武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

着工は当然延期でしょ。まだ用途変更と建設許可の問題解決してないし。

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は？　用地変更と建築協定の件、まだなんかもめてんの？
用地変更が前提にあったからあんなタワーに住めるっつうのにそこんとこ棚に上げて
ほんとパーク民の自分勝手さには反吐が出るな

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全くそのとおり。駅前であんなに高いマンションに住んでいて地目変更でゴネるなんて狂気の沙汰。

新パーク住民にも嫌がらせしているようだね。

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不動産価格の割高さに民度が追いついてねえ（笑）

まあ、じきに不動産価格の方が民度にあわせて下方修正されるだけだろうけど。

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>260
でもイトーヨーカドーが入るなら西武とロフトは無理じゃないか。売るものが被るし。

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ヨーカドーで1/3強を占めるからね。

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>265
もし本当に3分の1が西武ならキーテナントが西武百貨店というリリースになるはずだから整合性とれないね。ギフトショップで入るとかなら可能性はありそうだけど。3分の1ってのらガセじゃないかな。

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>>269
期待しているのはわかる。
武蔵小杉でマンション買いたいんだね。
でなければこの板見ないもん。
憧れていないで買えるように頑張りなさい。

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ロフトはどこのアリオにも入ってるので現実味あるけどね
松本のアリオみたいにポートダーバンや第五空間を西武が出店するという形態はあるかもね

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今日、GWTのMRに行ったら、営業の人が、”今度できる商業施設の名前はアリオに確定したわけではないです。ヨーカドーグループが、もうちょっと高級路線の商業施設を入れることを検討している”とのことでした。
ヨーカドーグループの高級路線ってあったっけ？って不思議に思いましたが、一応ご参考まで。
単に、GWTの営業の方がマンションを売りたいから言ってるだけかもしれませんが・・・。

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日経新聞の路線価の地図では武蔵小杉のひとり勝ちでしたね。

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それって営業がGWT隣接商業とゴッチャにしてないかなあ
確かに隣接商業は「高級路線で行く」とは謳ってるよね
まあ、これも話半分に聞いといたほうがいいでしょうが

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しかしまあ、これほどネガの皆さんが必死になる板も少ないですね（笑）

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>276
高値づかみしてしまったデベは今後どうする？

高級路線をひた走るしか道は無い。

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>275
でも運営会社が株式会社モール・エスシー開発だからそれはないよ。実績でもほとんどアリオしかやってないし、そもそも三井は関わってないからそんなの知るはずもないし。公開されてるイメージバースもまんまアリオだよ。三井は今のパーク売る時も気の利いたテナントを階下に入れるみたいなこと言って売ってたのに結局ダイエーだったし、本当適当だな･･･。

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坪300で売るにはアリオじゃプラスになんないしね。営業も必死。

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フーディアム2Fについては本当に残念だ
こういうところこそパーク民は一致団結して抗議運動でもすればいいのに

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2000年代、大型商業施設の地方進出が進んだのは、イオンなどが起こしたイノベーションにより、流通網が目覚ましい発展を遂げた成果だ。これらの流通革命は、低迷する我が国の経済にあって、消費者に多大な利益をもたらした。しかしその一方で、00年代も半ばを過ぎると、地方の商店街をシャッター商店街化するなどの問題もささやかれてきた。さらに現在では、そうした郊外から撤退し、地元住民はゴーストタウン化にあえいでいるという。これは行き過ぎたイノベーションの、もうひとつの側面なのか？

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テナントもボランティアじゃないんだから出店する場所選ぶでしょ。

残念ながら小杉は眼中に無いんだろうなぁ

服ならバーニーズ、ｴｽﾄﾈｰｼｮﾝよりUNIQLO、GAP、
家具・雑貨ならCassina、BALSﾄｰｷｮｰよりニトリ

小金持ちの再開発住民だけでビジネス成り立つならあり得るけど実情を考えるとこれが小杉の現実じゃないかな

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ユニクロは是非入って欲しいね

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アリオに西武百貨店の噂の元ネタは去年リリースした新形態のSEIBUというファッションフロアのことだと思う。今後は改装時に売場を設置していく予定らしいから、アリオ武蔵小杉のファッションフロアは全体か一部はこのSEIBUになるんじゃない？さすがに3分の1は言いすぎだけど。

