武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

豊洲のタワマン話が書かれてるけど、
都内は内陸部のタワマン分譲の方が近年多いから、
豊洲のタワマンの話をするのは古いよ。

都心と郊外のタワマンは一概に比較できまい。

小杉と比較できるような便利立地はそうそう無いよ

便利なのは鉄道だけだけどね。
しかも都心に出るのは横須賀線という田舎路線。

横須賀線が田舎路線ってのはいくらなんでも田舎者の認識だろ

実態として3LDKのマンションの家賃はいくらくらい期待できるんだろう？
武蔵小杉～東京、横須賀線で18分。
総武線の市川からとほぼ同じ。

>31
築10年以内駅5分以内で20~24万ほど
市川よりはちょい高いぐらいかな

共稼ぎで世帯年収800万ですか…そんな低くて小杉のタワマン買えますかねぇ？
みなさん最低でも年収1000万強という雰囲気ですが。(共稼ぎならもっと高いと思います。)

>32
ブームが過ぎると市川と同じくらいの家賃レベルになるんじゃない？

でもこんな郊外を20万円で借りる人の目的は何だろ？

都心にも横浜川崎にも用がある人が借りるんじゃない
そんなに不思議がることかね

綱島あたりだと家賃14万円切るから、
やっぱ不思議ですよ。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=882/tk=3/bg=2/

綱島から川崎や品川新橋に出るの不便じゃん
何が不思議なのかが分からん
電車乗ったこと無い人かな？

新川崎と比べて見ればよく分かるんじゃない？

新川崎にも東横の駅があれば武蔵小杉並の家賃になるのになあ

分譲価格が高いからでしょ。

同じ分譲価格同士で比較しないと賃料が高いか安いかなんて分からないよ。

1億の部屋を40万で貸しても損するだけだし。
逆に2000万の部屋を12万で貸せれば割りが良いってこと。

>40
家賃は基本的にその場所の利便性と住環境で決まります。
仕様に格段の差があれば差異が出るので、
仕様の差が一番小さく、物件数も多い1K・1DKで比較するのが一般的です。

そう見ると、
西大井8.44、武蔵小杉7.67、新川崎7.14
変な感じにはならないでしょ？
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=94/tk=3/bg=2/

武蔵小杉の3LDK家賃は実力的には15万円ちょい越えくらいじゃない？

東戸塚や大船あたりと同程度ということですか？
算出根拠が知りたいですね

>44
綱島の1K・1DK家賃が6.90、3LDK家賃が13.76
武蔵小杉の1K・1DK家賃が7.67
仕様による差異を除いた武蔵小杉の3LDK家賃は、
7.67÷6.90X13.76＝15.30

東戸塚は6.52、14.17だから3LDK家賃は割高、
仕様の補正をすると13.00。

2011年首都圏新築マンション契約者動向調査

「子どもや家族のために」家を買う人が増えた
「通勤利便性」よりも「地縁」を重視する傾向に
購入の決め手では「地震対策」が増え、「眺望」は減少

http://housing.nikkansports.com/news/f-hs-tp0-20120307-2012030714406.h...


引用

2011年首都圏 新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）

http://www.recruit.jp/news_data/old/2012/03/20120306_12617/

すばらしい計算です！
その式から行くと、渋谷3LDKの実力値は24万ってことですね！
さっそく探しに行きたいと思います

家賃15.30でPER25で適正坪単価を計算すると、

15.30X12か月X25÷70㎡X3.3㎡＝216万円

この資料だと中原区の坪単価は238万円だから、
9%ほどまだ高いことになります。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

