ジオタワー天六ってどうですか？part3

No.626 さんは　本当に失礼な方ですね

購入できない？　しない？　どちらでもいいですが　
どんなステキな　お住まいの方でしょうか？　

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ジオグランデは一流ですが普通のジオは二流です。

天六ジオタワーが高級マンションとか面白い冗談ですね。
俗に言う高級マンションの特徴を幾つか上げてみましょう。

・大理石を多用した広いエントランス
・各階ごとのオートロック
・ＰＰ分離の間取り
・広い玄関ホール
・ビルトインエアコン
・タンクレストイレ
・120平米～くらいからトイレが２つ
・２ボウルの洗面所
・寝室はカーペット
・自走式駐車場
・車寄せがある
・高い天井
・二重床、二重天井
・マンション敷地内が植栽で緑豊か

プレミアムフロアを覗き、どれも当てはまらないんだけど。。。

天六ジオタワーのマイナスポイント

・元々自社所有の敷地に自社のスーパーまで入れているにも関わらず周辺物件に比べて高い平米単価
・高い平米単価を取っている割りに、アウトポールや二重床では無く、建築コストをケチっているのがバレバレ
・外観やエントランスのデザインのセンスが古い、というかダサい
・物件に多数の飲食店が隣接していることや、下層階に生鮮食品スーパーが入っているので、ゴキブリなどの害虫が発生するリスクが非常に高い（特に下層階のリスクは甚大）
・建物内にあるタワーパーキングや、エスカレーター、エレベーターの台数から考えると将来管理費が不足するリスクが大きい


天六ジオタワーのプラスポイント

・天六駅直結の立地！！

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場所柄あまり多くはないでしょうが、子育てされる方のマイナスポイント。

・校区が本気で最悪（ここに住むなら絶対に私立に行かせましょう）
・近所に公園が皆無

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校区に関しては、パークタワー梅田の場所とは近いですが比較のしようが無いくらい最悪です。
パークタワーの方は良くも悪くも無いくらい。
こちらは本気で終わってます。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

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20階以上は3方向じゃなくて2方向ですよ。
しかも西側に関しては15階まで駐車場なので影響のある部屋は少ないです。

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>>638
でもその内容ってまんざら嘘じゃないんだよね。

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もう、みんなパークもジオも諦めて、CT天満にしようぜ！

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>>641
それ、グッドアイデア！！

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>>643
近所と言えるほど近くないと思いますが。。

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タワーマンション住まいで、私立へいかせられない経済状況の家庭って
あるんでしょうか？
受験で失敗したならば仕方ないですけど、この立地だと受験を考える家庭が
多いと思いますが。
我が家もそれぐらいの年齢の子が居たら、とりあえず受験させると思います。
学区はそれほどネックでは無いです。

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ネガティブな書き込みに対して「あなた仕事失いますよ」と書くような人がいるのには驚きました。

＞炎天下歩いたり傘さしてズボンの裾濡らしたりとか下等な生活したくないだけなんですがね。

ジオでの生活だけが上等で、駅直結以外のマンションで暮らす生活は「下等」ですか？
上から目線で、完全に他を見下していますね。
ここに住む人たちって、ジオだけが上等で最高だと思っているんでしょうか。

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物といい、値段といい、駅直結以外に押せるポイントが無いからそこだけ押して安心したいのでしょう。

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駅直結ていう点だけは変え難い利点。
しかし肝心の駅がアレな上に周辺はアレやし、またデベが阪急は地歴上止むを得ないにせよ仕様、外観、価格設定、一階スーパーとどんどん自爆している。

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一階スーパーは利便性より不快感の方が勝ります。
安っぽいし自転車大量に乗り付けてガチャガチャするの目に見える。道挟んで向かいとか徒歩1分位なら理想。

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普通に考えたらスーパーが一階にあるのは、便利だと思います。
人の考え方で、色んな心配が出てくるかもわからないですが
それは、それぞれの考え方なので仕方ないですね。
1階にスーパーがあるのがネックだと考えたら検討外でしょう。

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今、1階スーパーの中層に住んでいるけど早朝からトラックの搬入がうるさくて365日睡眠不足。

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それは賃貸じゃないの？賃貸は外観かっこ良くても安普請だよ。だいたい一階スーパーは賃貸だろうし。

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一階スーパーのマンションってだいたい賃貸ってことでは？賃貸なら素直に便利と思える。

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【1階がスーパーのメリット】
・便利

【1階がスーパーのデメリット】
・トラックがうるさい＆小さい子供には危険
・家の周りに常に人が沢山
・自転車、バイクの違法駐輪が沢山
・ゴキブリ、ハエ、ネズミが沢山
・前述の理由により家にも害虫が出やすくなる

