パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part2

マンションの買い時なんてしばらくこないだろうね。ここ最近は手数料考えて住んだ瞬間に2-3割目減りが普通だから。
住友や野村が割高でも売れる方法を見つけ出さなければなぁ。もっとマンション買いやすかったはずなのに。

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消費税を前回アップした時は、アップ後が買い時だったよ。アップ前の駆け込み買いの反動で売れなくなり。
次回のアップはどうなるかな。

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ナビューレの中古も最近はずいぶん下がってきてるみたいだ。タワーはどこも苦戦してる。まして川崎、小杉のタワーが苦戦しないはずがないって。

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でも新築のタワーは好調だよ。中古は増えて下がってるからタワー同士の住み替え需要かな。

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コスギのタワーの売れ行きもこれからは悪くなるだろうね。
新築タワーが好調なんてもはや昔話。

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中古も別に売出中物件が増えてるわけでも値が下がってるわけでもないんだけどね

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地震の影響で中古相場が下がり、売ることもできないから供給も減っているのです。そりゃ希望価格は下がらないですよ。成約価格を調べてください。

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希望価格、は下げたくないですものね。高く売りたいのが本音だから。

中古チラシの希望価格を見て「これが相場か」と信じてくれるよい人、がいるかもしれないし。

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成約価格の下げは厳しいよ

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これから都内は建て替えラッシュで供給増えるし、あと数年したらここらへんのマンションも維持費が上がる第一段階だからそれまでに売って住み替えをしようと思ってる人たちの売りは徐々に増えるよ。小杉に限らず中古は厳しい。

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成約価格は平米単価で70万円前半、坪単価230から250みたいですね。三井のリハウスで聞きました。
眺望いい部屋なら280くらいまでなら売れるようですが300は手をいれてリフォームでもしないと厳しいみたいです。

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南側を検討している者です。
隣家の浴室の隣が検討している部屋の寝室になるので悩んでいます。11階から15階 は隣家も寝室なので問題ないと思いますが、値段差があまりないので余計悩んでいます。みなさんならどちらを選びますか？

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浴室は洗濯機の音がうるさくなるかもしれないと思ってうちなら避けます。
最近は夜中に回す人も多いですし。

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早速ありがとうございました。
やはり少しでも気になると思ったら避けたほうがよさそうですね。
もしかしたら、遅くにお風呂に入る方かもしれないし、全く聞こえないわけではなさそうだし。
気になりだしたら きりがないですね。
私はあまり気にしない方なのですが、主人が気にするほうなので寝室同士の階で登録してみます。

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>605
首都圏出身者の親の援助購入も山を越えたから、郊外バブルも終わりでしょう。

郊外で坪２００万円以上は親の援助の成せる業だったね。
異常でした。

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>>615
親の援助無くても買えますよ。
しっかり働けよ。

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ミッドスカイの者ですが、、、隣の音など聞こえないと思いますが、、、

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身銭切って、
こんな郊外マンションを高値で買う？

普通は買わないよね。

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川崎が実家なら買うんじゃない？
高値でも時間さえかければ売れるよ。

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登録説明会に行ってきました。

報道にもあったかと思いますが、３００戸売り出すそうです。

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綱島街道4車線化が計画より6年遅れて2018年までずれ込むらしい。
アリオ等、これからの開発にも多大に影響を与えそう。

さすが川崎市の再開発って感じだな。

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わざわざ東京から車で丸子橋渡ってアリオなんぞに来る人は居ないので何の影響も無いよ

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パークシティと、パークタワーのグレードの違いって明確にあるのでしょうか？
坪３００なのに、シティじゃあ…って思ってしまいます。

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>619
無理無理。
コスギのタワー人気は昔の話。
既に中古で高値は無理みたいだから、いずれ新築もそうなるだろ。コスギのタワーに期待しすぎないことだね。

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>611
坪単価230から250でも売るのに苦労してるんですよね。完全に2005年頃に逆戻りしてるよな。

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>623
ブランド名は仕様の違いもあるけど郊外はパークシティ（豊洲や浦安）、都心はパークタワーが多いですね。今まで見た中ではパークタワーよりグレードが落ちる大規模物件に使われることが多いのがパークシティです。

共有部や部屋に使われる素材に差が出ます（共有部がパークタワーは大理石だけどパークシティだとタイルだとか、ドアのグレードとか）。ここはモデルルームだけはパークコート（パークタワーよりハイグレード）のようにつくられてるのがびっくりしました。だから物件自体も豪華だと勘違いしてそうな人が多いかもしれない。

