プラウド船橋ってどうですか？（Part3）

＞569

入居時期にこだわりや指定がなければ3街区以降を待ってもいいと思います。
これだけの大規模マンション、はじめに手をつけるより
様子を見たほうがきちんとした判断ができそう。

でも、我が家は来年春入居物件を検討しているので
どうしてもここだと1、2街区の物件になってしまいます。
3街区以降が選べるのならそうしたかったです。

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セキュリティ面が気になってます。
エントランスからマンション内に一度入れたらあとは部屋の前まで来れてしまいそうな。
図面見たけどエレベーター前とかセキュリティチェックなさそう。
セキュリティチェックはエントランスの1回のみなのかなぁ。
まさかエントランスもノーチェックてことはないですよね？

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31日に説明会に行ってきました。
値段の印象としまして、西向き・東向きは安いかも知れましんが南東や南向きは3600万円〜という事で、特にお得感はありませんでした。
また、1街区2街区は線路から近いため窓を開けると電車の音がうるさいので4街区を検討しています。

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私の印象では、ものすごく安いけど、安いなりのマンションでした。
野村らしい物件を期待していたのでがっかりです。
我が家の通勤や地縁ではここはかなり本気で欲しかったのですが。

カラーセレクトなし（がっかり）、タンクありトイレ（信じられない！）、ポーチなし（意外）

日本橋の寸劇は見るに堪えない感じです
寸劇前の、最初に男女が声をそろえて変な朗読するところは、小学生の卒業式かと思いました。
しかも最初に話す男の人、寸劇中には、しきりの向こうで伸びをする腕が丸見え…
やってる本人たちもバカバカしいんだね。って冷静に見てしまいました。

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プラウドシティ稲毛海岸のＨＰ初めて見ましたが、住戸設備（仕様）とかココとそっくりですね。

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>574

稲毛海岸がこことそっくりなのではなくて
ここが稲毛海岸にそっくりなのでは？

ちなみに、資料に載っている部屋の仕様は稲毛海岸のものがほとんどですよ。
以前事前説明会に伺ったときに
「稲毛海岸のＭＲに行っていただけると同じような仕様なのでイメージがつかめると思います」
って言われましたしね。

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>>569
いいと思うけど縦に分けて
東側はやめた方がいいと思う
土地の高さが北口交差点と同じくらいだから
何年に一回か必ずあのあたりは水没します。
かなりひどいから気を付けて。

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この間動画アップしたものです。
パチンコ屋の三階駐車場部分から辺りを撮影したので
早ければ今日遅く
遅くとも明日昼にはupするね。

やっぱり1街区先端部分、特に南西は景色がよくないな
車窓からの様子も撮ったからそれも併せて載せとくね

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>>577
ありがとうございます。
楽しみにしています。

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検討しましたが、津田沼の奏にすることとします。

価格は、思ってたよりも多少下がりましたが、、、
立地環境で妥協できなかったです。

約500万あがりますが仕方ないです。
頑張って働きます。

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〈576
ということは4、5街区はアウト？？
あのあたりはよく水没するんですか？！

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>576
>何年に一回か必ずあのあたりは水没します。

長津川が増水して頻繁に浸水したのは昔ね。
ここ２０年くらいでは大雨で大規模な浸水はあまり記憶にない。
http://www.city.funabashi.chiba.jp/kurashi/bousai/0002/p015641_d/fil/0...
このデータだと、５年のうちで３回くらいでしかも川のすぐそばの数戸以下でしょう。
旭硝子跡地は川よりも少しだけ高いから浸水したことはないはす。

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長津川の増水じゃなくて
純粋に大雨のため下水が追いつかなくて浸水ってかんじはあるよ。
２～３年前かな？夏にあったのは覚えてる。
ヤマダ電機前のあの通りは定かではないが
ロイヤルホスト前は凄くて池レベルだったよ。
ゲリラ豪雨が起きるようになってから結構あるイメージ。

