プラウドシティ元住吉／「(仮称)プラウド元住吉Ⅲ計画」の購入を検討中の方や近所の方などと情報交換したいと思っております。
よろしくお願いします。
所在地：神奈川県川崎市中原区井田三舞町130番（地番）
交通：東急東横線 「元住吉」駅 徒歩9分
間取：2LDK＋S ～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.12平米～87.33平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：菱重エステート
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：未定
[スレ作成日時]2012-03-20 22:16:16
いや、実際「通う」よ。ほんとに。
5月上旬に要望書入れたけど、以降毎週末なんだかんだでセミナーやら説明会やら・・・
セミナー行って、その後に営業と話して情報を教えてもらう感じ。
買おうとしてる人はきっとわかるけど、結構面倒（＾＾；
人気物件！急がないと無くなっちゃうよ！と、検討者を煽るのは野村の常套手段です。気を付けましょう。
本気で検討している人は登録が近付いてきたら倍率上がるような書き込みは控えるのが普通ですもんね。
406さん
南向きは6000万スタートではなかったでしたっけ？？
それなりに高かったと記憶しています。
私は途中で検討を諦めてしまいましたが、最近価格改定して安くなったのですか？
406です。
あくまで『日吉と比べれば』高くはない、という意味でした。あちらは日照良いところは坪280～310という感じでしたから。
それに駅からは若干近いけど周辺環境は良くないディアージュよりも平均坪単価が安いんだかた、決して高くはないと思いませんか？
東や西、一部南向きは安めだと思う。
でも今希望している部屋（南向き）は高いかなぁ。。。
妹が営団地下鉄の駅から徒歩9分の場所(23区内)に土地を探して4200万だったから検討している、と言っていた。ここの予算あったら建物含めて買えそうだと思った。
でも職場、川崎方面だし戸建ては面倒なのでここを検討している訳だが、もう少し価格が抑えられていると嬉しかった。（そしたら、ものすごい倍率になっていると思うけど）
ちなみに、中庭南向きは5200万円台スタートで、外側の南向きは約5300万円スタートになったよ。
低層を希望している中で、大規模である必要はあるのかな？カフェラウンジやらキッチンスタジオやらライブラリーやら無くてもいいような共用施設がそんなに必要ですか？
70～100戸程度あれば十分に魅力ある高級低層マンションとなるはず。それくらいの戸数であれば元住吉でもどこかの社宅跡地等で今後も出てくるでしょう。
低層なのは、１５メートルの高さ制限があるからで、「大規模」なのは、部屋を可能な限り多く造り込んだ結果ともいえる。世帯数が多いと各戸の負担額は比較的少なくて済むが、共用施設は全ての世帯を満足しないので、このマンションに「いくらなら出すか」「何が気に入ったか」「何が嫌か」は人それぞれ。
どの物件でもそうですが。
100くらいはあっても、200はあんまりないかもですね。
そこまで大規模にこだわるかは人それぞれなんで何とも言えないですが。
ここほど大きい土地ではありませんが、ブレーメン抜けたところの左手にある駐車場もプラウドになるそうな。
（ヴェレーナ？かどこかのMRがあったところ）
希望の部屋が埋まってたので営業に聞いたら、そんな話になりました。
駅から真っ直ぐな分、ここより少し近いかな？
タワーマンションであれば、低層階に商業施設があったり、高層階に展望ラウンジ等の共有施設にもそれなりにメリットがありそうですが、低層マンションの大規模メリットって、、、ガーデンくらいかな。
420さん
もう少し詳しい場所が知りたいです。
ガーデンも日吉や大倉山くらいの広さがあれば十分かな。。。
他に大規模のメリットって何があるんだろう。。。そりゃ、世帯数が多いから一戸あたりの負担は小さくなるのでしょうが、メリットの少ない共用施設であればいらないかな。。。
>420さん
リリエンハイム手前のセブンイレブン横の駐車場(月極)ですか？
それとも
リリエンハイムを過ぎてすぐの信号のある交差点の
駐車場(コインパーキング？)でしょうか。
420さん
ウイルローズのMRがあった所じゃないですか？
市況説明会で話してた野村が買った東横物件は元住吉だったということですね。
同じプラウドが同じ街に出来ることを教えてくれるなんて、野村らしくないというか、ちょっと意外です。
ブレーメン沿いだし遠くないのでそちらも気になります。
シティ程大きくない分、施工期間も短そうですし。
要望書(西側の道路に面した部屋)を出していますが、現在の倍率は2倍との事。中庭に面した物件の倍率が高い為、高い倍率を嫌がる顧客の一部が東西の道路に面した部屋に流れこんできています。。。
ブレーメン沿いで今後プラウドが建つとしても、もし信号のある交差点の角地だったら、ちょっと煩そうで悲しい。。。
もうちょっとメインストリートから離れているなら、今回のプラウドの抽選が外れてしまっても次回に期待して待ちたいです。
再びやってまいりました（失礼します）。
そうですか、あの駐車場跡地、プラウドになるのですか。５０～７０ぐらい？？かな？？どうでしょう？
ちなみに、すでに閉鎖されていますし、周りの環境は確認できますよ。
規模は小さいですが、眺望的には、東西南北、全滅な雰囲気がしていますが…
いわゆる、周りに建つ建物に囲まれている土地です。
歩くには、今のプラウドシティより楽に感じるかもしれませんね（商店街を突っ切ってくる感じになるので）
都内の高層マンションに住んでます。震災の時はたまたま午後半休をとっていて家にいましたが、あの尋常じゃない揺れは勘弁です。マンションを買い換える時は低層階マンションにしようと思ってますよ。
一番違うのは修繕積立のところかと。
あとはタワー嫌いでも大規模ならではの設備や管理でしょうか。
共有施設はどうでも良いけど、管理人&警備員常駐など。
ディスポーザーなんかは70くらい部屋がないと、修理の際に管理費にかなり跳ね返りますし。
とはいえ、お金の面は100部屋もあれば足りるかもしれませんね。
子育てなんかも含めて、マンション内の価値観が比較的近い住民でコミュニティーを形成できる点を前向きに捉えるとか、大規模にメリットを感じるかは人それぞれかと。
>432さん
いえいえ、どういたしまして。
お役にたてれば幸いです。自分も遠くでなかなか来れない友人のために、下見隊してます。
>440さん
断言はできない事だと思いますが、買値が高いので、利回りはあまりよくないかもしれませんね。
東急東横線という意味ではものすごく下がる事はないにしても、少子化でマンションそのものの購入層が減りますから
いつまでの価値か？というところもポイントだと思います。
近隣マンション中古市場は、少し上がっているところはあれど、大幅に上がっているわけではないです。
上がった価格は、プラウド購入金額には届いていないようです。
元住吉に住んでいます。昨日MRの前を通ったら、資料請求数5000突破、MR見学者数1000組突破と広告してました。この数字は多いんでしょうか？
