プラウドシティ元住吉ってどうですか？Part2

ホント、人それぞれなんですね。私は逆に南向きの間取りが良くて、気に入りました。
今までチラシなどで見る田の字型の一般的な間取りじゃなかったのが決め手でした。

325さん
日吉も大倉山もきっといいところなのでしょう。
でも、坂と細い道と車優先の道路設計がツライです。。。
数年前に県外から転勤でこの沿線に引っ越してきたのですが、神奈川がこんなに坂が多くて道が細くて歩きにくいとは知りませんでした。

日吉は見に行きましたけど、坂もないし中央通りの商店街を抜けたらすぐの高立地でしたよ。高くて買えなかったですが。

日吉が高くて断念した人の一部がプラウドシティー元住吉に流れてきてます。私もその一派です。この事を知ってか野村はプラウドシティー元住吉をマーケットより高く売ってます。野村のマーケティングは日吉で迷った人→プラウドシティー元住吉を買える人だと分かってるからです。日吉の物件が同時期の販売ではなければ、プラウドシティー元住吉の坪単価はもう少し安かったとでしょう。野村からすれば日吉様々です。ただ322様が言われた通り、15年住むにはいい物件だと思います。野村の社員も購入するみたいですしね。

日吉の物件は関係ないと思いますよ。
ふそう跡地の購入額が高かったので、それが反映されているんですよ。

>329

野村不動産や関連会社の社員が購入するのは可能だとは思いますが
そういう人も他の購入予定者と同じく抽選対象になるのでしょうか…？

はい。野村の社員も抽選になるみたいです。ただ相手はプロ。一般の人が気付きにくい割安物件を選んでると思います。

私も気になって野村の方に「あなたならどこを買いますか？」って聞いたら、南向きとかじゃなく外側の棟を指でグルグルって指して、この辺りかなぁ、、、って言ってました。
お値打ちなんだとか。
やっぱり南向きは付加価値がついて割高なんですかね。

333さん
「お値打ち」とは、どういう意味なんですか。関東出身ですが、始めて聞いたもので。
すみません日本語の質問で。。

>331さん

野村の社員が買うとしたら、倍率がついていない住戸を買わされると思いますよ。

即日完売（完売しなければキャンセル住戸発生！とする）させたい野村さんです。

社員にそんな甘くないんじゃないですか？

南向きは完全に割高に設定されています。
不動産業界の人に聞けばすぐわかりますよ。

＞333
あんた、名古屋人だね？

お値打ちは名古屋弁の一つだと思いますが、詳しくはwikiで調べていただきましょう。野村の社員は第一期では買わない。理由は単純に高いから。第二期の手頃物件をきっと買いますよ。ちなみに私は親父から譲り受けたビルと賃貸マンションの経営をしてますが、正直に言いまして南向きだろうが、西向きだろうが賃貸に出した時の賃料はそんなに変わりありません。だって賃貸に住む人は基本短期で住居を必要としている人達ですから、そこまで拘りません。野村の社員は転勤族だと思いますし、賃貸に出す事を考えて第二期で坪単価に値ごろ感がある西向き物件を買うと思います。もし私が投資目的でマンションを買う時はそのようにします。

抽選会はいつなんでしょうか？情報をお持ちの方がいましたら教えてください。

338さん
貴重なご意見です。ありがとうございます。
賃貸ではなく、売却だと南の威力は強力でしょうか。

>335 さん

ありがとうございました。

野村の関連会社社員だった友人が、社員だった当時、武蔵小杉の野村不動産のマンションを割引価格で買ったと言っていたので、抽選のことも(あくまで参考として)聞いてみます。

皆さんもご存じだと思いますが、社員向け以外にも、不動産会社はよく、有名企業には割引価格で販売します。

野村で営業やっている知人がいますけど、今は業界全体が厳しいので社員にも割引がないと言っていたように思います。
その人は、物件を担当していたときに売れ残りがあったのでそれを買ったみたいです。あまり方角にはこだわりはないようでした。
業界の人からみたら、南向きは割高感があって購入しないのかもしれませんね。一般的には人気だと思いますが。

