パークコート千代田富士見ザ　タワー　その3（旧称　千代田富士見タワープロジェクト（仮称）（飯田橋）　その１）

パンフを見る限り、エントランスホ－ルは豪華のようですが、ゴ－ルドパンフを含め、
どこかリタイア者向きに見えてしまうのは、私だけでしょうか？
隣のブラウドや周辺MSからの買い換えさんが、結構、多いんじゃないかなぁ～ 業界
関係の人の話では、450万/坪オ－バ－？と伺っておりますので、やはり買い換え組主
流？になるのでは、、、
＞ワテラス超える人気でしょうか。。。
ワテラス同様、再開発物件は魅力ありますね。

低層階でもよいので欲しい。間取りも結構効率的で好感持てますね。

確かに場所的に和のテイストを取り入れるのは分かるが、
エントランスホールとかはちょっと年寄り臭い感じがするな。
なんかホテルオークラ的な。
個人的にはマンダリンやペニンシュラみたいなテイストが良かった。

ワテラスのように建物を業務用と一体で利用する場合、その劣化の度合いなど気になります。やはり建物全てがその不動産の所有者で占める形態ではないと、品質維持など難しい面もあると思うので。その意味で業務棟と分離している当物件は好感持てますね。

あと、ベランダが広いですね。かなりポイント高いです。

400/坪を期待

そこまでは無理なんじゃない。
そうなると、逆に中途半端に仕様を落とされる心配があるから気をつけなきゃ。

価格は強気でくるでしょうね。

管理会社はまだ決まってないのでしょうか？

ヒカリエ、ヒルズ、ミッドタウン。
どれか一つでも生活圏内にあれば、よかったのですが。

住宅はホテルではありません。

三層吹き抜けの豪奢なエントランスホールを、黄色い帽子を被ってランドセルを背負った子供達が通過して行く風景は・・・

何だかなー、という感じ。

子持ち批判かよ。

いやなら他行けや。

371さんが批判しているのは、デザインのことでしょ？

私立の子が通るなら似合っていると思うし
公立の子なら位置的にサブエントランスの方を
使うだろうから丁度いいのでは。

確かに。
必ずしも質素である必要ないですけど、
豪華さの方向が違うような気がします。

まだ、ランドスケープは発表されていないのですかね？植栽豊かだといいな。

土地柄、小学校受験は盛んなのでしょうか？

東京都の液状化マップを見るとここは液状化エリアですね。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...
ここは液状化エリアになってます。

40階とかなり高層だしきっちり奥深くまで杭打ち基礎工事やってほしいですよね。

>土地柄、小学校受験は盛んなのでしょうか？

この辺の私立小の多くはキリスト教系ですので、こちらのマンションは、お隣さんの教会のシスタ－を含め、
そっち系の方々で占められるのでは、、、　何となく「和」とはなつかないんだなぁ～
いっそのこと、エントランスは江戸城の城門風、ホ－ルはあの金パンフの贅沢洋風エントランスホ－ルで、、
、和洋折衷型にしたら結構イケマンになるのでは、、、

お隣の教会はプロテスタントですからシスターはいらっしゃらないですよね。

エントランスが城門風でホールが洋風…、ああ冗談で書かれたんですね、ごめんなさい。

せっかく再開発するのだから、植栽をふんだんに取り得れてほしいですね。

＞お隣の教会はプロテスタントですからシスターはいらっしゃらないですよね。
→直ぐお隣？の白百合や四谷・雙葉にはシスタ－？が居たような・・・（どうでもいいこ
とですが、小生、もろ江戸っ子で、キリスト教には無縁なもので、、、そういえば、上智
も、暁星も、み～んなそちら系？ それにしてもそちら系が多いですね？）

＞エントランスが城門風でホールが洋風…、ああ冗談で書かれたんですね、ごめんなさい。
→冗談ではないですよ。 江戸城門風のエントランス？に、うたい文句の「桜」の木があれ
ば、「桜」もより映えると思うのですが、、、地元、江戸っ子野郎としては、憧れちゃい
ますね。　鎌倉に、大財閥が建てた代官屋敷風？のお屋敷（別邸？別荘？）がありますが、
建築家の拘りがすごく感じられて、すっごく良かったです。

