パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part2

業界記者の記事です。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/24th/times/news158.htm
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/24th/times/news159.htm
坪単価295万、最多価格帯5500万。。。五つ星ホテルなみ？しかも上階も下階も値段差が少ないらしい。。。

記事は春の注目物件全て五ツ星って言ってるけどね。
つーかパークマンションとかが五ツ星でしょw
パークシティの時点で最高でも三ツ星。

武蔵小杉を妙に推してるけど、ここ不動産業界を活気付けることが
目的な会社だから全く当てに出来ないね。

不動産業界としては武蔵小杉にこけてもらっては困るってことかな。

どこまで三井が防災の影響を踏まえた値付けにしたかわかりませんが、小杉で眺望を望む方々が少ないですよね、都心三区、評価をのように東京タワーやレインボーブリッジを間近に見ることできないのに、夜景にそんなお金ださないように思う。

あと防災について考慮したとしたら、長周期地震動の問題があるのでは。これってほとんど解決してないんじゃないの？教えてください。

持ち上げすぎは違和感あるなぁ。
あの防災設備では数ヵ月インフラが遮断される液状化地域では何の解決にもならない。
でも、あれでいいなら他の液状化地域とかでも取り入れやすいからそのモデルケースとして成功してほしいんでしょう。防災設備は最近のマンションならだいたい備わってるものをグレードアップしただけなんだから。3年前に建ったうちのマンションにもあるもの。

第一次は
300ぐらい売り出し何ですね

売り出しは要望の数で決まるものだよ。
あくまでも三井は300売りたいだけ。

300も要望が入るとは思えないけどね。

300くらいは売れると思う（即日完売は無理かな、冷やかしもいるから）。
時間かけて第1期でそれくらい売れないと後が大変。
買った後で得するような物件ではないけど人気はあるし。

確かに高層階は安いと思った。でもその分低層が割高。
眺望が悪いマンションとしては総じて高い。

３８１
素晴らしいですね。この記事のように並み居る東京のタワマンを押さえ武蔵小杉が値段的にも一番。
川崎でありながら武蔵小杉と言う特異点が都心を凌駕した。
武蔵小杉と言うブランドが確立されたんですね。

中央区といっても、晴海じゃたかがしれてますよ。

高いのがいいだなんて馬鹿だな、割高ってことだよ

晴海は
駅から遠い物件だしね

晴海で駅直結だったら
坪単価350だね

住みたいなら買ってもいい物件だと思ったけどお買い得感はないから値頃感が大事な人には向かない物件だったな。

二子みたいに勘違いの値段付けて大量在庫間違いなし。

パーク見学行ってきましたかなり高級仕様です、ソレよりもびっくりしたのは武蔵小杉の変わりようです。
昔東銀のテニスコートに来た時代の武蔵小杉と隔世の感あります。
あまり素晴らしくなったのでびっくりです。

開発が進んで建物が続々かんせいすれば
ますます町並みがよくなりますね

タワーの街並みって、風も強いし、隣棟間隔広くて物寂しく、ヒューマンスケール感がなく、あまりいい街並みは期待できないと思うなぁ。

いい街並みづくりのためには、せっかく広場や空地を多く設けてるんだから、それらを活用した地域の祭やイベントなど、そういったまちの活動がないと、まちはできても、街並みは冷たいものじゃないかなと思ったりします。
そういうのってこのまちも、徐々にはじまりつつあったりするんですかね？

ここは私の見た限り湾岸、みなとみらいのような人工的物哀しさはなく一番人の営みと地域の密着度がある開発のような気がします。
武蔵小杉と言う地域が湾岸やみなとみらいのようなあるいは東雲のようにもともと人が住んでない地域と違い歴史のある街並みの中の開発だからでしょう。
素晴らしい開発になると思います。
それも東横線のちょうど真ん中で環境的にも多摩川と言う広大な自然に面しており、おそらく関東の最後の都市型開発でしょう。