>337
あんた、ケンミンショー、、、だね？

この物件は正直高いです。けど、野村ブランド、そしてファミリー向け物件(3LDKメイン)というのが強みだと思います。以前は1LDK-4LDKまで幅広い間取りを備えた都心のタワーマンションに住んでいましたが、1LDKは夜の仕事をメインにしている人達がメイン、2LDK-3LDKはファミリー、4LDKは小さい会社の事務所となっており、物件自体は眺望もよく好きでしたが、何となく周りに住んでいる人達と価値観があわず、引っ越しをした事がありました。プラウドシティー元住吉はファミリー物件(殆どが3LDK)という事で、殆どがサラリーマン層で埋まると思います。そういう意味では、サラリーマンで所帯持ちの家族からしたら比較的安心して買える物件だと思います。

まぁ、都内はね…。
「内縁の○○」に買ってあげている人や、投資目的(賃貸など)もあるが。
ここは「東横線」といっても、「多摩川越え」の地面。
かつ武蔵小杉と日吉の急行駅に挟まれた駅。

「事務所可・不可」はマンションの規約にあるから事前に読むか聞くかすれば分かる。
部屋数が多いと、単身者はあまりいないかもしれない。
あとは部屋の価格の差(間取りや日照、眺望も反映)がどれだけ開くか。

例えば売れ残った部屋は、仮に値引きがあるとすれば、値引き後の値段で、売れ残ったと思われる理由が気にならない人が買えばいいだけ。

何が言いたい？

15年住むには良いとはどういう事でしょうか？
それ以上だと修繕費・管理費が高くなるということ？
すみません。マンションに詳しくないので教えてください。

一生住むマンションなんてない。家族構成めた変わってきますしね。15年住みたいと思う物件は、買い物件だと思います。

野村の営業マンからは、この物件は入居後は管理費の増額、及び、修繕費の追加支払いもないと聞いています。もちろんインフレ、災害等がない前提でしょうが。

増額が無いのは違うような？
他社は増額のスパンが短くて一見管理費や修繕積立費が安く感じるけど、５年毎にあがる計画だったりで、
ここは１５年後には上がるって事なんじゃないの？

349は修繕費が増額しないとは書いていないが？

管理費 → 定額
修繕積立→ 一定年数ごとに増額。ただし一括の追加支払いはない。

という意味だよ。

野村の営業マン、
うまい表現ですね。感心しました。

一昨日MRに行きました。第一期で売り出す物件の殆どに薔薇がついてました。やはり第一期は完売でしょうかね？

更なる販売価格の見直しはあるんでしょうか？要望書は提出済みですが、矢張り値段が高いと思い購入を迷ってます。

要望書の出ている部屋に偏りがない限りは、見直しは行わないと思いますよ。

正直高いですよね。
将来の売却時に、相当値下がりするでしょうか。

それは需要と供給次第では?中長期的には少子高齢化が進んでいくわけだし。

販売価格の見直しはなさそうですか。要望書だしてるけど検討し直そうかな。。。絶対にこの物件というわけではないので。

そしたら、他の人のためにもなるし要望書取り下げた方がいいのでは？
迷って何千万もするものを買うのも、、、ね？

358さんの言われる通り、中庭に面していない住戸=類似物件がほかでも直ぐに見つかると思います。

うちはまだ要望書を提出していませんが、もう少し下がらなければやめます。
元住吉　徒歩9分でこの価格はないなと。
日吉　徒歩6分のパークハウスと比べても、西向きなんか
大して価格差ないですよ。

中庭に面した家はともかく、東西の道に面してる物件はあと200万くらい下げないと完売しないでしょう。やはりマーケット、そして時代にそぐわない高すぎる物件です。

他の板でもそうだけど、なんだかんだここで言われても結局完売したりしそう。
そして、あぁ買えば良かったとちょっと思ったり。

団塊ジュニアが一時的にマンション相場をあげてるだけで、3年も経てばより良いマンションが手頃な値段で買えると思いますよ。

安藤建設ってあまり聞いたことがないが、綱島のハセコーより上なの？

安藤建設↓
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%AE%89%E8%97%A4%E5%BB%BA%E8%A8%AD

