武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

>899
過去の値段と比べて割高、割安を機械的に計算しているだけだから、
何の役にも立ちませんよ。
購入者が知りたいのは地域の将来性ですから。

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なるほど、そんなこともあるのですね。
確かに用心ですね。

現在は価格表のポイント買取をしているのでもう少し正確かも。

あとタワーマンションはやはり多くの人が参考にするので
リサーチはけっこう正確なのではと考えています。

私が住むタワマンもおおよそ当たっているので。

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将来性は誰にも分かりませんね。
占い師にでも聞いてください。

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ということで、このスレは今から占いスレになりました。
次の占い師さん、どうぞ！！

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武蔵小杉は、
神奈川県出身の団塊Ｊｒがブームに乗せられて高値買いした
一時的なブームにすぎません。
将来性なんか考えている人はまずいないでしょう。

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占いではないけれど（笑）、
公示地価、基準地価、地価LOOKレポートなど、
公的な地価調査ではすべて武蔵小杉は首都圏でもトップといっていいほどの堅調な推移を示しているのですから、
個別の物件、個別の部屋、ではなく「武蔵小杉地域の」ということであれば、
間違いなく上昇していることに、異論を挟む余地はないはずです。


■公示地価
中原区は上昇 　住宅地、商業地ともに県内第１位のアップ率
http://www.townnews.co.jp/0204/2012/03/30/140196.html


■2010年基準地価　１９年連続下落も下落幅は縮小
　上昇率トップテンに首都圏では武蔵小杉地区のみランクイン
http://www.stepon-contents.jp/contents/column/archives/2010/10/2010.ht...


■地価LOOKレポートでみる住宅地地価動向
武蔵小杉は住宅地、商業地ともに上昇
http://allabout.co.jp/gm/gc/390781/

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＞神奈川県出身の団塊Ｊｒがブームに乗せられて高値買いした
＞一時的なブームにすぎません。

↑言いっ放しでなく、「高値買い」「一時的なブーム」という根拠について具体的に説明してください。


ちなみに、団塊Jr世代かどうかはともかく、
全国の政令指定都市のうち、川崎市は

・人口増加率１位
・出生率１位
・婚姻率１位
・６５歳以上人口比率：16.8％（全国平均：21.2％）

と、最も将来性のある統計結果が出ています。

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＞過去形資料は空しい

昨年〜本年にかけて公表された、各調査の中では最新のものです。

過去のものとはいえ、昨年以前からみれば未来であり、
昨年以前に、この掲示板で散々ネガティブ発言を繰り返していた人々にとっては
少なくとも今の段階においては大間違いだった、という結果です。

調査結果を「過去のもの」としていては、なにも話すことができないのでは。
根拠なしに無茶苦茶なネガティブ情報を繰り返す輩には、こういう情報は邪魔なだけかもしれませんが。

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＞過去形資料は空しい

過去形で地価が下がった場所はもっと空しい（笑）

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新駅開業は2010年ですからね。
新駅開業効果が一巡して以降も上がるかどうかが問題だね。

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何度も言うが地価が上がるのは当たり前。
工業地域を商業地域に地目変更しタワマンを建てまくってるのだから。
タワマン用地が全て埋まればピタリと止まりあとは落ちるだけ。

都市部ではまさにその状態で元々高かった地価が下がってる状態。
分かりやすくいえば先進国と発展途上国の違いみたいなもの。

地価が神奈川県で一番高いというなら凄いけどね。

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９１２
地価も神奈川県ではトップです。
県内住宅平均平方メートル19万2700円、中原区が圏内で最も高く31万4000円。
地点別でも御殿町がトップです。

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世の中のだれも、未来永劫に上がり続ける、などとは
思ってもいないでしょう。

