武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

貴重な情報ありがとうございます！
値段とのバランス考えると武蔵小杉にするなら方角によるリスクはあまり考えないようにします。
そのかわりせっかくの立地なので駅から近いとこにはしようかと。

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小杉に買うこと自体の良し悪しは、よーく考えたほうがいいよ。

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それに加えて(その前に？)
購入するか賃貸のままとするか

よーく考えてね

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もちろんです。
都内のタワマンとさして値段かわらないですからね・・・。
都内だとどーせならと方角こだわったり階数こだわったりして結局高くなりそうですが・・。

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>640
そういう意味じゃなく、東や西に比べると南向きの中古で出てくる数は本当に少ないですよ。そもそも南向きは分譲時に広い部屋が多いから東や西にある部屋より戸数が少ないから単純に1/4でもないし、高くで買ってる分、長く住むこと前提で買ってる人が他の向きよりも多いので売りにも出にくいせいです。

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あー、なるほど。。
そうですね・・。
中古も含めてバランスの良い物件を探して見ます。結局、出せる金額は限界ありますしね。
再開発予定なんかも今後調べて見ます。
いろいろご丁寧に皆さんありがとうございます。

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神奈川県出身の団塊Jrの購入が終わる前に、
中古は売るべきでしょう。
2年もすれば高値で売るのが難しくなるよ。
ここは都心部じゃなくて郊外だからね。

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＞648
じゃあ、またデータを。

中古マンション向き別流通度合。
2006ー2010 196000戸。

23区 南61％ 東西28％ 北12％
東京市部 南74％ 東西23％ 北3％
埼玉県 南79％ 東西19％ 北2％
神奈川県 南76％ 東西20％ 北4％
千葉県 南85％ 東西13％ 北2％
首都圏 南70％ 東西23％ 北7％

デベは高く売れる南向きになるべく向けてマンションを建てるから、
圧倒的に南向きの中古が多いんですよ。

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郊外マンション。
売るなら2年の内にしないとヤバいよ。

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ネガはスルーしましょ

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中古ネタが続いてるのでデータ。

パークシティー武蔵小杉（ペリエジャパン）

データの平均値

所在階 価格 坪単価　　　平米　　継続月数
2010年 36.20 7,512万円 294万円 83.27 3.10
2011年 30.48 6,636万円 287万円 75.23 4.50
2012年 30.73 6,554万円 268万円 80.77 5.45


所在階 価格 坪単価 間取 平米 向き データ取得 継続月数
38 7,690 260.4 2LDK 97.6 北 2012年1月 　5
12 6,980 246.4 3LDK 93.6 南西 2012年2月 　1
37 7,150 263.8 3LDK 89.6 東 2012年1月 　9
34 7,384 272.6 2LDK 89.6 西 2012年1月 18
24 6,870 255.4 3LDK 88.9 東 2012年1月 　2
47 7,718 312.9 2LDK 81.6 南 2012年2月 　7
37 5,980 258.2 3LDK 76.6 西 2012年2月 　1
44 6,585 284.4 3LDK 76.6 西 2012年1月 　12
23 5,980 258.4 3LDK 76.5 東 2012年1月 　1
18 5,380 279.8 2LDK 63.6 西 2012年2月 　2
24 4,380 266.6 1LDK 54.3 北 2012年1月 　2
40 4,905 298.6 1LDK 54.3 北 2012年1月 　12
45 9,495 290.3 2LDK 108.1 西 2011年10月　11
59 18,077 582.2 2LDK 102.6 南 2011年3月 　9
27 7,550 258.8 4LDK 96.4 南 2011年8月 　4
53 8,913 307.3 2LDK 95.9 東 2011年3月 　3
44 8,580 296.5 2LDK 95.7 南 2011年11月　11
16 7,305 254.3 3LDK 95.0 東 2011年3月 　4
39 6,780 250.1 3LDK 89.6 東 2011年9月 　1
15 6,005 259.3 2LDK 76.6 西 2011年8月
15 5,980 258.4 2LDK 76.5 東 2011年8月 　2
33 5,980 259.3 3LDK 76.2 西 2011年10月　1
7 5,680 250.6 2LDK 74.9 東 2011年12月　3
22 5,980 268.9 3LDK 73.5 西 2011年1月 　1
36 6,237 280.5 3LDK 73.5 東 2011年9月 　7
24 6,240 283.7 3LDK 72.7 南 2011年3月 　3
8 5,080 232.1 2LDK 72.4 東 2011年8月 　3
8 4,860 250.6 2LDK 64.1 東 2011年5月 　1
13 5,580 290.2 2LDK 63.6 東 2011年2月 　2
36 4,865 294.5 1LDK 54.6 北 2011年11月　7
50 4,480 271.1 1LDK 54.6 北 2011年8月 　3
28 4,680 284.4 1LDK 54.4 北 2011年5月 　4
45 5,290 321.8 1LDK 54.3 西 2011年4月 　5
38 4,100 267.9 1LDK 50.6 西 2011年10月　2
56 12,800 348.2 2LDK 121.5 東 2010年11月　4
27 8,780 297.3 2LDK 97.6 北 2010年7月 　2
43 7,932 280.1 4LDK 93.6 南 2010年12月　7
23 8,480 315.0 2LDK 89.0 南 2010年6月 　1
31 7,200 270.7 2LDK 87.9 南 2010年12月　3
32 8,180 310.4 3LDK 87.1 2010年7月 　1
29 6,180 277.9 3LDK 73.5 西 2010年9月 　2
37 6,113 276.3 3LDK 73.1 東 2010年11月　6
41 4,680 283.3 1LDK 54.6 北 2010年11月　3
43 4,780 289.3 1LDK 54.6 北 2010年7月 　2

