パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part2

高齢の方にタワマンはきついと思いますよ。地震発生時に、非常電源でエレベータを動かすのは、点検後なので、点検が終わるまでは部屋に戻れない or 部屋から出られなくなります。。

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老人ホームは入居の一時金3000万円位支払い、その後ほっくりでも返金してくれないのでは？
まだ介護が必要でなかったらまずはこちらを購入した方がいいのでは？

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有料老人ホームの一時金は返金あるよ。
ただ施設によって償却具合が違うけど。

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老人ホームまでの繋ぎなら引渡しまで2年もあるマンションより安く手に入る既存物件を中古で買うほうがいいのでは。仕様ほとんど一緒ですよ。

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病院となりのセントスクエアはいかがですか？ヨーカドーもすぐ近くでとっても便利ですよ。

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セントスクエアは
警察も隣、郵便局も隣の隣、
図書館も近く、
あとパチンコもすぐ近く（笑）ですね

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センターロード直近なのも何気にポイント高いよねｗ小杉の良さが集約されている。

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５６０さん
私の経験から介護が必要になるのは本当の末期状態がほとんどです。
老後と言われる後期高齢期と言っても１０年以上あり、かなりの人が元気で一人暮らししてます。
そんなご老人の一番の問題は日々の買い出し、食事です。
ここだったら自宅に食堂がついてるようなものです。
例えばすぐそばの大戸屋に行けばおかゆから雑炊まで自由に選べます。
また孫たちも交通の便が良いのでいつも来てくれます。
ちょっとした病気は隣接の医療利用すれば全く問題ない。
いざとなれば病院もすぐそばです。
それより老後に最も必要なことは人との関わり合いです。
ここならそんな社会生活も観劇、お茶、図書館など雨にぬれずに日々の生活楽しめます。
こんな素晴らしい高級老人ホームってないと思います。

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良くあるでしょう、房総半島の太平洋見渡せる豪華老人ホームとか、あんなの考えただけでゾッとします。
本物じゃありません。

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それにタワマンがつぶれたり長期にエレベーターが動かないような地震が来ればタワマン以外の平屋建ては全滅です。
一軒家と比べ相対的にタワマンは安全だと思います。

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セントスクエアってヨーカドーの隣の団地みたいなやつ？
考えられない。
止めてくださいあんなのと比較するの。

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ここは直結でも微妙な直結だから雨には濡れるけどね。
三井も傘がいらないとは言ってないし。

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有料老人ホームに元気なうちから入る人が多いのは、
いざ介護が必要になったらいいところに入居できなくなるからですよ。

元気なうちはマンションでと思って、
介護が必要になったら老人ホームと考えてると
順番待ちだったりして入れなくなります。
選ばなければあるけど評判のいいところや
比較的リーズナブルなところはだいたい入れなくなってしまう。

まあ、お金に余裕があれば気にしなくてもいいことですし、
どちらを優先するかはその人次第ですけどね。

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やはり便利さ最大のメリットですね。他の小杉のマンションはよく知りませんがパチンコ屋が下にある西側の駅直結マンションとは違い他とは明らかに価値が違うマンションと思います。結局、ここが良いと思う人が買って良い地域を作って行けば良いと思います。街の値打ちは住む人が作ると思います。私は購するつもりです。

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確かに便利だし、防災に弱いリスクはあるけどそれを無視できるならいい物件。
現状の賃貸利回りが3％程度だから再開発のことはかなり価格に織り込まれてて
リセールバリューは期待できないのでそういうのは期待しないほうがいいけれど。
割安感あるのは北向きだけで北向きはリセールバリューも多少あるかな。

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既存のパークですら買値より落ちてるのに、
この坪単価でリセールバリューなんてあるわけないでしょ。

どうせ、商業施設もたいしたもん入らないだろうし。
フーディアムも結局はダイエー。
エクラスの高級スーパーも結局はマルエツ。
シネコン付き商業施設も結局はシネコンレスのアリオ。
ことごとく、下方修正だから。