この掲示板で、もう下がっている、と
根拠のない（間違った根拠で）騒ぎまくる人がいるから
非生産的な言い争いが起きるのです。

将来についても「あとは下がるだけ」と予想するのは結構ですが、
人様が大金を叩いて購入する(購入した)ものを悪し様に言うからには
きちんと具体的な根拠を説明すべきでは？
それもせずに、ネガティブワードだけを言いっ放しにするから
掲示板も荒れて然るべし、なのでは。

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■公示地価
中原区は上昇 　住宅地、商業地ともに県内第１位のアップ率
http://www.townnews.co.jp/0204/2012/03/30/140196.html

　中原区の住宅地は、県内で唯一上昇、プラス０・４％となった。平均価格も県内トップで31万９３００円（前年31万２９００円）。県土地水資源対策課では「武蔵小杉の再開発が進んだことで街が変わり、東京から近く交通利便性にも優れていることが要因」としている。

　区内の商業地でも、上昇率がプラス１・２％と県内第１位。上昇率順では区内の３地点がトップ３（新丸子町９２２の１、新丸子町６９５の５、新丸子町７５２番の１）だった。上昇した住宅地に近い商業地が上がった形となった。平均価格は前年の57万１３００円から58万６２００円となり、県内で第３位。

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>>912
>何度も言うが地価が上がるのは当たり前。
>工業地域を商業地域に地目変更しタワマンを建てまくってるのだから。

公示地価の騰落率は地目が変わらない同一地点での比較なのですが…。
理屈がおかしいですよ。

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都市部では下がっている状態、と言いっ放しではなく、
具体的にどの地域で、いつといつを比較して、
どの位下がっているのか、を言わなければ、
根拠のないネガティブキャンペーンでしかありませんよ。

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誤解を招く書き方でした。
中原区全体の地価が上がる理屈は912さんのおっしゃるとおり。

地目が変わらない同一地点での比較はこちら。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/32.html
中原－９が東京圏で4位ですね。
ここは再開発とは無縁の住宅地で912さんの理屈で言えば地価は上昇しない場所ですが、何故上がっているのでしょう。
916はそこのところを指摘した投稿です。失礼しました。

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都内でも城東区、城北区は、武蔵小杉より坪単価安いのも多いです、駅前というわけでもなく、日当たり、ｽｰﾊﾟｰとの距離とか条件面でも武蔵小杉とかとは違うし、地震の影響で荒川、隅田川に近い場所は、地盤、津波の影響もあります、都心６区（千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、文京区）とかではそう安くはないでしょう、大規模での再開発地域で、きれいになる街は少ないし、東京と神奈川の両方へのｱｸｾｽのいい場所というのは、希少価値だと思いますけど、、都内でもごちゃごちゃした地区は火災とかおきても消防車も入れないような所も多いです

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もっとシンプルに考えましょうよ。

郊外の地価が上がるはずが無い。
今上がっているのは一時的で、
そんな所を買うと将来大損する。

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もっとシンプルに考えましょう。
912も９２０も単に武蔵小杉にひがんでる人です。
理屈はどうでもいいのです。

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不動産は将来性を考えたうえで購入すべきだと思うが、
ここを検討している人たちは違うようだね。

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■郊外の地価が上がるはずが無い　
→　既に上がっています（公示地価ベースで住宅地で神奈川県１位）
　　郊外でも地価は上がるところは上がるし、都心でも下がるところは下がる。
　　「はずが無い」というのが、根拠のない決めつけですね。
　

■ 今上がっているのは一時的で、 そんな所を買うと将来大損する。
→　その根拠は？
　　具体的な根拠を持って説明していただかないと、ただのヤッカミにしか見えませんが。


いつまでも上昇を続けるなんて、購入した人、購入を検討している人も含めて、誰も思っていないでしょう。
ただ商業施設を中心にもう一段の開発が実行され
様々な公的調査でも堅調な推移が実際に示されている中で、
「将来大損」というなら、それなりの根拠をもって説明すしなければ、ただの言いっ放しの荒らしではないでしょうか。