これソース↓
http://www.fashionsnap.com/news/2011-12-14/seibu-itoyokado/

導入された店舗の事例だと、要はイトーヨーカ堂の中にも西武に出店してるようなちょこっといいファッションブランドを誘致しますよってかんじだね。アリオはアリオだから微妙な変化でしかないんだけど、入るファッションブランドによっては嬉しい人もいるかもね。

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少子高齢化と都心部居住が進む中で、
武蔵小杉にとってこれからの10年間は正念場になりそうですね。

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少子高齢化が進めばむしろ都心が空洞化していくなんてのは常識です
少しは勉強なさった方がよろしいかと

すいません
常識なのですか？

お手数ですが解説お願いします

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コスギの唯一の売りである交通利便性のおかげで、
他エリアへの買い物にも出かけやすいからね。
いくら上澄みの人口が増えても、週末の買い物需要はストロー効果で流出するだけ。

故に、日々の買い物の需要に対応するスーパー系は増えても、
それ以上のクオリティのブランドはやってこない。
まあ、自明だわな。

駅近くにタワマンが連ね、多方面への交通利便性を武器にする街。
面白い街ではあるが、大きな弱点を持つ。
まず他の魅力ある街へのアクセスが良いというだけで、武蔵小杉自体に魅力があるわけではないため、そのレベルの街に留まるしかない。
次に住民は武蔵小杉自体に愛着を持ちにくく、これは長い目で見ると街にとつて大きなマイナスとなるだろう。

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武蔵小杉がドーナツの内側だと勘違いしてる人が居そう。

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内側ってどこなの？
山手線？環7？環8？川？

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>>266
小杉ブログによると解体は４月からだって。まだ大丈夫っぽい
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/1783
でも解体工事に用途変更が必要なんて聞いたことない。本体工事着工予定の今年秋までに手続き済ませればいいんじゃないの？
東京機械は今年も壊滅的な決算見通しだが、アリオの賃貸収入が赤字体質改善の決め手と決算書にも記載されているので、2年後のアリオ完成が遅れるとマジで倒産する。こんな状態で何かしらの理由で解体が延期になるなら、それはかなり重大な理由という事になる。
頼むから確実に４月に解体着工してくれよー。

>>263
小杉ブログによると本体工事着工は秋らしい。
そのタイミングでプレスリリースが出るなら、１０月のエルシィ跡地の計画詳細発表と近いので、このスレも秋に向けて大きく盛り上がりそうだね。
ポジとネガどっちが喜ぶかは別として…。

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>288
それちょっと違う。少子高齢化が進むと大都市では都心回帰、地方都市やベットタウンが衰退、庶民的な商業地域が充実した郊外に人が流れるが本当の常識。

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＞２８９
そっとしておいてあげましょう（笑）

確かに、「少子高齢化＆人口増」の過程では、
日本のあちこちで「ドーナツ化現象」が発生していました。過去形です。
そしてこれからは、少子高齢化の結果でもある、本格的な「超高齢化社会＆人口減」に入ります。
このときに発生するのは、「逆ドーナツ化現象」というのが定説なのですが、
ドーナツ化厨さんには、”逆”という文字は見えないのでしょう。

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東急駅ビルのテナントって、メインが学童で飲食はガストともう１店舗くらい、住まいのコンシェルジュにユニクロで決まりっぽいですね。１階にいたテナントを増築部分に移すだけな気が。

「都心回帰」がなぜ起きるのかを正しく理解できていれば
武蔵小杉が衰退するなんて結論は絶対に出てこないはずだがな

>297
それ、どこ情報？東急が全くやる気がないのはわかってたからそれでも驚きはしないけど駅ビルとして終わってる…。てかむしろ今と変わらない？

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逆ドーナツ化現象？

真面目に言ってるとは到底思えないけど、
誰が言ってるのかリンク張ってよ。

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武蔵小杉を郊外と見れば衰退する条件にあてはまるし、都心と見れば衰退しない条件に当てはまる。
どっちの扱いを受けることになるかな？