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今度出来る新川崎もパークタワーですね。
武蔵小杉よりグレードが高いんですね。

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>623

１棟だけしか建たない物がパークタワーで
２棟以上の場合がパークシティという名前付けにしていると
前にこのスレで誰かが説明していました。

１棟でシティはおかしいですもんね

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パークシティ浜田山、パークタワー新川崎。
パークタワー新川崎のスレ見るとかなり期待できるみたいですよ。

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新川崎もパークタワーですから三井は武蔵小杉や浜田山以上に力入れてるんでしょうね。

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６２６さんのおっしゃる通りですよ。
パークシティよりパークタワーの方がグレードが一段上です。
三井が新川崎にパークタワーを持ってきたのも武蔵小杉の開発は既に峠を越した、これからは新川崎が
業界の注目点になるということをパークタワーをぶつけることで宣言したのです。

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豊洲だったら
パークタワーより
パークシティのはうがいいな

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単純ですシティは一つの街を作るような大型開発、タワーは単体開発です。
都心では大型開発の場所確保困難なのでタワーが多い。
シティの場合大型開発故周辺部公開緑地率が多く整然とした街並みが出来る。
タワーは単体故その辺は立地によって左右される。
例新川崎タワー、豊洲（実際東雲）タワー。

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都心近くで広大な土地を必要とするシティが開発されるチャンスはあまりない、特に武蔵小杉のような交通の要衝に土地確保出来たのも東銀と言う財閥系のお嬢さんを三井が早くから押さえたことで可能となったわけです。
これだけの利便性の卓越した土地にシティが出来るのは恐らく最後でしょう。
後は郊外になります。
タワーは単体ですから都心にも今後建つでしょう。

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武蔵小杉に高層ビル群が認可されたのも三井が東銀の土地確保したことにより三井なら高級街作り任せられると言う川崎市特に
阿部市長などの意見もあったやに聞いてます。
その辺阿部市長の慧眼でしたね。
東急あたりに任せたら利益優先でフーディアム無し、市民会館なしであと一棟位押し込まれてスシ詰め状態になたのではないでしょうか。

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三井と言うブランドがあればこそ多少高くともお客がつぃてくる。
その辺三井も分かって行って街全体に付加価値を付けていく。
他のデベではまねの出来ないことです。

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一つ聞いた裏話をしましょう。
公開緑地は三井が整備しますが道路の側面は市の管理となります。
現在パークの駅前につながる道路はケヤキ並木ですが、市はケアキは将来大木になり道路を持ち上げ管理費が大変故認可しないとの事でしたが、三井の経年優化と言う概念からケヤキは外せないので路面を波打たせ余裕を持たせる
柔軟構造とし認可にこぎつけ大変な面倒なことまでやったと聞いてます。
本来なら成長しない小型の木を植えておけばそれ住むのですが広尾ガーデンヒルズにしろ三井の大型案件は確かに
歳とともに作った街に風格が出てきますね。

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激しく納得。

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都心にも単体開発のパークシティはあります。最近だと南麻布の定期借地がパークシティ。ブランドの違いは単なる仕様の違いですよ。

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南麻布にパークシティないよ
パークホームズの間違い？

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周辺環境とセットでの開発の場合その費用をマンション購入者が負担することになるので必然的に仕様が低くなる。だから大規模再開発はパークシティが多い。

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631は
根拠のないネガだったのですね

三井は宣言したって
断言してたけど

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国分寺とか杉並とかもパークシティだけど単体開発だよ。

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パークシティは郊外野の大規模物件に使われてるブランドってイメージだな。綱島とかもそうだよね。だから新川崎がパークタワーってのはものすごく意外。

本来のコンセプトは634さんが正しいと思うけど、郊外再開発はマンション以外の開発費もかかるからその分のコストダウンが仕様に出る分、マンション見てまわってる人にはパークタワーよりパークシティの仕様が低く感じるだけじゃないかな。

個人的には三井もブランドの区別をはっきりつけてるわけじゃないと思う。パークタワーでもピンキリだし。

確かなのはパークコートは別格ってことだけ。

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別格はパークマンションでしょ。
パークシティは4番目位の仕様。

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同じブランド名がついてるんだから今ある中古の二棟と対して変わらないってことか。後は商業施設に期待。でも新川崎のほうが力入ってそう…。

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>>646
新川崎とは立地が違いすぎる。
比較対象外でしょう。