南側に広大な衆議院九段宿舎の跡地があります。
何か計画があるのでしょうか？
高層ビルが建つのでれば
北の丸公園、皇居方面の眺望に影響しますでしょうか？

宗教は関係ないけれど、
ここは茗荷谷系国立の幼稚園や小学校の通学範囲。
価値高いですよ！

キリスト教「系」・・・と書いてあるだろ。
キリスト教は勧誘もうるさいし、俺も興味ないな。

液状化が心配なのは飯田橋駅東口側の方で、こちらは台地側なので、ほとんど心配ないはずです。基礎は地下２階の下に２０ｍは打っているはずです。（現場ウォッチング）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　この地域でよその開発計画を気にしていては、何も買えませんよ。何せ古いビルが多い所ですから、いつ新しい計画が始まるか分かりません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　キリスト教の学校に対しては偏見があるようですね。暁星も白百合も信者であることを入学の条件にしていません。単なる大学受験の名門であるだけです。お金持ちの家の方が多いようではありますが。法政大学の学生を別にして、ガラの悪い生徒も見かけません。

秋のモデルルームオープンが待ち遠しいです

これまでいろいろとマンション探してますけど、
なかなかご縁もなく少々疲れました

秋まで休息します

今は下落合に住んでおりますが、以前市ヶ谷加賀町に４年住んでいました
神楽坂も近いですし、飯田橋はアクセスも抜群です
手が届くなら購入したいです
２年後に向けて少しでも多く頭金貯めていきたいと思います！

秋販売でも完成は二年後ですよね？

その場合、住宅ローンはいつ組むことになるのでしょうか？

組む時期によって頭金の額も変わりますので…

どなたかアドバイスいただければありがたいです

>391さん
住宅ローンなら、秋の販売で申込む時点で不動産業者の提携ローンの事前審査を受けるのが普通です。
申込んで確定したらすぐ契約。この時点で頭金（手付）として10％相当額が必要。
実際の住宅ローンの借入は引き渡し日。つまり建物の完成後です。

392さん

ありがとうございました。

うちの場合はいま住んでるマンションを売ってからの住み替えなので、うまくいかないかも…

この物件ぜひ購入したいのですが

今日、現地４時頃歩いたけど、法政の学生ゾロゾロ歩いてた。
確かにあのもの凄い数の学生がマンションの前を毎日通るのはうっとおしいかも。
しかもパンフによると、エントランスは奥まってないようだし。

>393　いま住んでるマンションを売ってからの住み替え、、、

正直、このMSにおいての「買い換え」は、基本的にデベは避けるでしょうね。（売れ残る
ようでしたら別ですが、、、）
考えられることとしては、住まいが売却出来るまでの間「つなぎ融資」も考えられますが、
その際の評価は、評価額の70%と聞いておりますので、借り入れ（ロ－ン）残債が残って
たら、残債額にもよりますが難しいですね。（「つなぎ融資」を取り扱う金融機関は少な
いです。。。というよりも、やりたがりません。）
後は、別の不動産をお持ちであれば、それを担保or共担（共同担保）に入れるか、根抵当
を付けてのやり方が考えられますが、ここのデベの規模からして、まず、第一は「現金」
決済契約者優先、第二は「ロ－ン（借り入れ）」部分全額（社内融資は除く）が、契約（
購入）者の確定申告内容から間違いなく借り入れ出来る方（※当MS購入にあたって、とり
あえず現在の住まいの売却金を要しない方？）となるかと考えます。故に、契約締結前に
公的な収入証明の提出を要求されるはずです。

補記
収入のあるお子様が居られましたら、共有で親子リレ－ロ－ンもあります。また、この場
合、お子様に住宅購入の為の贈与1,500万円（来年は、1,200円になると聞いております）
が無税で出来ます。（※親子が一緒に住んでも出来るそうです。）

浅知恵で書かせて頂きました。詳しくは、税理士など専門家にご確認下さい！！　おわり

法政の学生も気になるけど、時々やってる総連周囲の警察バリケードは異様。

警察のバリケ－ドは、以前にやった北のミサイル発射以来、昼間はずっとです。大使館、政治中枢が多い千代田区や港区では、当たり前の風景です。千代田区でも神田方面には見られない風景かもしれません。総連は外交代表ではありませんが。