プラウド船橋は１街区でも平気だと思うけど
ちょっと駅よりは水びだしって可能性はあるね。

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>579
さようなら。

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581で紹介したように、水没するのは長津川沿いの低いところで、ロイヤルホストはまさに川のほとり。（ふたされてて見えないけど）
http://www.city.funabashi.chiba.jp/kurashi/bousai/0002/p015641_d/fil/0...
水没の恐れがあるのは、水害・土砂災害危険性分布図の中の色のついているところ。

582の方がおっしゃるように、ゲリラ豪雨だので水があふれるのは、高台でも谷筋でちょっと低くなって排水が集中したり、排水溝などが詰まっていたり乱開発でうまく機能してなかったりするところで、これは図の中で○印でポイントされているような場所です。
もしもプラウドと周囲で浸水したら、それはもともとの地勢的な水害の危険性よりも、開発による保水力の低下などに対する対策の不備が原因となるのかもしれません。
上記の川沿いや総武線のガードなどが水没することはたまにありますが、プラウド船橋内で浸水を心配するような事態になったら、他の地域はもっと大変です。

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動画アップしました。
新船行きの電車内からの撮影です。
こちらはあまり役に立たないかもです、雰囲気だけでも。

http://www.youtube.com/watch?v=UEl26Ymr0S4

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野村さんもネガレス対応必死ですね。

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こちらは１街区付近のパチンコ屋の駐車場から撮りました。
こっちのほうが圧倒的にわかりやすいです。

http://www.youtube.com/watch?v=pYux7PVlzEw&feature=relmfu

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鉄塔の数がすごいな・・・

プロレスリングの中にマンションができるみたい

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ちなみに自分は野村と無関係ですよ。
念のため。
2街区を購入検討してる近隣住民です。

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動画ありがとうございます。確かに鉄塔すごいですね。

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余談ですが。
撮影で生まれて初めてパチンコ屋の敷地に足を踏み入れましたが
あまりのうるささとタバコと人の柄の悪さとでびっくりしました。
立派なエントランスの真ん前にパチンコ屋って・・・・。
休日の朝は店の前に列が出来てたりするし
せめてもう少しエントランスの向きをかえてほしかったです。

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私も近隣住民であって業者さんじゃないですよ。<584ほか
地元船橋に関する誤解を解こうとしているだけなんですね。。。

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>584さん、動画UP主さん
客観的で論理的なご意見や動画（正に客観的）誠に有難うございます。
私は船橋に来てまだ日が浅いので浸水の件などは大変参考になります。昨年の台風や大雨でも道路が冠水して使えないなんて事は無かったので（9月21日台風で電車が軒並み止まった日は話題の北口十字路も車で通りました）、そういう事も有るんだという感じです。確かに親水公園は水はけ非常に悪いですが。
でも動画UP主さんパチ屋が初めてなんて凄いですね。見習わなくちゃ。

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動画大変参考になりました。

確かにエントランス、パチやに近！

こうして、動画で見るとすごく実感できて大変ありがたいです。

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>>593
長津川親水公園は水はけ悪いのは当然ですよ。
あそこは長津川や海老川の氾濫防止の為に造られた人工的な溜池です。
普段は公園ですが大雨時には公園全体が溜池となります。

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綺麗な動画ですな。
船橋の中では綺麗な部類です。写されている戸建ても大きくて立派だし
住民属性は悪くなさそうです。
葬儀場も意識しなければなんだかわからないし。
新しい街以外はビデオとったらすごい状態でしょう。
ここは鉄塔がめだつが、あの下にも無数の住宅が何十年もたっているわけでして。
気にしなければいいだけのこととは思いますが。
ビデオ主さんは女性ですか。

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おっさんです。
今昼休みです。

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確かに１街区のサブエントランスとパチンコ店は近いですね。昨日ポストにイオンモールが17日ソフトオープンするというチラシが入っていました。＜シニア向け＞とコメントされていた方もいたので確かめようと思います。

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＞597さん

ちょっと面白かったです　苦笑

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我が家は他地域から検討中で船橋市について無知な部分が多いので
動画up主さんや周辺をご存知の方達の情報は大変参考になります。
ありがとうございます。

