物件でも速攻で売れるだろうって、岡本ってどうしても住みたいって人が多いんだね。さすがに住みたい場所関西N0.10の上位に常連でランクされるだけあるわ。

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さっそく現地を見学してまいりました。

多少の土地勘はあるのでイメージは付いていましたが、可もなく不可もなし、
はっきりといえば「何処にでもある下町情緒ただよう場所」でした。

値段は公表されていないようですが、下馬評では平均で７，０００万円を超える値段らしいです。

学校区がいいらしいですが、学校区目当てで７，０００万円、あるいはそれ以上も支払ってまで、
住みたい場所には思えませんでした。


南側には、グランフォートという大型のマンションが高くそびえたっていました。
北側には、阪急電車の高架があります。
電車通過する際のバラｯ、バラッ、バラという騒音は相当うるさいと感じました。

また、北側の阪急高架沿いには東南アジアの最貧国で見かけるような商店街、
もう少し分かりやすくいうと、
「戦後の闇市」が当時の状態で保存されたかのような、小汚い商店街があります。

東側は、歩道を含めると道幅が２５メートル以上もある広い道路ですが、
これは「十二間道路」という名の幹線道路です。
市営バスの運行ルートになっており、決して静かな道路ではありません。

西側に歩くと、低所得者層が手厚く優遇（保護）された家賃で住んでいそうな県営住宅、
そのほかにも家賃がいかにも安そうなアパートやハイツがチラホラと残っていました。

率直にいえば、高級住宅地という町並みから懸け離れた雰囲気です。
冒頭に書いたとおり、これは庶民の村です。
阪急神戸線の高級住宅地というイメージを抱いて現地を訪れると、期待を大きく裏切られ、
そして失望するに違いありません。

県営住宅、ボロアパート＆ハイツ、それにブラック・マーケット（闇市）。
加えて電車高架までもが、至近距離に存在するという事実が許容できませんでした。

高級住宅地に絶対にあってはならない風景が、間近に存在しているのです。
高級地に欠かざるべき「品格」というか「格式」の高さというか佇まいが、皆無です。

その佇まいを擬えていうならば、超一流ホテルのメイン・ダイニングとかで、ダークスーツできめているのに
腕にはカシオＧ-shock等のカジュアルな安物時計がチラリ、足元には白いソックス（中学生かよ！）に、
黒革ローファー（なぜキャップトゥとかの紐靴じゃないんだ！）しかも踵が磨り減った靴という
「ドレスコードに無知無頓着で、ファッションの詰めが甘すぎるダサいオッサン」
のような「奇観」というか「世にも奇妙な景色」なのです。

まあ、値段がいくらなのかは分かりませんが、ここは「高級」というよりは、
せいぜいが庶民視点での「高額」住宅地なのではないでしょうか？

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本山に住んで20年。この物件が気になってますがまあ6000万円位なら有りの場所と思いますよ。

上の方の求める高級住宅をそもそもこの界隈で6000〜7000万円で手に入れる方が難しいのでは。
立地の欠点も確かに多少はあるけど酷評される程でもない所と思います。

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>232

私もそう思います。自分が住んでいる街だからというのもあるけど、
それなりに住みやすいし、どちらかというと、こぎれいな街だと思ってますよ。

231さんはきっと思い入れが強すぎたのでしょう。業者の宣伝を鵜呑みにしたのか。
たかが数千万円で、どのくらいの高級住宅地に住めると思ったのかは知りませんけど。

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まあ、結果見てからでいいんでないかい

そんな高値で売れる場所ともモノとも思えんけどさ

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>>229
グランフォート７７平米５０００万円前半って、嘘つかないでください（笑）。

>>231
岡本２丁目や３丁目のブランドをみごとに貶されましたね。
ぷらっと現地確認しただけで判断、論評されるのは浅はか以外のなにものでもないですね。
あなたの高級住宅地って、勝手に妄想しているだけでしょ？

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岡本2丁目ブランドか何だかしらないけど、
なんでそんなに熱くなっているのですか？

どのような住宅地が高級に見えるかなんて、
その人の価値観しだいでしょ！

229さんは単に事実と思われることを言っているに過ぎません。

また、231さんは周辺の環境とか町並みを忠実にレポートしているように思えます。

岡本ブランドが貶されて一番困る人は、
ブランド価値を高騰させて消費者を巻き込むブームを作り、
― それはインターネットによる、作為的な情報操作かもしてませんが ―
このマンションを一円でも高く売りつけて儲けようと企んでいる人ではないでしょうか（笑）？

ネガティブな見解を退け、岡本に異常なまでに高価値を訴えようとする、
貴方の正体は、誰の目にも明らかです。

はっきりいいますけど、とっくにバレていますよ（笑）。

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岡本でマイホームを既に所有している個人は、近いうちにそれを転売する計画が無い限り、ブランド価値の向上や地価の上昇を強く望んだりしないものだ。

たとえば、地価が上昇すると固定資産税等が上がり経費の負担が増すだけであり、直接的な恩恵に浴することはない。

また、このマンションを買いたいと思う人は、当然ながら少しでも安く手に入れたいと考えるはずだ。

一方、岡本で転売や営利事業を目的とする不動産を所有している法人や個人は、近いうちにそれを転売（売却）する計画があるならば、ブランド価値の向上に躍起になるはずだ。

このスレッドには、利害関係者によるレスが相当な数あるように思えてならない。

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>235

嘘じゃないけど。少なくとも低層階（２階及び３階）は、
７７㎡で5000万円台前半ですよ。

もっと言えば、北側の部屋だと、
８３㎡でも5000万円台前半。
こっちも低層階（１階）の話。

岡本の界隈を悪く言われるのは、私も心外だけどね。
それなりに愛着があるから。だけどまあ、
言わせたい人に言わせておけばいいんじゃないですか。

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２３１さん
小汚い商店街、だとか、ブラックマーケット、だとか、
書いて良いことと悪いことの区別はした方が良いと思いますよ。
あなたの文章にも品性のかけらも感じられません。