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575さん

賃貸利回り3%だから・・
のところを詳しく解説お願いしたいです。


例えばグランドウイングの平均的な
70平米で坪単価295万円だと6257万円

70平米の平均賃料は○○万円なので

平均賃貸利回りは3%

リセールバリューが期待できるのは
賃貸利回りで何%ぐらいの物件なんですかね？

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>>576
既存パーク住民ですが取得価格よりも高くなっていますよ。
そもそも間取り・階数・方角が悪い部屋の場合は下がるべくして下がっている物件もあったかもしれません。

私は取得価格よりも1040万upで売れました。（最近の話）

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既存パークでも北東角部屋はプラスだよ。眺望がいいから。下がってるのは西と南。ここは眺望がないから見極めが難しいけど。

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>>579
ステーションですか？
ミッドですか？

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下がってると言ってるのは平均ですよ。
勿論上がってる住戸もあります。

ただ平均ではマイナスです。

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散々小杉の物件を検討して、結局地縁がないので踏みきれずにいます。何の躊躇もなくここを買える人が羨ましいです。本当に利便性の良い街だと思いますし、おしゃれではなくても、賑わいをみせる将来性のある街になるでしょう。でも購入してしまったら、維持費も上がる上に、もう引っ越しが考えられないかなというのも、不安要因です。

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私はマンション二軒購入経験あり
三軒目検討中です。

一軒目は10以上検討してなかなか
購入出来なかったのですが
二軒目はほぼ即決でした。


私の経験からすると
結局勢いかなー
と思います。

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今は買い時とはいえない時期ですから購入しにくいですね。
踏み切れないのは利便性以外に何か大事なことが足りないのかも。
うちは最初に買った物件がよくて今まで順調に住み替えしてこれました。

ピンとくる物件はピンときますよ。

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初回販売戸数はいくつぐらいですか？

人気物件の目安200戸を越えそうですか？

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>>584
過去にピンときた物件を教えて下さい。

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>>581
平均でもあがっていますよ。

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584じゃないけど

私がピンときた物件
シティタワー品川

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定借にピンと来ますか・・・

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>586
最初に買ったのは吉祥寺の中古マンション。雑誌に載ったこともあります。

一番ピンときたのは白金タワー、次はナビューレ。両方とも抽選で外れて買えなかったですが。結局住み替えで買ったのは都内のタワーの北向きです。白金やナビューレに比べれば高かったけど希少性と交通利便性に惹かれて。仕様がその時の最上位クラスであること、高級住宅地が近くにあるか、住環境の良さをなどを考えれば値上がりするマンションに出会えます。

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589さんとは
選択の基準が違うのだと思いますが、
今でもナンバー1物件と思ってます。

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低価格物件なのでスレ違いですね

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ここ数年で分譲される物件はこれからマンションに
義務付けられる省エネ基準を満たせないので
資産価値の下落が決まったようなもんだよ。

どこであろうと資産価値考えるなら
ここ数年で分譲される物件は買っちゃダメ。

対応する物件を待つなら最低5年は待たないと買えないけどね。

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>587
平均では－1.4％ですよ。

ヤフー不動産などに載っているものは実際の成約価格ではありません。

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＞593
義務化を段階的に実施するのは、建物ごとに省エネ基準の達成率が異なるため。
最初に適合を義務化する予定の大規模建築物(延床面積2000㎡以上)では
、現行の省エネ基準の適合率が約90％。

現行タワマンなら100％適合。

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ナビューレ並の値上がり物件を
買うことができれば省エネ基準云々は無関係で資産価値保てます。

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さすがにナビューレ並みはもう出ないだろうな。あれは地所がタワーの実績重視で広告効果を狙った物件で瞬間蒸発したんだし。ここにそれを期待するなら瞬間蒸発は必須条件だけどまず無理でしょ。