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既に売り急いでいる人が結構いるんだなあ。
こんなの見ると焦っちゃうよ。

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データ見る限りじゃ2010年は高すぎるな。坪270万円超えると売りにくそうな印象。

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成約価格は3ヶ月未満で表示価格の５～10パーセント引き。半年以上かかった物件は2割くらいいってるのもあるだろうな

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住まいサーフィンによると平均で坪250万とのこと。

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郊外マンションの場合、
買いそびれた団塊Jr相手に売り抜けてしまうのが最善の策ですよ。

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継続月数が3ヶ月未満264万円なんで成約価格は平均250万円台ってとこでしょうね。
それにしても2012年に入ってまだ3ヶ月なのに中古の数が多いような･･･。
これはアリオショック？

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千何百戸のなかで
十数戸を
多いと見るか？少ないと見るか？

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実質2ヶ月で十数戸ですからね。
この後に売り出される戸数次第だけど少なくはないでしょう。
少なくとも去年より増えてるのはなぜでしょうね。

どうやら広めの部屋が多いようですけど。

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>662
このところの超円高で製造業の海外流出が恒常的に続く雰囲気になったから、郊外のマンションを早めに手放そうとする動きでしょう。

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＞６６０
アリオショックか単なる供給過剰かはわかりませんが、
買いが弱っているのは確かなようですね。

もし、アリオショックが再開発の失敗として市場に浸透し、中古の売り手が増えるとすれば、
即効性ではなくこの先じわじわと利いてくることでしょう。

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＜パナソニック＞携帯生産、海外に移管へ…円高リスクを回避
毎日新聞 4月1日(日)20時14分配信

　パナソニックは１日、スマートフォン（多機能携帯電話）を含めた携帯電話の生産を今夏にも海外に全面移管する方針を明らかにした。全体の約５割を占める国内生産分を海外工場などに移す。今年度から開始する海外市場再参入に対応し、円高リスクを回避するために生産体制を見直すことにした。同社によると、携帯電話をすべて海外生産するのは国内メーカーでは初めてという。

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>663
そういえば小杉は電気メーカーに勤務しているそこそこの年収のサラリーマンで住んでる人が多いと街の不動産屋で聞いたことがあります。それならば円高や決算が最悪になのも影響してるかもしれませんね。リストラや賃金カットに増税のオマケ付きですからね･･･。

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>664
そのようですね。小杉に限らず市場全体として買い手は減ってきてるようなかんじもありますが･･･。今年に入って売りが多かったのも、たまたまかもしれないのですが、他のタワーでは2012年になってから去年よりも売りが増えたかんじもなかったので少し気になりました。