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>647
比較対象外かもしれないけどあっちは三井主導の開発だからこっちよりは力入ってるはずだよ。

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第1期で300戸出すんならけっこう好調だね。エクラス並み。
高い部屋が残って後が大変そうだけど2年もあれば売れるのでは。
どこが人気になるかな？

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>645
確かにパークマンションは別格だけどタワーじゃない。タワーの中じゃパークコートが最上位。

コスパならパークタワーだけどね。

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パークコートもタワーじゃないのがあるって。
逆にパークマンションでも高いのもあるよ。

パークシティの低層もあるし。

パークマンションが最高級シリーズと紹介されてるね。

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300戸出るかはこれからの登録次第。
ホントに捌けるか疑問が残るが。

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300戸出すとなると気が変わる人も出るから即日完売はないだろうね。
一気にそれだけ放出するのはどこに人気が集まるかの
予想が難しいから様子見ってところかな。

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んっ、東雲の野村プラウドは
300戸ぐらい即日完売したよね

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あそこは坪200万円前半と安かった上により安い低層から売り出したから。
坪300超えると買える人がもっと減る。

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東雲は250戸即日完売だったね。200戸くらいまでなら即日完売あるけど300戸を即日完売って最近は見たこと無いな。3000万円までのファミリータイプ中心だった多摩ニュータウンＮＴがそれくらいだっけ。

ここは割安感はないからさすがに300戸即日完売は狙ってないと思う。黙ってても売れる部屋をさっさと片付けて売りにくい部屋に注力するつもりじゃないかな。モデルルームもつくりこんであるし、長期戦は覚悟してると思う。

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買いたい人が多ければ即日完売すると思うし
結局需要と供給のバランスだと思います。

市場が高いとみるか
安いとみるか


いずれにせよ
結果は後程でますね

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>657
たしかにその通りだけど坪300近くで1期で300売り切る需要があるなら今売りに出てる中古はゼロになってると思う。

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第1期に300戸は確定ですか？

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弱気な姿勢は見せないだろうからね。
早くしないといい部屋は無くなると思わせたいところだよなデベとしては。

これからの要望次第だよ。
要望集まらないのに300も売りに出さない。
逆に要望が集まれば売りに出すだろうし。

ここは来場者や問い合わせは多くても検討者は少ないんじゃない？
値段が値段だし。価格表見て諦める人も多いでしょ。

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購入検討中のものです。
先日MRに行った際にもらった価格表の値段と、
今日届いたDMの価格がずいぶん違うようです。

DMの価格がずいぶんと下がっているようです。
これはこの部屋だけですかね？

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DMなんてくるんですか？
うちの営業さんは何も連絡なしです。
すでに参加した構造説明会の案内ならきましたが。

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元々ホームページで登録していたので、
そっちの登録者(？)宛のDMだと思われます。

部屋によっては価格を下げているんでしょうか。

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626さん,628さん、みなさま。
シティとタワーの違いを質問したものです。
ご回答ありがとうございました。

GWTは既存のシティとあわせて3棟でひとつの物語という位置づけもあるようですね。

CGで見る限り、エントランス他共用部にも期待しているのですが、
パークタワーにくらべると見劣りしちゃうんでしょうか。
出来てみないとわからないところもありますよね。〇千万の買い物なのに、先物ってほんとコワイです。

星川は通勤上厳しいですが、新川崎のタワーは気になっています。
東急沿線からは外れますが、都内・横浜・川崎方面へのアクセスという意味では
我が家にとっては、十分ですので、同じ価格でグレードアップであれば検討の価値ありかと。


MRは、年配の方を意識しているのか、落ち着いた品のよさがあると感じています。
自分は建具等のよしあしはわからないのですが、GWT、どうなんでしょう？

キッチンは大理石な一方、標準のIHはどんなお鍋にも対応できる機種ではないので、
仕様がちぐはぐなのかな？と思っているのですが。ホッカラリ床でもないですし。

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DMの内容はわかりませんが、大きく下げた部屋と、上げた部屋があるようです。
それとも三井は、個別の客ごとに価格表つくるようなことをやりますか？

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>個別の客ごとに価格表つくるようなことをやりますか？

三井はやらないはずだけど住友と野村はやります。でも、わりと終盤にならないとやらないはずなので三井がやるとしてもまだ先じゃないかと。

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もうすぐ申し込み締め切りですね。
北西角部屋中層階、坪単価270程度の部屋で迷ってます・・。
高いですが立地と設備が魅力的です。

