プラウドシティ元住吉ってどうですか？Part2

アドレスも比較対象にならないですね。川崎では…

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横浜が生活圏の人は大倉山、都心アクセスも重要視する人は元住吉、どっちも取りたい人は急行停車駅である綱島・日吉・武蔵小杉、ってとこですかね。

●都心アクセス：武蔵小杉、日吉
●横浜アクセス：綱島、大倉山、日吉、武蔵小杉
●住環境：日吉、大倉山、元住吉

総合点では日吉が良さそうです。

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>182さん
現在、池袋本町にお住まいなのですか？
もしよろしかったらこちらへの買い替え検討の理由を
お聞かせ頂けないでしょうか？

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池袋本町とここって坪単価的にはほぼ同じぐらいなんだよな。
まあ池袋と名が付いてる板橋駅前物件だけど。

通勤利便考えたら池袋周辺が安すぎるのかここら辺が高すぎるのか。

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>187さん
182です。
賃貸でプラウドシティ池袋本町にいました。共有施設は大変よかったと思います。
マンション内でのコミュニケーションを促進するための各種イベント開催も
盛んにあり、海外のコンドミニアムに住んでいるようなオープン性は
日本では画期的かと。

ただ８００戸前後と人が多すぎたため、
１．ある外国人（わずか一家族ですが）がさまざま問題を引き起こし
　　特に共有施設での迷惑にはへきへき

２．駐車場の機械式から車を出し、マンション外にだすまでに１０分以上

３．そもそも通勤時にはエレベータ待ちも結構あり

４．マンション出入り口での人の出入りはひっきりなしのため
　　ほとんどセキュリティが機能せず、マンション外の人も
　　普通にマンション内へ侵入可能
　　（よって一時期問題になったがいまだ根本的な解決なし）

５．交通便利ではあるが、最寄り駅は板橋駅でいまいち

６．１３階建で少し圧迫感あり、耐震強度に少し不安をもち

ということで、今も中古はここより高めの価格で５件ほど
でているはずですが、かわずに別の場所に引越ししています。
賃貸は結構高かったですけどね。
プラウドシティは賃貸は結構高めで借りてもらえるようですが、
売買になると板橋駅だけに、また戸数が多いためそれなりに
売りが常時でているので不利な気が・・・

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なんで池袋の住民が講釈に現れるんだ？

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なんで池袋の住民が講釈に現れるんだ？

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プラウドシティにも賃貸ってあるんだね。

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「液状化は、マンション建設時になんとか対処してもらいましょ。」てどういう意味？

地盤改良すればいいってことじゃない？阪神の時も念入りに地盤改良したホテルは被害うけなかったから。

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>>192

購入者が個人的に貸してたんじゃないかな。

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すでに建設中です。「液状化は、マンション建設時になんとか対処してもらいましょ。」とは営業さんのコメントなら分かるが、購入予定者や検討者が何かできるんですか？

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購入時に営業に確認して、地盤改良してないなら買わないってだけのことじゃないの？

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これが「なんかと対処してもらいましょ。」の意味ですか？

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なにも、そんなところに食いつかなくても。
投稿者さんも、びっくりされるでしょう。かわいそうに。
議論が進みませんわ。。。

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地盤については構造説明会で説明してましたよ。
購入検討者なら参加していて当然ですが。。。

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当然ですが…と、言われても。。。

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小杉・元住吉・綱島は液状化ＭＡＰで真っ赤のエリア。
マンション自体は崩壊しなくても浦安のように街全体がやられることは十分にあり得ると思う。

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第一期では何戸くらい売り出すのでしょうか？

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>182さん

187です。詳細に教えて頂きましてありがとうございました。
非常に参考になりました。

やはり色々な事がありますね。

池袋本町の方がエレベータの数は多いでしょうから一概には言えないと
思いますが、こちらは階層低い分そんなに問題にならないのかなと感じました。

大規模のメリットデメリットを色々と考えて検討することにします。

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素人でもうしわけありません。
もし、震災でマンションが全壊（あるいは一部倒壊）した場合でも、ローンは支払い続けるんですよね？？