安藤建設は建築でがんばってるほうだと思う。民間建築に強くてゼネコンでは準大手枠。
大手ゼネコン（鹿島・大成・大林・清水、竹中あたり）とは比較にならないけど
全然だめっていうようなところではない。
特にここは野村相手で規模の大きいプロジェクトだし、会社としてはがんばりたい物件の一つかと。
長谷工は数こなしてるけど、高級志向の物件に向いてるかどうかは…。
そこはあくまで私見なので別意見ある方がいたらよろしく…。

一般的に建物の出来っていうのは会社名以上にそこでゼネコンが使う業者の質によるし、
それを監督している責任者（安藤の現場所長）にかなり左右されるんだけどね。
ちなみに安藤は来年4月、合併によって「安藤・間」（ハザマは土木系のゼネコン）になるって
ちょっと前の新聞に載ってたね。

①過去に安藤がプラウド数件を建てた実績がある、②野村基準で建ててくれる、③大型案件という事で"たぶん"安藤はいつも以上に頑張ってくれる、という事を理由に、no.365さんが言われる懸念を自分なりに払しょくしています。

安藤建設さんについて詳しく知らなかったのですが、とても勉強になりました。
皆さん、詳しい情報ありがとうございます。

周辺住民ですが、活動家ではありませんｗ　（先に言っておかないと微妙な物件みたいなのでゞ））

この物件近くの他社マンションを数年前に購入し、元住吉ブレーメン生活も長くなってきました。
近隣だという事と、同じ「マンション」だという事、
友人がこのあたりのエリアの購入を検討しているということ（情報を伝えています）、
個人的な理由ですが、自宅を中古で売却する可能性もあるので新しく建つ物件は気になる事、
購入した今の物件に決める前に、
小杉の「野村村」と呼ばれる地域のプラウド新築か他中古を検討した事がある＝ひいき目で見ている、
などの理由で、参加させていただきました。客観的な意見を書きたいと思います。

野村のプラウドブランド、すごく好きでした。
小杉に建つプラウドも、魅了されて夢見たものです。
が、あちらも徒歩10分以内でしたが、南向きでも１階は４０００万前半スタートでした←最終候補でした。
ただ、不動産やさんに聞くところによると、小杉の徒歩１０分は、実質駅周辺しか買い物ポイントはないので
少しお値段もお手ごろ感がある（実際にはほとんど差はありませんでしたが）元住吉のほうが
中古入居希望の登録が多いと聞きました。ブレーメンパワーだそうです。


今回、ものすごい値段のようですが、南のあの狭い道路に面したお値段設定は正直　心底驚きました。
確かに徒歩１０分以内、ブレーメン側物件は新築ではほとんどない雰囲気になってきましたので
私が今の家を決めた頃よりも価値が上がっているのかもしれませんが、
それでもうちより数年後に建った近隣物件でも、値上がりはしましたが、そこまで強気の値段は見たことがありません。
もし、中古で販売する場合は、近隣の中古と比べられると思うので、
購入金額より落ちる売価設定の売却になる可能性は高いと思われます。

さらに、近々ではないでしょうが、近隣にまだいくつか社宅は残っていますから
数年で取り壊して販売する可能性も、ゼロではないと思います。

さて、元住吉のいいところ（悪いところも）すでに書き込みがたくさんあるようですから、
それ以外にもう少し、この物件オリジナルの感想を書きたいと思います。

今回のプラウド、なぜ南１階をぐるりと塀で囲むのでしょうね…？
せっかくのお庭があっても湿気がすごかったり、すごく暗くなってしまいます。
近隣に、同じ南向きでももっと広い庭であったり、明るい庭であったりする物件があるので
余計にデメリットが目立ちました。

西も東も、対面には同じくらいの高さの建物があったりするので、
特にメリットを感じることはないです。

それから、共用施設の管理は大変だと思います。値段だけでなく、使用する人のマナーを考えると
なかなか…特に３００近い世帯が入れば、皆さん全員が品がいい人ではないのはお分かりだと思います。
それに、マンションに住む方のお友達（主婦の方やお子さんが主）が
マンションにはたくさん集まります。
近隣マンションでは、来客者の自転車の扱いにいろいろ対応を検討しているところが多いようです。
小さなことでも、世帯数が増えると、結構大変なことになりそうです。
小さな事と言えば、宅配BOXが一か所なのでしょうか？
住まいによっては取りに行くのが遠いとのこと…これ、日常では意外と面倒だと思います。
大規模マンションになると、配送業者さん、インターホンは長く押さず、
すぐ切ってしまうので、在宅中でも手が離せない時に宅配BOXに入れられることが多いのです。
距離の問題では、ポストの位置、ゴミ置き場の場所も要チェックだと思います。