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>664
建具は普通というか安いほうの部類です。ただ最近のタワーはどこも建具は安いものを使ってることが多いので別段気にすることじゃないかと。エントランスはタイル張りなので大理石を多用するパークコートや一部に使ってるパークタワーと比べればランクは落ちますが小杉の中ではわりといいほうかと。

仕様に関してはここより後から出てくる野村タワーと住友タワーは高級路線だと決まってるので仕様重視ならそちらがいいのかなと思っています。ただ、ここは駅直結が魅力です。

買うなら北側と思ってます。他の向きは割高なので。

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>660
この春三井が売り出す中でも一番の注目を集めているそうです。
でも高いですね。。。
MRも、子連れでキャッキャという感じではないです（お子様連れもいらっしゃいますが）
エクラスの購買層が40～50代だったそうなので、こちらも同じようになるんですかね。

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>668
野村高級路線ですか。住友はあきらめてましたが。
眺望もよさそうなので、どこまで釣りあがるか。
商業施設にも期待、区役所側が大きくかわるかどうか。

ヨーカドー前にも大きな看板(？)が出て、いよいよ、って感じですね。
といってもまだ完成は数年後ですが。

これから三井を検討する人たちは、野村、住友が比較対象ですかね。

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野村のタワーは気合入ってるようですね。野村は単体のタワーでは実績あるけど商業施設一体型ではあまり知名度ないですし。小杉のタワーは実績みせるためにやる気まんまんってかんじです。他物件と比べてもリリースをこまめに出してますし。Eプロント誘致したのも野村だし、実は小杉で一番頑張ってるデベだと思います。

なんとなく三井は新川崎のほうが三井主導なこともあってあまりこちらには力入れづらかったのかな。高級路線で眺望もいいということで、高値で売り切ってしまう野村のタワーなら当然高くなるだろうと思ってますが、戸数が450と多いほうでJXタワーが出てくることや中古もひっきりなしなこと考えると、ここより少し高い坪300前後だろうと予想しています。

ここの場合は商業施設がどうなるかわからなくてアリオ側でちょっとうるさいかなと思うので高くなっても買えるなら野村でもいいのかと思いつつ、駅直結は捨て難いということで迷います。

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野村はここより安いんじゃないの？

在庫を持たない価格設定することで有名だから。
東雲のプラウドタワーも1期即日完売だったし。

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野村が安いかどうかはここの売れ行き次第では？

そういえば供給の多い地域で野村って珍しいかも。いつも希少立地ばかりなイメージある。

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プラウドは武蔵小杉で三つ目の
マンションです

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四つ目？

1今井
2下沼部
3今井南

そして
4今回のプラウドタワー

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過去のプラウドは今井南とか学区の評判がいいから、もともとこのへんでも昔から人気の住宅街で低層で南向き中心だったから本来の東横ユーザーが好みそうな条件揃ってる。これだけタワーが乱発する中では希少といえば希少。

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担当の営業さんがいい人なんですが、いまいち頼りないです。
質問したことに即答できなくて、仕方ないので電話して他の人に聞いたら詳しく説明してくださり、この人に初めから聞いていたらよかったらと思いました。相性かもしれませんが、営業の人とは契約したら終わりですか？

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前に三井を買ったときは契約後はローンの相談のときに会ったくらいで他に会う機会はなかったです。でも契約のやりとりで何回かは会って話します。

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>>661

DMの北西角２階はリビングの目の前が東急線線路の部屋ですよね、、、

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どう考えても小杉ならここ以外はないな。

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>>679
近隣住民です。DM見てないけど、2階であれば東横線の線路より低いと思うよ。
見えるのは東横線高架のコンクリ壁ぐらいじゃないかな。

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徒歩1分と徒歩3分なら眺望と仕様いいとこ選んだほうがいいよ。
価値が全然違ってくるから。

普通は駅前よりグレード高い物件あればそっちのほうが資産価値は維持されやすい。

駅前過ぎると騒音、セキュリティなどでマイナス面も多いのが建つと目立つ。

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12棟も建って資産価値の維持もあったもんじゃないけどね。
どこも同じでしょ。

ただ一つ間違いないのは分譲価格が高いほど中古値段の下落幅は大きいということ。
コスギで唯一買値より上がってるコスタの分譲価格は坪単価200万。
パークシティのほうが仕様は数段良いが分譲価格が高すぎて結局、中古価格は上がってない。

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>>683
コスタ住民の書込みご苦労様。
買値より上る事がわかっていてもコスタだけは買う気にならない物件です。
ごめんね。