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浸水公園てわけですね。

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>>601さんに座布団一枚。

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動画アップありがとうございました。

私はこれまで鉄塔を近所で見たことがありません。
健康被害などは気にしないほうですが、慣れない性もあり視覚的に圧倒されそうです…
ほんとにプロレスリングの中にマンションが建つみたいですね
敷地内は埋設と聞いていますが、今動画に映っているものはみんな残るのでしょうか？

我が家は一街区の南東が欲しかったのですが、
もう少し鉄塔を見ないですむ方向（どっちだろう？）を検討してみます。
ありがとうございました。


野村の広告、変なイメージ図にしないで、正直に鉄塔全部書き込んでほしいです！！
高校もPRビデオも、実際のイメージわかないので無意味です。

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先日、説明会に参加しました。
モデルルームを、拝見できる期間がGW中とのことだったのですが、我が家は、スケジュールが合わず6月になりそうです。

その時、営業が、「希望の部屋はもう埋まってる可能性が大」と言ってました。
「抽選ですよね？」と聞きかえしたところ、「我々も空いてる部屋を、案内する。」ようなことを堂々と言ってました。

なんか、営業の対応で、一気に購入意欲が低くなりました。

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購入意欲が固まってないと、要望書貰えなかったですしね。

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確実に早く売るためでしょうね

前向きに購入検討していますが、GW中半の予約なので希望している部屋が残っているか不安です

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日本橋での説明会での価格表の中の空白の部屋は、4月下旬からは まだ販売しない部屋ということなのでしょうか？

価格帯がでている部屋から販売ですか。

MRオープン時にすべての部屋の価格が分かるのでしょうか？

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>607さん
空白の箇所も販売対象だすよ。

いま、手元に価格表がありませんが、
例として、5F：3600万台、10F：3900万台なら6F〜9Fはそのあいだってことでしょう。

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プラウドシティ稲毛海岸と部屋の設備仕様がほぼ同じみたいですが、
プラウドシティ稲毛海岸のＭＲ見学行かれた方、どんな印象でしたか？
かなりチープな感じなんでしょうか。。

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稲毛海岸の、MR行きましたよ。
MRは、以前に前原西のローレルコート、津田沼北口のヴェルディーク、津田沼南のパークハウスを見ましたが、部屋の仕様についていえば、収納も多く個人的には1番気に入ってます。

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まさか床まであの仕様ですか？
それは困るなー

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>>611
床、どんな感じでしたか？チープな感じですか？？

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今日のような悪天候の日には京成線は神路線なので、
こちらの物件購入なら都内勤務でもなんとか船橋までは帰ってこれそうですね。

毎回悪天候時は京成線にお世話になっている夫。
ただ、京成の駅は我が家からはＪＲの駅より遠くなるので必然とお迎えになってしまうのですが　泣

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>603
>鉄塔
>敷地内は埋設と聞いていますが、今動画に映っているものはみんな残るのでしょうか？

587さんの動画で見える鉄塔のうち、３本が今後撤去されますが、いずれも画面では目立たないやつです。

「葬儀場」のあと「このあたりが公園?」と入っている作業所のすぐ背後の１本が仮設なので今後撤去。
「１街区」と入る吹き出しの右、背後がマンションになっている１本が撤去。（開発地のど真ん中）
そのマンションのすぐ左に見える鉄塔が、重なって見えるすぐ手前の低い新設鉄塔に移設後に撤去。

右後方に見える、紅白の鉄塔ほか巨大な鉄塔は敷地外なので残ります。
今日みたいな嵐の日には送電線がジージーと放電の音とか風切音がしますが、１街区あたりでは聞こえないと思います。
なお、巨大鉄塔の続く送電線は、右から動画撮影場所の後ろを回り込んで西船橋方面に伸びています。

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日本橋に行かないと、ＭＲはいつごろ予約できるのでしょうか。
やはり日本橋の説明会に行かなくてはいけなかったのでしょうか。

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この辺りは渋滞で往生するエリアなんだよ。
イオンとマンションでますます大渋滞。
賑わって良くなる面もあるけど…。