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駅ビルはもともとそんなもんの予定だったでしょ
東急としてもエクラスの下駄が本命のはず

郊外に決まってるけど

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都心近郊のベッドタウンはまだ人が増えるよ
まさか本気で23区外から人が消えると思ってる人はおるまい

急激な人口減少が見込まれる「本物の郊外」は
多摩NTとか横須賀、印西、野田、春日部といったところか

>304
23区内でコンパクトに効率よく納まるでしょう。

外周区に低家賃アパートがいっぱいできて労働者を吸収して、

都心部の賃貸、分譲マンションはそこそこの年収層を吸収する。

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q逆ドーナツ化現象について資料を漁ってみました。
2008年の国立社会保障・人口問題研究所（IPSS）の資料を使って、東京23区と川崎7区の2015年から5年毎の人口を見てみましょう。

東京都
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/kekka1/kekkahyo1/kekk...

政令指定都市
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/gaiyo_sanko.pdf

2015年がピークの区
台東、大田、杉並、板橋

2020年がピークの区
墨田、江東、荒川、宮前

2025年がピークの区
新宿、目黒、世田谷、中原、多摩

2030年がピークの区
千代田、文京、麻生

2030年以降も伸びている区
中央、港、江戸川、高津

それ以外の10区＝既にピーク迎え済み

というわけで、中央区や港区はともかく、江戸川区や高津区が最後に残ることから逆ドーナツ現象ってのは俗説っぽいですね。
そして我らが中原区は新宿区、目黒区、世田谷区と同時期という事で、227さんが言うような暴落筆頭候補ではないことに少し安心しました。

しかしアンチの方々はよくもまあ色々好き放題言ってくれますねえ（笑）
この国立機関のデータも信用ならないとかおっしゃるんでしょうか。
何を言い出すのか楽しみです。

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都区部人口890万人、都区部への昼間流入人口300万人
15年後の都区部人口は860万人、昼間流入人口290万人
290万受け入れるキャパなんて創出不可能
納まるわけないでしょ

>308
高津区は二子玉川隣接で溝の口を擁するメガロシティなので
中央区港区と並ぶ都心であることを示すそのデータとの矛盾はありません
新宿目黒世田谷はしょせん外周部に過ぎないのです

データ見る限り、これから先の規定路線はやはり都心回帰で、
少子高齢化でドーナツ化が進むのが常識とか言ってた奴が一番おかしくねえか？

都心回帰が既定路線で、小杉は都心だった
これが結論か…

国立機関の予想がでたらめなのは年金危機を見れば明らかでしょう。

現在の人の動きをそのまま未来に伸ばすとともに、
居住している老人の死亡を見込んで単純に作っているだけだよ。

人の動きの将来予想が一番大事なポイント。

今のペースで武蔵小杉に人が流入し続けると思いますか？？？

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>309
15年後の都区部人口は１千万人を超えているんじゃない？
中央、江東、墨田の３区だけで30万人は増えているだろうし。

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武蔵小杉の場合、新規住宅の供給が続く限り人口流入は続くでしょうね
モータリゼーションから通勤60分圏の鉄道中心生活へという
都心回帰の条件にピッタリはまる街なので

小杉が都心っていうとものすごい語弊があるが、
要するに、都市機能（商業・事業・行政）が集積しているエリアが、
都心回帰という局面において、人を集める側に立てるというだけの話。

地方の県庁所在市の中核エリアを、関東在住の者が都心と呼ぶことはまずないが、
都心回帰という現象においては、人を集める側になる。
首都圏全体でみても、いわゆる都心（都心３区、あるいは、山の手線内、あるいは＋一部周辺）だけが、
人を集める側になるってわけじゃない。
神奈川で言えば、ＪＲ横浜～みなとみらいエリアが当確で、
東芝本社とラゾーナを擁することになるＪＲ川崎が、次点ってところか。

で、小杉だが・・・アリオ話に回帰しそうだな。

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千代田区と渋谷区はこれから分譲が増えるから統計結果は変わる予定があるね。逆に目黒区と世田谷区はもうちょっとピーク迎えるの早いはずだよ。じわじわと転出の人口比が上がってるから。そういうのは加味されないから、これまでの傾向を見るための参考にはなるけど、将来的な逆ドーナツ化減少を考えるデータとしてはちょっと足りない･･･。

