プラウドシティ元住吉ってどうですか？Part2

>432さん

いえいえ、どういたしまして。
お役にたてれば幸いです。自分も遠くでなかなか来れない友人のために、下見隊してます。

>440さん

断言はできない事だと思いますが、買値が高いので、利回りはあまりよくないかもしれませんね。
東急東横線という意味ではものすごく下がる事はないにしても、少子化でマンションそのものの購入層が減りますから
いつまでの価値か？というところもポイントだと思います。
近隣マンション中古市場は、少し上がっているところはあれど、大幅に上がっているわけではないです。
上がった価格は、プラウド購入金額には届いていないようです。

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元住吉に住んでいます。昨日MRの前を通ったら、資料請求数5000突破、MR見学者数1000組突破と広告してました。この数字は多いんでしょうか？

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>439さん
勉強不足で申し訳ありませんが、教えて下さい。
90戸(30戸の建物×3棟)と300戸(30戸の建物×10棟)があったとして、何故大規模(300戸)の方が修繕積立金が低く抑えられるのでしょうか？　建物の構造が似たレベルであれば修繕費用も似たような水準になると思うのですが。。。

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私も共用施設は「あったら使うかもしれないけど無くても困らない」という感じなのですが、大規模マンションのメリット、、、考えてみました。

・小規模マンションと比べ、管理組合の役員の順番が頻繁に回ってこない。
・修繕費の積立や組合がしっかりしているケースが多い。
・共用施設や共有サービスへの価値を支払う住民が住む（＝経済的に安定している人達？）
・修繕については「1回の注文で幾ら」みたいな計算方法で人件費が一番高そうなので、いっぱい戸数がある方が1回発注分の一戸割り当てが安いのかな？と思いました。(個人的試算です)

いかがでしょうか？
他の方の意見もぜひ聞きたいです。

大規模マンションメリット↓
http://chukomanshonacchi.com/p6.html
大規模VS小規模比較↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3433/

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大体90戸程度あれば規模のメリットはある程度享受できると思う。
あとは広々エントランスなどをはじめとする共用施設をどう考えるかかなあ。

個人的には大規模すぎると意見交換・集約が難しいのと
やっぱり共用施設が最初に盛り込まれすぎてて
そこにかかる費用自体は割安でも維持管理運営の手間暇やマナーの徹底などが
管理組合の負担になってきて大変な気がする。

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大きすぎると意見がまとまらずに将来的に団地みたいになりやすいので100戸から200戸くらいのほうがヴィンテージマンションにはなりやすいそうです。
意外に賃貸にまわりやすい駅前ほど修繕問題では揉めやすいから長く住むなら住環境を重視してる人が住みたくなるような物件がよいとか。

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【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

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皆さんのご意見をお伺いする限りでは、「大規模であること」は譲れない条件ではない方が多そうですね。100戸クラスの低層マンションはちらちら見かけますので、そういう意味ではプラウドシティ元住吉に大規模の希少価値を強く感じる方はごく僅かということですね。であれば、この価格で敢えて飛び付く必要はあるんでしょうか。何か野村不動産の戦略にはまってしまっている人が多そうな気がします。。。

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ここのエントランス広々でしたっけ？

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規模のメリットを教授出来るのは90戸ぐらいから。
ヴィンテージマンション目指すなら100-200戸。
共有施設に価値を見出すなら200-300戸。
ってとこでしょうかね。

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低層なのはこの辺りが15ｍの高さ制限があるからだそうです(プラウドシティ元住吉は14.99m)。保育園等を儲ける義務(300戸～)のない296戸は確かに戸数は多く、検討者が気に入れば買うまでのことで、他人の意見は参考に過ぎない。営業さんは都合の悪いことはあえて言わないのが常識。

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中規模（90戸以上）で、住環境が良くて、東横線or目黒線10分圏内で、南向きが5500万円くらいで買えるところ、
というポイントでここ1年探していましたが、とりあえずここが一番希望に近かったです。
今までMRを見たとろだと・・・