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615さん

MRはGW後だと5/26からだそうです。

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GW後から5/26まで間をあけるのは何か理由があるんですかね？！
この調子だと販売開始は一体いつになるのやら…

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少し前にプラウドの敷地を歩いて一周してきました。
北側に隣接する工場はエグかったなぁ。
ここは工業地域だから、工場はなくならないんですかねｪ？
それと、同じく北側のグランシティというマンションのエントランスは
地震の影響でボロボロになっていましたが、ここは液状化する地域なんで
しょうか？
知ってる人いますか？？？

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液状化しますよ、グランシティの近くのマンションもタイルの張替え工事を
してました。川と地下水脈に囲まれているからしょうがないですよ。

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>618さん

GW後の2週間は、GWに来た人の要望書を優先的に受け付ける期間らしいです。
意味わからないですよね。

やはり、なにかしら早めの希望者は特があるのかもしれませんね。

野村のプラウド戸建は、倍率が5倍UPになりましたからね。

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現地を見にいったついでに船橋の不動産屋さんに入ってみました。
新船橋の中古マンションは８０㎡で2400～2500万くらいだそうです。
なんか中古でもいいかなと心が揺れています。
リフォームすれば新築同様？だもんな・・・・・・・

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前にプラウドは年収７００万円以上をターゲットにした高級ブランドマンションと
雑誌で見たことがありましたが、あの現地を見て引きました。

うちは「八千代緑が丘」か「奏の杜」にします。
さよおなら！

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>621さん

コメント有難うございます。
確かにこれまでの情報や野村側の対応を見ていると、
先行者利益は多かれ少なかれありそうですよね。

奏の杜とで悩んでいましたが、あちらで残っている物件には
希望の間取りがなかったため、こちらに本腰入れようかなと
思っています。

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営業もあからさまに希望住戸が
分散するように誘導するのですね・・・

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>623

プラウドが高級イメージだったのは昔の話。最近はコストダウンの安普請ってのがいっぱいある。

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確かに。10年位前は、俺には絶対無理、住む世界が違うと思ったね。当時は都心の物件が多かった気がする。
しかし、ここは同じ市内のうちの戸建てよりもはるかに安い。
5年前くらいに市内各地をいろいろな意味で席巻したグランシティだとかデュオヒルズかと思ってしまうような価格だな。

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CMは相変わらず高級イメージ路線だけどね。実際とのギャップが・・・。

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マンションローン相談会に行ったのですが、野村さんからは管理費25,000円、駐車場が近隣の月極めと同じくらいの15,000円と聞いてますと言われました。まだ、はっきり金額が決まってない様ですが、ＭＡＸの金額だとしても高い！と思ったのですが．．．．。マンション自体が安くても管理費等は一生続くので．．．．思わず管理費からスクールバス費用を捻出しているのかと思いました。

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OHANAブランドは、プラウドより格安なんかね？

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オハナは野村の格安ブランド。安普請の長谷工プラウドでブランドイメージを失墜しかけたもんで、別ブランドを立ち上げて切り離した。

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>629さん
情報ありがとうございます。
管理費は、修繕費込みの価格ですよね？
駐車場代、1番高くて、15000縁ですかね。

にしても、高いと感じます。

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>629
管理費25000円とのことですが、修繕費はどのくらいでしょうかね。

検討していますが、駐車場、管理費が高くて驚いています。

その価格なら、ここでなくてもいいかなと思います。
冷静に考えていきたいと思います。

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↑
15000円の間違いです。
すみません。

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管理費２万５千円って、１万円くらい高い印象。駐車場も普通、周辺相場よりやや安めに設定するんだけど（共用部分として区分所有してるのに、借りるのと一緒だと所有してる意味無いよね）。管理費の内訳確認しないと分からないけど、管理会社への委託費をボッタくって、そこからスクールバス費用捻出してたりして。

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あきらかに高いなぁ。高すぎる！
ちなみに奏の杜のパークハウスは、3LDKの間取りで
管理費:12000円
修繕費:3800円
その他:4000円
駐車場:6000円〜13000円