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首都圏郊外はこれから少子高齢化の影響が急速に表れてきます。
それから、不動産の相続も年々増えて行きます。

このままローカル需要だけでは右肩下がりになって、
さらに相続で余剰不動産が拡大して行くのは誰でも分かりますよね。

それを防ぐには、
地方から出てくる人、海外からくる留学生に買って貰うしかないのですが、
これら人々は首都圏に地縁が無いですから、利便性が高くワクワク感がある都心部を購入します。
都心部も坪単価250万円前後で買えるから、郊外に流れる人は殆どいないでしょう。

また、外から来た低所得の人はそもそも結婚しないのでマンションの購入はあり得ません。
だから、超低価格で郊外に人を呼び込むことも不可能です。
外から来た低所得の人は東京近郊のアパート地帯に賃貸になります。

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>>924
最新の人口推移予測データが>>308にまとめられてるけどそれ読んだ？
中原区は新宿区や渋谷区と同じ時期に人口が減少していくらしいよ。郊外の括りの中では最後の方だね。
あなたのご高説の内容は理解したけど、匿名さんによるソースもない持論とちゃんとした機関の発表、
みんなどっちを信じるかなあ。

こんな事言うと、どうせ新宿や渋谷はオワコンとか言うんでしょ（笑）
あなたは日本人全員が港区や中央区に済む事を目指していると本気で思ってるのかもしれないね（大笑）

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＞９２４

まず前提として、それは武蔵小杉地区に限ったことではなく、日本全体に言えることですよね。
簡単にいえば、少子高齢化、人口減少フェーズになった場合、不人気地域から不動産価格は下落していく、ということですよね。

【少子高齢化】
武蔵小杉地域については、各種調査でも明らかな通り、少なくとも現状では首都圏でも有数の人気のある地域です。
人口減少に伴う需要の減少は武蔵小杉に限らず全国で避けられない事象でしょうが、
全国の政令指定都市のうち、川崎市は

・人口増加率１位
・出生率１位
・婚姻率１位
・６５歳以上人口比率：16.8％（全国平均：21.2％）

と、今のところ少子高齢化の影響を受けにくい地域であることは言えるのではないでしょうか。

【郊外】
「郊外」というカテゴリーについても、中原区の中核地域であり、鉄道利便性が高く、再開発が進む武蔵小杉に
そのまま当てはまる定義と言えるでしょうか？

武蔵小杉地域について言えば、平成１３年に国土交通大臣より「都市・居住環境整備重点地域」として「川崎中部・新鶴見都心地域」が指定され、
その後、川崎市により「広域拠点」として「小杉駅周辺地区」が指定されています。
少なくとも行政では「郊外」とは位置づけられてはないようです。


また、武蔵小杉エリアは、公示価格ベースで、住宅地で神奈川県で１位、商業地で神奈川県で３位、
上昇率は住宅地・商業地いずれも１位の地域です。
このようを武蔵小杉地域を「郊外」と一括りにすることが正しいとは言えませんよね。
（もちろん「都心」というイメージでも決してありませんが）

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まあ価格だけの話をすれば、武蔵小杉地区のタワーマンションで、
坪400超えるとか、だれも期待していないわけで（笑）

物件による差があるなかで、安いものでおそらく坪200万円代の後半から、高いもので300万円代の前半あたりに落ちつくのではないか、というところが、
だいたいの共通認識じゃないんですか？

それを、アリオだから暴落する（している）、シネコンができないから暴落する（している）、
所詮南武線だから、所詮川崎市だから、少子高齢化だから、と
根拠も示さず、実態を無視した難癖をつけて、しかも言いっぱなしだから
議論が成立せずに掲示板が荒れるんではないですかね。

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いろいろ書いてるけど、中身は武蔵小杉だけは例外と主張しているだけに見えます。