3.11の被害ダイジョブ？
ダイジョブ、ダイジョブ。
ホント？
ホント、ホント。

こんな事で納得する私ではありませんのでコスタは無理。

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パーク住民ってホントちょっとアレですよねw

ちなみにコスタ住民ではありませんよ。
住民が坪単価200万って胸はるわけないでしょ。

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ローン事前審査申し込まれた方いますか？
結果はどのように連絡ありましたか？

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686さん

事前審査申し込みました。
三井住友銀行でしたが直接自宅に結果通知が来ました。銀行によって違うのかもしれません。

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既存のパークシティは、完成前のプチバブル時代にスレで、
分譲価格に２割上乗せして転売できるとか、書き込まれていたけどね。

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>>688
我が家、1.5割乗せで売れました。
売れたのでグランドウィング買います。

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ちなみにSFTでした。
SFT最悪な状態なので売り逃げできて最高です。
MSTの中古でも良かったのですがGWTが買えなかったらMSTの中古にします。

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仲介手数料を取られるから儲けは減りますけどね。
更に、利益に対して税金の特例を使うと次にローン減税を使えなくなるとか。
どーでもいいけど。

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手数料税金引っ越しだいを
考慮すると

結果的には690さんは最初から
MSTを買っておけばよかったってこと。

MSTが最強です

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>>692
MSTは何が最強ですか？

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最強ってw
小学生じゃないんだから。

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687さん
提携ローンですか？
うちは営業さんから口頭で大丈夫そう、と言われただけです。
事前審査の申し込みには、個別に連絡が来るように書いてありますね。

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ETが最強です。

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さっそく販売時期が延びたね。
やっぱり苦戦？

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低層階希望者はもうオプション相談開始と思いますが、
カタログ等送られてきましたか？

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そりゃ坪300で絶好調だったら周辺中古もとっくに売れる。
通勤時間帯は駅直結でもないんだから。

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エルシィ跡地にもタワマンができるとなれば様子見るひと増えそう。

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所詮、郊外のマンションなんてこんなもの。
価格は自然と落ちつくところに落ちつくよ。
最近中古価格は徐々にこなれはじめてる気がするが、新築はまだまだ夢を追いかけてる感じだね。

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>>703
武蔵小杉のタワマンで眺望がほしいなら、真ん中のを買ってはだめ、周辺のを購入しなきゃ。
結局クラッシィとコスタの南側か、これからなら住友のタワーの南側かな。

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結局、タワマンが林立して
眺望を悪くし合うのか…

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エルシィ跡地以外の計画は5年前から分かっていたことなのに、何をいまさらって感じではある

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結局豊洲とかと違って、駅取り囲むように乱立するから、眺望なき地盤悪いだけのタワマンばかり。

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このスレ伸びないですね？
人気ありそうなのに。

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登録会行かれた方、赤い花のつき具合はいかがでしたか？

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昨日登録会行ってきました～まだ登録初日ということもあってか、
検討中の黄色は結構ありましたが、赤はまだ少なかったです。
最上階にも赤がついてましたよ。ブースは満席で賑やかでした。

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黄色い花も南西の角から埋まってましたし、お金持ちはいるもんなんですねぇ。

眺望シミュレーションを再度見てみましたが、東と北も思ってたほど悪くないですね。
東のパークとお見合いの部屋は、多少圧迫感ありそうですが。

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シミュレーションと、実際に住んだときの眺望との感覚の誤差
が少ないとよいのですが。

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ここを検討できるひとは
世間一般的には十分お金持ちだと思いますよ

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せこい話ですみません。

何回かいくにつれて、飲み物を出してくれなくなったのですが、そんなもんですか？

購入前提で話を進めているので、そんなに悪い客じゃないと思うのですが。

なめられてるのか、って気がしてしまって。。。ほんとせこい話なんですが。

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飲み物は、はじめはちゃんとした ホットのコーヒーがでてきましたが、
今では、コーヒーを頼むとホットでもアイスでも缶コーヒーです（笑）
はじめてのお客様？にはちゃんとしたコーヒー出してたから、
こんなもんなのかな!?と思ってます。
他はどうなんですかね

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毎回は最初にメニューを持ってきて、一応缶ですが、出てきてます。
担当営業の人の問題のような気がします。

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一般公開前は、入り口に自販機もなく、ちゃんとカップで出してくれてましたよね。