武蔵小杉今井仲町・・・戸数が少なく、値段もぎりぎり
プラウド綱島・・・駅から少し距離があり、都内勤務なのでちょっと遠い
ネスティア菊名・・各棟が小さく規模のメリットが無い（ディスポーザー等も無い）
三井大倉山・・・・都内に通うのに少し不便。そして直床はちょっと・・・　　
三菱日吉・・・・・希望に近かったのですが、地下と半地下は嫌＆南向き3F以上は予算的に厳しい
三菱住吉・・・・新幹線と、辺りの雰囲気が少し寂しい。それから69㎡は少し狭い
多摩川テラス・・・道路沿いで環境がとても悪く、値段も高い

もちろん、上記物件が良いと思う人も沢山いると思います。あくまで個人的な感想ということで。
今後も色々出るんでしょうけれど、MRも8件目なので、そろそろ決めようと思ってます。

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駅徒歩 6分、第１種低層住専の静観な邸宅街、97戸。先月完売した三菱日吉はヴィンテージマンションとなる要素が満載ですね。逃した魚は大きい・・・。

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ここはさすがにヴィンテージマンションにはならないでしょ

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そもそも神奈川にヴィンテージマンションってありましたか？都内にはパークマンションとか広尾ガーデンヒルズとかありますが。

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ヴィンテージマンションとは？？？

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ググって見ました。
広尾ガーデンヒルズが紹介されてます。

http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200511080335.html

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こちらかインプレスト大倉山で迷っていますが、
どちらも決め手にかけるというか・・・

マンションに詳しい方　資産性という観点でアドバイスお願いします。

それとプラウドシティ元住吉は、管理費や駐車場代が高い気がするのですが。

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駐車場代っていくらくらいですか？

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売主と目黒線で元住吉。

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>458
前にも出てましたが、東横線のみか、目黒線もあるかの違いは大きいと思いますし、武蔵小杉の開発が成功すれば隣駅の元住吉の人気も安定するでしょうね。

あとは横浜と川崎という名前の違い。個人的には気にしませんが、アドレスは一つの価値のようですので若干大倉山に歩がある？

インプレストの価格は分かりませんが、浅いところの地盤は軟弱そうなのでその工事費用で高くつきそうな気も。

資産価値の面では、総合的には元住吉のほうが上かと思います。
生活面では、元住吉のほうが全然いいと思います。

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何年後の資産価値？武蔵小杉の中古が溢れる時期になったら暴落しそう。

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たしかに現在の小杉はミニバブルで、元住吉の不動産価格にも少なからず影響が出ている。今は適性な価値よりも割高のタイミングでもあり、将来の値下がりリスクは大倉山より元住吉の方が高そう。

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プチバブルだから、値下がりリスクは元住吉のが大きい。
でも数年後の大倉山は、街自体の価値が今よりもっと下がってそう。

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大倉山は暴落しそう。
利便性がぜんぜん違う。

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元住吉メリット：都心アクセス
大倉山メリット：横浜アドレス

でも、どっちもどっちかなあ。
武蔵小杉VS日吉で悩むならわかるけど。

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明日と明後日は登録説明会ですね。

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別物件で参加したことがありますが、登録説明会自体は大した内容ではないですよ。デベ側にとっては最終意思確認・票読み・倍率調整(倍率が付く人に他の間取りに誘導)などでとっても大切のようだけど。

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で、駐車場代っていくらくらいですか？

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2万円前後ですよ。

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16000円(機械式)～21000円(平置き)

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今日の段階で第一期売り出し（200戸）のうち、薔薇が183戸についてました。

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検討者に「人気物件なんだ」「申し込んで損は無さそうだな」と思わせる、いつもの野村の戦略ですよ。
実際のところは、要望書を出しても申し込まない人もいるし、間取りを変更する人もいるし、登録後にキャンセルする人も出てきます。
登録1週間前で薔薇が全戸に付いていないようなら、即日完売は無理でしょう。第1期2次はありそうですね。