大きな時代の潮流であれば、
今見えているのは束の間の現象に過ぎないでしょう。

早晩大きな潮流に飲み込まれてしまい、今現在価格が高い分値下がり額も大きくなる。

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＞925
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/top-01.html
この資料ですね。

補足すると、人口ピークは2025年ですが、予測最終時点の2035年でも、
2015年より人口は多い状態ですね。


＞928
＞929
それはあなたがたの個人的な予想（あるいは思い込み）ですよね、具体的な根拠も裏付けも、全く出せないのですから。
他人を説得・論破したいなら、具体的な根拠・裏付けを提示しなければなりませんね。

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>930
役人が作る予測資料は今まで当たったためしが無いです。
信用して進むと年金問題みたいになるよ。

アンテナを高くして、世の中の流れを自己判断しましょう。

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役所が作る予想が当たらないというなら、
当たるであろうとあなたが考える予測を
あなたが自身示さなければならないですね。

自分の意に沿わない予測を、根拠もなく「当たらない」というのは、
ただの「駄々っ子」と同じです。

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>>931
あなたの無責任なアンチ活動よりは幾分かマシですからご心配なく。

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>>929
外周区云々というより今後は郊外であっても拠点性や集客性の有無の方が重要になるでしょ。
23区内でも地域の拠点や駅から離れたところは駄目。
例えば世田谷や太田区辺りでも高齢化が進んで空き家が目立つところが多い。
そういうとこは地権者も多いから再開発も進まないし、
いずれ都内の価格プレミアムは維持できなくなると思う。

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世田谷区、大田区は外周区で、ここと同じ郊外じゃん。

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>>935
934は「世田谷区や大田区は、地域の拠点や駅から離れたダメなところが多い」って言ってるんだよ。
郊外じゃないなんて言ってないでしょ。

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934は都心部以外は将来ダメになると言いたいだけだと思う。

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公示地価で神奈川県一位は中区山下町だったかと…
基準地価での１位は山下町を何十年ぶりに日吉本町が抜いたと神奈川新聞でみた記憶あるけど。
市区町村別の話なんじゃない？

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確かに、住宅地全然1位じゃないね。
商業地でも3位って言ってるけど全然ランキングにも入ってないんだけど。

タウンニュースって捏造？
http://www.hymne-land.com/LandListMakers/LayoutPrefecture/14/

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単に、ピンポイントの場所ランキングと、
市区町村ランキングのちがい。

「地区」の話題なので市区町村ランキングが適当かと。

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さすがに区単位じゃなぁ。
あまり比較にならないんじゃ？

横浜市西区公示地価は中原区の倍だけど場所によって全然違うし。

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中原区にも、もっと高い場所、もっと安い場所はあるでしょう。
ピンポイントではなんの材料にもなりません、地区の話題なので。

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スレタイが「中原区の今後について」ならそれでもいいけど、ちょっとちがくない？

っていうか、1位かどうかなんて議論してもしょうがない。論点のすり替えだ。
小杉は地目変更が効くエリア単位でも上がってるし、ピンポイントでも上がってる。
その事実だけで十分でしょ。

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あれっ！？　今度はＧＷＴに関連づけられてるじゃん。

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>942
区の平均で西区は中原区の倍と言ってるんだけど。
ピンポイントじゃないとそういう評価になる訳。

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中原区が1位なのは住宅地で、商業地は3位。
ご指摘の平均は、すべての地目の平均ですね。

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まぁ、体感的には正しいランキングだよね。
横浜も川崎も中心部に近づくほど地価が高いってところが。
商業地にマンションがどんどん建つような現状では
住宅地と商業地を分けてランキングする意味もあまりないし。

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神奈川のトップはやっぱり中区や西区だよ。
それは当たり前で商業施設や公共施設やインフラの集積度合いが違うからね。
住宅地評価だけ考えれば武蔵小杉もトップクラスの評価は間違いないけど。

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