それにタワーで値上りしてる物件はクイーンズ伊勢丹があるとか高級路線ばかり。やはり金持ちが暮らすのに必要な環境が整ってないと坪300は越えられない。下の商業施設がクイーンズ伊勢丹や東急フードショーだったら値上がりするんだけど三井の実績からしてもマンションの下駄は大したことないから無理だろうね。せめてパークタワーだったら可能性あったのに。

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ナビューレはプチバブル直前の、マンション市場全体が安い時期だったじゃない。　
同時期に東京の勝どきで分譲されたＴＴＴなんかも割安だったよ。

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>>588
結局価格ですか？

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割安だったから買い時だったんでしょw
因みににナビューレの中古時価坪単価は300まで上がってるよ。

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マンションの買い時なんてしばらくこないだろうね。ここ最近は手数料考えて住んだ瞬間に2-3割目減りが普通だから。
住友や野村が割高でも売れる方法を見つけ出さなければなぁ。もっとマンション買いやすかったはずなのに。

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消費税を前回アップした時は、アップ後が買い時だったよ。アップ前の駆け込み買いの反動で売れなくなり。
次回のアップはどうなるかな。

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ナビューレの中古も最近はずいぶん下がってきてるみたいだ。タワーはどこも苦戦してる。まして川崎、小杉のタワーが苦戦しないはずがないって。

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でも新築のタワーは好調だよ。中古は増えて下がってるからタワー同士の住み替え需要かな。

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コスギのタワーの売れ行きもこれからは悪くなるだろうね。
新築タワーが好調なんてもはや昔話。

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中古も別に売出中物件が増えてるわけでも値が下がってるわけでもないんだけどね

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地震の影響で中古相場が下がり、売ることもできないから供給も減っているのです。そりゃ希望価格は下がらないですよ。成約価格を調べてください。

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希望価格、は下げたくないですものね。高く売りたいのが本音だから。

中古チラシの希望価格を見て「これが相場か」と信じてくれるよい人、がいるかもしれないし。

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成約価格の下げは厳しいよ

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これから都内は建て替えラッシュで供給増えるし、あと数年したらここらへんのマンションも維持費が上がる第一段階だからそれまでに売って住み替えをしようと思ってる人たちの売りは徐々に増えるよ。小杉に限らず中古は厳しい。

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成約価格は平米単価で70万円前半、坪単価230から250みたいですね。三井のリハウスで聞きました。
眺望いい部屋なら280くらいまでなら売れるようですが300は手をいれてリフォームでもしないと厳しいみたいです。

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南側を検討している者です。
隣家の浴室の隣が検討している部屋の寝室になるので悩んでいます。11階から15階 は隣家も寝室なので問題ないと思いますが、値段差があまりないので余計悩んでいます。みなさんならどちらを選びますか？

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浴室は洗濯機の音がうるさくなるかもしれないと思ってうちなら避けます。
最近は夜中に回す人も多いですし。

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早速ありがとうございました。
やはり少しでも気になると思ったら避けたほうがよさそうですね。
もしかしたら、遅くにお風呂に入る方かもしれないし、全く聞こえないわけではなさそうだし。
気になりだしたら きりがないですね。
私はあまり気にしない方なのですが、主人が気にするほうなので寝室同士の階で登録してみます。

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>605
首都圏出身者の親の援助購入も山を越えたから、郊外バブルも終わりでしょう。

郊外で坪２００万円以上は親の援助の成せる業だったね。
異常でした。

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>>615
親の援助無くても買えますよ。
しっかり働けよ。

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ミッドスカイの者ですが、、、隣の音など聞こえないと思いますが、、、

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身銭切って、
こんな郊外マンションを高値で買う？

普通は買わないよね。

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川崎が実家なら買うんじゃない？
高値でも時間さえかければ売れるよ。

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登録説明会に行ってきました。

報道にもあったかと思いますが、３００戸売り出すそうです。

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綱島街道4車線化が計画より6年遅れて2018年までずれ込むらしい。
アリオ等、これからの開発にも多大に影響を与えそう。