私も共用施設は「あったら使うかもしれないけど無くても困らない」という感じなのですが、大規模マンションのメリット、、、考えてみました。
・小規模マンションと比べ、管理組合の役員の順番が頻繁に回ってこない。
・修繕費の積立や組合がしっかりしているケースが多い。
・共用施設や共有サービスへの価値を支払う住民が住む（＝経済的に安定している人達？）
・修繕については「1回の注文で幾ら」みたいな計算方法で人件費が一番高そうなので、いっぱい戸数がある方が1回発注分の一戸割り当てが安いのかな？と思いました。(個人的試算です)
いかがでしょうか？
他の方の意見もぜひ聞きたいです。
大規模マンションメリット↓
http://chukomanshonacchi.com/p6.html
大規模VS小規模比較↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3433/
大体90戸程度あれば規模のメリットはある程度享受できると思う。
あとは広々エントランスなどをはじめとする共用施設をどう考えるかかなあ。
個人的には大規模すぎると意見交換・集約が難しいのと
やっぱり共用施設が最初に盛り込まれすぎてて
そこにかかる費用自体は割安でも維持管理運営の手間暇やマナーの徹底などが
管理組合の負担になってきて大変な気がする。
大きすぎると意見がまとまらずに将来的に団地みたいになりやすいので100戸から200戸くらいのほうがヴィンテージマンションにはなりやすいそうです。
意外に賃貸にまわりやすい駅前ほど修繕問題では揉めやすいから長く住むなら住環境を重視してる人が住みたくなるような物件がよいとか。
規模のメリットを教授出来るのは90戸ぐらいから。
ヴィンテージマンション目指すなら100-200戸。
共有施設に価値を見出すなら200-300戸。
ってとこでしょうかね。
低層なのはこの辺りが15ｍの高さ制限があるからだそうです(プラウドシティ元住吉は14.99m)。保育園等を儲ける義務(300戸～)のない296戸は確かに戸数は多く、検討者が気に入れば買うまでのことで、他人の意見は参考に過ぎない。営業さんは都合の悪いことはあえて言わないのが常識。
中規模（90戸以上）で、住環境が良くて、東横線or目黒線10分圏内で、南向きが5500万円くらいで買えるところ、
というポイントでここ1年探していましたが、とりあえずここが一番希望に近かったです。
今までMRを見たとろだと・・・
武蔵小杉今井仲町・・・戸数が少なく、値段もぎりぎり
プラウド綱島・・・駅から少し距離があり、都内勤務なのでちょっと遠い
ネスティア菊名・・各棟が小さく規模のメリットが無い（ディスポーザー等も無い）
三井大倉山・・・・都内に通うのに少し不便。そして直床はちょっと・・・
三菱日吉・・・・・希望に近かったのですが、地下と半地下は嫌＆南向き3F以上は予算的に厳しい
三菱住吉・・・・新幹線と、辺りの雰囲気が少し寂しい。それから69㎡は少し狭い
多摩川テラス・・・道路沿いで環境がとても悪く、値段も高い
もちろん、上記物件が良いと思う人も沢山いると思います。あくまで個人的な感想ということで。
今後も色々出るんでしょうけれど、MRも8件目なので、そろそろ決めようと思ってます。
駅徒歩 6分、第１種低層住専の静観な邸宅街、97戸。先月完売した三菱日吉はヴィンテージマンションとなる要素が満載ですね。逃した魚は大きい・・・。
ググって見ました。
広尾ガーデンヒルズが紹介されてます。
http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200511080335.html
こちらかインプレスト大倉山で迷っていますが、
どちらも決め手にかけるというか・・・
マンションに詳しい方 資産性という観点でアドバイスお願いします。
それとプラウドシティ元住吉は、管理費や駐車場代が高い気がするのですが。
たしかに現在の小杉はミニバブルで、元住吉の不動産価格にも少なからず影響が出ている。今は適性な価値よりも割高のタイミングでもあり、将来の値下がりリスクは大倉山より元住吉の方が高そう。
別物件で参加したことがありますが、登録説明会自体は大した内容ではないですよ。デベ側にとっては最終意思確認・票読み・倍率調整(倍率が付く人に他の間取りに誘導)などでとっても大切のようだけど。
検討者に「人気物件なんだ」「申し込んで損は無さそうだな」と思わせる、いつもの野村の戦略ですよ。
実際のところは、要望書を出しても申し込まない人もいるし、間取りを変更する人もいるし、登録後にキャンセルする人も出てきます。
登録1週間前で薔薇が全戸に付いていないようなら、即日完売は無理でしょう。第1期2次はありそうですね。
キャンセルする人が出るか出ないかを予想しても意味がないでしょう。人気がある、という基準で買われますか。様々な条件が自分の条件や希望に合うから住むために買うものだと思っていました。人気を気にする人は投資目的で考えるのでしょうか？もしそうなら武蔵小杉を狙うべきだと思いますが…。武蔵小杉や元住吉は、今でも少しずつ、物件が余ってきているそうです。いま、武蔵小杉に多く建設中で、この物件付近の人口がぐっと増えない限り、じきに過剰供給になると予想されます。
完売しようがしまいが、気持ちが固まらないまま登録する人は必ずいるので、200戸もあればキャンセルは10戸以上多分出るでしょうね。でもキャンセル住戸は一般公開される前に抽選落選者から優先的に案内されるので表にはそんなに出ないかもしれませんね。
週末の登録説明会にいってきました。30ー40歳くらいの夫婦で子供が幼稚園生位の家族が多かったですよ。まー、説明会自体は大した話ではなかったです。要は抽選で希望の部屋を当てた人は速やかに手付金を払ってください的な感じです。一部の南向き物件を除いて殆どが倍率1倍のようです。
最近のマンションでまんべんなく倍率つくほどの人気物件は見かけなくなりましたよ。
昔は割安物件がちらほらあったのでそういうこともあったけれど
今はギリギリ買えるかどうかの値段で出てくることが多いです。
ここも割安感があるような物件ではないので1倍が普通と思います。
そうだね、日吉は別格。今まで10年くらい出てないし、しかも今後10年も出なそうな立地。
元住吉はなんだかだでここより少し規模が小さい物件ならまだ出てきますからね。
493に同感です。
日吉と違い、元住吉の場合は（大規模狙いじゃなければ）まだまだ空きそうな駅近敷地が幾つかありますよね。
希少性でいうと、次に出てくるブレーメン沿いのプラウドの方がシティよりも高くなるかもしれません。
高級仕様にしてきたら尚更そうなりそう。
ブレーメン通り沿いってうるさくないんですか？
ブレーメン沿いに建つプラウドより、住宅地に建つプラウドシティーの方が絶対にいいですよ、というのが野村営業マンからの話でした。やはり少し騒音がするとか。
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