>393さん

持家の物件内容も考慮されると思いますよ。都心駅近の築浅物件とかならば値段次第でほぼ確実に売却が見込める。
市価より1～2割は安めで売却となりますが、停止条件付で買い替えにも対応してくれる可能性もあると思います。

395さんが書いているようにデベとしては優先度下げて見られるかもしれませんが、このご時世400戸を超える販売でそこまで客をえり好みできないと思います。

少なくとも秋時点で「申し込み予定の物件価格の10％を現金で用意」という点さえクリアできれば、何とかなるかもしれませんよ。

新しいパンフのエントランスを見ると、ホントちょっと重厚過ぎる感じがしますね～

外観と合わないような気が・・・

395、399さん

ありがとうございました！

ウチは文京区のまあまあの物件なので、なんとかなるかもです

秋が待ち遠しいです！

ここ、坪いくらぐらいかしら･･･

パンフにあったL-80Aﾀｲﾌﾟのような75㎡の3LDKの間取りいいですね
南東角で高いかな･･･
階数もあると思いますが、いくらぐらいになるのか、だいたいでいいので
わかる人います？

８４８０万
三井は高いし、建物がおっさん臭いイメージがついてる。エントランスの重厚感もそうだろうね、おっさん臭いって言われる所だね。地所とか野村は若さというかスマートさがあるんだけどね。若者には三井はうけがよくない。金のない若者を相手にしてないのもあるだろうけど。

8480...
もう無理！

どんな人たちが買うのかしら

買える人うらやましいです

>>403

ソースは？

370万/坪は安いですね！期待が膨らんできました！！

8480万！
本当ですか？

パークタワーならこのくらいの価格でもと思いますが、パークコートみたいだしもう少し高めのような気がします。。。

でも、液状化リスクや施工会社が準大手だということもあり、とパークコートでもこのくらいの価格になるのでしょうか？

かなりお買い得な雰囲気。他の間取りもみてみたい。

パークコートでそんなに安いわけないですよ。
低層ならそれくらいであるかもですが。

階によるでしょうけどプラス1000万ぐらいって
感じですよ、きっと。

80平米を越えてくると、億にのせてくる物件ですよね？階や方角にもよるとは思いますが。
都心価格でしょうね。

402さんの言う80Aタイプはオフィス棟とお見合いになるわけですが、
オフィス棟はマンション側に窓が無いのですか？

業務棟側は末広がりのようなつくりになっていたので、完全お見合いに配慮したような構造に見えました。パンフでは。

>403にあえて釣られてみよう。

75m2の3LDKを8480万で出してたら、儲けが出ない。
総事業費1010億（予定）なんだって。逆算でだいたい想像つくでしょ
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/project10...

資金繰りに困って投げ売りとかなら分かるけど。それはそれで大抽選会となって買えない気がする。

ここを買う人は毎日秋葉原に行くんですか？スケベな人ばっかですね。

今、六本木のタワー系全般が実質取引坪390とかですよ？飯田橋でしょ、所詮。それ以上高かったら諦めますわ。

予定価格が楽しみですね。
ただ、事前アンケートからは年収1000万未満はあまり相手にされていない印象。自己資金の選択欄もまた然り。
きっとお値段もそれなりなんでしょう。

> 六本木のタワー系全般が実質取引坪390とか

所詮六本木。
外資やバブルで景気が良くなる時に高くはなる（幅が広い）のは認めますが、景気が悪い時と良い時に全ての場所で不動産価値が同じ割合で価格が上下する訳ではありません。

景気が悪くなっても固くそこそこの値段を保ところもある（もちろん、そういうところは景気が良くなってもバブル的に高騰もしません）し、景気が良くなったときにはバブル的に高騰するところは逆に値下がり率も相対的に高いことになります。