渋谷が24万円だと
適正坪単価は339万円。
現在375万円だからまだ下がりそうですね。

ここでは、全然１０本に入ってないね。

http://contents.realestate.yahoo.co.jp/common/rank2011/index.html

１４位なんですね

人気とみるか不人気とみるか。。

人気ランキングで家を選ぶなんて浅はかだな。
自分に合う地域を選べ。

それとも人気あるからすげーだろ？っとか思いたいのかな？
レベル低く…

中野より上なんて人気あるじゃないか。

溝の口に負けた。

毎回上位の吉祥寺、三鷹に羨ましさを感じない。
人の価値観なんていろいろあって正解はないよ。
何位にいようと小杉好きならそれで良いじゃん。

どんないい街だろうと、職場が遠くて、縁のない街には普通住まない。ましてやもともと神奈川県民なら、吉祥寺や三鷹など、こっちからは遠くて見もしないよ。比べても意味がない。

9位が川口なんだ。すごいなあ。誰かが小杉と似てるって言っていたよね。

もともと街として出来上がってたとこの再開発という意味じゃ似てるかもね。川口も開発してもう何年も経つよね。埋め立て地や山を削ったニュータウンと違って、街中の再開発は難しいよ。最初から何もないとこなら、一山なんぼでボーンとショッピングセンターと公共施設つくれば終わりなんだろうけど。

そういう意味じゃ、小杉にバカでかいショッピングセンターなんか作って何の意味があるのかと思うね。客観的に見れば、至近に何でもあるし、それでなくても混んでる電車や道路をさらに混乱させるだけ。

別に馬鹿デカイショッピングセンターを建てて欲しいわけじゃなくて
高級な施設が欲しいのだと思うけど。
地元密着という意味では、代官山アドレスみたいのが欲しかったね。

アリオが建つぐらいなら住友のタワマン2本の方がまだマシだった。

いやいやアリオは便利に使えると思いますよ。
日常的な買い物する先はフーディアムのみに依存されている現状はやや不便。
食べる所を考えても小杉は少ないのが現状。
今後を考えるとアリオは普段使いに便利な施設になること間違いなし。
高級とかブランドとかどうでもいい。
利便性・実利を考えてみればアリオで充分。
完成してから判断すべし。

川口がアリオじゃなかったらとか言ってる地元民いたら何を勘違いしてんだって思うでしょ。そういう勘違い住民がいなくなって地価が下がる、それでいいじゃないですか。こがねもちは逃げ出し今や川口も新住民と旧住民の争いもなくなり幸せなもんですよ

川口と武蔵小杉の大きな違いは

・交通の便の良さが全然違う
・再開発の規模が全然違う
・坪単価が川口が坪200近辺なのに対して、小杉は坪300付近と高い

小杉が川口程度の値段だったらアリオでもいいだろうけど
今の小杉にアリオが入れば、不動産価格は暴落し新住民は離れ
ゴーストタウンみたいになると思う

小杉がスラムみたいな時代から居た先住民は
アリオが身の丈に合うテナントだから歓迎だろうけど

東京湾北部地震の影響を考えれば、埼玉の方がいいのかも。実際川口の方が人気あるんだし。東京湾北部地震がきたら、このあたりは震度6強か7だよ。

千葉県と埼玉県の境に活断層が発見されたけど、影響はないのかな？

エルザタワー55とか昔はよく聞いたな。

確か川口の方は昔からそごう百貨店もあるね
駅前の顔はあくまで百貨店

一方、武蔵小杉はこのままだとアリオ…

>>63
小杉に住んでいない人からの見解は読んでも意味がないね。
小杉タワー群に住んでいる実態生活はまったく違います。
アリオ歓迎ムードですよ。

所得層から言えばそこそこの年収の人が住んでいますが実利を求めているんです。
ブランド物を小杉で買います？
同じヴィトン商品でも小杉で買うのと銀座で買うのは意味が違います。
なので小杉にかりにヴィトンショップがあっても銀座に行って買うのです。

わかる？

エルザタワー５５はビンボークジ引いたね。
あれは最悪な物件です。

>>68
小杉でヴィトンが売っててもヴィトンなんか買いませんよ。
発言がズレすぎてる。イメージのことを言ってるわけで
極端なことを言えば中身がアリオでも、名前がコスギテラスとかだったら
問題無いって人は少なくない。小杉タワーはもともと値段が安い頃のタワーだし
そりゃアリオは歓迎でしょうね。エクラスやGWT購入者とは意見が違ってくるでしょうが。