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473さん
第一期2次では値段が安くなったりするんでしょうか？

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＞474さん
まだ値下げはしないんじゃないでしょうかね。

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そもそも即日完売が無理かどうかも不明

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第一期で200戸完売しない場合、人気がない物件と思い登録をキャンセルする人ってでてくるんでしょうか？

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キャンセルする人が出るか出ないかを予想しても意味がないでしょう。人気がある、という基準で買われますか。様々な条件が自分の条件や希望に合うから住むために買うものだと思っていました。人気を気にする人は投資目的で考えるのでしょうか？もしそうなら武蔵小杉を狙うべきだと思いますが…。武蔵小杉や元住吉は、今でも少しずつ、物件が余ってきているそうです。いま、武蔵小杉に多く建設中で、この物件付近の人口がぐっと増えない限り、じきに過剰供給になると予想されます。

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あまりにも教えてくんなので良識あるかたからのありがたい苦言がありました。

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完売しようがしまいが、気持ちが固まらないまま登録する人は必ずいるので、200戸もあればキャンセルは10戸以上多分出るでしょうね。でもキャンセル住戸は一般公開される前に抽選落選者から優先的に案内されるので表にはそんなに出ないかもしれませんね。

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気持ちが固まらないまま登録する人っているんですか？500万円以上の手付金を放棄してまでキャンセルできるなんて、ある意味すごいです！

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登録（当選）して、手付金払うまでにキャンセルするってことでしょ？

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そんな優柔不断な気持ちで登録する人もいるんですね。

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冷やかしで登録する人もいるでしょうね。

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流石にブラックリストあるんじゃないですか？
キャンセル経験があると、
その後プラウド買いにくくなったり。。

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もともと冷やかしならプラウド買えなくても、気にしないでしょうね。
１回位のキャンセルならブラックになるかな？

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少し前、この掲示板にもあったけど、ブレーメン商店街の終わりのあたり、現・駐車場は、野村不動産が買ったらしいけど、噂では10階建てになるらしい。プラウドシティ元住吉に比べたら、敷地面積はかなり狭いが、逆に管理費にかかわる緑地や共用施設が極限まで絞られてシンプルで、かつ駅からも賑やかに帰れるかな、と想像した。今回が外れたりしたら、現・駐車場の物件もいいかな、と。少しずれた話ですみません。

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週末の登録説明会にいってきました。30ー40歳くらいの夫婦で子供が幼稚園生位の家族が多かったですよ。まー、説明会自体は大した話ではなかったです。要は抽選で希望の部屋を当てた人は速やかに手付金を払ってください的な感じです。一部の南向き物件を除いて殆どが倍率1倍のようです。

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一倍が多いというのは野村の営業マンの頑張り（客を空いてる間取りに客を誘導する）？それともこの程度の人気しかない物件という事？東横線沿線なので、倍率3倍以上が当たり前だと思ってました。

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最近のマンションでまんべんなく倍率つくほどの人気物件は見かけなくなりましたよ。
昔は割安物件がちらほらあったのでそういうこともあったけれど
今はギリギリ買えるかどうかの値段で出てくることが多いです。
ここも割安感があるような物件ではないので1倍が普通と思います。

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前月即完したパークハウス日吉は、ここよりも高い値段でしたが、平均倍率は2倍超でした。

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日吉は別格。あの立地の希少性はハンパない。我が家は予算オーバーで手が届きませんでしたが、お金ある人はあちらを選ぶでしょ。

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そうだね、日吉は別格。今まで10年くらい出てないし、しかも今後10年も出なそうな立地。
元住吉はなんだかだでここより少し規模が小さい物件ならまだ出てきますからね。

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493に同感です。
日吉と違い、元住吉の場合は（大規模狙いじゃなければ）まだまだ空きそうな駅近敷地が幾つかありますよね。