おそらく東横線沿線ではこれを超えるマンションは出ないでしょうね。
開発とともに武蔵小杉と言う知名度がだんだん認知され高級ブランドとして定着してくれば将来４００越になると思います。
利便性、立地等それだけの実力はあると思いますよ。

３８１さんの記事にあるようにすでに売出しの段階で都心のタワマンを越えてるんですから。

坪４００万はないと思うけれど底が厚いと思う。

いくらなんでも400超えには一定の条件があるのでまず無理。
そもそも新築以外で400超えは都内でも限られた立地だけでしかつかない。

品川駅直結でも350だから400は無理だな。
大井町や大崎で330だから、ここも上がったとしても330まで。

ここって通勤時間帯は駅直結にならないんじゃないか？
5階の通路以外の1階の通路側にはセキュリティがないから安全性を考えたら開放時間は限定されるはず。開放されるのは人のいる時間とかに限られるからコンシェルジュや管理人がいる朝９時から夜の９時くらいじゃないかと思う。昼間だけでも駅直結は駅直結だから嘘ではないし…。

東横線は都内ならまだ出る。間違いなく東横最高になるのはこれからでてくる渋谷駅直結マンション。ターミナル駅に直結のタワーは品川Vタワー依頼だ。

東京都がアジアヘッドクォーター構想を打ち上げ、海外企業の誘致による活性化をうたっていってますが、成田へのアクセス、都心へのアクセスのいい小杉は、国際化への取組みも必要だと。
人口減の社会の中では海外の富裕層などからも魅力ある住みたい街になることが、高級ブランドを目指すってことになりそうです。

デペは海外の人にも宣伝するのかな？隣国以外の人たちがいいな。

このところ外人が凄く増えてきました。
やはり丸の内界隈から近いし羽田直行バス便、成田直行など国際的感覚としては都心のベッドタウンとして一番使い勝手が良いんでしょうね。
川崎だから…なんて言うのは日本人だけで彼らの目からすると木密狭隘な23区より整然と開発されて都心から15分程度の小杉は
魅力なんでしょうね。

リエトの賃貸の７％は現在がいじんです。

>408
超都心に比べれば低いけど、思った以上にいますね。
二、三年の滞在なんだろうし、やっぱ交通利便性を重視ってことなんでしょうね。働き手ですものね。
ただファミリーつれてきてるかたたちは、教育が小杉じゃ不便なように思う。

ここって多分横浜のナビューレみたいに値上がりしていきそう。

一期３００がかんばいすると２期はまちがいなく３００越だな。
つよきだとみMIDの例から一割up３２５位になりそう。

MRの状況みると、即座に300の完売はないね。
需要を見極められずに、まずは様子見での価格設定じゃないのかな。
ここは入居までまだ時間あるしゆっくり売ればいいしね。

ナビューレは百貨店が普段使いできることや駅近だけどビルが壁になって
電車騒音をおさえて海が見えるからあそこまでになった。
同じ横浜でもパークタワーの中古は坪300いくかいかないかで
川崎のタワーも坪280前後だからここはナビューレにようにはならないよ。