外装…好みがあるでしょうが、一昔前のライオン○マンションのようですね。
あれで高級感…？と言われると、ものすごく不思議です。重苦しくて全然洗練されていないように感じてしまったもので。
しかもでこぼこした外観、大規模修繕にお金がかかりそうに見えてしまいました。
プラウドが好きなだけに、外観は特に期待してしまって…期待しすぎたのかもしれません汗
小杉の三井のほうが、洗練されていて、全然素敵だと思いました。

内装は、すでに書いてきた部分でモデルに足を運んでいないのでわからないのですが、
いただいた資料やHPなどで仕様を見る限り、ごく普通の満足いく仕様だと思います。
ひとつだけ、バルコニーにスロップシンクがないのは残念だと思います。
ガーデニング以外にも、お子さんの靴を洗ったり、物干し竿を吹いたりと、使えます。
スロップシンクは室内配管よりも砂などが入っても大丈夫なように作られるため、あると重宝します。


結論としては、元住・ブレーメンのメリットを考えても、プラウドが個人的に好きだということがあっても、
明らかに高すぎる物件だと個人的には思いました。
あのプラウドがやってくる！と楽しみにしていただけに、正直残念感がありました。

長々失礼いたしました。

私も最初見たとき、外側の南向はに「強気な値段だなぁ」って思いました。
でも不人気どころか、1期の販売対象部屋がかなり追加されてるんですよね。
なんだかんだ高い高いと言われつつも、売れるのかなぁ
これも小杉バブルの余波かしら・・・

ひとつだけ良いと思ったのは、普通のタワマンとかと違って価格が一定範囲に収まってること。
だいたい同じくらいのファミリー層が買いそうなので、価値観近い人が多そうだな、と。

371番さんに一票かな

私個人的には東と西向きの部屋が多いレイアウトは好きではないですが、なんだかんだ言っても完売はすると思います。
立地はやはり魅力ですから。

そうだね。武蔵小杉のグランドウイングタワーは300戸一気に売れたからね。買いたいひとはたくさんいるよ

マンションの営業をやってる知人で、本人も自社ブランドの物件を買っている人曰く「どんな家でもメリット・デメリットがあるよ」とのこと。
職場で裕福な人は、何度も家を建てては引っ越しています。

なかなか難しいものなんですね。

安藤建設は、ルフォン市ヶ尾をご確認ください。

ルフォン青葉市が尾／(仮称)ルフォン市が尾

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144491/
(マンション掲示板)

http://www.lefond-i.com/ (公式ホームページ)

>370さん
うーん。
思いっきり個人の意見が入っていますね。
それで選ぶ選ばないは個々の判断かと思います。

他にはルフォン宮前平も安藤建設だったみたいですが、こちらは内覧会の時とかにも特に問題は無かったみたいですね。その後もマイナスはコメントはないし。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74652/all/

マンション工事の電気設備を最終チェックしている人が以前言っていたのですが、現場、現場によって仕上がりが全然違うそうです。つまり同じ会社であっても現場監督さんに結構、左右されちゃうとのことでした。
現場監督がちゃんと職人さんに心を配っている現場は、皆さんとてもきちんとしていて仕事もバッチリなんだそうです。そして設備チェックすると、直し箇所がすごく少ないんだとか。

こればっかりは、わたし達では分からないですよね。

皆さん、お詳しいかたばかりで参考になります!!