まあ、正直、六本木なんて下衆なところと比較している方がいらっしゃる事自体に私は驚きを感じます。

75で3ＬＤＫって本当？

何かずいぶんちまちました部屋があるんですね。

1ＬＤＫでも狭いくらいだよね。

確かに六本木とは比較対象にならないですね。

＞＞419
ちまちました部屋検討中で悪かったな
あんたのくる場所じゃないよ
そういうあんたこそちまちましたとこに住んでんじゃね？

４１９は賃貸脳だからスルーでよい。

年収1400でも手が届かなそうですね
モデルルームには行ってみたいけど、どうかな、買えるかどうか微妙

クラッシーハウス千代田富士見が坪３５０位でしたよ。
低層階なら370位でいけるんじゃない？但し線路側なら。
パークコート麻布十番も低層階なら370位もありましたから。

>416
中古はね。新築は別。

370...私の収入では高嶺の花ですね
300までしか検討できないのが情けない！

クラッシイの坪350で間取りも何タイプか選べる角住戸を取るべきか。未知の三井まで待つべきか。それが悩みどころ。
おそらく、三井だと低層の眺望無しの一面採光で坪350～380くらいが最安？
でも、そもそも買いたい間取りがあるかどうかすら分からない。

方角については北西は意外と人気出るかも。防音さえしっかりしていれば外堀公園に面して眺望は良く西日も良く当たる。
逆に南東側でも5階くらいまでだと条件悪そう。

お隣りのタワマンは、防音に力を入れてましたね。
ここも北西の防音は最強にしてもわらないと。

ちなみに豊洲で分譲予定の三井タワマンは、
大通りに面した窓でもＴ-２の防音だそうで。

そうそう。T4の2重サッシ欲しいですね。電車だけでなく外堀公園で法政大学生が酔っ払って大騒ぎしたり、街宣車が来ても聞こえないくらいだといいな。

朝鮮総連、大学(学校の隣は地価が安い)、線路。
三拍子揃っているうえに、準大手の施工会社となれば高級マンションとは言えないのでは？
千代田区だけど、飯田橋だし。
いくらデベが三井で建物が素晴らしくても立地は重要ですね。
お金持ちは買わないと思います。
値付けを間違えると苦戦するでしょう。

確かになんちゃって千代田区、千代田区の北端ですよね、この辺は。

飯田橋駅もJRは一応千代田区表記だけど、南北線と有楽町線は新宿区だし、大江戸線は文京区だし。

そうかもしれませんが、千代田区だと子ども医療費が18才までなので
我が家としては魅力的な立地ですけどね

とにかく手が届く価格にしてもらいたいです

三井のパークコートなんだから高いでしょ。

でしょうね。
プラウドを分譲してた頃に既に
ここは高くなるだろうとプラウドスレで予想されていましたし。

価格にもよりますが、ワテラスより良さそうです。
予算の範囲であればぜひ買いたいです。

以前なら買いたかったが、
今の日本の経済状態を考えるとちょっと躊躇もしたくなる。

あのプチバブルに踊って、プラウド千代田が全戸1期完売した時に、リーマンに加えて震災が起きるなんて誰も予想してなかったよね。

豊洲の伝説にするか、こちらにするか、、、
真剣に悩む、、、、

やっぱ豊洲かな

このタワーはＶの字に配置された２棟組ですが、
安全度はどうなんでしょう。

上から見ると薄っぺらい長方形なので、
東南⇔北西方面には結構揺れるのではないでしょうか。

配置図では南の角は結構くっついているので、
揺れによっては建物同士の接触が心配になりました。
接触した場合には崩壊の危険性もあるのではと。

一か月前くらいのＮＨＫでメキシコの地震の建物崩壊の仕組みをみたら
その原因が建物同士の接触でした。

当然設計段階で想定内の地震については万全だと思いますが、
想定外の揺れになった場合には通常の長方形タワーより被害が大きそうですね。

誰か専門の方教えてください。

>>432
パークコートに決まりましたか？ソース教えてください。

ビル本体の距離は数十メ－トル離れているし、近いのは長手方向なので、接触の心配はないでしょう。それを心配するなら、日本中のビル街の方が危険があると思えます。スカイツリ－の日建設計が信じられないのなら仕方ありませんが。