ナビューレ以上になると思います。
横浜限定であの値段、ここは東京駅、渋谷、新宿、六本木どこでもすぐだし地の利が違う。
私だったらこちら選びます。

確実にならないよ。眺望なし、騒音あり、商業施設なし、
購買力のある地域住民が周辺になし、近所に新築の供給が続く。
高くなる条件をまったく満たしてない。

どっかの＊＊＊さんご苦労さん、悔しいのですね。
分かります。
どんどん栄える武蔵小杉見てると隣のイタ飯屋もつぶれそうで悔しくってしょうがないね。

交通利便性のよさが売りの街の価値を知らないから価値がわからないんだよ。
品川駅直結で坪350、目黒駅1分で坪400、大崎で坪330。

これが現実だよ。
ここが坪400になるためには最低でも
ラゾーナクラスの商業施設が駅前に必要不可欠だった。

東横線でしかも交通の便は大崎、目黒と変わらない。
まず３５０から４００は行きますよ。

まー二子ライズと同じ値段でも私はこちら選ぶな。
ライズは今販売価格平均３３０ぐらいじゃない。
将来性考えれば４００は行くよ。

確かにＧＷＴは利便性、仕様はかなりライズより↑です。
２３区か川崎かの違い考慮しほぼ同格かＧＷＴのほうが三井ブランドだし総合的に若干上みたい。

交通利便性は大崎や目黒とは比較にならない。

ライズは大型商業施設があり、
高島屋もあるからあの値段でもなんとかなっただけ。

ここは駅前には大型商業施設がなくアリオだから坪300なんだよ。
ライズが高いのは白金が高いのと同じ理由で、
子育て重視の女性に受ける地域は実質の価値より高く売ることができるという特徴がある。

ここはオシャレな商業施設がないので
子育て重視の女性には受けないからライズの売り方はできない。
比べるとしたら大井町の坪330。これが限界。

新規供給さえなければもう少し上も狙えたけど。

可哀そうにライズのＭＡＫＥＩＮＵが勝負にならないから早くおかえり。
また言ちゃった。

３年越の在庫早く売った方がいいよ。
悲惨スレの常連じゃない。

ライズとは無関係だからどうでもいい。

ただ小杉は坪300に厚い壁があり、下は坪250に壁がある。
安くも高くもならない街という特徴がこの街の面白いところ。

本当に検討している方って、そんな将来的な坪単価なんかよりも、何を重視するかってことじゃないのかね。
ここは鉄道の利便性が高いってのが売りでもあり、それは多くの人が納得すると思うよ。それを評価する人は買いなんじゃないのかな。
マンションをほんとに投資物件のように見る方って、よほどのお金持ちで何戸もマンションを所有している方々のことじゃないのかな。

ライズが無関係かもしれないですが、あそこが未だに坪４００ぐらいで売れ残ってるから逆にここの相場がどんどん上がって
宣伝してくれてるようなものですよ。
ライズ見に行ったら否応なく目と鼻の先に武蔵小杉がみえてほとんどの人がこちらに回ってきます。
両方見比べたら三井と東急じゃ全然違うしこっち買う人がすごくいます。

ライズのことを悪く言わない方がいいよ。
ここは第2のライズになりかねないからw

ここが坪400とかナビューレ以上になるとか情弱にもほどがある。
とりあえず現在までのコスギのタワマン中古市場を見た方がいい。

売値以上をキープしてるのはコスタ位だから。

明らかにエクラスの方がお得でしたね。

エクラスも未だに売れ残り。
震災後の売り出しならまだ大量在庫だったろうね。

エクラスのほうが価格的に得だったのは間違いない。
ここは実質的に駅直結といえるかどうかも微妙だし、小杉で坪300はもう今さらでしょ。

東急は管理とか細かい仕上がりとかに
難ありだから
「エクラスが得だったは間違いない」
はいいすぎ

なぜグランドウイングのスレでエクラス？
気になるならさー
ゆーエクラスキャンセルしちゃいなよ。

コスギ自体がお買い得じゃ無い。
中古価格の推移を見れば一目瞭然。

それをいったら
日本全国どのエリアも
お買い得じゃない


地価の状況からみたら
武蔵小杉はお買い得

435さんは
マンション購入しないで
一生賃貸がいいですよ

エクラスキャンセルしたよ。震災後読めなかったからね。
まぁ@270なら買いだけど、@300は高いな。

エクラスは270あったんじゃない？

あったね。
下は260くらいからあった。

ん？
中古価格の推移をエリアごとに見ればお買い得はあるよ。

例えば横浜駅徒歩5・6分のタワマンで築10年以内のものは
全て買い値より10％以上値上がりしてます。

地価は中古価格に影響はほぼ無いですよ。

ちなみに川崎市で値上がりしたタワマンはコスギタワー・ラゾーナ川崎レジデンス位かと。
やはり川崎市で買うのはリスクを覚悟しないとダメですね。

最新データの発表がない為、去年10月のデータですが。
https://www.sumai-surfin.com/price/201109_touraku02.php