でも最近は、缶すら出てこないんです。

いや、欲しいわけではないんですけど。ほんとせこい話ですみません。

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そういえば、ここは三井のわりには営業がイマイチ。
どっかに委託でもしてるのかな・・・

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今日道歩いてたら新価格表手渡されたんだけど、部分的にびっくりするほど値下がってた。
3月24日付→5月20日付で一番値引いてるところは1040万円引き！
人気があるらしいところはそのままだったけど、200～300万円引いてる部屋が多いね。

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道歩いてて、価格表渡されるわけないじゃん！

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いやそれがホントなんですよ。
価格表単体ではなく、薄いポケットティッシュ＋チラシ＋価格表のセットですね。
昨日の１５時ごろ、トヨタのアクアが展示されてるフーディアム前で配ってました。

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東横駅へのデッキ開放時間はどうなってんだ？販売員に聞いても、「東急駅ビルの開放時間と同じです」という回答しかない。東口のデッキから改札口までの間には、駅ビルの商業施設とは別に内廊下が通らないのかな？

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通らないよ。本来ここは駅直結って言っちゃ駄目なんじゃないかなぁ。

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価格表配るなんて前代未聞。そんなに苦戦してるの？

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苦戦してないでしょう。
売れることは間違いない。

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売れる部屋と売れない部屋に別れそう。申込はファミリーに集中しそうなので。

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726
営業さん遠征ご苦労様です。

そもそも価格表を不特定多数の通行人にバラまくなんて聞いたことないですね。
一部代表住戸の価格を載せたチラシを配ることはありますが。

余程苦戦が予想されてるのでしょう。

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価格が下がったなら検討者が増えて売れるかもね。全戸500万円ずつくらい相場より高いかんじだったから。

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価格表配る訳ないじゃん。

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全戸の価格表を配るとは考えにくいです。

代表住戸数件のことでは？
それなら、他のマンションでもあることですね。
モデルルームできちんとした価格表をもらいました。
全く下がらない部屋もありましたよ。
予想より下がりませんでした。

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>>731
確かに5000円ぐらいの価値がある物（全戸価格表）をタダで配るとは考えづらいですね。

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三井の物件は、すべて価格公表が基本
現在売り出し中の物件は、下記のURLから誰でも見れる

http://www.31sumai.com/mfr/F0606/juko_01.html

表示されるのは、売り出し中(～6/3)だけだけどね

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えっ、売り出すのってこんだけ？

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＞733さん
ナイスプレー！

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価格表配ってても不思議じゃないな。一期で300戸中いくつ売れるか見物だ。

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ざっと見たかんじ300戸もないと思うんだけど掲載は一部？

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300ありましたよ。暇人なので数えました。

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今回の募集住戸では片手で足りるくらいしかないけど、手頃なのもありますね。
客寄せ住戸かな？

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不特定多数に価格表をばらまいてたならそんなに好調ってかんじでもないんだね～。戸数も多いし、高い部屋は完成まで売れ残るかな。

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エスラスぐらいの販売状況(販売一年、竣工前で残りは一桁)ならほどほどで良いペースと言えますね

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しまった〜エクラス買って失敗したかもしれん。
やっぱこっちだっかー？

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売れ残ってもいいんです。
ここは既存２棟で充分に儲けているのです。
だからグランドウィングは消化試合みたいなものです。

だいたい売れ残ると思っている人は不動産の勉強不足と言えますね。
もちろん即時完売とはならないでしょうが。

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ぎりぎり6000万円を切る住戸がありますが
それなりの理由があるのでしょうか。
低層階は気になりませんが、
線路の横とか、商業施設の真ん前だと
考えてしまいます。

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勉強不足もなにも不動産に詳しい人は武蔵小杉に買ったりしないよ。
話題性はあるから興味は持つけどね。

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>744
6000万円切る部屋は既存パークとお見合い＆商業施設が前だから。
あと間取変更とカラーセレクトができない。

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条件よさそうな部屋から売り出すんだね。
2期以降は余りものってかんじになりそう。

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不動産に詳しいひとは武蔵小杉ではなくどこに買うのでしょう？日吉？田園都市線？鶴見？川崎？


不勉強で申し訳ないですが教えてください。

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日吉、田園調布の品質の良い低層は鉄板でしょう。

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たしかに彼らは小杉のタワーなんぞ目もくれてないでしょうね。

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田園調布は高いから対象外かな

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日吉に駅直結タワーができたらほしい

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築年数が古くなった川崎駅や武蔵小杉駅の駅前のマンションは安いでしょ。
でも都内だと古くてもけっこう高くて新築と比べたときの価格差が神奈川ほど広くない地域がある。
詳しい人はそういうとこを好んで買う。