さすが川崎市の再開発って感じだな。

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わざわざ東京から車で丸子橋渡ってアリオなんぞに来る人は居ないので何の影響も無いよ

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パークシティと、パークタワーのグレードの違いって明確にあるのでしょうか？
坪３００なのに、シティじゃあ…って思ってしまいます。

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>619
無理無理。
コスギのタワー人気は昔の話。
既に中古で高値は無理みたいだから、いずれ新築もそうなるだろ。コスギのタワーに期待しすぎないことだね。

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>611
坪単価230から250でも売るのに苦労してるんですよね。完全に2005年頃に逆戻りしてるよな。

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>623
ブランド名は仕様の違いもあるけど郊外はパークシティ（豊洲や浦安）、都心はパークタワーが多いですね。今まで見た中ではパークタワーよりグレードが落ちる大規模物件に使われることが多いのがパークシティです。

共有部や部屋に使われる素材に差が出ます（共有部がパークタワーは大理石だけどパークシティだとタイルだとか、ドアのグレードとか）。ここはモデルルームだけはパークコート（パークタワーよりハイグレード）のようにつくられてるのがびっくりしました。だから物件自体も豪華だと勘違いしてそうな人が多いかもしれない。

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今度出来る新川崎もパークタワーですね。
武蔵小杉よりグレードが高いんですね。

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>623

１棟だけしか建たない物がパークタワーで
２棟以上の場合がパークシティという名前付けにしていると
前にこのスレで誰かが説明していました。

１棟でシティはおかしいですもんね

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パークシティ浜田山、パークタワー新川崎。
パークタワー新川崎のスレ見るとかなり期待できるみたいですよ。

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新川崎もパークタワーですから三井は武蔵小杉や浜田山以上に力入れてるんでしょうね。

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６２６さんのおっしゃる通りですよ。
パークシティよりパークタワーの方がグレードが一段上です。
三井が新川崎にパークタワーを持ってきたのも武蔵小杉の開発は既に峠を越した、これからは新川崎が
業界の注目点になるということをパークタワーをぶつけることで宣言したのです。

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豊洲だったら
パークタワーより
パークシティのはうがいいな

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単純ですシティは一つの街を作るような大型開発、タワーは単体開発です。
都心では大型開発の場所確保困難なのでタワーが多い。
シティの場合大型開発故周辺部公開緑地率が多く整然とした街並みが出来る。
タワーは単体故その辺は立地によって左右される。
例新川崎タワー、豊洲（実際東雲）タワー。

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都心近くで広大な土地を必要とするシティが開発されるチャンスはあまりない、特に武蔵小杉のような交通の要衝に土地確保出来たのも東銀と言う財閥系のお嬢さんを三井が早くから押さえたことで可能となったわけです。
これだけの利便性の卓越した土地にシティが出来るのは恐らく最後でしょう。
後は郊外になります。
タワーは単体ですから都心にも今後建つでしょう。

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武蔵小杉に高層ビル群が認可されたのも三井が東銀の土地確保したことにより三井なら高級街作り任せられると言う川崎市特に
阿部市長などの意見もあったやに聞いてます。
その辺阿部市長の慧眼でしたね。
東急あたりに任せたら利益優先でフーディアム無し、市民会館なしであと一棟位押し込まれてスシ詰め状態になたのではないでしょうか。

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三井と言うブランドがあればこそ多少高くともお客がつぃてくる。
その辺三井も分かって行って街全体に付加価値を付けていく。
他のデベではまねの出来ないことです。

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一つ聞いた裏話をしましょう。
公開緑地は三井が整備しますが道路の側面は市の管理となります。
現在パークの駅前につながる道路はケヤキ並木ですが、市はケアキは将来大木になり道路を持ち上げ管理費が大変故認可しないとの事でしたが、三井の経年優化と言う概念からケヤキは外せないので路面を波打たせ余裕を持たせる
柔軟構造とし認可にこぎつけ大変な面倒なことまでやったと聞いてます。
本来なら成長しない小型の木を植えておけばそれ住むのですが広尾ガーデンヒルズにしろ三井の大型案件は確かに
歳とともに作った街に風格が出てきますね。