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地震の影響もあるでしょね。東京湾北部直下型地震は震度7になりましたから。市場全体でタワーの買い手は確実に減っていますよ。関西圏は増えているみたいですが。

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アリオショックとかまだ言ってんのか。ネタが無いからっていい加減にしろ。
私はバカですって大声で叫んでるようなものだぞ。

残念ながら663や666の言う通り。
FやN、およびその関連企業のかなりの数の幹部社員が小杉に住んでいる。
交通利便性により相対的な小杉人気は続くと思うが、
これら一定の層が持ち家を維持できなくなるケースがこれから増えるとなると、
この先中古市場は多少軟化傾向が続くかもしれない。

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アリオショック(笑)

いまなにもない「ゼロ」から完全上乗せで大規模商業施設ができるのに、
「ショック」なんてのはこの掲示板のオリジナルも甚だしいですね。
「建たない」と決まったとしても、他に商業施設はできるのに、
「未定」からアリオに決まったことを理由に売却(笑)

知識もなく情報収集力もない荒らしの人には、
こういう単純な理由がありがたいのですかね(笑)

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>>６６２
＞実質2ヶ月で十数戸ですからね。
＞この後に売り出される戸数次第だけど少なくはないでしょう。
＞少なくとも去年より増えてるのはなぜでしょうね。


「少なくはない」「増えている」の根拠となる具体的な情報ソースを教えて下さい。

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>>670
ずっと前から住んでる人には未定がアリオになっただけだけど
最低でも湘南テラスモールかたまプラテラスみたいのが
出来ると思ってた、決定前に買った人にはもの凄い下方修正だと思うんだが。

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>671
今は>654のデータ見ながら話題になってるところ。

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シネコンが出来る、伊勢丹がくる、と期待して裏切られてしまった人達も結構いるんですよ…それをアリオショックと呼ぶことに抵抗はないんですが。

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>670
過去スレではアリオと予想していた人はネガ扱いだったよ。

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>>670
あなたは、失望売りという言葉を知らないようですな

多少なりとも失望があったとして
アリオだから売る、なんてのは、
この掲示板にしか存在しないので？ばかばかしい。

荒らしがネタに困ってるだけですね。

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>>677
あなたがそう思いたいのは自由ですが、実際にアリオだから売るという人は存在しますよ。

売り物件の中にも未入居中古ってのが少なからずありませんか？
投資物件として武蔵小杉を買った人は今が売り時なのでしょうね。
そんなに下がってもいないですし。

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アリオだから駄目とかじゃなく、メインの商業施設がアリオなら庶民的な街として発展する方向性が見えた。
庶民的な街では広くて高い部屋は売りにくい。それならまだ売れそうな今のうちに売ってしまうってかんじでしょう。

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2010年の武蔵小杉ブログに上丸子だか下沼部の小学生たちが描いた未来の武蔵小杉の絵がある。どの絵にもシネコンとおしゃれな商業施設が描かれている。数百世帯の親子の夢がぶち壊された。アリオショック以外の何者でもない。

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アリオだから売るって人は
678さんの知人にいらっしゃるのでしょうか？

いらっしゃるのであれば
失望売りは存在するのですね


でも

知人1 買ったばかりの武蔵小杉のマンション何故売って
しまったのですか？

知人2　アリオだからですよ。

っていう会話は成り立たないと思う。。

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＞６７３
ここのソース馬鹿（約１名）は放置で。

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でももしアリオが撤退したとしても他に来てくれるとこなんてあるの？こんな規制のかかったＳＣにしては小さい土地で。それとも何も建たない方がましってこと？あとはマンションとか？

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そう、かなり小さい土地なんですよね
そんなとこにたまプラテラスや湘南テラスモールみたいなのができると思ってた方がおかしいと思いますね
投資だったとしたら、投資家失格です