坪250って、安過ぎませんか？
隣の日吉・武蔵小杉は徒歩10分圏内なら坪270～280くらいはしますよ。
去年のプラウド元住吉ディアージュはもう少ししませんでしたっけ？
ディアージュに比べればこちらの方が良い立地環境なのに。

日吉は分かりませんが武蔵小杉徒歩10分圏内は坪280しないよ。坪250が相場。

いよいよ６月３０日から申込登録開始です。
第１期販売戸数はまた増えたみたいですね。

＠坪250位なのは、
南向きより圧倒的に数の多い、西向きと東向きが価格を抑えているからでは？

南向き３階の73.01平米は幾らですか？

5800前後じゃない？
価格表手元にないので記憶と推測ですが。

安いですね。元住吉ってこんなもんでしたっけ？

徒歩6分のディアージュが255だから、こんなものでは。
元住吉の安さの真髄は徒歩10分のパークハウスを見れば…

あちらは駅の反対側で環境全然違うからね。

元住吉に現在住んでいてプラウドシティー元住吉の購入を前向きに検討している者です。オズ通りとブレーメン通りとでは雰囲気が全く違います。地元に住んでいる人の多くはブレーメン通り側の方がランク上だと思っています。そういう意味では、パークハウスとの比較は意味があまり無いように感じます。
第一期では坪単価250万で販売。第二期はこれを超えるわけがないので、坪単価230-235万で販売されると予想しています。第一期での完売がなければ、第二期で更なる値下げが期待できるかも。

私の予想は一期が即日完売して二期は少し坪単価上がると予想します。二期は坪単価260万円と予想。

2期で値上がりすることって滅多にないですよ。
条件がよい人気の部屋はだいたい第1期で売れてしまうから2期は余りものってかんじになります。
そこで値上げすると検討者が離れてしまって結果即日完売に差し支えるのでバブルの頃はよくあったけど最近はやらなくなってます。

296戸もあるから２期でも条件のよい部屋もまだありそう。坪単価変わらないと予想。

以前に同じ質問をみたことがあるかもしれませんが、第一期（200邸）は完売するのでしょうか？

1期は要望書が出ている間取りしか売り出さないんだから、そりゃ完売でしょう。肝心なのは人気の間取り以外が主体となる2期。

第一期での分譲が185→200に増えたという事は、それだけの要望書を集めたという事？矢張り人気物件なんでしょうか？

凄いですね。
抽選に外れた人は１期２次があるかもだし、案外と早く売れてしますかもですね。

先日モデルルームに行ったら、南向き３階以上は第一期で全て販売対象になりました、とのこと。３階以上ならセレクト対応フロアとなるみたいなのですが、第二期になってしまうと3階以上であっても工期の残日数の関係上、セレクト対応ができない所がある為のようです。
あと、要望書の数も多くなってきて倍率の緩和の為もあるのかと思いますが。

南向きで上の方の階を希望していたら、第一期で完売してしまうと思うので、後からだとキャンセルが出ない限り厳しい感じです。

営業さんも必死ですね(笑)
どう考えても、そんなに慌てて駆け込むような物件じゃないでしょ。
検討者の皆さん、どうか冷静に。。。

展開が日吉のパークハウスと似てますね。日吉も高い高いと言われながらもあっという間に完売しました。

元住吉10分 大規模 もうでないよ 人気間違いなし

「マンションギャラリー」に「通う」のですね!!

「人気物件」は違うわ～

いや、実際「通う」よ。ほんとに。
5月上旬に要望書入れたけど、以降毎週末なんだかんだでセミナーやら説明会やら・・・
セミナー行って、その後に営業と話して情報を教えてもらう感じ。

買おうとしてる人はきっとわかるけど、結構面倒（＾＾；

元住吉10分は今後も出ると思います。いろんな駅で
どんどんマンションできてるので。

＞400
日吉は圧倒的に希少性高かった。
こちらの元住吉は大規模という意味合いでは珍しいかもしれないが、マンション自体はそこそこ出るので、焦って買うほどでもない。

400さん
ちょっと違うかな。そもそもこちらは高くはないですよね。それにたぶん2期では苦戦しそう。

人気物件！急がないと無くなっちゃうよ！と、検討者を煽るのは野村の常套手段です。気を付けましょう。
本気で検討している人は登録が近付いてきたら倍率上がるような書き込みは控えるのが普通ですもんね。

406さん
南向きは6000万スタートではなかったでしたっけ？？
それなりに高かったと記憶しています。
私は途中で検討を諦めてしまいましたが、最近価格改定して安くなったのですか？

４０６さんの相場感はズレていると思います。

中庭に面してる物件は殆ど価格改定なしです。

406です。
あくまで『日吉と比べれば』高くはない、という意味でした。あちらは日照良いところは坪280～310という感じでしたから。
それに駅からは若干近いけど周辺環境は良くないディアージュよりも平均坪単価が安いんだかた、決して高くはないと思いませんか？