だから不動産に詳しい人は基本的に神奈川にマンションは買わないし、
買うとしたら古くてもあまり安くなってない日吉くらい。

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神奈川県民800万人を一斉に敵にまわす刺激的な意見ですね

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神奈川の不動産業者は圧倒的に戸建派が多い。

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低層階の部屋は価格帯は良いのですが、懸念点がいくつかあります。電車側の部屋は、電車と反対側と比べてやはり騒音の心配があるでしょうか。2、3階は、電車から見えるのでプライバシーには不安が残ります。窓は開けられないと考えた方が良いですよね。鉄粉被害も予想されるので洗濯物も外には干せないのでしょうか。

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線路ぎわですからね
窓を開けていればテレビの音は聞こえないと考えてください
そのための2重サッシなわけですから
プライバシーの問題は、カーテンで解決してください
もちろん、洗濯物を外に干せるとは考えないでください
そのための浴室乾燥なわけですから

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２重サッシ？
ペアガラスじゃないの？

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Low-Eペアガラスだね
騒音は避けられないでしょうね
MSTでさえあの騒音ですから

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騒音気になる人は他を待つほうがいいでしょうね。
ここは線路以外にもアリオもまん前で高層じゃない限り騒音は避けられないです。

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結局ここも平均坪290になったか。やはり小杉で坪300は無理だったようだね。

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最多価格帯は300台だけど、低層線路側がかなり平均を下げてるね
駅直結で坪250なら、騒音のこと考えてもわりとリーズナブルじゃないかな

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>>753
大丈夫？
最近の武蔵小杉を知らない人の書込みみたいだね。
偉そうに不動産業界を語る前にもっと勉強してから書いてね。

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>>759
MSTはサッシ閉めたら静かですよ。

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そりゃ音は、慣れ、ですから。慣れたら静かに感じます。

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>762
最多価格帯が300なのは角部屋をほとんど残さずに売り出したからで本来の最多価格は290半ばだよ。
高い部屋ばかり申込みが入るとも思えないからとりあえず高い部屋は毎期出すって戦略かな。

野村のように即日完売は狙わなくても駅直結なら無理しなくても売れるし、
そもそも冷やかしが多くて確度の高い申込かを判断しにくいから無調整で出したってところかな。

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長く住むことを考えたら管理費アップが怖くて考えてしまいます。みなさんどうですか？

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サッシを閉めれば静かというのも心地悪くないですか？折角窓もバルコニーもあるのに・・・。高層マンションとはそういうものでしょうか？実際高層階でも低層階以上にゴーっという街の音を拾った騒音がきついと聞きましたが本当でしょうか？

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確かに高層でも窓を開けたらうるさいです。
基本的に駅近で窓開けての快適さをのぞむならせ線路沿いは避けないとです。

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東急の高架は、すごくうるさい気がします。
横須賀線や新幹線の近くに行って比較するとわかります。

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>767
維持費が上がることで20年後に資産価値が半額くらいになってると仮定して考えてみてそれでも買いたいと思えるなら頑張ってみてもいいのでは？

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2階の角部屋価格は安いですが、日当たりとプライバシーがネックだからでしょうか。商業施設の騒音も心配ですかね。

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安くても問題多い部屋は売りにくくなるので後を考えたら安くもない。賃貸出すとかじゃなきゃやめといたほうが無難｡

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横浜・日吉方面から東急・武蔵小杉駅に電車が進入する直前にポイントがあって、そこを電車が通過する際に大きな音がします。高層階であってもバルコニーの天井で反射した音が住戸に響くのは避けられません。
なので、西側は窓を開けているときは、覚悟しないと・・・。

しかし、GWTが建つお陰でMSTの高層階に響く音は遮断されるので、今の住民には朗報かも。

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>767
>維持費が上がることで20年後に資産価値が半額くらいになってると仮定して

勉強の為に、どういう計算で半額になるか教えていただけますせんしょうか？

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>776
細かい計算は長くなるので書けませんが単なる数字遊びです。維持費値上がりで発生する現状の金額との差額と維持費上昇による賃貸にまわる確率上昇で家賃水準低下の確率とそれによる借入限度への影響と維持費が上がる20年後くらいの購買層の年収水準を現況の昇給水準などから何パターンか出していろいろいじって計算すると最大下落幅は約半値でした。
数値はどうとでもとれますがさすがに半値以下にするのはかなり極端な算定になります。