なんか急にネガ増えてんな。

市が（口だけで）推進してたシネコンについてはたしかにショックでかかった。娯楽が当初の予定より減ったことについては認めよう。
しかし高級路線なんてどこにも示されてなかった訳で、予測が甘すぎないか。
デベの口車に乗ったアホってそんなに多かったのかね？
ちょっとにわかには信じられないのだが。

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>>680
子供がシネコン楽しみにするかよｗ
他人のブログの記事捏造すんなや。

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シネコンも高級商業施設も来て欲しくても、誰も来てくれないんだからしょうがないよ。シネコンは全滅だったんだよ。希望してた人は、現実を知らなさすぎたってことでしょ。

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武蔵小杉ブログに小学生の絵がありますね。親がシネコン、シネコンって吹き込んだんだろうな。

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架空のブログ記事の話はもういいです
URL一度たりとも出たためしなし

デベも中古の業者も商業施設の説明する時にはいつもラゾーナを引き合いに出してたからなぁ。あれがよくなかった。

エクラスでもニュース出る直前までラゾーナみたいなイメージですよって言ってたくらいだ。

ちょっと考えれば無理がある話だとわかったはずだけど、無知な人はまだアリオに確定したことすら知らなかったりして…。

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>>689
そんなに言うなら貼ってやるよ
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/1082/

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どう考えても、儲かりそうにないよね。家賃はばか高いのに、土地は小さくて建築規制あり。すぐそばにラゾーナはあるし。誘致はしたけど、みんな断られたんだろうなあ。アリオもイトーヨーカドーはすでにあるし、積極的にＯＫしたとも思えない。

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この絵に武蔵小杉住民の想いが詰まってるよね。悲しいよ。

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>686 映画館希望してた小学生に謝れ。

正直すまんかった…。
ホントにこんな記事あったのか。シネコンへの期待は確かに大きかったのかもねえ。

ただ、負け惜しみいう訳じゃないけどアリオにシネコン入ったら問題なかったわけでしょ。
つまりそれはアリオショックじゃなくてシネコンショックじゃん。
語呂的にもシネコンショックの方がいいと思うんだけどなあ。

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アリオについてよく理解してない親がいるとまた子供が夢いっぱいの絵書くからかわいそうだからやめよう。第二のアリオショックが起きる。アリオ西新井か北砂に社会科見学いったほうがいいよね。ただのヨーカドーじゃねーか、って気づくから。

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>>695
正確にはアリオだからシネコンが入らなかった、なので問題無い。

将来性の無いモールに経費のかかるシネコンなんて
入れられるほど甘いご時世じゃないからな。

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シネコン入ってるアリオのほうが多数派なのにそれはおかしい

アリオができるから武蔵小杉の価値が下がる、マンションを売る、って、
普通に意味不明だね。

再開発が順調に進むなかで、無理やりこじつけてネガのネタを生み出してますね。

日本最大の流通企業グループが大規模商業施設を出店することが
なぜネガティブなのかな？
しかも、いまゼロのところにプラスされてできるものが、
どういう理屈でネガティブになるんでしょう。
人によって、0+100の期待に対して、ひょっとして0+80になっていることはあるかもしれませんが、
まだ概要がほとんど不明な状態で、よくもまあネガティブなことを言えたものですね。


ネガティブにしてるのは、この掲示板くらいのものでしょう。

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>>699
例えばだ、0+100を期待して5000万の価値があったとする。
それが0+80になったのなら5000万の価値はもう無い。
相場ってのはそういうもんだ。

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なるほどたしかに。
0+100が100のままの人もいれば、
90、80、70になった人もいるかもしれませんが、
この掲示板のように、0−100にでもなったかのような
印象操作は、明らかに異常ですよね。

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開発事業社が未定、未公表の段階で、100の期待を100まるごと価格に織り込むなど、まとともならあり得ませんね。

実際に公表後もマンションは売れ、値段も下げていません。
(こういうと、都合のいい数字を切り取って、「下がっている」といい出す輩がいそうですが。
分譲価格から20%程度値上がりしていても、下がっている、といい出すように)

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郊外再開発の根本的な問題点にだれも触れようとしないね。

団塊Jr需要が終わったら後が続かないってこと。

特に市部と神奈川県は影響が大きい。

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ここは投資向けマンションについて語る掲示板ではないので、
混同されても議論が成り立ちませんが。