希少性でいうと、次に出てくるブレーメン沿いのプラウドの方がシティよりも高くなるかもしれません。
高級仕様にしてきたら尚更そうなりそう。

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ブレーメン通り沿いってうるさくないんですか？

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ブレーメン沿いに建つプラウドより、住宅地に建つプラウドシティーの方が絶対にいいですよ、というのが野村営業マンからの話でした。やはり少し騒音がするとか。

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元住吉はこれからまだまだ出てきますね。ここで高値掴みしないほうがよいかと。

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地盤も弱いし、急行も停まらないし、その割には安くもないし。焦って買うことないような気がしてきました。

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ここなら三井の大倉山の方がいいんじゃない？横浜だし。

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>499
線路と幹線道路に挟まれた直床マンションの方がよいわけないじゃん。

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大倉山と元住吉とでは駅力、アクセス面等、どうみても元住吉の方が上ですよね。そもそもプラウドシティー元住吉の購入を考えてる人って、都心から離れても日吉までと考えてる人が殆どでは？さーて、第一期でどの位売れるか楽しみです。

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「楽しみ」だなんて、住宅評論家か、オーナーみたいな口ぶりでかっこいいですねー

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横浜市で元住吉より上回るのは日吉だけ。

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最近の野村は船堀、浦和等のプラウドシティーで販売が苦戦してますよね。元住吉で挽回になるでしょうか？

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新プラウド予定地はブレーメン通りの外れ、中ノ町商店街沿いですよね？
この辺まで来ると、だいぶ通行人や買い物客も減り、騒がしくはないですね。
斜向かいにスーパーがあり、便利な立地ですよ。
10階建ての38戸（39戸？）だそうです。
大規模マンションや、過剰な強要施設がお好みでない方には良い物件だと思います。

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40戸以下かぁ。。。管理費高そうだし管理組合も厳しい感じだなぁ。。。

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プラウドシティー元住吉の購入を考えてる人は大半が大規模マンションに魅力を感じている人ですよね。そう意味では新プラウドとの比較は意味がなさそう。

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新プラウドは規模が小さすぎるので比較対象外かもしれませんが、先般このスレで議論になった際には、100戸前後の規模があればスケールメリットは取れる（300戸のような大規模である必要性はあまりない）という意見が大半でしたよね。

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元住吉のプラウドと大倉山のパークホームズ、どちらが上だろう。確かにアクセスは元住吉が良いですね。ブランドはどちらが上なんでしょうか。最近はどちらも名前だけで中身が伴っていないものが多いですけど…。

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三井の大倉山は仕様も環境も悪くてずっと売れ残ってる物件でしょ。大倉山で比較するならインプレストの方だろうけど、あちらは地盤が弱いとの噂。
プラウドシティ元住吉も悪くはないけど何か決め手に欠けます。 結局、元住吉って両隣の急行停車駅(日吉・武蔵小杉)にはちょっと手が届かない人が妥協して集まってくるという気がします。

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見に行きましたが大倉山のパークホームズは駅近で、環状２号に近くない部屋なら良さそうな感じがしました。外観もかなりできあがっていました。
元住吉のプラウドは、南向きの住戸が欲しいと考えると手を出すのに躊躇する価格ですね。6000万を超えるとローンが…と悩みます。
ブレーメン通りの先だし、環境も良い場所ですよね。
ほんとに価格がネックです。
駅近で東横沿いだと、綱島はラブホとパチンコが多くてイヤだし。
各駅停車の駅でもいいので、大倉山か元住吉を検討中です。

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井田三舞町は液状化地域(川崎市)だよ。川崎市のハザードマッブが公開されてます。建物自体は倒壊しないだろうし、インフラがどれだけ打撃を受けるか…、まあ、未知数ですが。

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ここは気になりますが、液状化地域なのが心配です。大震災がきたらどこにいてもそれなりの被害はありそうですが、液状化で傾くのは厳しいですね。

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液状化の懸念について、野村は物件の購入希望者に対してデータを提示した上で問題ないと説明しているようです。もともと災害が多い国に住んでるわけですから、何かに目をつぶる必要はあると思いますよ。