住宅棟とオフィス棟の距離ではなくて
438さんが気にしているのは
住宅棟の内部構造の話では．．．

パンフを見る限り、
病院側の部分では２-3メートルしか離れていないように見えますね。

構造の話は日建設計に聞くのがいいと思います。素人が議論しても無駄ですから。現場事務所にも誰かいるでしょう。

ＭＲが始まれば
構造説明会をやるだろうから、そのときに聞けば？

そうそう。少なくとも素人が気にするようなことは専門家は考えているハズ。
とはいっても耐震偽装とかあったので、確認することは大切だね。

設計事務所は100％大丈夫ですといいきるでしょ。

3か月くらい前のアエラにとあるマンション設計者が
「タワーの怖さを設計者はみんな知っているから、タワーに住んでいる設計者を知らない」
ってコメントでていましたけどね。

その記事にはタワーの高さは短い方の幅の5倍位までが安全度が高いらしいです。
ここは幅が薄く、高さは幅の20倍位になりそう
晴海のＴＴＴ位どっしりした物件を選べば。

あとは日建だと利害関係が対立するから、
別の設計事務所に有料で相談してみるとか

薄いって言っても、２０ｍはあるでしょ。

> このタワーはＶの字に配置された２棟組ですが、

私には、変形ロ（▽？）の字型タワーに見えますけど？

ＴＴＴは勝どきね。晴海じゃなくて。どーでもいいけど。

ＴokyoＴimesＴowerは秋葉原です。更にどーでもいいですけど、三井不＆鹿島。

パークコートで施工会社が準大手なんてありました？
調べようとしたのですが、現在建設中の物件は殆どパークタワーのようです。
ここ本当にパークコートに決まりですか?

決まってないから千代田富士見プロジェクトでしょう。
区分を細かく切ってパークタワーにする可能性は十分にあるでしょう。

パークコートとパークタワーでどれくらい坪単価は変ってきますか？

地権者には、パークコート千代田富士見ザタワーというネーミング、パークコート仕様、予定管理会社、管理費、マンションの設備（フィットネスルーム、スカイテラス、カフェラウンジなど）、施行会社（前田建設と鹿島建設）など詳しいことがすべて知らされています。詳しくは言えませんが、親友の地権者から資料も見せてもらいましたから間違えないです。

パンフにも現地の看板にも前田建設の名前しか表示されて無いので、
何時の間にか鹿島が撤退したのかと危惧していました。
マンションの施工にも鹿島も入っているのですね？
安心しました。

電話で聞きましたら、価格はワテラスより少し高いとおっしゃっておりましたが、妥当な価格なのでしょうか？

ワテラスより高いのは妥当だと思いますが。
ここは旧麹町区ですから。

単純に比較は出来ないと思います、ワテラスは高層階しか無いので。

少なくとも全体の平均坪単価でいったら間違いなくこちらが安くなる。

同一の階のみで比較するとこちらが高くなるという事だと思います。

むこうは、マンションの販売をほとんどしたことがない、三流デベで、高下駄の物件ですから当然ですよね。

ズバッと450-500マンっところでしょう！ 建築費（人件費）が暴騰し続けているようです！！
と言うよりも、職人が当面集められない・・・と、知り合いの建築会社が嘆いていました。

ここのマンションの場合、デベがどの時期にゼネコンと請負契約を締結したかわかりませんが、
おそらく、これからの請負契約～分譲物件においては、土地の仕入れ価格を抑え、建築費の高
騰分を補わなければならないということです。（普通に考えたら、もう、この価格でも安い？
ということになります。 どなたかが300マン台を期待されていたようですが、正直、それは天
に唾を吐くがごとし、、、と言わざる得ません？）
故に、今後、土地（特に、不人気？）の地価は下がり、値崩れすることをも危惧しなければな
りません。（ここの地域には、余り影響ないかも知れませんが、、、）

地域的に仕方ないにしても、マンションの価格が最低一億円前後？～とは、高額になりました
ね。

お隣りのタワマンが坪単価４７０万でしたからね。
もっとも、完成した時にキャンセル住戸がいくつも出ましたが。

鹿島は形式参加でしょう。プロジェクトの事務局でも、鹿島の人は見かけません。前田がメインであるのは明らかです。鹿島の関係者が１人もいないとは思っていませんが、存在が感じられません。

http://binged.it/NlQO4i

現地の鳥瞰図です。ご参考まで。