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そう、ここは団塊ジュニア狙いの最後の郊外型ニュータウン。

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誰も100が0になったなんて言ってないでしょう？本当に0ならば今頃大暴落してるけど少し平均坪単価が落ちてる程度だと654のデータでもわかる。
ただデベが煽ってきたこともあって武蔵小杉の再開発に過度の期待して買ってしまった人もいる。
そういう人たちがアリオでシネコンもないことにがっかりして中古で売れるうちに売ってしおうするのは別におかしなことではないでしょ。川崎の再開発がうまくいったのを見て武蔵小杉の再開発に川崎のようになることを望んでいた人がいたのは過去のスレからもよくわかるよ。

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>>704
投資向けだろうとそうでなかろうと、高い買い物なのだから、
モノの価値を見抜く眼力を養うことは必要と思いますけど。
勢いで買ってしまうと、将来後悔することになりますよ。

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世の中、そんなにシネコン主義でしたっけ。

シネコンないからマンション売ります、
シネコンがない商業施設はいりません、
シネコンないから再開発は失敗です、

ネガの言ってる「アリオショック(笑)」は
こういうことですねわかります。

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平均価格が落ちてますかね？
落ちている、と言える数字を切り出したるだけでは？

初期分譲物件（デベがシネコンを煽りまくったと、ここで言われているw）は、
分譲価格から値下がりしてるんですかね？

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必死にアリオでいいと言っても、子供の絵は住民の心象を正確に描写してますね。実に皮肉なことになったもんだ。

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子供の絵しか頼るものがないネガティブキャンペーンw

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噂レベルの娯楽施設がなくなったから
マンションを売り出す人がいるとか・・・・・

デベがシネコンで煽ったから買った、
シネコンができないから価値が下がった、というのが事実なら、
デベを訴えて価値が下がった分を損害賠償請求してもよいのでは(笑)

シネコンができるという話もあったができません、
くらいネガティブなネタがないから必死ですね。

大規模複合商業施設はできますし、
シネコンのスペースで、より店舗が充実すればいいですね。
東横線特急停車駅に隣接、という大規模商業施設には稀有な立地を活かして欲しいものです。

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住人の実感として、武蔵小杉に過度の期待をするなんてちょっと考えられないなあ。シネコンは欲しかったけど、だからといって将来を悲観して持ち家を売るってのはありえない。
悲観売りとやらは、将来性を過大評価してた投資家が売りぬけを狙ってる分でしょう。
実需中心の武蔵小杉にそんなに投資入ってるのかなあ。疑問だね。

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シネコンがどうのこうのというよりも、シネコン無しの
アリオになったことで商業地としての限界が見えたってことだろう。

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シネコンができないのは、武蔵小杉の商業地としてのポテンシャルより、
シネコン業界の飽和と縮小傾向が要因なわけですが。
http://www.eiren.org/toukei/index.html

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>>715
これから二子玉川にシネコン出来るのに？
何なら、東京機械のデベの人は映画は二子玉川で見てくださいって言ってた。

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二子玉川のシネコンは、不動産業界ではネガティブなんですけど。

せっかくの自前の土地、自前の建物に、
やっぱり儲かりもしない自前のシネコンしか入れられないのか、
有力なテナントが入れられずに、
儲からないシネコン入れないと集客が厳しいのか、と。

マンションは分譲してしまえば販売としては終わりなわけで、
これからは商業施設としてどう伸ばしていくか、というところで、
「いまさら斜陽のシネコンしか入れられないのか・・・・」といわれていますよ。

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お粗末なデータだなぁ。
アバターがメガヒットした前年と比べれば落ちて当たり前でしょ。
2010年が凄すぎただけ。

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ライズ・東急フードショー・シネコン・オフィス・ホテル。
お隣には高島屋。充分でしょ。

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>>717
悔し紛れの発言にしか見えないよ。その斜陽の施設にすらNOと言われたのが武蔵小杉ですよね。

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えー。二子玉は商業施設自体がもう飽和状態でしょー？
近隣としては田都にはいまのとこ南町田しかシネコンないから、結構うれしいけどなあ。
それをネガティブに取るとは、随分穿った見方だね。