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Wiki 「都心」

関東地方において単に「都心」と言った場合は東京23区の中心部を示すことが大半であり、マスメディア報道などで横浜市・千葉市・さいたま市・川崎市の中心部のことを「都心（部）」と呼ぶことは皆無に近い


誰が決めたか知らないけど、皆無に近いそうです。

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なんかもう湾岸スレみたいになってるね。小杉が都心とかうけるｗ

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都心部とは、

東京駅から半径5km圏内
明治通りより内側を指し、
概ね旧東京市のことです。

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「ららぽーと横浜」の大丸撤退
産経新聞 3月26日(月)17時6分配信

　大丸松坂屋百貨店を運営するＪ．フロントリテイリングは２６日、横浜市の大型商業施設「ららぽーと横浜」内にある食料品専門店エリア「大丸ららぽーと横浜店」を、来年１月末で閉店すると発表した。

　同店は、ららぽーと横浜の開業と同時期の２００７年３月にオープン。約３９００平方メートルの売り場に、デパ地下の食料品を中心とした、こだわりの食材を販売していた。

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大丸が小杉にきたら面白いが、無いだろうね。

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>321
まぁ、そうなるよね。高級路線はこのへんじゃ無理。

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田園都市線あたりもやばい所がいっぱい出て来そうだなあ。

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23区以外で坪単価200万円以上はその内に無理になってくるよ。

地元志向の地場の需要が尽きて行くからね。

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そりゃ日本総人口8000万人時代を迎える頃には小杉も見る影も無い感じになってるだろうな

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そのころには、今マンションを買う世代は生きてないだろう。

40年後？

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一時、東京機械の跡地にシネコンだけじゃなく、高島屋ができるっていう噂あったよね。

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さすがにそれは信じなかったよ。
シネコンは信じてたけどね…orz

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>329
バブル期の話しちゃダメだよ。
今はギリギリでアリオなんだからw

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ネガの皆さん
いつも楽しく読ませてもらっているが、近ごろ元気ないぞ
そろそろ駐輪場やセンターロードの話しにでも戻ったらどうだ

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オープニングセレモニーは
岡本夏生 に来てもらおう！

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38も続いてるだけすごい。

ネガとポジの予想を比較すると的中率ってどんくらいだったんだろうね？

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ららぽーとの大丸が撤退ってことは、ここがアリオになるのも妥当なんだろうな。
結局、年収でいえば足立とか葛飾とか橋本と同じぐらいの層しか住んでないってこと。

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私の周りはダブルインカムの夫婦だらけ。
変な都心部よりお惣菜屋やお弁当屋は流行ると思う。
大丸の食品専門店さん
アリオにカモ〜ン！

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世帯年収で1500万ぽっちならそんなもんだろう
小杉は庶民の街、これは昔も今も変わらない

車で来れるららぽーとの商圏でも無理なのにここの商圏じゃ全く商売にならないからまず無理だよな。全世帯とは言わないがタワマンの半分程度の世帯が毎日大丸の惣菜を買うくらいじゃないと。

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あの手の商業施設を維持するには専業主婦か就業人口が必要不可欠。平日に買い物してくれる客がいないと。

小杉にはオフィスが足りないし、共働きが多いからなかなか商業施設ができないんだよ。実はアリオでも維持するのけっこうきつい。まずはアリオ維持存続を願わなくては。

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共働きは職場近くで食事を済まして帰る人が多いからね。
そして、家に直帰。

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別の駅の人達も買い物に来る街でないとね

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タワマン住民は、平日は職場近く、週末は横浜か川崎気が向けば都心だから、小杉に金は全く落ちない。

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ＮＥＣ１万６千人の月給４％下げ…４月から年内
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120327-00000576-yom-bus_all

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なんで駅ビルしょぼいの？
せめて日吉東急ぐらいの欲しいのに。
エクラス下あたりにフードショー来ないかな。