エクラスやGWTの購入者はアリオと分かった上で買うわけなので
アリオだから価値が低いなんて考える人はいないんじゃないかな
あと、神奈川県民はアリオの存在自体をあまり知らないので
イメージがどうのとか気にしないと思いますね
むしろアリオのイメージが向上するかも知れませんよ

高級＝ヴィトンっていう発想、なんとかならない？
例えば、成城石井、飲食店も少し良いもの、イルムス、アクタス。
こんなものが入る商業施設があれば生活が豊かになるでしょ。

アリオではどれも無理なんだよ。

仮にそうだとしてもいいんじゃない？
武蔵小杉の住人は普通の人たちだよ。
普段の買い物は普通のスーパーに行くよ。

成城石井なんて普通の人達が行くところ。
お菓子やジャム、酒類、生ハム、サーモン等種類が豊富で楽しいですよ。

別に全てのものを成城石井で買うわけでは無いのでは？

なんかアリオさんは武蔵小杉の住民におかしな幻想を抱きすぎです
年収1000万の生活が想像できないのかも知れませんが、普通の庶民ですよ
ジャージ着て特売の卵買いに行きますよ

紀伊国屋でなくてもいいからたまに成城石井、エストネーションでなくていいから少なくともアローズってところでしょ普通。先住民が川口レベルなんで共有出来そうにない。

川崎市に何を期待してたの？
昔から一貫してイメージ良くないし高級感とは無縁の所ですよ？

川口も武蔵小杉も同じ郊外、
結局同じ運命をたどるんだから、
姉妹都市になってなかよくやれば良いじゃん。

なら川口がいいな。

川崎市はイメージが悪いままでいい、アリオ歓迎って
小杉住民が少なからず居るのが今の武蔵小杉の苦境を招いてるんだろうな

結局外側だけ立派にしても、先住民を完全に駆逐出来るわけじゃないから
都内側の人が小杉に引っ越してきて、ギャップにぶち当たるのは仕方ないことなのかも

東京北西区部と埼玉が生活圏の人は川口に住むし
東京南西部と横浜川崎が生活圏の人は小杉に住む
比較可能な要素などひとつもないよ

そうそう。大宮、池袋、新宿がいい人は川口、自由が丘、中目黒、代官山、渋谷、原宿、表参道がいいひとは武蔵小杉。
言ってる意味、わかるよね？

小杉新住民は、神奈川の奥のほう在住だった人たちがメインです
これまで1時間半かけてえっちらおっちら通勤してたサラリーマン家庭が
いっちょ奮発して便利なとこ住むかーっつって選ぶのがここ小杉です
都内側の人て、何いってるんですかw

>>83
神奈川の奥の方の人達が坪300なんて買えるわけがない。
その辺の人達はまだ小杉が安かった頃（小杉御三家辺り）の人達だろう。
それぐらいまではまだ坪220-230で買えたからな。

ここの人って面白いね

面白いでしょ
武蔵小杉には人を狂わす魔力があるね

あ、神奈川の奥のほうってもしかして秦野足柄あたりを想像しちゃった？
そりゃあ無理だわw
ウケルw

小杉御三家って何だよw
なんかカッコいいなオイ

高級感を求めるなら初めからそう言う街を選べば良かったね
そうすれば不動産屋に騙される事もなかった

確かに川口に比べると随分高値づかみになってしまいましたね。

パーク直結の商業施設が高級店を受け持ちます。

エクラスやGWTは、分かってて買った人だけだろうから
本当の意味で高値掴みはブリリアやシティなどの便乗値上げマンションだよな

上っ面で中身のない人間特有だな。名前がアリオじゃなきゃいいとか。(薄笑)　小杉にわざわざ住んどいて、無い物ねだりはバカ丸出しだな。タワマンに引っ越して小杉ヅラして、旧住民がどうとか。自分らがほんの少数派だってことを知らんらしい。