ベスト30に川崎市の物件は一つもありません。

分かってて載せてるんだと思うが、川崎、特に小杉の物件は07年のピーク前後販売物件が多いからそこからの騰落を言ってもねえ・・

そもそも載ってるのが2000-2005年の安いころの物件ばっかじゃん

しかし、今調べてみたら小杉って40-50階クラスが３棟建設中、４棟計画中なんですか。
商業設備も自然に集まってきそうですね？

でも小杉って東京や横浜の湾岸・人工地盤の高層地区と違って昔からある市街地の真ん中なのであまり寒々とした感じがしないのが良いですね。

利便性も東京の湾岸地区よりはずっと良いし、川崎と言うブランドの低さを気にするのも横浜や城南の人だけでしょうから。

人だけ集まっても昼間の人口増えないと商業施設は増えないよ。

だから2005年までがお買い得だったんですよ。
今と同じ仕様で安く買えたチャンスでしたから。


https://www.sumai-surfin.com/price/201109_touraku01.php
ちなみに年代別だとこちら。

パークシティ武蔵小杉も載ってますよ。
パークは現在は更に下がりマイナス領域に入っています。

タワーは２年前くらいに販売されるから分譲時期は横浜と変わらないよ。
横浜のタワーも2007年竣工だが値上がりしてる。

横浜や都心など、もう建てられる見込みのない場所が中古で値を上げてるね。
コスギはこれから、今建ってる倍以上建つからなぁ。

2005年ぐらいの
底の時期と
いま(2012年)は違いますからねー

そう。
つまり、今は買うと将来の値落ちも激しいってこと。
特に高値設定のここは値落ち確定って感じでしょ。

じゃあ
今は購入ではなく賃貸が正解ってこと？

賃貸が正解。少なくともタワーはね。

賃貸はトータルだと損するよ。
ただ今は買い時じゃないかな。

東雲のプラウドタワーのようにお買い得もあるけどね。

なんのトータル？

5年間賃貸で
5年後にナビューレ並のお買い得物件買えたら最高

買わないで賃貸は
一つの賢い選択。
自由度の高い人生を楽しめる。

リエトか分譲賃貸で住んでみて結論をだしてもいいんじゃない。
武蔵小杉は逃げやしないよ。

親を近くに住まわせようとしたら老人には貸してくれなかった、老人に貸してそこで孤独死でもされたら次に貸せなくなるから、小さくても自分の住まいをもっていた方がいい、少ない年金で家賃を払うのも大変になるし、老人に貸してくれる住まいはなかなか少ないということがわかった、頑張って若い時に購入していた方がいいと思う

今のご時世、大地震来たら賃貸の方が良いのか迷う。

地震を心配するのなら、賃貸であれ分譲であれ、武蔵小杉エリアはやめておいたほうがいいと思うが。

ここ広告で、災害時もエレベーター動くと宣伝してるが
これ、虚偽広告になるよ。

大地震のあとは、たとえ非常電源があっても
業者による点検が済むまでは
エレベーターは稼働禁止た。
しかも点検は公共建物優先で、マンションの順位は最後。
知ってるはずだよ、常識だものね？三井さん。

来週早々、その筋に通報します。

今日見てきましたが素晴らしい。
今まで見た中ではぴか一でした。
それにＭＲのお姉さんが美人ばかり。

>>460
何の正義感か分かりませんが頑張れよ。

先日MR見てきました。

駅直結、三井のブランド、商業施設の利便性なんかは魅かれるけど、やっぱり眺望とグレード感が正直もうひとつなんだよなあ・・・。共用施設も少ないわりに管理費高いし（コナミがあるとはいえ、フィットネスジムもカフェラウンジもプレイルームもないっていうのはちょっと・・・）、敷地もほかの２つに比べて狭いのもちょっと気になります。