保険とか何か 打つべき手はないでしょうか。

火災保険に地震特約をつけられますよ。

上質の顧客は若干早く販売したお隣の日吉(地所)に取られてしまったようですしね。6000万超の部屋は苦戦するのではないでしょうか。

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上質の顧客っていう
表現が気になりました。

不動産会社にとっては、お金があまりない客は
質が劣る顧客と見られるんですよね

細かいところのコメントですみません

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地震保険は火災保険と違って、ほとんどかける意味はないです。
生活再建に必要な一番最初のお金、という感じで、決して、原状回復するためのものじゃないです。
保険会社にもそういわれましたし、金額的にもあきらかです。

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元住吉は下町の雰囲気のある住みやすそうな街ですが、6000万超を払うなら、都心アクセス抜群の武蔵小杉か、ハイソな住環境且つ横浜アドレスの日吉、の両隣駅の方がよいような気がします。。そういう意味では中途半端。もう少し安くしないと売り切るのに時間かかるんじゃないでしょうか。

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とはいえ、私の希望の部屋(6000弱)は現状倍率四倍といわれました。第一期で出ているところは即完売するのでは？

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要望書はあてにならないですよ。このマンションで高い部屋を買うのはババを引くことになるかもね。

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即日完売は甘いでしょう。きっと苦戦するよ。検討者は焦らずじっくりいった方がいいよ。

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よっぽど元住吉が好きな人以外はちょっと微妙だよね。プラウドっていっても最近はショボいのも多くてブランド力も落ちてきてるし。

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日吉も販売前はあんな地下を買うやつはいないとか、散々な言われようでしたけどね。
ここはどうなることやら・・・

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日吉は地下はともかく立地が抜群によい。ここは悪くはないけどそれほどでもない。

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HPの物件概要ですが入居時期が、5月予定から7月に遅れましたね。工事遅れが原因でしょうか。

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中庭に面した部屋は風通しが悪そう。
そして、バルコニーを面して向かいの部屋とも目が合ってしまいそうなので、
終日カーテンは開けられないかな。

所詮は川崎で駅から徒歩9分で坪250万以上ってのは、
とても高い気がするな。

以前、上小田中に住んでたことがあるが、
現地の雰囲気は似たようなもん？
垢抜けない雰囲気ではあったが、
暮らしやすく好きだったな。

それでも坪250万ってのは、川向こうのくせにボリすぎ。

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ずっと以前に資料請求しただけで高くて諦めていたんだけど、留守中に営業から電話が入っていたよ。
案外苦戦中なのかな。

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南向きは確実に割高。他の向きもやや割高だと思う。

全体的にもう少し下げないと完売は時間がかかりそう。

やはり駅からの距離があるので高く感じます。
いくら環境がいいとはいっても９分であの値段だと考えますよ。

徒歩９分でＯＫと思うのは元住吉を以前から知っている層なので
そういう層にとっては価格的に受け入れにくいのでは。

戸数もそこそこ多いですし、
価格調整はあると思います。

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坪250はこの辺(ブレーメン側徒歩10分圏内)の相場じゃないかな。両隣の小杉や日吉はもっと高いし。250で高いと感じるなら、ここの価格下げを期待するより他を探した方が賢明。

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価格調整って何ですか？下がる？
その前に契約したひとは、運悪い？ということでしょうか。

まぁ売れ残ったら価格下げるのは普通でしょ。人気ある部屋は先に売れるし、ない部屋は余る。結局下がるのはそういう部屋だし、一概に運が悪いとはいえないんじゃない。

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要望書の反応次第で予定販売価格を下げるのは良くある話。

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225-226 San
そういうことでしたか。確かに自分で欲しい所を選らんだのであれば、運が悪いことはないですね。ありがとうございました。

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>233
駅から徒歩５分以内とかだと地縁のない人もわりと見に来ます。
でも徒歩９分となると地縁のない人が
すぐにいいなと思うような物件でないのは確かです。

地縁のある人で300世帯集めるのってけっこう大変なので
部屋によって予定価格より正式価格は下がると思います。

それに野村はだいたい予定価格を高めに出して
正式では少し下げましたという売り方をよくしますしね。

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２２８さん
なるほど、参考になる分析です。
ありがとうございます。

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価格が下がる可能性があるなら、要望書ってまだ出さない方がいいですか？

要望書が入った住戸は、他が下がっても下がりませんか？

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>230
要望書は値段を調整するのと集中しないように調整する目安に使われるので自分が出さなくても他の人が出してれば出さない意味はなくなります。また、出さないと購入者としての本気度も示せないので本当に買うかどうか向こうも判断つかなくて扱いがぞんざいになることもあります。