でした。
修繕費も15年以降も6000円くらいと言ってましたよ！

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管理費、修繕費込みだとしても25,000円は高過ぎですね。
駐車場と合わせて、月額40,000円ですか…
仮に40年住んだとしたら、それだけで2,000万円近くですね。
郊外の安いマンションがもう一つ買えそうです…（--）
この金額が本当だとしたら、ここはもうないな。

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まえに燃油サーチャージをいったものですが、管理費から取るのが当然でしょ！
原油価格が上がったら、間引き運転するよ！
京成バスはそんな先までの燃油価格は負担する沸けないよ。

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>614さま

603で鉄塔の撤去について質問した者です。
このような詳しい説明をいただき感激しています。
どうもありがとうございました。
現地にとてもお詳しいのですね。

MR見学の際に、614様の内容を現地と照らしながら確認してきたいと思います。
といっても広大な敷地なので、「このへん一街区」みたいな標識がないと私にはたいへん難しそうですが…
がんばります

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う〜ん。
1ヶ月で1万円、1年で12万円

仮に35年で計算すると、420万円の差が奏と差が出ますね。
※修繕費は、もっと差が出てきそうな気配ありますよね。

+420万出して、奏もあり。と思えてきました。

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管理費、駐車場代がこちらの金額なら、きっぱりやめます。

高すぎ。

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逆にパークハウスは修繕費が安すぎるかな。修繕費はストックだから、安ければいいってわけじゃない。いずれ値上げか、積み立て不足で修繕できないなんて自体もあり得る。

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オハナ！長谷だよね！
稲毛もオハナ＝長谷
！だよね！
船橋は医療建設に強い戸田だよね？ 戸田も微妙かもね？長谷工よりはいいのかも知れないけど…

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えぇ〜。
管理費の価格見てびっくりしてます。
>637さん
>640さん
計算ありがとうございます。

前向きに、こちらの物件を検討していたのですが、もし管理費・駐車場代が、本当にこの価格なら検討を見直す必要がありそうです。
>629さんの価格に修繕費が含まれているかどうかも重要ですね。
仮に含まれてないとしたら、検討から外します。

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オハナ！長谷だよね！
稲毛もオハナ＝長谷
！だよね！
船橋は医療建設に強い戸田だよね？ 戸田も微妙かもね？長谷工よりはいいのかも知れないけど…

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いくらなんでも高すぎますね。
大規模だから安心だと勝手に思ってました。

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うちも管理費等がこの金額ならやめます。
物件本体と合わせたら、もっといい立地に戸建が買える。。。

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通常ローンを通す時には高めに言うのが普通では。

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高めどころか高すぎるように感じます。

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奏は、721戸の大規模マンションだから管理費が、安くできる。とおっしゃってました。
こちらは、1500戸ですよね…

あと、奏は購入時の諸費用としても修繕費が50万円ほどかかりますよ。
こちらも、購入時の初期費用も確認する必要かわありますね。
ということは、早めに事前ローン申請をして見るのも良いですね。

なんか、一気に購入意欲が、薄れてきました。

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真実はいかに！
完璧バス代入ってるってことですよね。

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二番街の微妙に音が聞こえるは、スーパーに近いところの位置が一番高いのはどうなの？
景色も抜けないあそこは人気出るのかな？
一番街が一番高いと思っていたのになぁ！

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>636さん の言う通りで、奏は、月々にかかる費用は、20000円くらいでした。駐車場代は別です。

先ほど、他の物件でローン審査を提出した物件の資料を、見比べましたが、あきらかにこちらの物件は高いですね。

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>629さん

25,000円というのは管理費のみですか？それとも修繕費込みですか？
覚えていたら、教えてください。
修繕費が含まれていない額としたら、こちらのMSは検討から外します。

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>636
奏の杜の管理費・修繕費の情報ありがとうございます。
安いですね。