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激しく納得。

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都心にも単体開発のパークシティはあります。最近だと南麻布の定期借地がパークシティ。ブランドの違いは単なる仕様の違いですよ。

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南麻布にパークシティないよ
パークホームズの間違い？

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周辺環境とセットでの開発の場合その費用をマンション購入者が負担することになるので必然的に仕様が低くなる。だから大規模再開発はパークシティが多い。

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631は
根拠のないネガだったのですね

三井は宣言したって
断言してたけど

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国分寺とか杉並とかもパークシティだけど単体開発だよ。

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パークシティは郊外野の大規模物件に使われてるブランドってイメージだな。綱島とかもそうだよね。だから新川崎がパークタワーってのはものすごく意外。

本来のコンセプトは634さんが正しいと思うけど、郊外再開発はマンション以外の開発費もかかるからその分のコストダウンが仕様に出る分、マンション見てまわってる人にはパークタワーよりパークシティの仕様が低く感じるだけじゃないかな。

個人的には三井もブランドの区別をはっきりつけてるわけじゃないと思う。パークタワーでもピンキリだし。

確かなのはパークコートは別格ってことだけ。

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別格はパークマンションでしょ。
パークシティは4番目位の仕様。

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同じブランド名がついてるんだから今ある中古の二棟と対して変わらないってことか。後は商業施設に期待。でも新川崎のほうが力入ってそう…。

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>>646
新川崎とは立地が違いすぎる。
比較対象外でしょう。

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>647
比較対象外かもしれないけどあっちは三井主導の開発だからこっちよりは力入ってるはずだよ。

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第1期で300戸出すんならけっこう好調だね。エクラス並み。
高い部屋が残って後が大変そうだけど2年もあれば売れるのでは。
どこが人気になるかな？

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>645
確かにパークマンションは別格だけどタワーじゃない。タワーの中じゃパークコートが最上位。

コスパならパークタワーだけどね。

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パークコートもタワーじゃないのがあるって。
逆にパークマンションでも高いのもあるよ。

パークシティの低層もあるし。

パークマンションが最高級シリーズと紹介されてるね。

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300戸出るかはこれからの登録次第。
ホントに捌けるか疑問が残るが。

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300戸出すとなると気が変わる人も出るから即日完売はないだろうね。
一気にそれだけ放出するのはどこに人気が集まるかの
予想が難しいから様子見ってところかな。

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んっ、東雲の野村プラウドは
300戸ぐらい即日完売したよね

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あそこは坪200万円前半と安かった上により安い低層から売り出したから。
坪300超えると買える人がもっと減る。

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東雲は250戸即日完売だったね。200戸くらいまでなら即日完売あるけど300戸を即日完売って最近は見たこと無いな。3000万円までのファミリータイプ中心だった多摩ニュータウンＮＴがそれくらいだっけ。

ここは割安感はないからさすがに300戸即日完売は狙ってないと思う。黙ってても売れる部屋をさっさと片付けて売りにくい部屋に注力するつもりじゃないかな。モデルルームもつくりこんであるし、長期戦は覚悟してると思う。

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買いたい人が多ければ即日完売すると思うし
結局需要と供給のバランスだと思います。

市場が高いとみるか
安いとみるか


いずれにせよ
結果は後程でますね

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>657
たしかにその通りだけど坪300近くで1期で300売り切る需要があるなら今売りに出てる中古はゼロになってると思う。

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第1期に300戸は確定ですか？

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弱気な姿勢は見せないだろうからね。
早くしないといい部屋は無くなると思わせたいところだよなデベとしては。

これからの要望次第だよ。
要望集まらないのに300も売りに出さない。
逆に要望が集まれば売りに出すだろうし。

ここは来場者や問い合わせは多くても検討者は少ないんじゃない？
値段が値段だし。価格表見て諦める人も多いでしょ。

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