なので要望書は出すことをお勧めします。ただ、希望住居に対して出す場合でも、金額が高いと思ってるなら、安いと思う・高いと思うというような記入項目があるはずなので、正直に「高い」と書いて営業さんにも今の予定価格だと難しいので価格次第で他も検討したいというふうには話しておいたほうがいいです。

その場合は、もし希望の間取りドンピシャリは人気があって価格調整の対象にならなくても、その他のちょっと条件の落ちる間取りなどを要望書出した人が買いやすいように価格調整して勧めてくれます。

もし三井や住友だったら大した調整もしないので要望書出す意味ないですが（笑）野村はそのへんの調整はうまくて、それがいつも即日完売に繋がってるようなので要望書では正直に伝えておくほうがいいです。

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２３１さん、アドバイスありがとうございます。要望書はだします。

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ここに6千万出すのと、戸建に7千万出すのとどちらが良いでしょうか？

もちろん戸建はもう少し郊外です。

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↑そんなの、あんたのライフスタイル次第だろ？

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>233
何を重視するか。
もう少し郊外でいいなら6千万円あれば元住吉でも戸建は買える。
7千万円あれば日吉でもそこそこのとこには住める。

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東西のガーデン棟とアベニュー棟が重なるところの
通路に吹き抜けがありますが、吹き抜けって
どの程度の光がとれるものなのでしょうか。
下の方の階はほとんど光が入らないのでは？

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価格調整はバランスを考えてすると思っていたから要望書はすぐ出してました。
毎回落選ですが…。

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日吉に外れ、ここと白楽と大倉山で迷ってます。どれもそれなりにいいとは思うのでが、何か決定打に欠け決めきれません。元住吉の最大の売りってなんだろう。。。

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ブレーメン。

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ブレーメンだね、やっぱり。あと、3つの中では一番都心に近い。建物は白楽には敵わないです。

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目黒線！

どれも各停の駅ですが、元住吉は目黒線が通っているので
大倉山と白楽と比べても電車の本数が全然違います。

大倉山と白楽では利便性が論外でしょ～！
定年後に住むのはいいかもだけど、通勤するならありえないよ

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ブレーメン、目黒線はもちろんのこと、あと平坦。

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そう、平坦。ただ、地盤の緩さ(液状化危険度高)が気になり、思い切れない…… 。平坦地の宿命でしょうか。

横浜市と川崎市。アドレスの印象は劣りますが、その辺はどうなんだろうか。。

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白楽は当分完売しなさそうだから、とりあえず大倉山のインプレストと比較検討してみては？大倉山の直床三井は論外だろうし。

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インプレスト、良さそうだけど時期がちょっと遅いんですよね～。あとここも地盤が心配との噂です。
白楽は長期優良で設備仕様は申し分無いんですが、如何せん駅力が弱すぎる。
ホント決め手に欠けますね。

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説明会で聞いた情報では、プラウドシティ元住吉付近はN値60でしたよ。
インプレスト大倉山は、横浜市の地盤Viewで確認出来ますが高くても20。

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地盤View見てみましたが、14.5mまでしか載ってませんでした。
これじゃ比較出来ませんね。

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南向き5000万円くらいであれば検討しようかとも思っていたのですが、6000万円台は予算オーバーでした。
立地は最高なんですけどね。

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第一期ではどれくらい売るのでしょうか？
やはりいい間取りの部屋は第一期で完売状態になるのでしょうかね？
戸数が多いのでどうしたものか迷っています。

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プラウドシティ元住吉らへんてN値60て話でしたっけ？？
地盤改良はしなくても大丈夫だという話は覚えてるのですが。。。
私も地盤が引っかかってるので悩みます…

壁厚180か。薄いよ。
中庭で騒ぐ子供の声も反響して聞こえてきそう。
なんであんな設計なんだろう。
残念。

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Ｎ値と液状化はまた違いますよ。
Ｎ値は堅い支持層の事ですが地層に水分を多く含んでいればＮ値が高くても液状化はします。
ここはどうでしょうか。調べてみないとです。

ここは南向きより数的には多いだろう東や西向きの部屋がどのくらい売れるかだな

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小杉のタワー(三井GWT)は第一期300戸即日完売だそうですね。日吉のパークハウスといい、隣駅の好調さが気になります。こちらもいよいよ今月販売ですが、どうなるんでしょうか？