隣じゃなくて道路2つ挟んだ80m先ですよ。
しかも実際に影響があるのは16～21階の西側の部屋のみで、そこは既に契約済みです。
ゴキブリネタで反論できないからって必死すぎｗ

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・スーパーが儲かれば管理費が下がる

これは全く関係ないでしょ。
逆にスーパーの土地持分のせいで古くなった際の中古価格の下落が激しそう。

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なぜ天六と堂山が比較になるの？
天六は商店街だし堂山は梅田隣接でどちらかというと正反対の立地。それにしてもスーパーなんてやめて欲しいわ。
一体阪急はどういう神経してんだか。

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駅直結だけでいいのに態々スーパーを入れてゴキブリリスクを作らないでほしいよね。
スーパーとか元々近所にあるのに。

うーん。元々スーパーがあった場所にマンションを建てるわけですから、スーパーを建てないで欲しいというのは本末転倒では？商店街の再開発等いくつかの企画に仕事柄携わってきました(不動産屋ではありません)が、「害虫が多くて困ります」なんて苦情は一度も聞いたことがありません。利便性と害虫リスク(そんなに大きくないと思うけどなぁ)を秤にかけて、嫌なら買わなければ良いだけのことです。ことさらたいそうに持ち上げて不安を煽るなんて馬鹿げてます。くだらん。

スーパーで働いたことありますが普通に沢山いますよ。

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治安の悪い大阪市内は、日本の恥。
だから、ここ？

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駅直結のマンションは便利かもわかりませんが、近い将来新宿を上回る発展著しい大阪梅田を基軸を考えると歩いて15分程で行けるタワーが資産価値が断然ベストだとある雑誌に掲載していましたよ。

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この掲示板のポジの皆さんは駅直結というのをやたらと押していますが天六駅自体の価値に関しては議論しようとは思わないのでしょうか？。
マンションの資産価値は最寄り駅からの距離で決まる部分もありますが、その駅自体が人気か否かも重要です。
また、その駅の近辺のマンション供給数によっても資産価値は大きく変わってきます。
天六駅周辺は、あの下町的な雰囲気が好きな人達には人気だと思いますが万人受けするような場所ではありません。
更に、天六駅周辺に関してはマンションの供給件数が非常に多いというのもマイナスポイントかと思います。
色々な物件を観られている方はお解りだと思いますが千里中央駅などの供給件数が多いエリアの中古物件は駅直結であろうがなかろうが10年経った際の資産価値の目減りは非常に激しいです。
天六駅に関してもマンションの供給件数が近畿圏で11位になるほど多い地域なのでその辺は理解した上で購入された方が良いかと思います。

※参考資料(東京カンテイ　2002～2011 年新築マンション 駅別の供給動向を調査)
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/70zokusei-kinki.pdf

このマンションはこの地域が気に入っている方にはとても魅力的なマンションだと思いますが10年後のリセール価格に関しては期待できるようなものでは無いと思います。

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天六が好きなのでこの物件の立地には魅力を感じているのですが704で述べたように同じ駅近辺で供給数が多すぎる上に、まだまだこれからも近辺でマンションが建ちそうな場所が沢山あり、新築のマンションがこれからも増えそうなので資産価値に関しては皆さんが言うほど期待していません。
「駅直結」というポイントや、この地域だというポイント以外でこのマンションの資産価値が安定しそうだと思える根拠があれば知りたいです。
個人的には魅力的な立地ですが、客観的に観ると資産価値が安定しそうな物件だとはとても思えないので。

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>>708
「時間地価」という考え方は言葉からなんとなく解りますし、ここは天六駅周辺の他の物件に比べると資産価値は下落しにくいとは思います。
しかし私が気にしているのは「天六駅周辺地域自体の価値」に関してです。
データを客観的に観ると、とても資産価値が落ちにくいとは思えません。

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近畿圏の沢山ある駅の中で、供給数が11位になるというのは凄いことです。
「供給数が多い＝中古価格の下落が激しい」というのは不動産業界では常識的な価値観だと思います。
なので私自身検討者として資産価値に関して何か他に安心材料が欲しいのです。

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マンションの供給数という観点で観れば、こことよく比較に上がっているパークタワー梅田の方が圧倒的に供給数が少ない上に、今後もマンションが建ちそうな場所も少ないので資産価値の目減りはしにくいのかと思います。
でも個人的には天六の立地の方が気に入ってます。