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プラウドシティ元住吉側のパチンコ屋は、駅すぐの、パーラーとプラウドシティ元住吉近くの和助の２軒。ラブホはない。多分。

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皆さんのコメントを見ていると、要望書は出したものの本当に買うか決断迷っている人が多いようですね。私もその一人。。。迷った時は見送った方がいいのかなぁ。。。

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主婦目線でみた場合、ここは良い物件だと思います。都内勤務のサラリーマン目線だと、矢張り駅から9分がネック。家庭での力関係次第という所でしょうか。ただ総合的にみたら良い物件だとは思います。

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都内勤務のサラリーマンです。現在駅まで徒歩25分。9分なんてヨイヨイです。モデルルームを見た帰り、あまりの近さに武蔵小杉を行き帰りに使おうかと思ったくらいです。一駅歩いてメタボ解消。感じ方は人それぞれですね。

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近くにおいしいパン屋さんがあるので　プラウドも見てきました。
元住吉も商店街も魅力がありますね。
以前　違うマンションのモデルルームに行ったときから　
ここはいい所だと思っていました。
でも　私も遠いと思っています。

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徒歩９分で遠いと言うのは私からしたら信じられないですが、
人それぞれなんですね。

同じ各駅停車駅の大倉山の三井の話が出ましたが、
あそこはここより駅近ですが、線路も幹線道路も近く、
しかも直床。

それに比べればやはりこっちはいいです。

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徒歩10分が遠いだなんて。
うちなんて坂超えて大通り2回渡って15分以上です。信号のタイミングでは1分以上違うので朝は毎日小走りです。平坦で10分以内で信号ないなら問題なしと思うのは、こんな生活環境だからでしょうか。しかも途中で買い物しながら帰れるなんて憧れます。

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駅からの遠さについては個々に感じ方が違って当然だと思います。駅から徒歩9分だったら電車に9分長く乗って駅近に住むこと選ぶ人もいるでしょうしね。この物件は正直に言って建てこみ感が若干気になります。少し団地っぽいかな。東横線沿線で低層階、且つ大型物件を好む人にとっては待ちに待った物件でしょう。私もその1人です。ここ3年マンションを探してますが、都内と迷ったあげく、この物件の購入を考えてます。

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駅からの距離感はそれまで住んできた環境によりますね。
元住吉の場合ブレーメンがあるから割と近く感じられるけど
何もない場所の徒歩10分を歩くのは個人的には遠いと感じます。

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徒歩6分を境にリセール価格が下がり始め、10分を超えると急激に下がる。ここは9分ならギリセーフかな。

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HPに第一期200戸販売とでてますねー

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>522さん
3年間探されてここが一番ですか？　ということは駅距離・仕様・住環境・価格云々ではなく、「大型」を強く希望されていたから見合う物件が少なかったのだと思います。「大型」であるメリットは何でしょうか？この物件はそのメリットを満たしているのでしょうか？　

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たしかに。大規模にこだわらなければ、東横沿線・徒歩10分圏内・相応の設備・相応の住環境・相応の価格の物件はそこそこ出ていましたしこれからも出るでしょう。
大規模のメリットは魅力的な共用設備を割安で手に入れられることだと思いますが、このマンションにはそれがあまり感じられません。
大規模でなくてもよい人は焦る必要はないと思います。

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共用施設、全員が満足するのはむずかしいものの、需要に合っていなければ、以前ここでも書かれていたように「強要施設」に。共用施設は利益を出さず、むしろ住民が払うもの。徒歩９分も売るときは「10分以下」で良いかも知れないけど、住む部屋によってはもっとかかりそう。液状化危険地域でもあるし、災害時のライフラインが心配です。あと、こんなに部屋数を詰めこんだのに、条件が悪そうな部屋でも価格が高いと感じました。将来的に考えても、今井小学校・今井中学校校区でもないし、うちは候補から外すことにしました。あくまでうちの話です。