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9090万円～9640万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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70.28m2・70.78m2 |
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総戸数 271戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
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5798万円～7698万円（うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む／使用期間：2024年3月30日～引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。） |
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3LDK～4LDK |
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67.07m2～76.05m2 |
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総戸数 92戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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6,598万円・7,098万円 |
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3LDK |
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63.59m²・70.34m² |
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総戸数 2517戸 |
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
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5298万円～6498万円 |
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3LDK |
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60.25m2～70.13m2 |
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総戸数 26戸 |
神奈川県川崎市高津区下作延五丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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64.60m²～75.60m² |
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総戸数 231戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
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未定 |
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1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
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36.63m2～64.84m2 |
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総戸数 132戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
神奈川県横浜市金沢区富岡東６-126-65 |
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4400万円台～5700万円台（予定） |
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3LDK |
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58.05m2～62.35m2 |
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総戸数 37戸 |
神奈川県相模原市南区文京一丁目 |
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3,900万円台予定～5,800万円台予定 |
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2LDK＋S、3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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66.41m²～73.60m² |
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総戸数 173戸 |
神奈川県相模原市緑区西橋本３-2171-1 |
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3900万円台～6200万円台（予定） |
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3LDK |
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58.57m2～68.67m2 |
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総戸数 140戸 |
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
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5,178万円～5,338万円 |
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3LDK |
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73.80m²～75.64m² |
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総戸数 74戸 |