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アリオがネガティブ情報じゃなきゃGWTの販売でしっかりアピールしてるはずだけど実際は…

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スクリーン数も減っていますし、シネコン飽和、は
いまに言われ始めたことではないですよ。
2011年は震災があったとはいえ、ハリーポッター2本上映（うち1本2010年末から上映開始）がありましたけどね。

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新しく大規模複合商業施設ができることをネガティブとか、どれだけ常識とかけ離れてんでしょうかね
ここのネガティブキャンペーンは・・・・・

100点満点で100点ではなく、90点、80点というならまだしも
マイナスだとまで言わんばかり・・・・・

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飽和だろうとなんだろうと商業地域だったらシネコンのひとつくらいあるのが普通です。

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あ、ここでネガやってる人には、
二子玉のシネコンの意味が理解出来ないんですね・・・・

ネガとは言わないまでも、ポジではない。
自社グループの土地建物に、自社のシネコンしか入れられない
シネコンで集客が必要、という現実なんですが。

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>>699
アリオが出来たら0＋80どころか0がマイナスになる可能性すらある。
アリオは大規模商業施設界のドンキみたいなもんだからね。
ドンキだってあれば便利だけど、周辺のマンションに住んでる人にとっては
嫌悪施設扱いになることもしばしばなわけだし。

開発地区新住民の中には、アリオに来る客層を今から心配してる人も少なくない。

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住民にとっては100点でなくてもプラスでしょう｡ただ高値で売りたいデべにとってはマイナス要素。

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まあ、シネコンができないからマンションが売られれとか、
あまりにもデタラメを言うのはやめとけばいいのにね。

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>>728
開発される前の武蔵小杉は下町そのものだからな
アリオぐらいがちょうどあってる
結局、タワマン買っちゃった人達が勝手に高望みして自爆してるだけ

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ついに、大規模複合商業施設ができたらマイナス、
とまで言いだした〜

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＞７２３
そんな中あえてシネコンを作ろうと言うのだから、二子玉には商機があり
武蔵小杉にはないと判断されたんだろうね。
川崎のシネコンで十分なんでしょう。

で、武蔵小杉にはその大規模商業施設とやらにどんなテナントが入る予定
なんですか？

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過去の文体や投稿パターンをみると、ネガってるのはひとりだね。
買えなかった悔しさを、ぶちまけているんだろう。哀れな奴だ。

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ここで言われている、心配されるような客層、は
具体的にどんな客層ですか？

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現実にシネコンが出来ないから、まだ高値で売れるうちに自宅を売ったって人を
知ってるよ。パーク買うような人は、大手上場企業の人も多いから
投資感覚で何年かごとに住む地区を替えるような人もいるのかと。

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>>734
いわゆる川崎らしい客層。休日の南武線に多いような方々。
川崎は元々そういう部分を抱えてるから、利便性の割に坪単価が安かったし
今でもそういった負の部分とは付き合って行かざるを得ない。

ラゾーナは川崎市民の需要だけでなく
東京都大田区や横浜市鶴見区といった近隣地区の需要を取り込んだから
そういった負の要素を回避することが出来て成功した。

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本当に欲しくて買ってる人ならシネコンできないくらいじゃ売らないけど投資感覚で買った人もいるからそういう人は売ってしまうよね。
そういう人がいなければ築5年も経たないマンションの中古が何十戸も売りに出るわけないもの。

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二子玉は、商機が厳しくて他社が来ないから、
自社グループなシネコンが入る、と言われてますけどね。
まあ住民にとってはいいんじゃないですか。

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わざわざ電車な乗って人が集まるような施設になるなら
むしろ大成功では？(笑)
ネガのひとはいってることがいつも矛盾だらけで支離滅裂ですね。

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あと、ネガの人は、南武線ばかり引き合いに出して、
隣接する東横線特急停車駅を無視しますね(笑)

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東急停車駅は日吉や元住吉は商店街充実してるし、アリオじゃわざわざ来ないよ。
新丸子は南武線とあまり変わらない文化だし。

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