東や西、一部南向きは安めだと思う。
でも今希望している部屋（南向き）は高いかなぁ。。。

妹が営団地下鉄の駅から徒歩9分の場所(23区内)に土地を探して4200万だったから検討している、と言っていた。ここの予算あったら建物含めて買えそうだと思った。
でも職場、川崎方面だし戸建ては面倒なのでここを検討している訳だが、もう少し価格が抑えられていると嬉しかった。（そしたら、ものすごい倍率になっていると思うけど）

ちなみに、中庭南向きは5200万円台スタートで、外側の南向きは約5300万円スタートになったよ。

日吉のパークハウスに比べれば実際の価格は高くはないかもしれません。
ただ、日吉は東横線の急行・通勤特急の停車駅、グリーンラインも通っています。
それに比べ、元住吉は各停の駅。
しかもこちらは徒歩９分となると、やはり若干高いのではないでしょうか。

プラウド価格なのか、小杉バブルの影響なのか・・・どちらでしょうね。

東横線沿線で、駅から徒歩10分以内、且つ、低層階の大規模物件は過去（この10年）にあまりなかったと思います。元住吉には大手企業の社宅が幾つか残っていますが、失われた10年、そしてリーマンショックでも売りに出なかった土地です。プラウドシティー元住吉と同規模のマンションがこの先5ー6年で元住吉に建つことはないと思います。高い物件だと思いますが、長くマンションを探している人ほど、このマンションの良さ（希少性）を感じると思います。

市ヶ坪のプラウド元住吉は結構規模は大きかったような。。
200戸ぐらい？

低層を希望している中で、大規模である必要はあるのかな？カフェラウンジやらキッチンスタジオやらライブラリーやら無くてもいいような共用施設がそんなに必要ですか？
70～100戸程度あれば十分に魅力ある高級低層マンションとなるはず。それくらいの戸数であれば元住吉でもどこかの社宅跡地等で今後も出てくるでしょう。

低層なのは、１５メートルの高さ制限があるからで、「大規模」なのは、部屋を可能な限り多く造り込んだ結果ともいえる。世帯数が多いと各戸の負担額は比較的少なくて済むが、共用施設は全ての世帯を満足しないので、このマンションに「いくらなら出すか」「何が気に入ったか」「何が嫌か」は人それぞれ。
どの物件でもそうですが。

そもそも元住吉ではなく武蔵小杉、新丸子なら低層10分以内がたくさん売り出されてますね。過去10年スパンだと。

418さん
それって東横線沿線の駅から徒歩10分以内、低層階、そして大規模物件（200邸以上）での話ですか？この5年ほど左記条件でマンション探しをしていますが、これらを満たす物件はなかったと記憶してます。

100くらいはあっても、200はあんまりないかもですね。
そこまで大規模にこだわるかは人それぞれなんで何とも言えないですが。

ここほど大きい土地ではありませんが、ブレーメン抜けたところの左手にある駐車場もプラウドになるそうな。
（ヴェレーナ？かどこかのMRがあったところ）
希望の部屋が埋まってたので営業に聞いたら、そんな話になりました。
駅から真っ直ぐな分、ここより少し近いかな？

元住吉に住んでいますが、住環境という面ではプラウドシティー元住吉の方がいいですよ。

＞414さん,＞419さん
大規模って、そんなにこだわる条件ですか？私は例えばパークハウス日吉やインプレスト大倉山くらいの規模(100未満)でも十分に満足です。。過去に低層・大規模の物件を検討したこともありますが、団地みたいな印象だったので止めました。

タワーマンションであれば、低層階に商業施設があったり、高層階に展望ラウンジ等の共有施設にもそれなりにメリットがありそうですが、低層マンションの大規模メリットって、、、ガーデンくらいかな。

420さん

もう少し詳しい場所が知りたいです。

ガーデンも日吉や大倉山くらいの広さがあれば十分かな。。。
他に大規模のメリットって何があるんだろう。。。そりゃ、世帯数が多いから一戸あたりの負担は小さくなるのでしょうが、メリットの少ない共用施設であればいらないかな。。。