今のタワーマンションの設備・仕様グレードって、だいたいこのGWTくらいが一般的なんでしょうか？それとも高いほう？

＞４６０さん

確か、大地震の際にエレベータが使用できず、避難できない
という事がないよう、労働安全衛生法（施行規則）と建築基準法
で協調を取りながら、自動点検システムやＥＶ用非常用電源の
技術が推進されるように部分改正した（する予定）では
なかったですかねぇ・・・。なので、非常用電源で４時間は
ユーティリティ設備が使用できるように定めているのでは？？
確かに４６０さんが仰るとおり、通信網遮断等で自動点検が
完了できなかった場合に限り、業者による立ち入り点検が必要
かもしれませんよね。

最近の建物完成後の消防検査では、大規模災害時のエレベータ
稼動について、災害後どれぐらいの時間、何台使用できるか
聞かれるケースも増えていると聞きます。

是非、その筋の方に通報した結果を教えてください！
報告をよろしくお願いします。

パークシティ建設地の北西高架下にある東急ストアの裏口
駐輪場の生臭さはどうにかなりませんかね？
ＧＷＴが建つ頃には改善されているのかしら？？

ここはパークシティーだからグレード感がないのは当たり前ですよ。
モデルルームだけは豪華だけど完成したらお隣のマンションと同じ仕様で管理費高くて共有は少ない。
マンションブランドの中ではパークシティーは東急よりは上で、
野村や東建の下のクラスと同程度、地所や住友のタワーやパークタワーには劣る。

三菱の自己診断システム見たけど震度5強までだね。
コスギは震度7地帯だから意味ないんじゃない？
結局、点検員が来るまで動かないよ。

http://www.meltec.co.jp/products/ev_es/maintenance/ele_quick.html

流石に震度6・7は自己診断じゃ動かせんわな。
ここらへん三井は説明してるのかな？

坪単価300で
パークシティって珍しいね

品川のパークタワー品川は
坪単価200ぐらいだったのにパークタワーだよ

正確に言うと震度5強の一部だね。
震度5強で150〜270Gal。
この中で150〜200Galの間のみ自己診断可能。
つまり震度5強でも200越えれば自己診断不可能。

坪３００で震災後のタワー買おうって人がそんなにたくさんいるとは思えないんだけど
液状化マップでも危険なエリアだし
モノは悪くないけど割高過ぎ

なんだかんだいって
すぐ売れて完成前に完売するんだろうな

三井で売れ残りの物件みたことない

三井と住友のタワーは高値で売るから売れ残り多いよ。
お隣のマンションなんてつい最近まで最上階が売ってたし。

三井ってやはりブランド力あるな。
基本は箱物以外のソフトが違う。
庭なんかが特に凄い。

庭は委託だよ。
庭の専門部門を持ってるのはセキスイ位。
セキスイのグランドメゾンシリーズ比べると植栽は落ちる。

ミッドとフォレストの植栽管理の委託料がバカ高いらしく管理費にも影響してるらしい。
その割には、中古価格がマイナスになっていて植栽が物件に
与える影響が殆ど無いことを表す良い例だろうね。

大地震後、エレベーターを業者点検なしで稼働する事は違法です。

大地震発生後は、たとえ被害が無い様に見えても
住人が誤ってエレベーターを利用しない様に
マンションの防災センターの管理人は
エレベーターの稼働スイッチを切る事になってます。

ブランド力は、植栽みたいなちっぽけなもんじゃないよね。そういうところにも余裕をもてる企業ってのもあるだろうが。
三井ブランドじゃなかったら、もっとねさがってるだろうよ。