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私は庶民的な雰囲気の元住吉が気に入っているので申し込み予定ですが、確かにこちらの検討者の中でも先に販売した武蔵小杉と日吉に流れた人も多そうですね。第一期からこけないでもらいたいです。野村さん、頑張って下さいね！

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小杉はタワーで日吉は希少な駅近なのでこことは層が違うかな？
でも勢いはありますね。

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2日前に聞いた営業担当者からの話では、第一期での要望書が既に160-170枚でているとの事でしたよ。

色々と考えましたが、東横沿線で、1.駅から徒歩10分以内、2.大型物件、3.低層階、これらを満たしている物件は極めて少ないと感じています。同様の条件を備えた物件は今後でてくるのかな....液状化は心配ですが、個人的には買うに値する物件だと思います。ただ、昨今の経済状況を鑑みた場合、あまりいい話は聞こえてこないので、第一期の完売は微妙かも。
皆さんは第一期は完売すると思いますか?

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第一期は完売すると思います。
といいますのも、販売予定戸数を公表していないので、
「第一期で売れた戸数＝完売戸数」だと思うからです。

倍率がある部屋を考慮すると、今希望が出されている部屋の数は160以下ということでしょうか。

これからさらに要望書が提出され、そして倍率を嫌って無抽選の部屋を選んだりする方も出てくるかもしれませんので、第一期では半数以上の部屋は「完売」しそうですね。

初期にモデルルームに行ったっきりなんですが、第1期販売住戸は全く未定なんでしょうか？事前に「第１期はA棟とB棟」とか決めずに、要望書が出ている住戸を優先的に販売するんですか？であれば、第１期はそりゃ完売するんでしょうが、第２期は売れ残りってこと？

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２９６戸もあるから２期でも売れ残りって事もないと思う。
角部屋は１期で無くなるかもね。

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高値がつきそうな物件を第一期。普通の物件を第二期で売ると思います。今回のプラウドシティー元住吉では、中庭に面している物件には高値がつくでしょうし、野村としては中庭に面している物件に資金力がある顧客をつけ、そして第一期で売り切りたいはず。東西の道に面している物件は主に第二期での販売になるような気がします。
第一期では150-160邸(主に中庭に面している物件)を販売。第二期で残り(主に東西の道に面している物件)を少し安くして売るような戦略を取るかも？
ただ、no.260さんが言われる通り、希少性の高い物件だと思います(高値でも買う価値あり)。建て込み感と液状化が気になりますけどね。

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正式価格は直前週でもいいけど、第１期販売住戸はそろそろ明示してほしいですね。

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第一期販売住戸をギリギリまで言わない所が野村の戦略だと思います。まー、大凡ですが第一期では170邸くらいが売りにでるでしょう。この物件の広告を電車内や新聞の折り込みでみないですよね。野村は296邸を売り切る自信があるのでしょう。個人的には、たぶん坪単価が少し控えめになるだろう西向き物件に興味ありです。

新聞折り込み、駅前ティッシュ配り、ありまくりですけど。

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野村は購入者の都合よりも自身の「即日完売」の方が大事、そういう会社です。
きっと要望書・購入意思を吟味して登録確実な住戸のみを1期で売り出し見せかけの「即日完売」を実現させ人気イメージを作り上げ、2期に弾みを付ける戦略。

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来年小学校に入学の子供がいます。
建物には不満はないのですが、小学校が遠すぎるような気がしてなりません（約１キロ）。
近くに２校も小学校があるようなのですが、購入希望者の方はどのようにお考えでしょうか？
この地区は越境入学可能なのでしょうか？またこの辺の小学校は集団登下校なのでしょうか？

第１期の販売予定枠は当初より増えているみたいです。
最初に一覧の紙をもらった時に伏せてった所(第２期用に価格等が伏せてある所)が、今は予定価格もオープンにされて要望書を出せる形になっていました。
私たちが希望するような間取りのところが出てきたので、申込みを検討しています。

あと液状化の件ですが、私は土砂崩れや津波の方が後々の修復が難しそう(街としても建物としても)と思ったので、マイナス要因から外して考えるようにしました。
液状化した浦安市のその後を見ていて、町全体がダメになったわけではなかったからです。