駅ビルは今まさに工事中ですが。

いや>>297さんの話だったら、いまいちだなと思って。

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約5,000平方メートルの面積と駅ナカで、
なんの根拠もなく工事によって閉鎖した店舗というだけで
「メイン」といってしまう情弱ですねわかります。

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保育園と民間学童がメインなのは東急のリリースから見ても自明だと思うが
ファミリーにとってはイマイチどころか待ってました状態だけどね

エクラス下こそもうスペースないでしょ。図書館にパチンコにスーパーが決まってるんだから。

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学童やユニクロはけっこうスペースとるしね。ガストも案外広いし。カフェも必ずひとつは入ってすぐ食える立ち食い系も必ず入るから…って考えるともうそんなにメインになりそうな施設は考えにくくなってくる。

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パチンコと図書館は別の建物といってよい構造と距離ですね。
いまさらパチンコとか、無知な荒らしだと自白しているのと同じですよ。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/1085/


駅ビルには、広めの書店あたりが入ってくれればよいですね。
http://www.tokyu.co.jp/contents_index/guide/pdf/20110906.pdf

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エクラスの外観正面は南口側。売り主はそのビューを表向き全く出さないがね。
そこにパチンコ屋の看板とのぼり。ガラスの内側にも今のコンコースみたいなパチンコの広告だすでしょ。

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東急が2012-2014年の中期経営計画を出しましたが
武蔵小杉が全然出てこないですね。渋谷と二子玉川ばっかり。

http://www.tokyu.co.jp/contents_index/guide/pdf/120327-1-s.pdf

まあ、武蔵小杉は自分のとこが開発してる部分が少ないから
仕方が無いのかもだけど、もうちょっと名前出してもいいような気もしますね。

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経営計画で、わざわざ、再開発に失敗しかかっているところに
スポットが当たるような資料構成をとるわけないでしょ。

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東急はブランドを自ら作る会社だからね。
最初から川崎市には興味が無いよ。

元々、力が入ってないのは明白だけど。

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イメージだけで売れる時代が終わって東急も尻に火が付いた感じだね。

社運をかけて渋谷の再開発だけど、
いまさら渋谷がどうなるのよって感じだね。

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自分の色の街にするのは得意なはずの
東急も三井も、マンション以外は全く手を出してこないで
下町や田舎が得意なモールエスシー（アリオ）になったのは
みんな武蔵小杉に対する評価が低いから？

立地や開発規模を考えると、渋谷や二子玉川に
十分匹敵するような再開発だと思うのだけど

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何にもないのに中途半端に地価が高いとこは商業施設つくるのに向かないからね。商業施設やるには何にもないただ同然の場所かある程度商業地域として完成してるとこじゃないと駄目。

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東急は完全に見誤ってますね
本来なら武蔵小杉にヒカリエ
渋谷みたいな下品なガキの街はアリオで十分

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世間の評価はそんなもんでしょ。

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東急不動産は昔から都内と横浜しか開発地区としては見てない。でなきゃこんなに小杉が放置されてたはずがない。
川崎市は下手に手を出すと＊＊＊が出てくるし、そもそも川崎市と東急はあまり折り合いがあまりよろしくない。街づくりに関する考え方が違いすぎるから。

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平日昼間の購買力ゼロの街にヒカリエ作ってもすぐつぶれるだけ。
ここに商業施設が一個二個できたところで、近隣沿線の駅からは誰も来ない。
逆方向の電車に乗れば、渋谷なり横浜なり川崎なりにいけるのに、
何が悲しくて武蔵小杉に行かなきゃなたらんのよ、ってなるのは必定。

つまり、スーパー以上の商業施設が欲しいなら、先にオフィスを誘致しないとダメってこった。
成算はあえて度外視するとしても、方向性から間違ってたら話にならない。

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川崎市の街作りは政権運営したことない野党の政治みたいなもんだから川崎市内にありながらこれだけの再開発になったのはむしろ奇跡。

意見コロコロ変えるし、助成金も出し渋るし、住民との調整もせずに大風呂敷広げて逃げる市でここまでになったら大成功だよ。

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モールエスシーは東京機械の意向でしょ
コンペになってりゃ三井が一体開発に色気出してたはず