特別な郊外じゃなくて
普通の郊外って自覚が必要だね。

え、70さんは典型的部外者でしょ
実際に住んでてこの意見はなかなか無いよ

武蔵小杉の夜は未だに珍走団走り回ってるからね。ほんとびっくりするよ

珍走団は武蔵小杉と言うより神奈川全体的な問題
漫画の影響力は侮れない

確かに横浜でもそこかしこに珍走がいる
湘南方面は言わずもがな
未だにイートーマキマキとかやってるの聞くと実は結構なオッサンじゃないのかと思う

小杉や新城に高級店とか、なんか想像したら笑える。
個人的には旧フロムに毛の生えた程度の店舗でＯＫ。

アンチには何言っても理解できないらしい。
俺らは電車利便性に金払ってるんだから、商業施設の中身なんてどうでもいいの。
アリオを積極的に歓迎しているというより、今より便利になればその方がいいねってだけ。
そもそも神奈川県民の俺らはアリオなんて名前今回初耳だっつーの。イメージもクソもないわ。

>>71や>>75はよくわかってる。
>>63や>>80はピントズレ過ぎ。

武蔵小杉、武蔵中原、武蔵新城、武蔵溝の口
南武線兄弟を応援します。

初耳ってことはアリオがどんなもんかも知らんのでしょ。
完成して始めて気付くんだろうな。


http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/d/d7/Ario_Kameari.JPG

日吉のユニーみたい。今はアピタだっけか。

ジャージで卵買いに行くのが当たり前、アリオどころかフロムに毛が
生えたようなのでも今が便利になりさえすればそれでいい。

もしそういうのが本当なら、今の坪単価は保ちようが無いわな。
人の意識が変わらなければ外面だけ良くても内面はカッペのまま、ということを示す好例。

不動産価格が坪300まで上昇したのは、小杉が代官山や中目黒や
自由が丘みたいに変わっていくことを期待されていたからだろうし
それが実現出来そうにないということになれば、小杉のバブルは崩壊する。

この不動産価格は、稀に見る交通至便性が評価されてのことですが
アリオさんがその要素を無視し続けるのが不自然でなりません

>>105
利便性だけで上がれるのは坪250ぐらいまでだよ。
鉄道利便性だけで言えば北千住・赤羽辺りもたいして変わらないし。

バブル部分がかなりあるって事だね。
ハイリスク物件満載。

じゃおまいら、GWTを坪250で売ったら申し込み殺到してくれますか…(´･ω･`)？

てか、坪300とか言ってるのGWTだけだろ
一人だけ空気読めない子みたいになっちゃってるじゃねえか
ま、住友タワーは何があろうと坪400で突き通してくれると信じてるが

>>108-109
そもそも坪単価は下がるより上がる方が嬉しいに決まってる
坪単価が上がるのは評価の上昇の裏返しだからな

その当たり前のことを望まない一部の住民は
中国の賃貸物件に住んでる連中と変わらんよ
まあそれこそ小杉に住んでるって言っても分譲組じゃなくて
賃貸で安アパートとかに住んでるだけかもしれんが

坪単価を維持するためにハイソなセレブwのフリをしなきゃならん街なんて
肩が凝るばかりで住みたくないですね
正直、110さんのような部外者にはすっこんでて頂きたいわけだけど
そうはいかないもんかね

>>111
セレブのフリじゃなくて今の坪単価が保たれていくように街が成長して行くのであれば
自然と住民が置き換わっていくということかと。
それを拒むのであれば、バブルは崩壊し再開発は持続不可能になっていくわな。

そのどちらがいいか、ということ。１つだけわかっていることは
現状の中途半端な状態を維持することは出来ないということ。
そもそも再開発が始まった時から、小杉は劇的に変わりつつあるのだからね。