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この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな
どうすれば年収2000万円の旦那と知り会えるのかな

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国交省のレポートとグランフォートの中古物件成約価格について書き込みした者です
なんだか、荒れてきましたね。

わたし個人のことなんですが、
岡本にそんな高級感は求めていません。
JRと阪急の特急を利用できる利便性、
駅前で日常生活が満足できるけど、あまりに騒々しくない、こじんまりした商業エリア。
子育て世代なので相対的に良好な学区、
そしてしさん値があるていど維持できる経済性。
これらのバランスのよさに、岡本の魅力を見出しています。

高級感をもとめるのであれば、芦屋にします。
阪急以北の坂がまだあまりきつくないえりアが理想的なんですが、
なかなかぶっ、でてきません。

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なお、５５００～６０００万台っていうのは、
岡本では俊足で売れていく価格帯です。
デベが狙っているのは、３人家族くらいの中～高所得層。 この価格帯はおそらく外さない。

上の文章は間違いだらけです。
すべての国民が買える価格帯は、２５００～３０００万台、それでも中～高所得が必須条件。

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チラシを見て資料請求をしたら、チラシとまったく同じ内容の冊子が届きました。
あと、ジェイグラン岡本と書いたアクリル板？が入ってたのですが、
これはどうやって使えばいいのでしょうか？？？

もしお知りの方がいらっしゃれば教えていただけませんか？
よろしくお願いします。

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アクリル板、謎ですよね。
エコじゃないなあ、と思いました。

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２３１
ブラックマーケットってどういう意味か知らなかったけど、闇市のことなんですね。
非合法ってことだから、そんな書き込みしてたら損害賠償もんですよ。

普通に昔からある細々と営業している市場なんですけどね。

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この価格5500万円以上を普通に買える旦那と結婚したかったな

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　↑　いい加減、しつこいですよ(笑)

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>241

あなたの偏ったご意見が、荒れた原因かと。
何ら根拠もなく高価格の予想を書くものだから、
それに反感を持った方が「ブラックマーケット」などと
書き込んだりする羽目になる。

ちょっとは自省されてはいかがですか。
あと、もうすでに開き直っているのかもしれませんが、
いかにも業者っぽい書き込みをするのもどうかと思いますよ。

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>241

あ、それと言い忘れたけど、誤字や脱字、変換ミスが異様に多い。
営業でお疲れかもしれませんが、知性のなさを露見すると、
ジェイグランの販売にも影響しかねないのでは。
気をつけましょうね。

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２４８＝２４９さんへ

私の書き込み内容が荒れた原因だとすると、申し訳ございません。お詫びいたします。
ただし、あなたの書かれた「何ら根拠もなく高価格の予想」という下りには、首肯できません。
わたしが提示したデータは、国交省が公表したデータでなかばパブリックドメインとされている記述および、
過去１ヶ月ほどの中古マンション成約価格です。
現在、いくつかの仲介さんやデベロッパーの営業の方にこのデータのことをお話ししていますが、
総じて妥当ではないかとの評価をいただいております
（あくまで利害関係者の弁なので、多少は割り引く必要があると思いますが・・・）。
ある仲介さんのご好意でレインズの成約情報も教えていただいていますが、
ことの経緯を考慮して、これについてはドンピシャの数値は出していません。
わたしの記述のエビデンスは、以上のとおりです。

あなたがこれらを「偏ったご意見」と断じられるのであれば、
これらより精度が高く客観的な数値をどうかご提示ください。
わたしもより精確なデータを得たいと常々探しておりますので、
参考までに、ぜひ拝見したく存じます。

また、誤字・脱字については、まことに申し訳ございません。
これは私の拙い文章能力によるというよりも、
ギャラクシー・ネクサスによる書き込みのため発生したものです。
ご存知かどうかわかりませんが、この機種で構造的にかかえているマシーントラブルのようです。
勝手に誤変換されてしまい、しかも書き込みが終わるまで、誤変換が発生するかどうか予測がつかないのです。
わたしも閉口しています。
とはいえ、これを使って書き込みした責任は、もっぱら私にあります。
お見苦しかった点、ご容赦のほどを。

なお、わたしは営業さんではございません。
岡本地域で、中古マンションを含めて、いろいろ物件を物色している、
しがないエンドユーザーです。
とはいえ、こう書いてもおそらく信じて頂けないでしょうし、
また逆に、このような匿名掲示板で書き手が誰なのかを推測することは、
ほとんど意味が無いことだと思います。

あくまで書かれている内容にそくして、
それが客観的に見て共有できるようなものかどうか議論するほうが、
水掛け論にならずよほど生産的だと思います。
いかがですか。

匿名掲示板ですが、書き込みには一定の責任が伴うものと考えます。
わたしはエビデンスを提示していますので、
どうかあなたも「偏った」と御判断されたエビデンスをご提示ください。

そのうえで、どちらが適正手続きを経た書き込みなのか、
またその結果えられた陳述の適否について、
その他の方にもわかるように議論しましょう。

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