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購入予定の方、キッチンパネルセレクトで、ホーローかメラミンを選べますが、
どちらがお勧めですか？ツルツルでお手入れしやすいのはメラミンですが、他マンションで、よくホーローがつかわれてるし迷ってます。

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買ってすぐ１割減、毎年３％程度の割合で価値は減少し、20年で買値の半分、というのは一般的。
同種のマンションが多く建ち並んでるので競争が激しく、もっと安くなることは十分ありうる。
さらに管理費が高めだったり地震で損害を受けたりすれば当然評価はさらにマイナスになる。

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一般的の定義にもよると思いますが

買った瞬間に3割下がり
10年で半値になる

という説もあります。

実際に千葉、多摩のマンションは
2000年頃分譲が2010年で半値になっているものも
あるようです

一方、川崎駅三分のマンションは2000年頃分譲でほとんど下がってません。
(すみませんがマンション名忘れました。ラゾーナ側)

いいたいのは購入時期とエリアが重要ということ

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クレッセントもブリリアもマイナスですよ。
ラゾーナレジデンスは10%以上プラスですが。
川崎市でまともに上がってるのはラゾーナ位でしょうか。

横浜駅近タワマンは全て10%以上プラスです。
川崎市のタワマンを買うのはやはりリスクがありますね。

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クレッセントではなく
ミューザ前のイクス川崎ザタワーっていう
マイナーなマンションでした。

竣工2000年6月。

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イクス川崎ザタワー。
平均マイナス20%ですね。

売出し価格と成約価格は違います。
勿論、眺望など、部屋によってはプラスで売れる部屋もあります。

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築12年でマイナス20％は立派ですね。

グランドウイングも立地良いので同等と
考えると
20年後にマイナス50％はいい線かも

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神奈川の物件で新築＜中古　なんで存在しないよ。
まさか中古の売り出し価格＝その金額で売れる　と思ってないよね。
実際の成約価格は売り出し価格の２割３割引きは当たり前。

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横浜の駅近タワマンはプラスだって。
ナビューレなんて平均で40%プラス。
勿論成約価格でね。

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ナビューレ横浜があるでしょ

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東京の不動産会社さんは無知

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ナビューレとパークタワー(高島のほう）はプラスだね。
おまけに中古待ちがかなりいるからまだしばらくは安泰。
みなとみらいの一部も最近は微妙だけどかろうじてプラス。

なんだかんだいって地ブランドって大事なんだね。

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川崎と横浜で明暗はっきり別れたね。

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でもラゾーナレジはプラスだから
結局結論は購入タイミングと立地

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そんなこと言われるとめっちゃ不安になりますね…
都心の駅近マンションしか買っちゃ行けない気がしてきました。

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グランド買う人は、かなり高い金額を出すんだから、立地も
その他承知の上小杉が良くて買うんだらか外野があれこれ言わなくてもいいんじゃないのかな。
高い管理費だって払えるから買うんだろうし。
騒音が嫌な人ならもっと奥地を買うだろうしね。

駅を利用するので商業施設が楽しみです。

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神奈川はオフィス需要がないので資産価値の維持がしにくいのはわりとよくしられてる。
古いマンションはSOHOなどオフィス需要があると価値が保たれるので資産価値だけなら都内が有利。

でも住みたい街が資産価値がよいとは限りませんから結局は住みたいかどうか。

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ラゾーナレジは安かったからプラスだけどそれでも大きくプラスではないし中古も普通に出てくる。
一方で横浜の同じ時期のナビューレなら大きくプラスで中古が出てもすぐ売れる。

この差はなんだろうね。

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ナビューレなんてここ10年で都内含めてナンバーワンの値上がりマンションです。
こんなところを買えたひとは本当にラッキー。

そんなマンションと比べていたらマンションなんて買えません。

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横浜はパークタワーステーションプレミアも
ポートサイドも値上がりしてるし中古も賃貸も人気。
ナビューレほどじゃないけど。

もし分譲時期が同時期だったとしても
供給がどんどんある地域よりはないほうがいいよ。

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いよいよ抽選会ですね。同倍率同時抽選なので不正もしにくいですかね。

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ナビューレを分譲した時期は、マンション底値時代だったから、
都内でも安かったマンションが幾つもあるよ。
で、値上がり率が高いのにこの掲示板などに書き込まれない物件もある。
都内含めてナンバーワンの値上がりをナビューレだと断言するのは無理。

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