もちろん地震と液状化の影響による建物外壁等や周辺の修復工事費用が「その時」には必要になると考えますが、この立地は私たちの生活スタイルに丁度良いので、できれば無抽選で購入できると嬉しいです。

無抽選で買いたかったら、ネガらなきゃダメでしょう。

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第一期の価格表（最終価格前）をみましたが、元住吉にしては価格が高いと感じました。悪くない物件ですが、足元の景気もあまり良くないし、要望書の提出は見送ることにします。

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モデルルームを見学された方へ
仕様はどうでしたか？
他と比べての感想などもお聞かせください。

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中庭に面した部屋で悩んでいましたが、間取りをよく見ると、
かなり不思議な無理のある間取りのように感じられます。
間仕切りの引き戸を開けてリビングを広く使いたいな、と思っても
「下り天井」が部屋の中央に2030という低さであるんですよね。
これはかなり圧迫感があるでしょうか？

274さん
私も中庭に面した住戸の間取りは
無理があるようで残念に感じました。

共用廊下側にエアコン室外機を
出さないようにするためか、すべての室外機は
バルコニー側に出ますよね。で、洋室のエアコン冷媒管用
さや管の先行設置ってどういうことでしょうか。
まさか天井にむき出しの配管が長く伸びてるわけでは
ないですよね。

あと気になるのは、吹き抜けに面した洋室の
明るさや風通しです。

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275さん

＞ 天井にむき出しの配管が長く伸びてるわけではないですよね。

中部屋の洋室のところでしょうか。
この前、標準タイプの方のモデルルームで営業さんに、
南側洋室壁上部に「ハリ」があったので「これは？」と確認したら、「エアコン用設置の配管スペースが中に隠されてます」って言ってました。
恐らく配管むき出しにはならないようです。
（ハリは出てましたが）


273さん

モデルルームに行ってきた感想(標準タイプの方の感想)ですが、
今現在の一般標準仕様だなという感じがしました。
多すぎず少なすぎずといった所でしょうか。
他にそんなに多くのモデルルームに行っていないのですが、私が他で行ったところと同じような感じでした。

・食器洗い乾燥機
・ディスポーザー
・蛇口一体型浄水器
・ワイドシンク
・スパイスラック
・ガラストップ(?)ガスコンロ
・キッチンパネル(磁石が付く、掃除が楽)
・整流板付レンジフード
・シンク下ポケットの包丁収納
・鏡裏収納付き洗面化粧台
・シャワー便座（タンクレス）
・浴室換気乾燥機
・大震災対応の玄関扉(歪んでも開く)
・ペアガラス
・マルチメディアとセットのコンセント
・床暖房

ちょっと面白かったのは家の中の扉を固定する「ドアロック」が、足元に埋まっていて、固定するのも解除するのも簡単で邪魔にならないし、便利そうでした。（私が無知なだけかもしれませんが）


あと今、プラウド、仕様で調べましたらHPがありました。
私が今回見た感じではこのシリーズだと思います。
プラウドではこういうシリーズに統一しているのかもしれません。
http://www.proud-web.jp/proudclub/will/luxmore/index.html

確かリビングの高さは2400でしたよね。下がり天井2030程度であれば、あまり気にならないと思いますよ。吹き抜けに面した洋室の明るさですが、4F以上であれば十分に明るいと思います。3F以下は若干暗いかも。

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276です

さっきの記載の中で、
http://www.proud-web.jp/proudclub/will/luxmore/index.html
↑
この仕様が使われているようです、と書きましたが
この元住吉の物件については、

・IHではない
・レシピクリップはない（見かけなかった）
・クイックポケットだっかたどうかは忘れました…
・洗面ボウルも上記HPのものは違う
など

いくつか違いがあります。
このHPの内容と大まかな感じやコンセプトが一緒という意味で、
完全に一緒というわけではありませんでした。念のため。。。

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床暖房！？ ありました？？

床暖房、ディスポーザーは標準装備されてます。

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今日チラシがポストに入ってましたが、登録が6月下旬に伸びましたね。
即日完売にこだわるため、野村さんも引っ張りますな。

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販売戸数を減らせばいいだけだから関係無いんじゃない？

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最近は即日完売戦略もばれてますからね。
一期で出てくる戸数も重視されるので
なにがなんでも一定数が集まるまで引っ張るんだと思います。

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武蔵小杉のグランドウイングはうまかったですね。
さすが三井。

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