街のあるがままを受け入れることが、なぜ街の成長を拒むことに繋がるんですか？
それとも高級な商業施設の建設計画に反対運動が起きた事実でもあるのですか？

他の商業施設もシネコンも小杉に来たくないんだからしょうがない。この事実は受け入れるしかないですよ。

再開発を拒んだり拒むまで行かなくても積極的に推進しようと
してこなかった結果が表れているのが新川崎。
小杉のみなさんもそこまで高級な物は望んでない、という人でも
新川崎みたいになるのは、さすがに嫌でしょう。

>112
セレブのフリじゃなくて今の坪単価が保たれていくように街が成長して行くのであれば自然と住民が置き換わっていくということかと。>
郊外だからそれは無理です。必ず行き詰る。

ഀ㰊⁡慮敭∽瑟灯㸢⼼㹡
>>106
>利便性だけで上がれるのは坪250ぐらいまでだよ。
>鉄道利便性だけで言えば北千住・赤羽辺りもたいして変わらないし。

それは君の考察が甘いだけだよ。
北千住・赤羽と武蔵小杉の決定的な違いは２つ、東横ブランドと、背中の街（＝横浜）の重要性。

まず東横ブランドに異論はあるまい。赤羽や北千住にブランド路線は通っていない。

次に背中に何があるかという点だが、例えば赤羽の背中は大宮。武蔵小杉の背中は横浜。この違いが非常に大きい。
こちらの資料の5ページ目にはさいたま市と横浜市の就労人口が記載されている。
http://www.minto.or.jp/center/pdf/u52_07.pdf
さいたま市は48.6万人、横浜市は142.9万人、実に約3倍の差。つまり、赤羽に住んで大宮に勤めに行く人よりも、武蔵小杉に住んで横浜に勤めに行く人の方がずっと多い。
これはどういうことかと言うと、赤羽の下りはスッカスカ。武蔵小杉の下りはそれなりに混雑。そういうことなのだよ。
電車利便性が同じ？全然違う。武蔵小杉の電車は全方位が通勤に有益なのだ。（立川はちょっと遠いが…）

これら2つの差が今の武蔵小杉の高値を支えている。250が上限なんてのはこの街に住んでいないよそ者の感覚だ。話にならないね。


参考までに、赤羽と武蔵小杉の平日朝8時の電車本数を比較しておく。
途中で止まる電車は考慮していない。あくまで「方面」のカウント。

・赤羽の平日8時台
京浜東北線 東京23 大宮21
埼京線 池袋18 大宮11
宇都宮線 上野08 宇都宮04
高崎線 上野08 高崎04
湘南新宿ライン 大船05 大宮06

上り62 下り46（うち大宮方面46）


・武蔵小杉の平日8時台
南武線 川崎20 立川23
横須賀線 東京08 大船11
湘南新宿ライン 新宿05 大船06
東横線 渋谷24 横浜22
目黒線 目黒19 日吉17

上り76 下り79（うち横浜方面39）

本気で23区と競いたいなら、小児医療費無料を中学生まで拡大して所得制限を外してみせろ。

朝の東横線下りもガラガラだけど？

それでは以上を総合し査定します。

北千住、赤羽　坪184万円、3LDK家賃13万円
武蔵小杉　坪212万円、3LDK家賃15万円

ポジさん必死だな。

好きですかわさき愛の街♪だな
新住民はこの曲知らないか、、、

何をもってその値段が正当化されるのか、そこが問題だろ。
値段だけを切り出したら、「やっぱ割高だねココは」で終わり。

>>119
余裕で座れちゃう赤羽の下りよりは全然混んでる。
東横は8時台だと基本的には座れない。

117さん、背中という表現が面白いです。
どちらかというと川崎の方が近いですし路面の商店街の規模では横浜以上とも思えますが、横浜の魅力は大きいですね。
実用面ではこっそり川崎利用という感じでしょうか。
それにしても過去スレの多さには驚きました。
どれほどムサコの人気があるのかを改めて知った気がします。

勤務地とかにもよるよね。
うちは小杉よりも川崎のほうが使いやすい。
池袋のほうに勤務地なら赤羽のが便利だろうし。

小杉のバブル感は否めないと思うけど。
駅近くの道路も整備されない限りかなり不便さを感じる。