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元々梅田近辺の東側で検討しているのでこことパークタワーが上がっているのですが、妻が元不動産業界人なのでそういった点を突っ込んでくるのです。
私は天六が好きなのでここを押しているのですが、先述したようなことを妻に言われ、妻はパークタワー押しなのです。
なので何か他にここを押せるポイントが無いかと探しているのです。

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妻曰く、中崎町駅周辺は賃貸マンションが多く、分譲マンションは天六駅周辺に比べて圧倒的に少ないというところが資産価値が下がりにくいポイントだそうです。
なので何か説得できる材料が他に欲しいのです。

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>710
数年前に某タワーマンション購入して3年居住、2年間ローン支払い額の2倍で賃貸してオーナーチェンジで新築時の1割upで売却しました。その経験から言えばジオもパークも止めた方が良いでしょう。リセールの要は学校区と駅近の両方が必要ですし割高なタワーマンションを中古で買う人は利便性だけでは買いません。周辺にどういう人が住んでるか非常に気にします。貸すには駅近はもちろん、近隣にタワーマンションが少ない事も重要。福島区の家賃相場が暴落してるのはそれが要因でしょう。また高額な家賃を払える人は大きい車に乗りますのでそれ用のパレットのある駐車場でなければなりません。1.9mx5.0mの一般的な大型車用ではだめですよ。こういう人達は外に借りてくれませんので。
どちらも周辺は・・・住民ばかりだしタワーマンションだらけだし学区も・・・だし資産価値の安心材料は無いですね。最近のタワーマンションで高い資産価値ありそうな物件はありませんね。どこも立地が×か立地が良ければ高すぎるか・・・

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学区の良くないジオはオススメできません。同じ駅徒歩１分でも、プラウドタワー阿倍野のような学区のいいマンションの方がいいです。プラウドは竣工前に完売しましたが、近鉄百貨店、キューズモールなどが近くにあって便利な上、常盤小学校の学区というのが強みでした。これから小学校も選択できるようになるのかもしれませんが、常盤は満杯のようです。ジオは学区が悪いのがネックです。他を受験しても受かるとは限りません。お子さんの有無にかかわらず、学区のいいマンションを選ぶ方が将来的に値崩れしにくく、賢明です。

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分譲マンションが少ないのは永住するエリアじゃないからです。賃貸が多いのは賃借人が多い　すなわち良く入れ替わるエリアという事です。

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たとえ学区がよいとしても北区をやめてあべのとか検討しないでしょ？普通。
自分で住む気がないなら別ですが。

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■どれだけこき下ろしカキコされても

「天六駅利用者」「天六駅通勤便利者」なら駅直結

品格ある阪急のタワーマンション天六ジオが後悔なし。

毎日のことですから。

　

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東京カンティの雑誌データも当てならず。

リセールバリューなら中ノ島になりますが、

実際の生活では、通勤も買い物も若干不便そう。

生活感なく雰囲気はいいですが。


だから、

利便性は「駅直結のジオ」が中古になっても良いですね。

当然、東京カンティの上六評価より高く取引されることが

期待できます。

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↑　天六評価　８４　の間違い

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◎「ザイが作ったマンション資産価値データブック２０１２・東京カンテイ」

現在発売中

資産価値が高い条件が記載されてます。

①立地　（駅から近いか。駅直結なら最高）

②マンション規模３００世帯以上　（管理運営）

③タワーなら高さ　（希少価値）

これって読んでると天六ジオの選択は正しいって思います。

尚、１０年後の売却想定基準価格が主要駅で記載されてますが、

一番は前に書かれてましたが新中ノ島エリアですね。

そうなん？って感じですが、後は　意外とどこも変わりませんね。


①駅直結
②４００世帯
③４４階建て

こりゃジオで決まり。

あと天六エリアは子育てではなく

共働き世帯、リタイア夫婦のニーズが高いエリアとのこと。

いずれ、学区も関係無くなるし

１０年後を考えたらジオにお金出す方が良さそうです。

ジオにしておきます。

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なるほど雑誌を信用するとして駅はどこでもいいんでしょうかねぇ。

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駅が何処でも良いって事もないと思いますが、駅直結は
小さな駅直結なんて無いので、結局は駅直結は良いって事じゃないでしょうか。
駅直結のマンションは、結果は人気ありますよ。

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駅直結であろうが周辺の供給件数が多いと値落ちが激しいというのは不動産の常識ですよ。
好みが分かれる立地というのもその分だけ需要が少ないということです。
分譲マンションの供給件数が少なくて、尚且つ全ての層に満遍なく好まれる立地がリセールの良い立地です。