奏の杜は、このサイトの口コミで物件価格が高く、検討範囲から外していたのですが、急浮上してきました。

逆にこちらは・・・

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私も管理費などこんなに高ければやめます。
営業さんからは、お金のかかるコンシェルジュや共用施設を省き維持費が安くなると聞いていたのでびっくりです。
世帯数が多い大規模で、自走式駐車場で、共用部分は太陽光であることを考えると、管理費が他の大規模より高い訳がなく、
管理費は一万円を割り込んでもおかしくないと考えていました。
修繕積立金を足しても一万五千円で、駐車場五千円がいいとこなはずです！

駐車場一万五千円もバカにしてます。
車は手離すつもりはないので、他を検討することになりそうです。

他に情報お持ちの方はいらっしゃいませんか？

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奏の杜で残っているのは条件の悪い部屋ばかりですよ。

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>639
>603で鉄塔の撤去について質問した者です。

614で地下化する部分を書き忘れておりましたが、撤去する３本の鉄塔の間の区間が地下化されます。
公園の向こうの道路に近いところ（ホンダの手前）の新しい鉄塔から、北側の工場と病院建設地の際の新しい鉄塔までの間です。
動画を撮った方が登った建物の屋上から見れば、俯瞰で現地はよくわかるでしょう。
再来週になれば、歩行者も１街区、２街区周辺道路を歩けるようになると思われます。

619さんの指摘されたマンションは、北側の工場やライオンズマンションの際を流れる上長津川の流域の低地にありますが、工場跡地にあっという間に建てたマンションで、東日本大震災でベランダのタイルだかが剥がれ落ちたようですね。

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>629さん

私も修繕費込みかどうか気になります。
もし修繕費が含まれていないのであれば、その他にどんなものがいくら位かかかるのか知りたいです。

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修繕費は初期の月額費用だけじゃ判断できない。入居時を含めて定期的な一時金徴収や段階的値上げが長期修繕計画に含まれてるケースが多い。一時金徴収や段階的値上げは、未払い問題を引き起こすリスクが高いから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てを推奨してるんだけど、販売時に修繕費を安く見せかけるためにこういう設定をしてるケースが多い。長期修繕計画って、契約直前の重要事項説明ではじめて提示されるってパターンが多いけど、早めに確認すべきだよ。

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>657

奏の杜の残物件も、ここに比べりゃ良いのでは？

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過去、どの物件もローンシュミレーション時に初期費用も含めて計算してくれましたよ！！

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私もイオン銀行のローン相談会に参加しましたが、管理費などの維持費については、一般的なマンションでの金額で計算されてました。銀行も野村からは一切聞いてないようです。イオン銀行の金利は正直他の銀行よりも条件が格段に良いですね。京葉銀行の方に参加された方はいますか?

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立地をとるか、価格をとるかじゃないのかな？

そもそも、奏の杜と比較してる人って本当に多いの？
奏を検討できる人ならここの物件は余裕で購入できるのでは？

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>663さん

ちなみにイオン銀行の優遇金利はどの位でしたか？
差し支えなければ教えてください。

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管理費など分からないのに先にローン相談会をすることが、そもそもおかしいと思います。

私も管理費 修繕費込みで20000円 駐車場が5000円くらいが妥当では？

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デベが提示する初期費用には不動産取得税が含まれてなかったりする。あと、固定資産税とかも１年目と２年目以降は額が違うんだけど、２年目以降は建物が完成して登記されてからでないと分からない。

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当方も今まで行ったことがなかったローン相談会、試しに行ってみました。

当方には「管理費・修繕費で25000円」と言っていました。
日本橋で確か「ミニショップ等を作らないので管理費を低く抑えられる」
って言ってた割には、仮の値だとしても高いですよね。

ローンの相談会って、希望の部屋の価格帯を元に支払額を算出しますよね？
ちゃんとその希望の部屋の管理費・修繕費を提示してくれているんでしょうか？
たまたま629さんの額と同じだったので、まさか、一律？！と思いました。
一番広い部屋の金額だったらいいんですけどね。

でも、よく解りませんが、バス代ってそんなに高くつくものなんですか？

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奏での修繕積立金は安すぎますね。そんなもんで大規模修繕はのりきれません。
ここは管理費たかくて２万くらい。駐車場代７０００円くらい、プラス修繕積立金１万２０００円くらいが妥当では
ないですか。

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