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液状化なら、まだ活断層や津波や崖崩れよりマシかな。浦安とかそんなにマヒしてなかったし。

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会社帰りにMRを覗こうと思い口コミをみましたが、ここはネガティブなコメントが多いですね。

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広告などにある中庭の完成予想図は魅力的なのですが、あの敷地で将来あそこまで綺麗になるのかちょっと心配です。
また、あの綺麗さを維持し続ける費用はちゃんと管理費に入っているのかな？

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立地と値段のバランスがとれてれば、
普通に良物件だと思いますよ、値段次第かな。

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これから建つ物件ってだんだん高くなる傾向だって聞きました。
建築資材の高騰、復興による人件費高、土地(適地)の購入費上昇の可能性、将来的には消費税増加による影響。
都内の方ではマンション用地不足から今は借地の物件もチラホラあるし。

もし、これから物件がまだまだ出るにしても、
・価格が高い
・価格はまぁまぁだけど借地物件
・手頃な価格だが不便な場所

とかの物件になっちゃったら中古物件の方がいいって話になりそうです。

そういう将来性を考えても、まだまだ良さそうな物件ってあるんですか？
近々予定されてそうで気になるような物件(場所・土地)があったらぜひ教えてください。

職場が東横線で通いやすい所なので埼玉とかだと遠いし都内じゃもっと高いし、これ以上値が張ってくると厳しいです。でも住環境も求めたいのです。わがままですみません。

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＞533
ここはプラウドシティ元住吉について書き込む掲示板です。

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533
これから日本は人口減少していくんですよ。
あり得ないでしょ。デベさんの書込みですね。

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抽選→重要事項説明→手付金振込

この流れなのは知ってたけど、全て1日間隔でやるみたい。
キャンセルがあるとしても即日じゃないとダメってことだそうです。

抽選の3日後までに500万円くらいの手付金も準備しとかないといけないので、
場合によってはひどいスケジュールになる予感。

迷ってる人はやめておいたほうが良いと思います。
というか相当な覚悟がなければ厳しい気がする・・・

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536さんが言われてる事って他ディベロッパーでも同じ間隔なんでしょうか？お分かりになる方、教えて下さい。

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あくまで不動産関係者が読むような雑誌などからの私見ですが
都心では再開発がこれからたくさん出てきそうです。
用地不足でしたがココ1~2年でかなり取引が活発化して
リーマン以降とまっていた大規模再開発が動き始めました。

東京電力が大量に都心部の土地を手放したり、
公務員宿舎が廃止されて売却されたりが進んでいます。
中原区でも元住吉ではないけれど売却した土地があるようです。

既にその兆候はでてきていて目黒や渋谷から徒歩10分圏内で
坪280くらい（大手物件ではなく）などもチラホラでてきてるくらいです。
それにともなって都心のマンションは供給が増えるので
このへんは売りにくくなるだろうと予想しています。

そのせいか川崎市における再開発にまわるリソースは減っていて
以前のように積極的に用地取得をしているという話をあまり聞かなくなりました。
このへんで土地を買うなら都心用地を買うお金にまわしているそんなイメージです。
もちろん安ければ買うんだろうとますが以前のように
多少高くてもよい土地があればすぐに買手が見つかるという傾向は見られません。

そういう意味では今後元住吉やその他郊外限定だと物件は出てきにくいと思います。
そしてもし出てきた場合は今の相場より安くなると思います。

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他のマンションの話しですが

登録＆抽選→（3日以内）手付金振込→（1週間後）重要事項説明＆契約

の順番でした。

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三菱地所は、
(日曜日)抽選→(次の土日)重要事項説明会→(その次の金曜日まで)手付金振込→(翌土日)契約
でした。

野村は、登録期間はたっぷり取るくせに、キャンセルされたら困るから当選者には迷う時間を与えない。特に、重要事項説明会を特定の平日にしかやらないなんてあり得ない。仕事で参加できない人の気持ちなど考えない顧客軽視・自社都合優先というところに企業体質が滲み出ていますね。

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